Mál nr. 52/2015
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 52/2015
Framkvæmdir á ytra byrði fjöleignarhúss
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, mótt. 4. desember 2015, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 16. desember 2015, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 17. febrúar 2015, og athugasemdir gagnaðila, dags. 4. mars 2015, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 11. apríl 2016.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C x-xx. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar að C xx. Ágreiningur er um framkvæmdir á ytra byrði fjöleignarhússins.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
I. Að viðurkennt verði að ákvarðanir um verkframkvæmdir á ytra byrði C x-xx séu óskuldbindandi gagnvart álitsbeiðanda.
II. Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi eigi rétt á endurgreiðslu þeirra fjármuna sem hann hefur þegar greitt til húsfélagsins vegna framkvæmdanna.
III. Að viðurkennt verði að ákvörðun húsfélagsins á fundi 29. júlí 2015, að endurskoða ákvörðun um samning við D og í stað þess sjái gjaldkeri um þau mál gegn 30.000 kr. greiðslu út árið 2015, sé óskuldbinandi gagnvart álitsbeiðanda.
Í álitsbeiðni kemur fram að á húsfundi húsfélagsins að C x-xx, dags. 12. maí 2015, hafi verið lögð fram tillaga um framkvæmdir á ytra byrði heildarhússins sem og kostnaðaráætlun. Samkvæmt fundargerð hafi verið óljóst hvort tillaga nr. x hafi verið samþykkt þar sem ekki hafi þótt ljóst hvort samþykki 2/3 hluta eigenda þyrfti til. Þar komi fram að ákveðið hafi verið að leita lögfræðiálits hjá E um þetta atriði. Á húsfundi 29. júlí 2015 hafi verið kynntur undirritaður samningur við F og verktaka í tengslum við framangreindar framkvæmdir. Á sama fundi hafi verið kynnt heildargreiðsluáætlun og skipting milli eigenda. Álitsbeiðandi telji í fyrsta lagi að sú tillaga sem hafi verið lögð fram á fundi húsfélagsins 12. maí 2015 og varðaði framkvæmdir á ytra byrði og með kostnaðaráætlun að fjárhæð 13.753.449 kr. hafi þurft samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. b-lið 41. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús. Í ljósi þess að tillagan hafi verið samþykkt með sex atkvæðum gegn fimm, þá hafi ekki verið sá meirihluti fyrir tillögunni sem lög geri ráð fyrir. Sé umrædd ákvörðun því ólögmæt og ekki skuldbindandi gagnvart álitsbeiðanda.
Í öðru lagi liggi fyrir að stjórn virðist hafa undirritað samning annars vegar við F og hins vegar við G sem skuli sinna umræddum framkvæmdum á ytra byrði hússins. Ekki sé samt að sjá að félagsmönnum hafi gefist kostur á að kynna sér umrædda samninga ellegar kjósa um efni þeirra eins og áskilið sé samkvæmt ákvæðum 39. og 40. gr. fjöleignarhúsalaga. Samkvæmt fundarboði og fundargerð húsfundar 29. júlí 2015 hafi umræddur dagskrárliður aðeins verið til kynningar. Ekkert sé þar fjallað um ákvörðunartöku ellegar að greidd hafi verið atkvæði um framangreinda samninga. Séu framangreindir samningar þar af leiðandi ekki skuldbinandi gagnvart álitsbeiðanda. Geri álitsbeiðandi þá kröfu að allar framkvæmdir sem hafnar séu á grundvelli framangreinds verksamnings og eftirlitssamnings við F ehf. verði stöðvaðar.
Í þriðja lagi liggi fyrir að heildargreiðsluáætlun hafi verið lögð fram á húsfundi þann 29. júlí 2015. Eins og bæði fundarboð og fundargerð beri með sér þá hafi umrædd greiðsluáætlun aðeins verið lögð fram til kynningar. Með vísan til 39. gr. og 40. gr. fjöleignarhúsalaga verði ekki séð að umrædd greiðsluáætlun sé skuldbindandi gagnvart álitsbeiðanda, enda hafi ekki farið fram atkvæðagreiðsla um tillöguna. Álitsbeiðanda sé því heimilt að neita að greiða hlutdeild í umræddum kostnaði sem byggist á slíkri heildargreiðsluáætlun. Þær greiðslur sem þegar hafi verið greiddar feli ekki í sér viðurkenningu á slíkri greiðsluáætlun og geti ekki komið í stað löggilts samþykkis á húsfundi.
Á fundi húsfélagsins 12. maí 2015 hafi verið samþykkt tillaga um að gera samning við D varðandi þjónustu við húsfélagið til eins árs. Ekki virðist stjórn húsfélagsins þó hafa farið að vilja félagsmanna því á fundi húsfélagsins 29. júlí 2015 hafi framangreind tillaga verið endurskoðuð og lagt fyrir félagsmenn að sú tillaga yrði dregin til baka auk þess sem gjaldkera húsfélagsins skyldi samhliða falin umsjón húsfélagsins út árið 2015 gegn 30.000 kr. greiðslu mánaðarlega. Álitsbeiðandi telji að framangreind tillaga sem og atkvæðagreiðsla um hana og meint samþykkt hennar sé ólögmæt og því óskuldbindandi fyrir sig. Í fyrsta lagi þá hafi þess ekki verið getið í fundarboði að umrædd tillaga yrði borin upp til atkvæða eins og lög um fjöleignarhús geri ráð fyrir. Samkvæmt 62. gr. laganna sé ljóst að ef taka eigi tillögu til atkvæðagreiðslu á húsfundi þá verði að geta þess í fundarboði. Það hafi ekki verið gert í umrætt sinn. Af þessari ástæðu sé ákvörðunin ólögmæt og óskuldbindandi fyrir álitsbeiðanda.
Í öðru lagi virðist gjaldkeri húsfélagsins hafi verið vanhæf við ákvörðunartöku um tillöguna á grundvelli 65. gr. fjöleignarhúsalaga. Af fundargerð verði ráðið að hún hafi verið ein þeirra fjögurra sem hafi samþykkt tillöguna en hafi haft augljósra hagsmuna að gæta varðandi það að tillagan yrði samþykkt. Leiki þannig enginn vafi á því að hún hafi verið vanhæf við ákvörðunartökuna. Af framansögðu sé ljóst að kosning um að fela gjaldkera að sjá um nánar tilgreind mál gegn mánaðarlegri greiðslu sé ólögmæt. Að sama skapi sé kosning um að draga til baka tillögu um að fela D umsjón með húsfélaginu ólögmæt enda hafi verið kosið um það í sömu tillögunni og hafði gjaldkerinn einnig af því augljósa hagsmuni. Álitsbeiðandi krefjist þess því að hússtjórnin fari eftir fyrri samþykkt um að fela D umsjón húsfélagsins enda sé sú tillaga, miðað við framangreint, enn í gildi.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann krefjist þess að viðurkennt verði að ákvörðun húsfélagsins um framkvæmdir á ytra byrði hússins, sem tekin hafi verið á fundi húsfélagsins þann 12. maí 2015, hafi verið lögmæt og álitsbeiðanda beri því að taka þátt í kostnaði vegna þeirra. Þá krefst gagnaðili þess að viðurkennt verði að ákvörðun húsfélagsins, um að fela gjaldkera húsfélagsins umsjón þess gegn tiltekinni greiðslu, verði talin lögmæt.
