Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 54/2014

Gluggi: Sameign/séreign.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 54/2014

 

Gluggi: Sameign/séreign.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 31. október 2014, beindi húsfélagið A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 17. nóvember 2014, lögð fyrir nefndina. Þá óskaði kærunefnd frekari gagna frá álitsbeiðanda sem bárust nefndinni 5. janúar 2015 og einnig bárust athugasemdir frá gagnaðila, dags. 12. janúar 2015.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 13. janúar 2015.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls fjóra eignarhluta. Gagnaðili er eigandi íbúðar á þriðju hæð hússins. Ágreiningur er um kostnaðarskiptingu vegna framkvæmda við glugga í stigagangi hússins fyrir ofan aðra hæð.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að viðurkennt verði að gluggi í stigagangi fyrir ofan aðra hæð hússins teljist til séreignar gagnaðila.

Í álitsbeiðni kemur fram að lengi hafi staðið til að skipta um gler í stigaganginum. Ákveðið hafi verið í fljótheitum að láta gera það í október 2014. Verkinu sé nú lokið. Fyrir liggi fjórir reikningar fyrir verkpalla, gler, lista og skrúfur, og vinnu. Neðri hluti stigagangsins sé sameign en efri hluti séreign. Þetta hafi legið fyrir áður en farið hafi verið í framkvæmdir. Nú sé ágreiningur um skiptingu.

Þá segir að samþykkt teikning af þriðju hæð frá 1988 sýni skýrt að efri hluti stigagangsins sé hluti af íbúðinni. Eina eignaskiptayfirlýsingin sem til sé frá 1986 og þar sé stigagangurinn enn sameign. Síðan hafi verið ákveðið að innlima efsta hlutann inn í íbúðina, sbr. teikningu frá 1988. Auðvitað hafi þurft að gera nýjan eignaskiptasamning samhliða þessum breytingum en það hafi ekki verið gert. Í framhaldi af þeirri uppgötvun muni álitsbeiðandi einhenda sér í að klára það mál. Ágreiningur snúist um hvernig þessi gluggaframkvæmd skiptist milli álitsbeiðanda og eiganda þriðju hæðar sem sé séreign. Engin önnur íbúð sé að skipta um gler.

Í greinargerð gagnaðila segir að eftir að hafa rætt við talsmann álitsbeiðanda hafi aðilar málsins verið sammála um að grundvallarágreiningur snúist um hvort stigi og stigagangur frá annarri hæð eignarinnar teldist séreign þriðju hæðar eður ei og ef þetta teldist til séreignar í hvaða hlutföllum og hvaða verkþættir um skiptingu á gleri í stigagangi ætti álitsbeiðandi að greiða á móti eigendum þriðju hæðar.

Þegar gagnaðili hafi keypt íbúð á þriðju hæð hússins í janúar árið 2006 hafi í kaupsamningi meðal annars verið vísað til eignaskiptasamnings, dags. í maí 1986. Þar hafi komið fram að íbúðin hafi verið talin 69,1 fermetrar, jafnstór og íbúðir á fyrstu og annarri hæð og að íbúðin teldist 25,3% af húsinu. Af einhverjum ástæðum hafi eignarhlutur íbúða á fyrstu og annarri hæð verið tilgreindur 26,6% vegna hvorrar íbúðar. Eignarhlutar íbúðar í kjallara sé tilgreindur 21,5% af húsinu. Hvorki í greindum eignaskiptasamningi né öðrum þinglýstum skjölum um fasteignina komi fram að stigi eða stigagangur milli annarrar og þriðju hæðar skuli teljast séreign þriðju hæðar.

Enginn eignaskiptasamningur hafi verið gerður frá gerð samnings árið 1986. Það skuli tekið fram að vilji gagnaðila sé að greindur stigi og stigagangur verði gerður að séreign íbúðar þriðju hæðar. En á meðan ekki liggi fyrir löglegur, útreiknaður og undirritaður skiptasamningur þá sé ekki um séreign að ræða, heldur sameign allra íbúða fasteignarinnar.

Álitsbeiðandi fullyrði að greindur stigi og stigagangur sé séreign þriðju hæðar og vísi í því sambandi til samþykktar teikningar byggingarfulltrúa frá því í september 1988 og segir að með teikningunni hafi verið ákveðið að „innlima efsta hlutann inn í íbúðina“. Þarna gæti mikils misskilnings. Um sé að ræða byggingarteikningu af hæðinni og stigagangi alveg eins og teikningar af öðrum hæðum hússins sýni. Vart teljist stigagangur á öðrum hæðum séreign íbúðar á sömu hæð.

Þá leggi álitsbeiðandi fram útprentun úr þjóðskrá sem sýni stærð íbúða hússins í fermetrum. Þar komi fram að íbúð gagnaðila sé talin 78,3 fermetrar á móti 69,4 fermetrum íbúða á fyrstu og annarri hæð. Þessi stærðarmunur hafi ráðist af því að inni í íbúð þriðju hæðar sé svefnloft sem auki stærð íbúðarinnar.

Að lokum segir að með vísan til framangreinds sé því mótmælt að stigagangur og stigi á milli annarrar og þriðju hæðar teljist séreign eiganda þriðju hæðar og fallist kærunefnd á kröfu gagnaðila, megi ljóst vera að framkvæmdir vegna stigapalls skuli greiddar í samræmi við hlutfalli eignarhluta hverrar íbúðar. Þá segir að fallist kærunefnd á kröfu álitsbeiðanda taki gagnaðili undir með ósk álitsbeiðanda um að skorið verði úr um hvernig skuli skipta kostnaði vegna framkvæmdanna og að greint verði á milli þess sem teljist ytra og innra byrði.

 

III. Forsendur

Deilt er um hvort hluti stigagangs fyrir ofan aðra hæð hússins teljist til séreignar gagnaðila. Í 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að séreign samkvæmt lögunum sé afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgi sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls. Sameign er skv. 6. gr. laganna allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr. Þá er nánar fjallað um sameign í 8. gr. laganna og segir í 6. tölul. að undir sameign falli allt húsrými hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, svo sem meðal annars gangar og stigar, án tillits til legu, nýtingarmöguleika og nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd.

Í máli þessu liggur fyrir eignaskiptasamningur, sem þinglýst var 28. maí 1986. Af þeim samningi verður ráðið að stigagangur hússins tilheyri sameign þess. Álitsbeiðandi byggir á því að samkvæmt samþykktri teikningu frá árinu 1988 teljist umræddur hluti stigagangsins til íbúðar gagnaðila. Um er að ræða teikningu af íbúðinni sem var samþykkt á fundi byggingarnefndar þann 29. september 1988. Auk teikninga hafa kærunefnd borist ljósmyndir af vettvangi sem staðfesta að umræddur hluti sem áður tilheyrði sameign hefur nú verið felldur inn í séreign gagnaðila með vegg. Af þessu leiðir að sá hluti skoðast nú sem hluti af séreign gagnaðila, sbr. 5. gr. laganna og því ber nauðsyn til að breyta eignarhlutföllum einstakra séreigna með viðhlítandi endurskoðun eignaskiptayfirlýsingar.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að stigagangur fyrir ofan aðra hæð hússins teljist til séreignar gagnaðila.

 

Reykjavík, 13. janúar 2015

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira