Mál nr. 15/2015
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 15/2015
Hagnýting sameignar: Ákvörðun húsfundar. Geymslusvæði. Bílastæði.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 17. maí 2015, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 4. júní 2015, athugasemdir álitsbeiðanda, mótt. 1. júlí 2015, og 6. júlí 2015, og athugasemdir gagnaðila, dags. 8. júlí 2015, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. ágúst 2015.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða lóð fjöleignarhúsanna C, alls 12 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar að D. Ágreiningur er um gildi ákvörðunar húsfundar um að nýta tiltekið svæði lóðarinnar sem geymslu fyrir tjaldvagna, fellihýsi og kerrur. Einnig snýst ágreiningur um hvort heimilt sé að leggja bifreiðum fyrir framan bílskúra eða á öðrum svæðum sem ekki séu skilgreind sem bílastæði samkvæmt þinglýstum gögnum.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að viðurkennt verði að óheimilt sé að geyma tjaldvagna og kerrur á sameiginlegri lóð hússins.
Að viðurkennt verði að óheimilt sé að leggja bifreiðum annars staðar en á bílastæðum sem séu skilgreind í þinglýstum gögnum fyrir sameiginlega lóð.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi farið fram á að notkun á kerrustæði verði hætt. Einnig að hætt verði að leggja bifreiðum fyrir framan bílskúra og hindra þar með aðgengi álitsbeiðanda að bílskúr hans. Hvorki sé gert ráð fyrir þessu fyrirkomulagi í deiliskipulagi lóðarinnar né þinglýstum gögnum. Álitsbeiðandi segir að samkvæmt þinglýstum gögnum og deiliskipulagi sé ekki gert ráð fyrir kerrustæðum á tilteknum hluta lóðarinnar, bílastæðum á öðrum tilteknum hluta lóðarinnar og aðeins fjórum bílastæðum en ekki fimm á þriðja hluta lóðarinnar.
Í greinargerð gagnaðila er því hafnað sem kemur fram í álitsbeiðni og segir að vanreifun álitsbeiðanda geri það að verkum að gagnaðili geti illa áttað sig á ágreiningsefninu, kröfum og rökstuðningi álitsbeiðanda. Gagnaðili geri þó ráð fyrir að álitsbeiðnin snúi að deilum um tiltekna notkun á sameign fasteignanna sem eigi sér nokkurn aðdraganda og verði fjallað um helstu málsatvik þeirrar deilu eftir tímaröð atvika.
Deila málsaðila snúist um nýtingu sameignar C en álitsbeiðandi haldi því fram að eigendum sé óheimilt að geyma kerrur á tiltekinni lóð/svæði sem sé í sameign allra íbúa. Gagnaðili sé því ósammála.
Á aðalfundi húsfélagsins þann 14. júní 2006 hafi eftirfarandi verið ákveðið: „Steypa litla blettinn við bílskúrana og nota þá eingöngu undir kerrur, tjaldvagna og fellihýsi til geymslu fyrir íbúa að C.“ Á fundinn hafi mætt eigendur níu húsa af tólf. Ákvörðunin hafi verið samþykkt samhljóða og engin mótmæli borist. Í kjölfarið hafi verið ráðist í framkvæmdir, sem hafi verið óverulegar og haft afar lítinn kostnað í för með sér.
Umræddur blettur sé það svæði sem deila málsaðila snúi að og síðan þetta hafi verið ákveðið hafi íbúar mátt geyma þar kerrur, tjaldvagna og fellihýsi. Ljóst sé af ákvörðun fundarins að umrætt svæði á sameigninni hafi ekki verið eyrnamerkt ákveðnum eigendum heldur hafi ákvörðunin varðað skipulag og nýtingu lóðarinnar og hafi hún því bundið alla eigendur jafnt. Almenn sátt hafi ríkt um þessa ákvörðun um árabil, allt þar til álitsbeiðandi hafi farið að gera athugasemdir við fyrirkomulagið.
Þann 29. ágúst 2014 hafi einum eigenda borist bréf frá lögmannsstofu, f.h. álitsbeiðanda, þar sem gerð hafi verið athugasemd við nýtingu hans á sameign. Í bréfinu hafi því verið haldið fram að honum væri óheimilt að geyma kerru í stæði sem væri í óskiptri sameign. Gerð hafi verið krafa um að kerran yrði fjarlægð af lóðinni. Um hafi verið að ræða stæði sem ofangreind ákvörðun húsfélagsins hafi varðað. Formaður húsfélagsins hafi svarað erindinu þar sem útskýrt hafi verið að samþykkt hefði verið á aðalfundi að nýta umrætt svæði undir kerrur, tjaldvagna, fellihýsi og þess háttar fyrir eigendur, eins og álitsbeiðanda hafi mátt vera kunnugt um. Gagnaðili hafi metið það svo að erindi álitsbeiðanda hafi verið á misskilningi byggt og taldi málið úr sögunni eftir að hafa svarað bréfi hans.
Gagnaðila hafi borist annað bréf frá lögmanni álitsbeiðanda þann 16. október 2014 en þar hafi komið fram að geymsla kerru á lóðinni væri ekki í samræmi við 2. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þar sem kveðið sé á um að eigendum og öðrum afnotahöfum sameignar sé óheimilt að nota sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en því sé ætlað. Jafnframt hafi verið vísað til 4. mgr. 35. gr. sömu laga um að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Í bréfinu hafi einnig komið fram að samþykkt húsfélagsins frá 14. júní 2006 gæti ekki bundið álitsbeiðanda þar sem hann hafi ekki verið meðal eigenda á þeim tíma sem samþykktin hafi verið gerð og að kvöðinni hafi ekki verið þinglýst á eignina, sbr. 4. mgr. 20. gr. laga um fjöleignarhús. Ítrekuð hafi verið krafa álitsbeiðanda um að kerran yrði fjarlægð án tafar en að öðrum kosti yrði leitað lagalegra úrræða.
Lögmaður gagnaðila hafi svarað bréfinu 21. október 2014 þar sem ítrekað hafi verið að heimilt væri að geyma kerrur á umræddu svæði með vísan til samþykktar aðalfundar 14. júní 2006 og kröfum álitsbeiðanda því alfarið hafnað. Ekki hafi komið fram frekari kröfur frá álitsbeiðanda fyrr en gagnaðila hafi borist bréf kærunefndar. Álitsbeiðnin virðist snúa að umræddri deilu en jafnframt hafi álitsbeiðandi sett fram kröfur sem snúi að notkun bílastæða sem, að mati gagnaðila, tengist ekki fyrri deilum með beinum hætti.
Um málsástæður segir að hafnað sé öllum kröfum álitsbeiðanda enda telji gagnaðili málatilbúnað hans rangan eða byggðan á misskilningi.
Gagnaðili telur kröfur álitsbeiðanda varða tvö álitaefni, þ.e. annars vegar um tiltekið geymslusvæði undir kerrur og tjaldvagna á sameign og hins vegar notkun bílastæða á sameiginlegri lóð. Aftur á móti telji gagnaðili kröfur álitsbeiðanda afar óljósar og því sé honum í raun ómögulegt að verjast þeim á sanngjarnan máta.
Um vanreifaðar og óljósar kröfur segir að gagnaðili telji kröfur álitsbeiðanda til kærunefndar ekki uppfylla formskilyrði reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001. Til dæmis komi fullnægjandi upplýsingar ekki fram í álitsbeiðni eins og áskilið sé í 2. mgr. 6. gr. reglugerðarinnar. Hvorki komi fram nauðsynlegar upplýsingar í samræmi við 2. og 3. tölul. 2. mgr. 6. gr. né gerð nægileg grein fyrir ágreiningsefninu, sbr. 4. tölul. 2. mgr. 6. gr. reglugerðarinnar. Þá fylgi enginn rökstuðningur kröfum álitsbeiðanda eins og 5. tölul. 2. mgr. 6. gr. reglugerðarinnar geri kröfu um. Þannig sé gagnaðila í raun gert ómögulegt að verjast ásökunum álitsbeiðanda. Það blasi því við, að mati gagnaðila, að málatilbúnaður álitsbeiðanda sé ófullnægjandi og því beri að vísa málinu frá kærunefnd í samræmi við 5. mgr. 7. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála.
Gagnaðili telji að eigendum sé heimilt að nota hið umdeilda svæði undir kerrur, tjaldvagna og fellihýsi o.þ.h. með vísan til samþykktar aðalfundar húsfélagsins frá 14. júní 2006. Á fundinum hafi allir eigendur haft óskoraðan rétt til að taka þátt í ákvörðunum er vörðuðu sameignina í samræmi við 39. gr. laga um fjöleignarhús. Það sé mat gagnaðila að ákvörðun húsfélagsins hafi falið í sér óverulega breytingu á hagnýtingu sameignarinnar, sbr. 30. og 31. gr. laganna. Við slíkar ákvarðanir sé áskilið að samþykki 2/3 hluta eigenda þurfi til, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 4. tölul. B-liðar 41. gr. laganna.
Í málinu liggi fyrir að meirihluti eigenda hafi mætt á umræddan fund, nánar tiltekið ¾ hluti eigenda, og ákvörðunin hafi verið samþykkt samhljóða. Það sé því mat gagnaðila að ákvörðunin hafi verið í fullu samræmi við lög. Álitsbeiðandi sé bundinn af hinni lögmætu ákvörðun og hafi jafnframt sama rétt og aðrir eigendur til afnota í samræmi við ákvörðunina, sbr. 3. mgr. 34. gr. laga um fjöleignarhús.
Í kröfugerð álitsbeiðanda komi fram að hann styðji kröfu hans við álit kærunefndar í máli nr. 49/1998. Það sé mat gagnaðila að það álit styðji ekki við málatilbúnað álitsbeiðanda á nokkurn hátt. Í álitinu sé meðal annars fjallað um breytingu á hagnýtingu sameignar þar sem kyndiklefi hafi verið notaður sem geymsla án þess að slíkt hefði verið formlega ákveðið á vettvangi húsfélags. Í áliti kærunefndar segi orðrétt: „Breytt hagnýting sameignar þarfnast samþykkis húsfundar í samræmi við 31. gr. laga nr. 26/1994. Kærunefnd leggur hins vegar ekki á það mat hér hvort umrædd breyting notkunar sé veruleg eða ekki. Meðan ekki hefur verið tekin lögformleg ákvörðun á húsfundi sé umrædd nýting óheimil.“
Í deilu þessa máls liggi fyrir lögformleg ákvörðun um óverulega breytingu á hagnýtingu sameignar og því styðji mál nr. 49/1998 ekki kröfur álitsbeiðanda hvað þetta varði. Í álitinu sé einnig fjallað um breytingu á hagnýtingu sameignar í þágu einstakra eigenda og slík notkun þurfi samþykki allra sameigenda. Gagnaðili segir að þetta geti ekki átt við í máli þessu þar sem ákvörðunin frá 14. júní 2006 veiti einstökum eigendum ekki aukinn eða sérstakan rétt heldur gangi ákvörðunin jafnt yfir alla eigendur. Þar af leiðandi geti álit í máli nr. 48/1998 ekki haft fordæmisgildi í máli þessu hvað þetta varði. Telji álitsbeiðandi að umrætt fyrirkomulag sé óviðunandi geti hann sjálfur lagt fram tillögu á húsfundi um breytingu á hagnýtingu sameignar, sem yrði þá borin undir eigendur.
Þá telji gagnaðili málatilbúnað álitsbeiðanda um bílastæðin afar óljósan. Gagnaðili telji þó að verið sé að vísa til þeirra þrengsla sem geti skapast á umræddum bílastæðum. Þrengslin séu til komin vegna þess að bílskúraraðir standi þétt andspænis hvor annarri á sameiginlegri lóð sem geri það að verkum að ekki sé hægt að nýta öll þau bílastæði sem standi fyrir framan bílskúrana. Þetta sjáist vel á yfirlitsmynd sem fylgi álitsbeiðni.
Eigendur hafi eftir fremsta megni reynt að taka tillit til aðstæðna og reynt að skipa málum á farsælan máta, meðal annars á vettvangi húsfélagsins. Í því sambandi megi til dæmis vísa til eftirfarandi bókunar sem hafi verið samþykkt á aðalfundi húsfélagsins 29. apríl 2008: „Vinsamleg tilmæli er að húseigendur og húsráðendur noti mest tvö stæði og leggja öðrum annars staðar og alls ekki leggja vinnubílum á stæðinu. Þeir sem eiga bílskúra verða með einkastæði fyrir framan skúrana eins og verið hefur hingað til. Bílar sem eru lagðir fyrir framan bílskúrana verða fjarlægðir. Lagt er til að eftirfarandi íbúðir fái merkt bílastæði: HÚSNR: 50, 58, 60, 62, 72. og 64, 68, 66.“ Til nánari skýringa sé með þessu átt við að eigendur bílskúra húsa nr. 52, 54, 56, og 70 fái ekki merkt stæði en þess í stað skuli bílum lagt fyrir framan bílskúrana. Eigendur bílskúra nr. 64, 66, 68, og 72, sem standi nær götu, fái þó merkt stæði á bílaplani enda ekki hægt að leggja bílum beggja vegna við bílskúrana. Þá myndu hús sem ekki fylgi bílskúr jafnframt fá merkt stæði, það séu hús nr. 50, 58, 60 og 62.
Að lokum segir að gagnaðili telji að notkun bílastæða á lóðinni sé í fullu samræmi við lög, reglur og ákvarðanir á vettvangi húsfélagsins.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að bílastæði fyrir aftan bílskúrana séu á sameiginlegri lóð allra og ekki hafi verið bílastæði þar samkvæmt þinglýstum gögnum. Allar breytingar á bílastæðum þurfi samþykki allra og þurfi að þinglýsa breytingunni. Á lóðinni séu 16 þinglýst bílastæði en ekki 21.
Bil á milli bílskúra sé 13,8 metrar og ef eigendur bílskúra nr. 52, 54, 56 og 72 leggi þar 5 – 6 metra löngum ökutækjum um meter frá hurðunum þá sé ekki mikið pláss fyrir þá sem eigi bílskúra á móti til að fara inn og út úr þeim. Breytingar sem hafi verið gerðar á skipulagi lóðarinnar þar sem áðurnefndir bílskúrar hafi verið færðir lengra upp í lóðina hafi verið gert til að auðvelda aðgengi að bílskúrunum en ekki til að búa til bílastæði fyrir útvalda. Átta eigendur hafi samþykkt breytinguna en lögum samkvæmt hafi allir tólf eigendur þurft að samþykkja. Þá vísar álitsbeiðandi í álit umboðsmanns Alþingis í máli nr. 4363/2005.
Um kerrustæði segir álitsbeiðandi að á húsfundi 14. júní 2006 hafi níu eigendur mætt en sex eigendur samþykkt að fara í framkvæmdir, þrír hafi setið hjá auk þess sem þrír hafi ekki verið spurðir. Ekki hafi verið sótt um leyfi byggingarfulltrúa fyrir framkvæmdunum. Það hafi þurft samþykki allra og byggingarfulltrúa fyrir svo stórum framkvæmdum enda um að ræða 70 fermetra svæði sem sé á við sex bílastæði. Það teljist vera verulegur hluti lóðar. Þá ítrekar álitsbeiðandi vísan í álit kærunefndar í máli nr. 49/1998.
III. Forsendur
Gagnaðili fer fram á frávísun málsins á þeirri forsendu að kröfur álitsbeiðanda séu óljósar og segir engan rökstuðning hafa fylgt álitsbeiðni eins og 5. tölul. 2. mgr. 6. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001, geri kröfu um. Kærunefnd telur að í álitsbeiðni komi fram skýrar kröfur af hálfu álitsbeiðanda. Þá kemur fram í rökstuðningi álitsbeiðanda að samkvæmt þinglýstum gögnum séu engin kerrusvæði á tilteknu svæði á sameiginlegri lóð hússins og eingöngu sextán bílastæði. Meðfylgjandi álitsbeiðni var skýringarmynd til stuðnings kröfum álitsbeiðanda. Þá hefur gagnaðili skilað greinargerð í málinu þar sem kröfum álitsbeiðanda er svarað efnislega. Að mati kærunefndar er ágreiningur málsins nægilega skýr til þess að unnt sé að taka hann til efnislegrar meðferðar. Kærunefnd fellst því ekki á frávísun málsins á þeirri forsendu sem gagnaðili krefur.
Álitsbeiðandi telur að óheimilt sé að geyma kerrur og tjaldvagna á tilteknum hluta sameiginlegrar lóðar en gagnaðili hefur vísað til þess að sú hagnýting sameignar hafi verið samþykkt á húsfundi.
Í 31. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að reglum 30. gr. skuli beita eftir því sem við eigi um breytingu á hagnýtingu sameignar eða hluta hennar enda þótt ekki sé um framkvæmdir að tefla, sbr. einnig 19. gr. Í 1. mgr. 30. gr. segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign hússins, þar á meðal útliti hússins. Í 2. mgr. sömu greinar segir að sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir.