Forsaga málsins sé sú að sl. ár hafi borið á lekavandamálum í húsinu að C og hafi þau vandamál verið rædd á húsfundum sl., ár m.a. á húsfundi sem haldinn hafi verið 30. mars 2014. Á aðalfundi húsfélagsins 24. janúar 2015 hafi verið til umræðu ástand hússins. Hafi komið fram að vart hefði orðið við mikinn leka í íbúðum hússins sem mætti rekja til þess að gluggar væru ónýtir og að gaflar hússins héldu ekki vatni. Þá hafi einnig komið fram á fundinum að þær viðgerðir sem hafi verið gerðar á húsinu áður hafi ekki verið fullnægjandi. Í framhaldi af því hafi verið lagt til að F myndi framkvæma úttekt á húsinu og hafi sú tillaga verið samþykkt samhljóða. Hinn 23. mars 2015 hafi síðan verið haldinn fundur í húsfélaginu þar sem ástandsskýrslan hafi verið kynnt og tekin ákvörðun um næstu viðgerðir. Á fundinn hafi komið maður á vegum F sem hafi farið yfir ástandsskýrsluna. Í máli hans hafi m.a. komið fram að margir gluggar hússins væru gamlir og talsvert fúnir. Þá hafi komið fram að miklar frostskemmdir hafi orðið á austurgafli hússins sem reynt hafi verið að fylla í en hann væri ennþá hriplekur. Þá hafi komið fram að þak hússins yfir nr. x væri töluvert ryðgað. Samkvæmt ástandsskýrslunni hafi áætlaður kostnaður við viðgerðir og endurbætur verið samtals 34.018.786 kr. Undir liðnum ákvörðun um næstu viðgerð hafi verið rætt að setja þyrfti fram nokkrar tillögur um viðgerðir sem fara ætti í sem yrðu svo lagðar fyrir næsta fund til atkvæðagreiðslu. Þá hafi einnig verið rætt um rétt eigenda til skaðabóta vegna vanrækslu húsfélags á viðhaldi, sbr. 52. gr. laga um fjöleignarhús og 38. gr. laganna. Á húsfundi 12. maí 2015 hafi svo verið bornar upp til atkvæðagreiðslu tillögur stjórnar um viðgerðir sem miðuðu við kostnaðaráætlun/tilboð frá F. Á fundinn hafi verið komið fulltrúar frá öllum eignarhlutum að C, en frá fimm eignarhlutum að C xx. Sú tillaga sem samþykkt hafi verið á fundinum hafi verið tillaga nr. x, en með henni hafi eigendur sex eignarhluta (allir fulltrúar eignarhluta úr C x) greitt atkvæði, á móti fimm atkvæðum (mættir fulltrúar frá C xx). Þannig hafi tillagan fengið samþykki einfalds meirihluta bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Á hinn bóginn hafi verið bókað í fundargerð að ákveðið hafi verið að leita álits E á því hvort tillagan teldist samþykkt, þ.e. hvort það nægði að meirihluti eigenda samþykkti tillöguna eða hvort 2/3 hluta samþykki væri áskilið. Hafi það verið mat lögfræðings E að um væri að ræða tillögu sem einungis þarfnaðist samþykkis einfalds meirihluta enda hafi einungis verið um að ræða nauðsynlegar viðgerðir á húsinu til að koma í veg fyrir leka.
Máli sínu til stuðnings vísi gagnaðili til þess að af niðurstöðu ástandsskýrslu F megi ráða að húsið hafi legið undir skemmdum vegna skorts á viðhaldi, m.a. vegna lekavandamála. Því hafi verið um að ræða nauðsynlegar og löngu tímabærar viðgerðir. Sú tillaga sem samþykkt hafi verið á fundinum hafi einungis falið í sér lágmarksviðgerðir til að koma í veg fyrir frekara tjón á eigninni. Það sé ein af meginskyldum húsfélags að sjá um viðhald og endurbætur sameignar. Tillagan hafi því verið eðlilegur þáttur í rekstri sameignarinnar og til þess fallin að auka verðgildi hennar og þjóna hagsmunum allra eigenda þegar til lengri tíma er litið. Ákvörðunartaka um umræddar framkvæmdir falli því undir meginreglu d-liðar 41. gr. fjöleignarhúsalaga, enda séu þær hvorki dýrari né umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald.
Því hafi verið tekin lögleg ákvörðun á húsfundi félagsins um þær framkvæmdir sem ráðist var í og því hafi húsfélaginu verið heimilt að ráðast í umræddar framkvæmdir á grundvelli þess samþykkis. F hafi annast allt ferlið frá upphafi og ljóst af fundarboði að taka átti ákvörðum um það hvaða leið yrði farin varðandi viðhald á húsinu, enda hafi það verið eðlilegt framhald af samþykki slíks tilboðs/tillögu. Ekki sé gerð sú krafa á stjórn húsfélags að leggja verksamning undir húsfund til samþykktar eða synjunar enda hafi efni hans verið innan þeirrar tillögu sem samþykkt hafi verið á aðalfundi húsfélagsins þann 12. maí 2015. Þar sem tillagan teljist löglega samþykkt beri álitsbeiðanda skylda til greiðslu sameiginlegs kostnaðar skv. 47. gr. fjöleignarhúsalaga. Í því skipti engu sú tilhögun sem stjórnin hafi kynnt á greiðslum, enda sé hún einungis til hagsbóta fyrir eigendur þannig að þeim gefist kostur á að greiða fyrir sameiginlegan kostnað með fimm jöfnum greiðslum í stað þess að greiða allar framkvæmdirnar í einu lagi sem hverjum eigenda sé þó að sjálfsögðu frjálst að gera. Þá vilji gagnaðili einnig benda á að það hafi verið fyrst með bréfi lögmanns álitsbeiðanda, dags. 12. nóvember 2015, sem hann hafi haft uppi andmæli við ákvörðun húsfélagsins og voru framkvæmdir á húsinu þá á lokastigi. Einnig hafi álitsbeiðandi þá greitt tvær greiðslur af fimm, án þess að gera fyrirvara við þær greiðslur sínar, en skv. 2. málsl. 2. mgr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga skuli eigandi hafa uppi slík andmæli án ástæðulauss dráttar og strax og tilefni sé til.
Gagnaðili bendi á að í fundarboði fyrir húsfundinn 29. júlí hafi tillagan um endurskoðun ákvörðunar um samning við D komið skýrt fram og hafi álitsbeiðanda mátt vera ljóst er honum barst fundarboðið að kjósa ætti um tillöguna. Þannig hafi tillögur almennt verið taldar fullnægjandi til ákvörðunartöku, sbr. m.a. álit kærunefndar nr. 39/2014.
Þá bendi gagnaðili á að það hafi ekki áhrif á lögmæti ákvörðunarinnar að gjaldkeri sjálfur hafi greitt atkvæði með tillögunni. Gagnaðili vísi máli sínu til stuðnings í skýlausa meginreglu 12. gr. fjöleignarhúsalaga þar sem fram komi að helstu réttindi eigenda í fjöleignarhúsi séu m.a. réttur til aðildar að húsfélagi og til að eiga hlut að ákvörðunartöku um sameignina og sameiginleg málefni. Allir eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varði sameignina og sameiginleg málefni sem snerti hana beint eða óbeint, sbr. 39. gr. fjöleignarhúsalaga. Undantekningar frá þessari grundvallarmeginreglu séu að finna í 65. gr. og 5. mgr. 69. gr. laganna þar sem fram komi að félagsmaður, umboðsmaður hans og stjórnarmaður megi ekki taka þátt í ákvörðunartöku og afgreiðslu mála eða atkvæðagreiðslu um samninga þar sem hann hafi sérstakra persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta. Í frumvarpi því er varð að lögum um fjöleignarhús komi fram í athugasemdum við 65. gr. að eigendur eigi almennt hagsmuna að gæta í sameiginlegum málefnum sem félagsmenn í húsfélaginu og sem þátttakendur í greiðslu sameiginlegs kostnaðar. Slíkir hagsmunir geri eigendur vitaskuld ekki vanhæfa þótt þeir kunni að vera persónulegir eða fjárhagslegir. Það séu sérstakir hagsmunir sem ekki tengist eignaraðildinni sem skipti máli. Séu þar sem dæmi nefndar ákvarðanir um samningsgerð um sameiginlega viðgerðarvinnu við eiganda eða nákomin ættmenni hans. Af þessu sé ljóst að eitthvað sérstakt og verulegt þurfi að koma til svo að eigendur teljist vanhæfir og víkja megi frá skýlausri meginreglu 12. gr. laganna. Í máli þessu sé um að ræða óverulega fjárhagslega hagsmuni og að meira þurfi til að raska þeim ríka og fortakslausa rétti gjaldkerans til að taka þátt í umræddri ákvörðunartöku.
Í athugasemdum álitsbeiðanda eru kröfur hans áréttaðar. Þar kemur fram að álitsbeiðandi byggi á því að sú tillaga sem lögð hafi verið fram á húsfundi húsfélagsins 12. maí 2015, og hafi varðað framkvæmdir á ytra byrði með kostnaðaráætlun að fjárhæð 13.752.448 kr., hafi falið í sér ákvörðun sem falli undir 9. tölul. 41. gr. laga um fjöleignarhús. Ákvörðunin teljist vera meiriháttar ákvörðun enda gríðarlegir fjármunir sem álitsbeiðandi þurfi að leggja fram. Ákvörðunin skyldi alla 12 eigendur húsfélagsins til að leggja fram 1.128.175 kr. á næstu fimm mánuðum eftir húsfundinn. Ákvörðunin gangi að sjálfsögðu lengra og sé verulega dýrari en venjulegt og nauðsynlegt viðhald í skilningi 9. tölul. 41. gr. laga um fjöleignarhús.
Þá sé ekkert hæft í fullyrðingu gagnaðila um að það að hafa fengið F til að meta fjöleignarhúsið og gera tilboð í verkframkvæmdir hafi falið í sér endanlega ákvörðun um að leggjast í slíkar framkvæmdir. Ekki hafi verið hægt að taka afstöðu til þess fyrr en starfsmaður F hafi kynnt hvort að bráðnauðsynlega þyrfti að leggjast í umræddar framkvæmdir. Einungis hafi verið samþykkt að fá mat á því hvað þyrfti að gera og nauðsynlega þyrfti að gera. Í framhaldi af því hafi átt að kjósa um hvað yrði gert.
Því sé ekki hægt að líta svo á að álitsbeiðandi eða nokkur annar eigandi hafi verið skyldugur til að greiða atkvæði með tillögunni. Niðurstaðan sé því sú að fyrir ákvörðunartöku sem þessa þurfi samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhlut. Það hafi ekki náðst og því hafi húsfélagið ekki haft tilskilið vald til að ráðast í þær framkvæmdir sem um ræði.
Einnig sé áréttað að kosningin á húsfundi 29. júlí, varðandi endurskoðun á ákvörðun um samning við D og í stað þess látið gjaldkera um þau mál gegn 30.000 kr. greiðslu út árið 2015, hafi verið ólögmæt. Enda hafi átta eigendur komið á fundinn. Fram komi að tveir eigendur hafi komið þegar fundurinn hafi verið u.þ.b hálfnaður. Því hafi þeir að sjálfsögðu átt að fá að taka þátt í kosningunni sem þeir hafi ekki fengið. Vísist þar til skýlausrar meginreglu 12. gr. fjöleignarhúsalaga. Það hafi því einungis fjórir af átta eigendum greitt atkvæði með tillögunni. Samþykki meirihluta hafi því ekki náðst.
Í athugasemdum gagnaðila mótmælir hann því sem fram komi í athugasemdum álitsbeiðanda um að ekki hafi verið hægt að fá afstöðu til viðgerða fyrr en starfsmaður F hafi kynnt hvort bráðnauðsynlegt hafi verið að ráðast í framkvæmdir eða ekki. Gagnaðili árétti það sem fram komi í greinargerð að eftir að úttekt hafi farið fram á húsinu, hafi verið haldinn húsfundur 23. mars 2015 þar sem maður á vegum F hafi farið vel yfir ástand hússins og nauðsynlegar framkvæmdir með eigendum. Ákveðið hafi verið að fá nokkrar tillögur um viðgerðir sem fara ætti í, og kjósa svo á næsta fundi um þær tillögur. Hinn 12. maí 2015 hafi svo verið kosið um tillögur sem hafi miðað við kostnaðaráætlun/tilboð frá F og hafi tillaga nr. 4 hlotið meirihluta atkvæða.
Álitsbeiðandi vísi í greinargerð sinni til þess að í fundargerð, dags. 29. júlí 2015, komi fram að tilteknir fundargestir hafi komið á fundinn þegar hann hafi verið u.þ.b. hálfnaður og því hafi þeir átt að fá að taka þátt í kosningu undir dagskrárlið nr. x. varðandi endurskoðun á ákvörðun um samning við D. Í umræddri fundargerð, sem lesin hafi verið upp í lok fundarins og samþykkt af öllum viðstöddum fundarmönnum, komi fram að fundargestir þeir sem álitsbeiðandi vísi til í greinargerð sinni, hafi komið þegar búið hafi verið að afgreiða dagskrárlið nr. x. Þá þegar hafi verið gengið til dagskrárliðar nr. x en undir dagskrárlið x sé ritað til viðbótar að á fundinn hafi komið H og I. Fundurinn hafi verið auglýstur og boðaður kl. 18.00 þennan dag. Hafi umræddir fundargestir óskað eftir að taka þátt í kosningu undir dagskrárlið nr. x hafi þeim verið í lófa lagið að koma á réttum tíma á fundinn, enda ótækt að kjósa á ný um dagskrárlið sem þegar hafi verið afgreiddir, af þeirri ástæðu einni að nýir fundarmenn hafi komið á fundinn. Þá sé vert að taka fram að enginn fundarmaður hafi mótmælt atkvæðagreiðslunni þegar fundargerðin hafi verið lesin upp í lok fundar.
III. Forsendur
Deilt er meðal annars um hvort ákvörðunartaka á húsfundi 12. maí 2015, um framkvæmdir á ytra byrði C x–xx hafi verið ólögmæt og óskuldbindandi gagnvart álitsbeiðanda, á þeirri forsendu að þörf sé fyrir samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. b-lið 41. gr. laga um fjöleignarhús.
Í 41. gr. laga um fjöleignarhús er að finna reglur um töku ákvarðana á húsfundi en þar kemur meginreglan fram í d-lið, þ.e. að til allra annarra ákvarðana en greinir í liðum a–c þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Í málinu liggur fyrir ástandsskýrsla F frá mars 2015 þar sem fram kemur að húsið þarfnist talsvers viðhalds og meðal annars séu gluggar víða ónýtir, þak ryðgað og leki í ytra byrði. Kostnaður við heildarframkvæmd á ytra byrði hússins sé áætlaður 35.018.786 kr. Húsfundur samþykkti að ráðast aðeins í bráðabirgðaviðgerðir, þ.e. tillögu nr. x, sem næmi kostnaði upp á 13.752.448 kr., en áður hafði fundurinn fellt að ráðast í heildarframkvæmd sem er getið um sem tillögu nr. x. Er því ekki unnt að fallast á með álitsbeiðanda að téðar framkvæmdir gangi verulega lengra og séu verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald þannig að þær falli undir 9. tölul. b-liðar 41. gr. fjöleignarhúsalaga. Tillaga nr. x um framkvæmdirnar verður að teljast eðlilegur þáttur í rekstri sameignarinnar, þannig að verðgildi eignarinnar haldist, og til að fyrirbyggja frekari skemmdir. Hún þjónar því sameiginlegum hagsmunum eigenda þegar til lengri tíma er litið. Kærunefnd telur því að tillagan falli undir d-lið 41. gr. fjöleignarhúsalaga sem krefst samþykkis einfalds meirihluti miðað við hlutfallstölu.
Tillaga nr. x, sem lögð var fram á húsfundi húsfélagsins 12. maí 2015, hlaut samþykki sex eigenda á móti fimm atkvæðum. Fékk tillagan því samþykki einfalds meirihluta miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi.
Með hliðsjón af öllu framangreindu er það álit kærunefndar að ákvörðunartaka á húsfundi húsfélagsins 12. maí 2015 hafi verið lögmæt og því beri álitsbeiðanda að taka þátt í kostnaði vegna þeirra.
Þá krefst álitsbeiðandi þess að viðurkennt verði að ákvörðun húsfélagsins á húsfundi, dags. 29. júlí 2015, um að fela gjaldkera húsfélagsins umsjón þess gegn tiltekinni greiðslu, verði talin ólögmæt og því óskuldbindandi fyrir sig. Heldur hann því fram í fyrsta lagi að þess hafi ekki verið getið í fundarboði að umrædd tillaga yrði borin upp til atkvæða eins og lög um fjöleignarhús geri ráð fyrir. Í fundarboðinu fyrir húsfundinn 29. júlí hafi komið tillaga um endurskoðun ákvörðunar um samning við D og að gerð yrði tillaga um að gjaldkeri myndi sjá um þau mál gegn greiðslu skýrt fram og mátti álitsbeiðanda, að mati kærunefndar, vera ljóst að kjósa ætti um tillöguna. Þá heldur álitsbeiðandi því fram að ekki hafi náðst samþykki meirihluta fyrir tillögunni þar sem að tveir eigendur hafi komið of seint á fundinn. Kærunefnd telur að umrædd ákvörðun húsfélagsins geti ekki talist ólögmæt af þeirri ástæðu einni. Fundurinn var boðaður kl. 18.00 þennan dag og hefðu umræddir fundargestir óskað að taka þátt í kosningu um þennan dagskrárlið hefði þeim verið í lófa lagið að koma á réttum tíma á fundinn. Þá hafi enginn fundarmaður mótmælt atkvæðagreiðslunni þegar fundargerðin var lesin upp í lok fundarins. Álitsbeiðandi heldur því jafnframt fram að umrædd tillaga hafi verið ólögmæt þar sem gjaldkeri húsfélagsins hafi verið vanhæf við ákvörðunartöku um tillöguna á grundvelli 65. gr. fjöleignarhúsalaga, en hún var ein þeirra fjögurra sem samþykkti tillöguna.
Í 65. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, segir að enginn megi sem félagsmaður eða umboðsmaður hans taka þátt í atkvæðagreiðslu um samning eða málefni ef hann á sérstakra persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta. Í frumvarpi því er varð að lögum um fjöleignarhús kemur fram í athugasemdum við 65. gr. að eigendur eigi almennt hagsmuna að gæta í sameiginlegum málefnum sem félagsmenn í húsfélaginu og sem þátttakendur í greiðslu sameiginlegs kostnaðar. Slíkir hagsmunir geri eigendur vitaskuld ekki vanhæfa þótt þeir kunni að vera persónulegir eða fjárhagslegir. Það séu sérstakir hagsmunir sem ekki tengist eignaraðildinni sem skipti máli. Séu þar sem dæmi nefndar ákvarðanir um samningsgerð um sameiginlega viðgerðarvinnu við eiganda eða nákomin ættmenni hans. Kærunefnd telur að ekki sé hægt að fallast á að gjaldkerinn hafi þannig hagsmuni að gæta að hún teljist vanhæf til að taka þátt í ákvörðunartökunni. Telst ákvörðunartaka því lögmæt.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að ákvörðunartaka á húsfundi húsfélagsins 12. maí 2015, um framkvæmdir á ytra byrði fjöleignarhússins, hafi verið lögmæt
Þá er það álit kærunefndar að ákvörðunartaka húsfélagsins á fundi 29. júlí 2015, um að endurskoða ákvörðun um samning við D, hafi verið lögmæt.
Reykjavík, 11. apríl 2015
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson