Mál nr. 55/2014
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 55/2014
Ákvarðanataka: Lögmæti. Sorphirða. Hagnýting sameignar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 6. nóvember 2014, beindi A hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 20. nóvember 2014, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 3. desember 2014, og athugasemdir gagnaðila, dags. 11. desember 2014, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 13. janúar 2015.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls tíu eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á fyrstu hæð hússins. Ágreiningur er um hvort gagnaðila sé heimilt að byggja sorpgerði eða sorpskýli á sameiginlegri lóð hússins og aðgengi að sameiginlegri sorpgeymslu.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé heimilt að byggja sorpgerði eða sorpskýli á lóð hússins.
Til vara er krafist staðfestingar á að álitsbeiðandi eigi fullan rétt á að nýta sorpgeymslu hússins undir sorp sem fellur til vegna reksturs sem er hverju sinni í eignarhluta hans.
Í álitsbeiðni kemur fram álitsbeiðandi hafi sótt um leyfi byggingarfulltrúa til að breyta eignarhluta 01-0102 í þrjá eignarhluta og setja útganga við nýja eignarhluta. Þann 9. september 2014 hafi álitsbeiðandi aukið við umsóknina beiðni um leyfi til að reisa sorpgerði á lóð hússins. Umsóknin hafi verið grenndarkynnt og gagnaðili gert athugasemdir sem að mestu leyti snerust um sorpgerðið. Álitsbeiðandi hafi brugðist við því með því að senda inn aðra umsókn sem hafi þá aðeins snúist um þrískiptingu eignarhluta 01-0102 og gerð útganga en sleppt umfjöllun um sorpgerðið og á afgreiðslufundi skipulags- og byggingasviðs hafi umsókn um breytingu eignarhlutans og gerð nýrra útganga verið samþykkt. Á sama afgreiðslufundi hafi fyrrnefndu erindi um sorpgerðið hins vegar verið synjað með vísan til umsagnar meðeigenda hússins.
Álitsbeiðandi segir að í umsögn gagnaðila hafi komið fram sú afstaða að ekki verði ljáð máls á neinu öðru um sorpmál hússins en að álitsbeiðanda, og öðrum rekstraraðilum, verði gert að koma því sorpi sem falli til við þá starfsemi sem fari fram í viðkomandi rými til endurvinnslustöðvar. Þá meti gagnaðili það svo að geymsla sorpíláta úti á lóð hússins komi ekki til greina og viðist vísa til ástands sorpmála á nærliggjandi lóðum máli sínu til stuðnings. Gagnaðili færi engin rök fyrir framangreindum atriðum í umsögn sinni.
Fram kemur að um sé að ræða hús byggt árið 1999. Upphaflega hafi verið tíu eignarhlutar í húsinu, þ.e. átta íbúðir og tveir eignarhlutar skilgreindir sem verslunar- og afgreiðslurými. Síðan þá hafi eignarhlutum á jarðhæð fjölgað um fimm eða sjö alls. Í húsinu sé, eftir því sem álitsbeiðandi best viti, húsfélag sem hafi verið stofnað í samræmi við lög um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Í húsinu hafi verið ágreiningur um sorphirðumál verslunar- og afgreiðslurýma um nokkra hríð. Íbúðareigendur hafi úthýst þeim sem séu með atvinnurekstur úr sorpgeymslu hússins þó hún sé fyrir allt húsið samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið. Sorpgeymslan sé því sameign í skilningi laga um fjöleignarhús, sbr. 6. gr. laganna. Með framangreindu hátterni hafi íbúar brotið gegn réttindum álitsbeiðanda til að hagnýta og nota sameign að virtum sama rétti annarra eigenda, sbr. 12. gr. laganna, og um leið bakað þeim ómæld vandræði og óþægindi. Þá sé jafnframt bent á að íbúum hússins beri að virða rétt og hagsmuni annarra eigenda í húsinu við hagnýtingu sorpgeymslu sem sé í sameign, sbr. 13. og 34. gr. laga um fjöleignarhús, en skv. 4. mgr. greinar 6.12.6 í byggingarreglugerð, nr. 112/2012 sé kveðið á um að hverri íbúð og hverjum eignarhluta í öðrum byggingum skuli fylgja aðgangur að sorpgeymslu.
Til að leysa vanda í sorpmálum hússins hafi álitsbeiðandi sótt um að fá að reisa umrætt sorpgerði eða geymslur á lóð hússins. Íbúar leggist hins vegar gegn því um leið og þeir hindri álitsbeiðanda í því að nýta sorpgeymslu hússins. Með öðrum orðum vilji íbúar að rekstraraðilar í húsinu fjarlægi sorp sitt sjálfir, sbr. það sem fram kemur í umsögn gagnaðila, um leið og íbúar komi í veg fyrir að álitsbeiðandi njóti þess réttar sem hann eigi samkvæmt lögum um fjöleignarhús til aðgangs að sorpgeymslunni. Í því samhengi skuli þess getið að álitsbeiðandi greiði í lögboðinn hússjóð sem standi undir sameiginlegum kostnaði við rekstur sameignar. Geri megi því ráð fyrir að greiðslur álitsbeiðanda í hússjóðinn renni meðal annars til umhirðu sorpgeymslunnar, sbr. 45. gr. laga um fjöleignarhús, en ekki hafi verið þinglýst á eignarhluta í húsinu yfirlýsingu um breytta kostnaðarskiptingu, sbr. 46. gr. sömu laga.
Álitsbeiðandi gerir athugasemdir við framangreinda afstöðu gagnaðila og segir hana hafa leitt til synjunar á umsókn hans um byggingu sorpgerðis. Ekki sé eðlilegt að gagnaðili geti komið í veg fyrir allar tilraunir álitsbeiðanda til að koma sorpmálum eignarhluta síns í ásættanlegt horf, með því að vísa til þess að ástand sorpmála á næstu lóðum sé ekki íbúum hússins að skapi, um leið og álitsbeiðanda sé meinaður aðgangur að sameiginlegri sorpgeymslu. Álitsbeiðandi hafi lagt til leiðir til þess að svo megi vera, leiðir sem uppfylli skilyrði greinar 6.12.8 í byggingarreglugerð, nr. 112/2012. Tillögur álitsbeiðanda feli í sér eins lítið rask og óþægindi fyrir íbúa hússins og hugsast geti og hafi í för með sér að íbúar hússins geti haft núverandi sorpgeymslu hússins út af fyrir sig. Geti þeir ekki hugsað sér að umrædd sorpgerði verði reist þá verði þeir að heimila álitsbeiðanda að nýta sorpgeymslu hússins.
Álitsbeiðandi bendir á að í húsinu hafi frá upphafi verið gert ráð fyrir því að á jarðhæð hússins væru verslunar- og afgreiðslurými, sbr. upphaflegar teikningar af húsinu. Íbúar hússins hafi því keypt íbúðir sínar í húsi sem sé þannig hannað auk þess sem það standi á svæði sem skilgreint sé í aðalskipulagi sem miðbær og miðsvæði. Samkvæmt greinargerð með aðalskipulaginu sé markmið skipulagsyfirvalda bæjarins að á umræddu svæði sé meðal annars mikið framboð verslunar og þjónustu þar sem áhersla skuli lögð á sérvöruverslanir auk veitinga- og kaffihúsa. Þá komi einnig fram í skipulagsgreinargerðinni að allt rými á jarðhæð í miðbænum verði nýtt sem verslun, veitingahús og þjónusta. Það hafi því legið fyrir um langa hríð að í húsinu skuli vera rekstur af einhverri þeirri tegund sem að framan hefur verið lýst og það eigi því ekki að koma íbúum hússins á óvart. Þá eigi það heldur ekki að þurfa að koma þeim á óvart að það falli talsvert meira sorp til vegna reksturs verslunar eða veitinga- og kaffihúss en venjulegs heimilishalds. Það sé því brýnt fyrir álitsbeiðanda að fá lausn á því hvert hann, eða leigjendur hans, geti farið með tilfallandi sorp.
Að lokum segist álitsbeiðandi hafa ríka hagsmuni af því að viðurkennt verði að hann fái að reisa sorpgerði eða -geymslu. Verði ekki fallist á þá kröfu sé nauðsynlegt fyrir hann að viðurkennt verði að hann fái aðgang að umræddri sorpgeymslu í húsinu. Það takmarki augljóslega möguleika álitsbeiðanda á því að nýta eign sína eða leigja hana út til rekstrar sem sé leyfilegur í húsinu samkvæmt aðalskipulagi, sé sorpmálum áfram haldið í gíslingu af íbúðareigendum.
Í greinargerð gagnaðila segir að húsið hafi verið byggt árið 1999 og sé þriggja hæða fjöleignarhús með kjallara undir hluta þess. Á fyrstu hæð séu tvær fasteignir, þ.e. eign 0101 með tvö rými 0101 og 0103, og eign 0102 upphaflega eitt rými 0102, þá sé og rými 0105 sem sé stigaanddyri fyrir aðra og þriðju hæð. Á annarri hæð séu fjórar íbúðir og einnig á þriðju hæð. Alls séu tíu fasteignir í húsinu. Í kjallara séu bílageymslur fyrir íbúðirnar, sérgeymslur og sameignargeymsla þeirra. Enn fremur sé í kjallara tæknirými sem tilheyri eign 0102, rými sem sé sameiginleg sorpgeymsla (húsasorp) fyrir allar fasteignir hússins, og inntakaklefi fyrir húsið.
Þegar tiltekið fyrirtæki, sem hafði alla fasteignina 0102 á leigu, flutti í annað húsnæði hafi eigendur eignarhlutans ákveðið að selja það. Fyrri hluta ársins 2013 hafi álitsbeiðandi keypt allt rýmið og auglýst hluta þess til leigu, en haft hug á að nota hluta rýmisins fyrir tiltekið fyrirtæki sem reki matsölustað.
Með bréfi, dags. 10. september 2013, hafi tiltekinn arkitekt f.h. álitsbeiðanda óskað eftir því að meðeigendur myndu veita samþykki fyrir breyttri hagnýtingu og nokkrum breytingum á fasteigninni 0102 þar á meðal að skipta rýminu 0102 í tvö rými (0102 og 0104). Þetta hafi verið gert til að innrétta matsölustað í öðru rýminu og skrifstofurými í hinu. Eingöngu hafi verið sótt um að hafa matsölustaðinn í öðru rýminu. Bæði í bréfinu og uppdráttum af breytingunni, sem hafi verið samþykktir af byggingarfulltrúa þann 5. nóvember 2013, sé tekið fram að sorptunna fyrir matsölustað verði í rými 0010, sem tilheyri eign 0102, og sé með aðgengi frá akstursrampa að kjallara og tæmd daglega. Sorp sem falli til frá kaffistofum starfsmanna skrifstofurýmis og matsölustaðar fari í sameiginlega sorpgeymslu hússins 0011.
Gagnaðili segir að á stjórnarfundi gagnaðila 14. október 2013 hafi verið samþykkt, með vísan til almenns húsfundar 17. september 2013, að verða við erindinu enda verði öllum skilyrðum um byggingar- og heilbrigðislöggjöf fullnægt svo og lögum um fjöleignarhús.
Á húsfundi gagnaðila þann 7. október 2014 hafi verið tekið fyrir erindi skipulags- og byggingarfulltrúa, dags. 9. september 2014, sem varði umsókn álitsbeiðanda um að breyta rými 0102 í þrjú rými, þ.e. rými 0102, 0106 og 0107, og rýmin 0106 og 0107 fái nýjan útgang á vesturhlið hússins samkvæmt tilteknum teikningum. Erindinu hafi fylgt ljósmynd af norðurhlið hússins með skýringum á sorpgámageymslu sem yrði staðsett á eystri stétt, meðfram akstursbraut í bílageymslu hússins í kjallara. Eftir umfjöllun á fundinum hafi eftirfarandi bókun verið samþykkt: „Fundurinn fellst á að rými 0102 verði skipt upp í 3 rými þ.e. 0102, 0106 og 0107 og að rýmin 0106 og 0107 fái nýja útganga á vesturhlið hússins samkvæmt fyrirliggjandi teikningum […]. Áskilið er að rýmin þrjú 0102, 0106 og 0107 hafi sama eignarhaldsnúmer 0102. Þá er og gerð krafa um að í hverju rými verði gert ráð fyrir stað fyrir affall sem fellur til við starfsemi í viðkomandi rými og hlutaðeiganda ber að flytja til Sorpu. Þar sem ekki liggur fyrir nú hver hagnýting rýmanna verður gerir fundurinn kröfu til þess að eigandi rýmanna sækji [svo] með erindi til byggingarnefndar bæjarins um heimild fyrir væntanlega hagnýtingu hvers rýmis þegar það liggur fyrir hver hún er og að nefndin afgreiði ekki þau erindi fyrr en að fenginni umsögn og samþykki húsfélagsins. Sorphirða – sorpgeymsla – sorpgerði Með ofanskráðu erindi skipulags- og byggingarfulltrúa fylgir […] ljósmynd af sorpgámageymslu á norðurhluta lóðarinnar eins og um er getið hér að framan. Fundurinn mótmælir því eindregið að af þessari framkvæmd verði. Geymsla sorpítláta [svo] úti á lóðinni kemur ekki til greina að mati húsfélagsins og það í miðbæ […]. Því er það krafa okkar að fyrirliggjandi teikningar af breytingunni verði ekki samþykktar fyrr en sorpgámageymslan við norðurhlið hússins hefur verið afmáð af teikningunum.“
Þá segir um kröfur álitsbeiðanda að frá upphafi notkunar hússins árið 2000 hafi sá háttur verið hafður á um sorpmálin að allar fasteignir hússins hafi afnot af sorpgeymslu hússins, þ.e. rými 0011 sem sé 11,3 fermetrar nettóstærð. Geymslan hafi eingöngu verið ætluð fyrir húsasorp frá íbúðum og kaffistofum starfsmanna í atvinnurýmum á fyrstu hæð hússins enda ekki mögulegt að bæta þar á vegna smæðar geymslunnar. Affall sem falli til vegna atvinnurekstrar í rýmunum hafi rekstraraðilar séð um að fjarlægja og allt hafi það verið í góðri sátt. Þegar stjórn gagnaðila og tiltekinn arkitekt, fulltrúi eiganda rýmis 0102, hafi fjallað um breytingu á hagnýtingu rýmisins hafi sérstaklega verið rætt um aðstöðu við sorphirðu og affall sem til falli vegna atvinnurekstrar í rýminu og bent á að reikna yrði með geymslu þess innandyra í séreignarhluta eiganda í húsinu. Í áðurnefndu bréfi arkitektsins komi meðal annars fram að eingöngu hafi verið sótt um leyfi til að hafa matsölustað í rýminu 0104. Tekið er fram í bréfinu og á uppdráttum af breytingunni sem samþykkt hafi verið af byggingarfulltrúa að sorptunna fyrir matsölustað yrði í rými 0010, sem tilheyri eign 0102 og sé með aðgengi frá akstursrampa að kjallaranum og tæmd daglega. Sorp sem falli til frá kaffistofum starfsmanna skrifstofurýmis og matsölustaðarins fari í sameiginlega sorpgeymslu hússins 0011.
Að lokum segir að af framangreindu verði að líta svo á að álitsbeiðandi hafi ekki kynnt sér aðstæður og fari því heldur frjálslega með staðreyndir. Eins og áður hafi komið fram hafi húsfundur 7. október 2014 mótmælt því eindregið að geymsla sorpíláta verði úti á lóðinni. Umræddur lóðarhluti sé sameign allra fasteigna hússins og sé beint fyrir framan stofuglugga, eldhúsglugga og svalir íbúða, vesturglugga eignarhluta 0103, glerjaðan stigagang að íbúðum og í nálægð við inngang í anddyri hússins og að opnu útivistarsvæði. Aðkeyrsla að lóðarhlutanum fyrir stóra sorphirðubíla sé illmöguleg.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að sorpmál í húsinu hafi verið komin í ólestur áður en matsölustaður hafi hafið starfsemi í húsinu. Ástæða þess hafi meðal annars verið sú að um haustið 2013, um ári eftir að álitsbeiðandi eignaðist hluta í húsinu, hafi bæjarfélagið hafið aukna endurvinnslu á sorpi frá heimilum í bænum […] Til að reyna láta hlutina ganga hafi álitsbeiðandi látið á það reyna að geyma sorptunnur matstölustaðar í tæknirými hússins og sé skemmst frá því að segja að það fyrirkomulag hafi ekki reynst vel.
Fram kemur að tæknirýmið sé lítið og þröngt og ekkert pláss nema fyrir þrjár litlar tunnur sem dugi rekstraraðila matsölustaðarins engan veginn. Enda þurfi rekstraraðilar líka að flokka sorp með tilheyrandi fjölgun sorpíláta, auk þess sem rýmið sé alls ekki hugsað fyrir sorptunnur. Þá geri álpallur, sem álitsbeiðandi hafi látið smíða sérstaklega til að hægt væri að keyra tunnurnar beint út við sorphirðu, það að verkum að lofthæð rýmisins yfir pallinum sé á bilinu 190–200 cm, en steypt gólf í tæknirýminu sé um 50 cm neðar en þröskuldur hurðarinnar inn í rýmið. Lofthæð í rýminu, að teknu tilliti til álpallsins, uppfylli því ekki kröfur sem gerðar séu til lofthæðar í tæknirými samkvæmt byggingarreglugerð, nr. 112/2012, auk þess sem svokölluð „hindrunarlaus hæð fyrir sorpílát“ sé ekki 140 cm eins og grein 6.12.6 í reglugerðinni kveði á um. Þar fyrir utan sé vísað til þess að samkvæmt skráningartöflu fyrir húsið, sem hafi verið skilað til bæjarins þegar síðustu breytingar hafi verið gerðar á skipan rýma á jarðhæð hússins, hafi skilgreiningu á rými 00-10 ekki verið breytt. Rýmið sé því ennþá skilgreint sem tæknirými en ekki sorpgeymsla í skráningartöflunni, en í byggingarreglugerð sé tæknirými skilgreint sem „rými sem hýsa rekstrarleg tæki og samstæður í mannvirkinu“ og komi geymslu sorps ekkert við. Þá telur álitsbeiðandi að það væri í hæsta máta óeðlilegt ef hann þurfi, einn eigenda fasteigna í húsinu, að ráðstafa séreign sinni undir sorpgeymslu þegar sameiginleg sorpgeymsla sé í húsinu.
Álitsbeiðandi bætir við að starfsmenn matsölustaðarins hafi þurft að fara með allt sorp niður brattan óupphitaðan akstursrampa í öllum veðrum og hafi komið fyrir oftar en einu sinni að þeir hafi dottið með sorpið þegar mikil hálka hafi verið á rampanum. Þá komi fram í afriti frá tilteknu fyrirtæki til álitsbeiðanda að núverandi ástand í sorpmálum á staðnum sé óásættanlegt vegna mikilla þrengsla og rýmið sé jafnan yfirfullt af sorpi þó það sé hirt daglega á virkum dögum. Það sé því ljóst að ástandið sé algjörlega óviðunandi fyrir álitsbeiðanda, sem og aðra rekstraraðila í húsinu, og úrlausnar þörf. Þess vegna hafi álitsbeiðandi sótt um leyfi til að setja upp sorpgerði eða niðurgrafinn ruslagám á lóð eignarinnar og boðist til að standa undir öllum kostnaði vegna slíkra framkvæmda sem myndu nýtast öllum rekstraraðilum í húsinu. Einnig myndi rýmka um sorptunnur íbúa í sorpgeymslu sem og halda sorpi vegna atvinnurekstrar greinilega aðskildu frá heimilissorpi við sorphirðu. Íbúar hússins ljái hins vegar ekki máls á neinu slíku. Til marks um það hafi stjórn gagnaðila boðað til almenns húsfundar 7. október 2014 þar sem fjallað hafi verið um umsókn álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi ekki fengið boð á fundinn en hefði þar getað útskýrt hugmyndir sínar og fengið tækifæri til að ræða við íbúa hússins um hvernig þeir myndu vilja sjá þessum málum háttað. Álitsbeiðandi bendir á að boða skuli alla félagsmenn í húsfélagi á almenna húsfundi skv. 60. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. 2. mgr. 56. gr. sömu laga, en með því að boða álitsbeiðanda ekki á fundinn hafi stjórn gagnaðila ekki aðeins brotið á álitsbeiðanda heldur hafi hann verið hindraður í að nýta óskoraðan rétt sinn til að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameign og sameiginleg málefni sem snerta hana beint, sbr. 39. gr. sömu laga. Í ljósi þess að fundarboðun hafi verið ábótavant telur álitsbeiðandi umrædda afgreiðslu fundarins ógilda.
Í greinargerð gagnaðila hafi nánast eingöngu verið fjallað um sorp sem falli til vegna starfsemi matsölustaðarins í húsinu. Þetta mál snúist þó ekki aðeins um sorphirðumál þess staðar. Í húsinu séu rekstraraðilar sem séu ósáttir við stöðu mála. Í rýmum 0101 og 0103 sé starfsemi í rekstri en rekstraraðilar þeirra hafi ekki haft sorptunnur til afnota síðan farið hafi verið að flokka sorp í bænum. Þá sé álitsbeiðandi nýbúinn að skrifa undir leigusamning við einstakling sem hyggst reka verslun í rými 0106, en slíkum rekstri fylgi nokkuð sorp sem ekki sé hægt að ætlast til að starfsfólk taki með heim eftir lokun á hverjum degi. Það sé því ljóst að úrlausn þessa máls muni hafa áhrif á alla rekstraraðila í húsinu. Álitsbeiðandi telur að ekki sé hægt að yfirfæra röksemdir gagnaðila sem tengist matsölustaðnum sjálfkrafa yfir á aðra rekstraraðila í húsinu.
Álitsbeiðandi bendir á að í greinargerð gagnaðila hafi sagt orðrétt að „[g]eymslan hefur eingöngu verið ætluð fyrir húsasorp frá íbúðunum og kaffistofum starfsmanna í atvinnurýmum á 1. hæð hússins enda ekki [mögulegt - sic] að bæta þar á vegna smæðar geymslunnar. Affall sem fellur til vegna atvinnurekstrar í rýmunum hafa rekstraraðilar sé um að fjarlægja það – og allt hefur það verið í góðri sátt.“ Álitsbeiðandi segir að í fyrsta lagi liggi ekkert fyrir um að sorpgeymsla skuli aðeins nýtast rekstraraðilum í húsinu fyrir sorp af kaffistofum þeirra. Vegna þessa skuli á það bent að þótt álitsbeiðandi hafi ákveðið að reyna að vera með sorptunnur í séreign sinni vegna matsölustaðarins þá hafi sú ráðstöfun með engu móti rýrt lögbundinn rétt hans til að fá viðunandi aðgang að sameiginlegri sorpgeymslu hússins, sorpgeymslu sem sé í sameign allra eigenda í húsinu samkvæmt eignaskiptasamningi. Um þetta atriði ítrekar álitsbeiðandi fyrri umfjöllun um rétt til að nýta lögmætan eignarhluta sinn í húsinu. Í öðru lagi hafi gagnaðili viðurkennt í hinum tilvitnaða texta að það sé vandamál fyrir hendi í sorpmálum hússins með því að gangast við því að vegna smæðar geymslunnar sé ekki hægt að bæta sorptunnum þar inn. Með afstöðu sinni til tillagna álitsbeiðanda um lausnir í sorpmálum hafi gagnaðili hins vegar kosið að gera vandamálið einungis að vanda rekstraraðila í húsinu, sem eigi hlutfallslega stærstu eignarhluta hússins og greiði þar af leiðandi mest í hússjóð. Það geti ekki verið eðlilegt að eigendur rúmlega 1/3 hluta hússins, sé tekið mið af birtum fermetrum heildareignar, njóti ekki sams konar aðstöðu við að losa sig við sorp og eigendur íbúða í húsinu heldur sé þeim aðeins boðið upp á að setja sorp í þrjár tunnur sem troðið sé inn í tæknirými, þar sem sé í raun ekki heimilt að geyma sorp. Í þriðja lagi hafi verið haldið fram í hinni tilvitnuðu málsgrein að rekstraraðilar hafi verið sáttir við að þurfa fjarlægja eigið sorp. Það gefi augaleið að þessi staðhæfing sé ekki sannleikanum samkvæmt. Álitsbeiðandi sé alls ekki sáttur við núverandi fyrirkomulag ella væri hann varla að leita til kærunefndar um úrlausn sinna mála. Hvorki rekstraraðili matsölustaðarins né eigandi eignarhluta 0101 sé sáttur. Þá hafi eigandi eignarhluta 0101 staðfest við álitsbeiðanda að tveir aðrir rekstraraðilar í húsinu, sem séu leigutakar hans, séu langt frá því að vera ánægðir með umrætt fyrirkomulag. Það sé einnig erfitt að sjá það fyrir að nokkur geti verið sáttur við að þurfa enda hvern vinnudag á því að troða sorpi dagsins í bifreið sína til að fara með heim til sín eða fara sérstaka ferð á næstu endurvinnslustöð. Að halda því fram að svo sé telur álitsbeiðandi fráleitt og sýni hvaða viðhorf sé ríkjandi í afstöðu íbúa hússins til rekstraraðila og þeirrar stöðu sem þeir séu í með sorphirðumál sín.
Í greinargerð gagnaðila hafi á öðrum stað verið vísað til þess að þegar stjórn gagnaðila og tiltekinn arkitekt hafi fjallað um breytta hagnýtingu rýmis 0102 hafi verið rætt sérstaklega um sorphirðu og bent á að reikna verði með geymslu sorps innandyra í séreignarhluta eigenda. Því til stuðnings hafi verið vísað í bréf arkitektsins til íbúa hússins og uppdrátta af breytingu. Vegna þessa ítrekar álitsbeiðandi það sem áður kemur fram þess efnis að ekki komi fram í umræddum gögnum hvað eigi að gera við sorp sem falli til við rekstur annarra en matsölustaðarins og ekki verði séð að neinu ljósi hafi verið varpað á það í greinargerð. Ekki verði því séð að eigandi eignarhluta 0101 sé bundinn við framangreint vegna þess rekstrar sem fer fram í rýmum 0101 og 0103, né rekstrar í rýmum 0102, 0106 og 0107. Þá vísi álitsbeiðandi til þess að áðurnefndur arkitekt hafi ekki haft umboð til að ræða það fyrir sína hönd hvernig fara ætti með sorp úr öðrum rýmum hússins en þess sem rekstur matsölustaðarins fari fram. Álitsbeiðandi telur því umræðu um sorpmál annarra rýma hússins, hafi þær á annað borð átt sér stað, skuldbindi hvorki hann né aðra eigendur hússins með nokkrum hætti auk þess sem benda megi á að krafa gagnaðila um geymslu sorps innandyra í séreignum á jarðhæð standist tæplega kröfur byggingarreglugerðar þess efnis að öllum eignarhlutum skuli fylgja aðgangur að sorpgeymslu, sérstaklega þegar litið sé til þess að ekki sé lengur heimilt að hafa sorprennur í byggingum, eins og heimilt hafi verið um margra ára skeið, af hreinlætisástæðum.
Einnig hafi í niðurlagi greinargerðar gagnaðila verið vísað til mótmæla húsfundar við því að geymsla sorpíláta verði á lóðinni. Um húsfundinn sé vísað til þess sem að framan greinir um mögulegt ólögmæti fundarins og telur álitsbeiðandi að skoða beri mótmælin í því ljósi. Um annað sem komi fram í niðurlagi greinargerðarinnar furði álitsbeiðandi sig á því að ekki sé fjallað um tillögu hans þess efnis að setja sorpgáma undir yfirborð jarðar á lóðinni. Í tengslum við mótmæli fundarins vísi gagnaðili aðeins til þess hluta tillögu álitsbeiðanda sem geri ráð fyrir því að sett verði sorpgerði fyrir aftan húsið. Gagnaðili virðist því í raun ekki hafa tekið afstöðu til né, að því er virðist, yfirhöfuð rætt á almennum húsfundi umsókn álitsbeiðanda þess efnis að fá að setja sorpgám neðanjarðar sunnanmegin við húsið. Álitsbeiðandi undrast það verklag stjórnar gagnaðila að sjá ekki til þess að tillögur hans yrðu báðar ræddar á fundinum fyrst álitsbeiðandi hafi ekki verið boðaður á fundinn til að sjá til þess sjálfur að svo yrði.
Þá segir að í greinargerð gagnaðila hafi verið vísað til þess að aðkoma stórra sorpbíla að lóðarhlutum sé illmöguleg. Þar sé væntanlega verið að vísa til þess lóðarhluta þar sem lagt hafi verið til að sorpgerðið yrði staðsett. Ef fallist yrði á niðurgrafinn sorpgám sunnan megin við húsið yrði aðkoma sorpbíla ekki vandamál þar sem hann yrði staðsettur við rúmt bílaplan með góðri aðkomu. Aðkoma sorpbíla norðan megin við húsið yrði vissulega takmörkuð við að bíllinn yrði að stoppa í tiltekinni götu á meðan gámar yrðu tæmdir, en þar sem þeir séu á hjólum væri auðveldlega hægt að rúlla þeim út á gangstéttarbrún, en ca 25 metrar væru frá sorpgerðinu út á götuna. Ekki verði því séð að aðkoma sorpbíla, hvor leiðin sem yrði farin, sé þess eðlis að það komi í veg fyrir að umsókn álitsbeiðanda hljóti brautargengi.
Um samanburð gagnaðila á tillögu álitsbeiðanda um fyrirkomulag sorpmála og ástands í miðbæ bæjarins almennt í þeim málum mótmælir álitsbeiðandi því að slík sjónarmið eigi við. Málið eigi að skoða sjálfstætt en ekki með vísan til þess hvernig aðrir eigendur fasteigna á svæðinu gangi um sínar eignir. Séu tillögur álitsbeiðanda skoðaðar megi sjá að þær séu langan veg frá því sem viðgangist í sorpmálum við önnur hús á svæðinu. Tillögur álitsbeiðanda séu snyrtilegar og hannaðar til að falla betur að húsinu og skera sig lítið úr umhverfinu.
Álitsbeiðandi ítrekar að íbúar hússins búi á svæði sem bæjaryfirvöld hafa ákveðið að rými á jarðhæð skuli nýtt fyrir verslun, veitingahús og þjónustu. Íbúar geti því ekki ákveðið einhliða að sameigendur þeirra, eigendur rýma á jarðhæð, skuli ekki njóta fullra réttinda yfir eignum sínum með sama hætti og íbúarnir sjálfir, sérstaklega þegar meðferð málsins hjá gagnaðila og stjórn þess hafi ekki verið lögum samkvæmt og álitsbeiðanda ekki verið gefinn kostur á að koma sínum sjónarmiðum á framfæri á húsfundi.
Að lokum segir að þegar reglur hafi verið settar um flokkun sorps hafi skapast vandamál í húsinu. Því vandamáli hafi íbúar hússins alfarið ýtt yfir á þá sem eigi rekstrarrými í húsinu í stað þess að leita leiða til að leysa málið. Íbúar virðist telja sjálfgefið að þeir fái inni, í sameiginlegri sorpgeymslu allra eigenda eignarhluta í húsinu, fyrir þær tunnur sem hafi bæst við þegar flokkun sorps hafi verið tekin upp í bæjarfélaginu og að rekstraraðilum í húsinu hafi verið úthýst með sitt sorp. Ekki hafi verið ljáð máls á því að íbúar hússins og eigendur rekstrarrýma á jarðhæð þess myndu koma sér saman um að byggja sorpgerði eða sorptunnuskýli eins og bærinn geri ráð fyrir að fasteignareigendur í fjölbýli geri. Þess í stað sé þess einfaldlega krafist af gagnaðila að rekstraraðilar annaðhvort geymi sorp sitt innandyra í eigin eignarhlutum á jarðhæð eða fjarlægi það sjálfir. Það gefi augaleið að slíkt ástand sé óásættanlegt fyrir alla rekstraraðila.
Í athugasemdum gagnaðila er bent á að álitsbeiðandi hafi sagt að það hafi átt að láta reyna á að geyma sorptunnur vegna matsölustaðarins í tæknirými hússins. Gagnaðili kveður þetta hafa verið eina af forsendum samþykkis um breytta hagnýtingu rýmis 0104 sem hafi verið samþykkt af byggingarfulltrúa. Einnig hafi álitsbeiðandi sagt að tæknirýmið sé lítið og ekki pláss nema fyrir tvær tunnur. Gagnaðili segir að þegar tiltekin starfsemi hafi notað allt rýmið 0102 hafi verið loftræstibúnaður í loftinu með tengingu við tækin í rými 0010. Við breytta hagnýtingu rýmisins 0102 og þegar rýminu hafi verið skipt upp í fjögur rými hafi loftræstibúnaður í lofti þess verið fjarlægður og þar með ekki verið not fyrir tæki í rými 0010 lengur þannig að notagildi rýmis 0010 til annarra hluta hafi stækkað til muna. Þá segi álitsbeiðandi að starfsmenn matsölustaðarins þurfi að fara með allt sorp niður brattan akstursrampa. Gagnaðili kveður akstursrampann vera með gott snjóbræðslukerfi sem sé í fullri notkun. Þess megi geta að sorpgeymsla 0011 hafi einnig aðkomu að rampanum. Gagnaðili vísar einnig til þess að álitsbeiðandi segi að sótt hafi verið um leyfi til að fá að setja upp sorpgerði eða niðurgrafinn ruslagám á lóð eignarinnar. Gagnaðili segir að þetta sé í fyrsta skipti sem rætt sé um niðurgrafinn ruslagám í þessu máli. Eins og komi fram í greinargerð hafi almennur fundur verið haldinn 7. október 2014 þar sem tekið hafi verið fyrir erindi skipulags- og byggingarfulltrúa bæjarfélags, dags. 9. september 2014, er varði umsókn álitsbeiðanda um að breyta rými 0102 í þrjú rými, þ.e. rými 0102, 0106 og 0107, og rýmin 0106 og 0107 fái nýjan útgang á vesturhlið hússins samkvæmt tilteknum teikningum. Erindinu hafi fylgt ljósmynd af norðurhlið hússins með skýringum á sorpgámageymslu sem yrði staðsett á eystri stétt meðfram akstursbraut í bílageymslu hússins í kjallara. Fundurinn hafi fjallað um erindi skipulags- og byggingarfulltrúa um hagnýtingu rýmis í 0102 í þrjú rými. Í erindinu sé ekki minnst einu orði á niðurgrafinn ruslagám. Það komi fyrst fram í bréfi álitsbeiðanda til kærunefndar, dags. 6. nóvember 2014. Gagnaðili líti því svo á að um sé að ræða annað og sjálfstætt mál. Gagnaðili vísar til þess að álitsbeiðandi hafi sagt að hann hafi ekki fengið boðun á nefndan fund. Gagnaðili segir að til fundarins hafi verið boðað með formlegum hætti og mættir fulltrúar frá öllum rýmum hússins nema rými 0102. Hann hafi ekki verið boðaður þar sem ljóst hafi verið að öll fyrirliggjandi gögn málsins væru skýr og ekki þurft frekari útlistunar enda litið svo á að hann væri vanhæfur og hefði því ekki atkvæðisrétt á fundinum, sbr. 65. gr. laga um fjöleignarhús.
Að lokum er tekið fram að álitsbeiðandi hafi sagt að í húsinu séu rekstraraðilar ósáttir við stöðu mála. Gagnaðili bendir á að á fyrstu hæð séu tvö rými, 0101 og 0102. Eigendur þeirra rýma leigi þau til rekstraraðila. Eigandi rýmis 0101 hafi sagt í tölvupósti 3. desember 2014 að það væri mjög æskilegt að þessi fyrirtæki fengju einhverja aðstöðu fyrir sitt sorp á lóðinni, en við atkvæðagreiðslu á fundinum hafi hann greitt atkvæði á móti tillögu um sorpgámageymslu. Aðspurður eftir á hafi hann sagt að tillagan þarfnaðist nánari skýringa og jafnframt að ekkert samband hafi verið haft við hann um framkvæmdina. Einnig segir að á nefndum fundi, þar sem fallist hafi verið á skiptingu rýmis 0102 í þrjú rými, hafi verið gerð krafa um að í hverju rými yrði gert ráð fyrir stað fyrir affall sem falli til við starfsemi í viðkomandi rými og hlutaðeigandi beri að flytja til sorpfyrirtækis. Það sé ekki óeðlileg krafa að gera ráð fyrir nauðsynlegu og eðlilegu rými innandyra í stað þess að flytja það út fyrir þröskuldinn.
III. Forsendur
Álitsbeiðandi krefst þess að kærunefnd viðurkenni að honum sé heimilt að byggja sorpgerði eða sorpskýli á sameiginlegri lóð hússins. Samkvæmt 5. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur öll lóð húss undir sameign. Í 1. mgr. 39. gr. sömu laga er kveðið á um að allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Samkvæmt 4. mgr. sömu greinar ber að taka sameiginlegar ákvarðanir á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi. Af framangreindum ákvæðum er því ljóst að um er að ræða ákvörðun sem eigendum hússins ber að taka sameiginlega á löglega boðuðum húsfundi.
Kærunefnd telur að af gögnum málsins verði ráðið að ágreiningur snúist einnig um lögmæti húsfundar 7. október 2014. Álitsbeiðandi sótti um leyfi byggingarfulltrúa til að skipta eignarhluta sínum í þrennt og setja útganga við nýju eignarhlutana. Boðað var til áðurnefnds húsfundar vegna þessa. Álitsbeiðandi fékk ekki fundarboð en mættir voru fulltrúar allra annarra eignarhluta. Á fundinum var fallist á að álitsbeiðanda væri heimilt að breyta eignarhluta sínum í þrjá en samþykkið háð því skilyrði að hvert rými geri ráð fyrir stað fyrir affalli vegna starfsemi í viðkomandi rými. Einnig kemur fram í fundargerð að hafnað sé tillögu um sorpgámageymslu á norðurhluta lóðarinnar.
Gagnaðili segir að ástæða þess að álitsbeiðandi hafi ekki verið boðaður á fundinn sé sú að fyrirliggjandi gögn um tillögu hans hafi verið skýr og ekki þurft frekari útlistunar við enda litið svo á að hann væri vanhæfur og hefði ekki atkvæðisrétt á fundinum, sbr. 65. gr. laga um fjöleignarhús. Í nefndri lagagrein er kveðið á um vanhæfi við ákvörðunartöku þar sem segir að enginn megi sem félagsmaður eða umboðsmaður hans taka þátt í atkvæðagreiðslu um samninga eða málefni ef hann á sérstakra persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta í málinu. Í frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 segir meðal annars um nefnda lagagrein að um sé að ræða tilvik þar sem um sé að ræða sérstaka hagsmuni sem ekki tengist eignaraðild. Sem dæmi er nefnd ákvörðun um samningsgerð um sameiginlega viðgerðarvinnu við eiganda eða nákomin ættmenni hans. Að mati kærunefndar verður ekki ráðið að um sérstaka hagsmuni í skilningi ákvæðisins sé að ræða hjá álitsbeiðanda.
Þar sem álitsbeiðandi fékk ekki boð á húsfundinn þann 7. október 2014 telur kærunefnd að hann sé ólögmætur. Þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd að ekki liggi fyrir lögmæt ákvörðun um tillögur álitsbeiðanda um byggingu sorpgerðis eða sorpskýlis á sameiginlegri lóð hússins.
Álitbeiðandi hefur lagt fram tillögu þess efnis að honum verði heimil uppsetning niðurgrafins sorpgáms á sameiginlegri lóð hússins. Ljóst er af gögnum málsins að ekki hefur verið fjallað um þá tillögu á húsfundi og segir gagnaðili að sú tillaga hafi fyrst komið fram í máli þessu. Samkvæmt 80. gr. laga um fjöleignarhús geta eigendur fjöleignarhúsa sem greinir á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögunum leitað álits kærunefndar. Með vísan til þess að ekki hefur verið fjallað um tillöguna á húsfundi telur kærunefnd ekki ljóst hvort ágreiningur sé fyrir hendi. Þegar af þeirri ástæðu er þessari kröfu álitsbeiðanda vísað frá kærunefnd.
Að öllu framangreindu virtu telur kærunefnd að fjalla beri um tillögur álitsbeiðanda um sorphirðu á löglega boðuðum húsfundi og taka ákvörðun þar um.
Álitsbeiðandi gerir einnig þá kröfu fyrir kærunefnd, verði ekki fallist á fyrri kröfu hans, að viðurkennt verði að hann eigi fullan rétt á að nýta sorpgeymslu hússins undir sorp sem fellur til vegna rekstrar sem er hverju sinni í eignarhluta hans.
Samkvæmt 34. gr. laga um fjöleignarhús hefur séreignareigandi ásamt og í félagi með öðrum eigendum rétt til hagnýtingar þess hluta fjöleignarhússins sem er sameiginlegur, svo og sameiginlegrar lóðar og búnaðar. Réttur þessi nær til sameignarinnar í heild og takmarkast eingöngu af hagsmunum og jafnríkum rétti annarra eigenda, en slíkar takmarkanir er að finna í lögunum og samþykktum og reglum húsfélags samkvæmt þeim. Réttur til að hagnýta sameign fer ekki eftir hlutfallstölum og hafa allir eigendur jafnan hagnýtingarrétt þótt hlutfallstölur séu misháar. Í 35. gr. laganna er að finna takmarkanir á hagnýtingarrétti sameignar. Þar segir í 1. mgr. að sérhverjum eiganda og afnotahafa beri að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til annarra eigenda og afnotahafa við hagnýtingu sameignar og fara í hvívetna eftir löglegum reglum og ákvörðunum húsfélagsins varðandi afnot hennar.
Ágreiningur snýst um að álitsbeiðanda hefur ekki verið heimilt að nýta sameiginlega sorpgeymslu hússins undir sorp sem fellur til vegna rekstrar matsölustaðar í eignarhluta hans. Álitsbeiðandi hefur því ráðstafað hluta af séreignarhluta sínum undir sorpgeymslu. Til álita kemur hvort ákvörðun um að takmarka nýtingu álitsbeiðanda á sameiginlegri sorpgeymslu hússins, þ.e. að undanskilja sorp frá tilgreindum matsölustað, sé lögmæt.
Samkvæmt 3. mgr. 21. gr. laga um fjöleignarhús er varanleg skipting séreignar í sjálfstæðar notkunareiningar, án þess að sala sé fyrirhuguð, háð samþykki allra eigenda auk annarra skilyrða. Í gögnum málsins liggur fyrir bréf arkitekts, dags. 10. september 2013, þar sem sótt var um leyfi fyrir hönd álitsbeiðanda frá öðrum eigendum til að skipta eignarhluta álitsbeiðanda í tvö rými. Í bréfinu var tekið fram að fyrirhugaður hafi verið rekstur tiltekins matsölustaðar í öðru rýminu og að geymsla fyrir sorp frá honum yrði í séreignarhluta álitsbeiðanda og að eingöngu sorp frá kaffistofum myndi fara í sameiginlega sorpgeymslu hússins. Af gögnum málsins verður ráðið að erindið hafi verið samþykkt á stjórnarfundi þann 14. október 2013, með vísan til húsfundar 17. september 2013. Byggingarfulltrúi samþykkti teikningar af breytingunni þann 5. nóvember 2013 og kom framangreind skipan á sorpmálum þar fram.
Með hliðsjón af framangreindu og gögnum málsins telur kærunefnd liggja fyrir að álitsbeiðandi sótti um leyfi gagnaðila til breytinga á eignarhluta sínum með því skilyrði að um takmarkaða nýtingu á sameiginlegri sorpgeymslu hússins yrði að ræða. Ætla má að slíkur fyrirvari hafi haft áhrif á ákvörðun gagnaðila enda greinir gagnaðili frá því að hann hafi verið ein af forsendum samþykkis á beiðni álitsbeiðanda. Þá telur kærunefnd að með því að álitsbeiðandi breytti eignarhluta sínum í framhaldi af því skilyrta samþykki hafi hann gengið að nefndum fyrirvara, sem þar að auki var settur fram af hans hálfu.
Að framangreindu virtu telur kærunefnd að fyrir liggi ákvörðun húsfélags um takmarkaða nýtingu á sameiginlegri sorpgeymslu hússins, sbr. 1. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús, sem álitsbeiðanda ber að fara eftir.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé ekki heimilt að byggja sorpgerði eða sorpskýli á sameiginlegri lóð hússins án samþykkis húsfundar.
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé ekki heimilt að nýta sameiginlega sorpgeymslu hússins vegna sorps frá matsölustað sem er starfrækur í eignarhluta hans.
Reykjavík, 13. janúar 2015
Auður Björg Jónsdóttir
Karl Axelsson
Eyþór Rafn Þórhallsson