Samkvæmt fundargerð húsfundar sem haldinn var 14. júní 2006 var eftirfarandi tillaga borin upp til atkvæðagreiðslu: „Steypa litla blettinn við bílskúrana og nota þá eingöngu undir kerrur, tjaldvagna og fellihýsi til geymslu fyrir íbúa C .“ Tillagan var samþykkt samhljóða af fundarmönnum.
Í máli þessu kemur til álita hvort framangreind tillaga hafi falið í sér verulega eða óverulega breytingu á hagnýtingu sameignar. Ljóst er að tilgangur breytingarinnar var að heimila öllum eigendum jöfn afnot af hluta lóðarinnar til geymslu á tjaldvögnum, kerrum og fellihýsum. Gögn málsins bera með sér að áður hafi umþrætt svæði verið grasilagt og ekki þjónað sérstökum tilgangi eða nýtt með ákveðnum hætti. Kærunefnd telur því að um hafi verið að ræða óverulega breytingu á hagnýtingu sameignar, sbr. 31. gr. og 2. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, og að samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, hafi verið nægilegt, sbr. 4. tölul. B-liðar 41. gr. sömu laga. Samkvæmt fundargerð húsfundar þann 14. júní 2006 voru mættir tíu eigendur níu eignarhluta af tólf sem samþykktu tillöguna samhljóða. Kærunefnd telur því að ráðið verði að ákvörðunin hafi fengið nægilegt samþykki miðað við eignarhluta og fjölda en því hefur ekki verið mótmælt af hálfu álitsbeiðanda. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að ákvörðun um breytta hagnýtingu á umdeildum hluta sameiginlegrar lóðar hafi verið lögmæt.
Seinni krafa álitsbeiðanda lýtur að því að óskað er viðurkenningar á því að einungis sé heimilt að leggja bifreiðum í bílastæði sem séu skilgreind samkvæmt þinglýstum gögnum á sameiginlegri lóð.
Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu fyrir E, dags. 7. desember 2000, innfærð til þinglýsingar 19. janúar 2001, eru á bílastæða- og bílskúralóð samþykktar tvær bílskúrslengjur. Þá segir að 6. júlí 1983 hafi verið samþykkt fjögurra skúra bílskúrslengja á lóðinni sem tilheyrir F nr. 52, 54, 56 og 70 og þann 26. maí 1983 hafi verið samþykkt átta skúra bílskúrslengja en aðeins sé búið að byggja fjóra af þeim skúrum sem tilheyra húsum nr. 64, 66, 68 og 72. Um bílastæði segir í kafla 5.2. í eignaskiptayfirlýsingunni að ekkert bílastæði sé á lóðinni. Hvor matshluti eigi 1/12 hluta í bílastæða og bílskúralóð C. Átta bílageymslur hafi verið byggðar á henni en sextán bílastæði séu á lóðinni og tilheyri tvö bílastæði þeim húsum sem ekki eigi bílageymslu en eitt þeim húsum sem eigi bílageymslur.
Samkvæmt gögnum málsins eiga átta eignarhlutar af tólf bílskúra á sameiginlegri lóð. Við úrlausn þessa máls horfir kærunefnd til þess að samkvæmt fyrirliggjandi eignaskiptayfirlýsingu er gert ráð fyrir sextán bílastæðum á lóðinni en samkvæmt henni er ekki gert ráð fyrir bílastæðum fyrir framan bílskúra. Í 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga um fjöleignarhús segir að til séreignar fjöleignarhúss teljist hluti lóðar, t.d. bílastæði, sem sé séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr. Um er að ræða tvær bílskúrslengjur sem standa á móti hvor annarri. Eins og hér háttar til telur kærunefnd að vegna þrengsla sé nánast útilokuð aðkoma eigenda að bílskúrum þeirra sé bifreiðum lagt fyrir framan þá. Í því tilliti vísast til 3. tölul. 13. gr. laga um fjöleignarhús þar sem segir að skylda eigenda fjöleignarhúsa felst í því að taka eðlilegt og sanngjarnt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu séreignar. Kærunefnd telur að eins og hér stendur á beri að fallast á kröfu álitsbeiðanda um að óheimilt sé að nýta önnur svæði sem bílastæði en þau sem skilgreind eru sem bílastæði samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að ákvörðun húsfundar um breytta hagnýtingu sameiginlegrar lóðar sé lögmæt.
Það er álit kærunefndar að óheimilt sé að leggja bifreiðum á því svæði sem ekki er skilgreint sem bílastæði í eignaskiptayfirlýsingu.
Reykjavík, 31. ágúst 2015
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson