Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 29/2015

Tryggingarfé: Þrif. Húsgögn. Reikningur.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 29/2015

 

Tryggingarfé: Þrif. Húsgögn. Reikningur.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, mótt. 29. júlí 2015, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 10. ágúst 2015, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 7. september 2015, og athugasemdir gagnaðila, dags. 11. september 2015, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 15. september 2015.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 16. maí 2014, tók álitsbeiðandi á leigu húsnæði í eigu gagnaðila að C. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. júní 2014 til 31. maí 2015. Ágreiningur er um hvort gagnaðila sé heimilt að halda eftir hluta af tryggingarfé á þeim forsendum að þrifnaði hafi verið ábótavant við lok leigutíma, húsgögn í eigu gagnaðila hafi vantað og álitsbeiðanda hafi verið óheimilt að draga frá leigugjaldi fyrir nóvember 2014 kostnað sem hann greiddi iðnaðarmanni vegna lagfæringa á hinu leigða.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé að fullu.

Í álitsbeiðni kemur fram að leigusamningi hafi lokið 30. nóvember 2014. Gagnaðili hafi endurgreitt helming tryggingarfjárins, þ.e. 150.000 kr., en hafnað frekari endurgreiðslu á þeirri forsendu að borð og stóla hafi vantað í hið leigða við lok leigutíma. Álitsbeiðandi hafi hins vegar hvorugt tekið með sér þegar hann hafi flutt út. Þegar álitsbeiðandi hafi flutt inn hafi verið tveir hægindastólar ásamt skáp í hinu leigða en það hafi verið skilið eftir.

Álitsbeiðandi segir að upphaf ágreiningsins sé að rekja til vandamála í lögnum hússins sem hafi truflað svefn en mikill hávaði hafi stafað frá þeim um miðja nótt. Álitsbeiðanda hafi því bráðvantað pípulagningarmeistara. Gagnaðili hafi upphaflega ekki fallist á það og álitsbeiðandi hafi því sjálfur haft samband við pípulagningarmeistara og fengið fyrir því samþykki hjá fasteignasala sem hafi séð um leigusamninginn og málefni hússins. Álitsbeiðandi hafi sent reikning vegna þjónustunnar til fasteignasalans og dregið fjárhæð hans frá leigu fyrir nóvembermánuð. Tveimur dögum síðar hafi gagnaðili sent álitsbeiðanda uppsagnarbréf og viljað fá húsnæðið til eigin nota. Samkomulag hafi verið með aðilum um að leigutíma myndi ljúka 30. nóvember 2014.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að upphaf málsins sé að rekja til ársins 2012 þegar hann hafi leigt námsmönnum húsnæðið. Húsnæðið hafi verið leigt með húsgögnum, m.a. borðum og stólum sem deilt sé um, en húsbúnaður hafi ekki verið talinn upp í leigusamningi enda hafi verið gagnkvæmt traust á milli leigusala og leigjanda. Einhverjar breytingar hafi orðið á íbúaskipan í húsinu og gagnaðili verið í forsvari fyrir leigugreiðslur við endurnýjun leigusamnings haustið 2013. Leiguverð hafi þá verið hækkað um 10.000 kr. Þetta fyrirkomulag hafi gengið vandræðalaust fyrir sig fram til helgarinnar 17.-19. október 2014. Álitsbeiðandi hafi þá kvartað vegna hávaða í ofnakerfi hússins og farið fram á að gagnaðili myndi greiða hótelgistingu fyrir hann og sambýliskonu hans yrði ekki þegar brugðist við. Gagnaðili hafi reynt að útskýra fyrir álitsbeiðanda að þegar hann hafi búið í húsinu á árunum 2003 til 2009 hafi verið nægilegt að tappa lofti af kerfinu og lækka þrýsting tímabundið þegar hávaði hafi komið frá hitaveitukerfinu. Vatn hafi þá runnið viðstöðu- og hávaðalaust í gegnum kerfið. Gagnaðili hafi skoðað húsnæðið 19. október 2014 ásamt öðrum einstaklingi og hafi sú skoðun leitt í ljós að góður hiti væri á ofninum og enginn hávaði frá miðstöð.

Gagnaðili hafi gefið álitsbeiðanda skýr skilaboð um að verið væri að vinna í málinu, meðal annars að fá fagmann til að yfirfara kerfið. Álitsbeiðandi hafi ekki tekið því trúanlega því símhringingar og hótanir um að flytja út eða panta einhliða iðnaðarmenn til lagfæringa hafi haldið áfram. Álitsbeiðandi hafi ekki einungis hringt í gagnaðila heldur einnig þann einstakling sem hafi framkvæmt fyrrgreinda skoðun með honum og fasteignasöluna sem hafi séð um leigusamninginn. Þá hafi álitsbeiðandi afráðið, án samráðs við gagnaðila, að ráða til starfa iðnaðarmann og draga kostnað vegna þess einhliða frá leigu. Ljóst sé að framganga álitsbeiðanda í málinu hafi ekki verið í neinu samræmi við 20. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Í bréfi álitsbeiðanda, dags. 31. október 2014, til áðurnefnds fasteignasala, þ.e. eftir að viðgerð á vegum álitsbeiðanda hafði farið fram, hafi álitsbeiðandi metið viðgerðina ófullnægjandi, þar sem hann hafi sagt að lætin í ofnakerfinu væru ekki horfin. Það megi því ætla að álitsbeiðandi hafi talið að upptök látanna væri að rekja til lagna í götunni.

Vegna þess sem að framan hefur verið rakið hafi gagnaðili ákveðið að taka húsnæðið til eigin nota sem fyrst og sagt leigusamningi upp með lögmætum fyrirvara. Gagnaðili hafi sýnt álitsbeiðanda sveigjanleika þar sem honum var heimilt að vera lengur í húsnæðinu en lögbundinn uppsagnarfrestur kvað á um eða flytja fyrr út. Álitsbeiðandi hafi þegið síðarnefnda kostinn. Álitsbeiðandi hafi hins vegar flutt út án þess að þrífa húsnæðið og kostnaður vegna þess og óþægindi hafi því lent á gagnaðila. Þá hafi vantað borð og stóla við lok leigutíma sem hafi fylgt húsnæðinu þegar það hafi upphaflega verið leigt út.

Gagnaðili fer fram á að viðurkennt verði að honum sé heimilt að halda eftir hluta af tryggingarfénu þar sem þrifnaði hafi verið ábótavant við lok leigutíma og að álitsbeiðandi hafi ekki farið eftir 20. gr. húsaleigulaga þegar hann hafi ráðið verktaka vegna hávaða frá ofnum hússins. Þá fer gagnaðili fram á að kærunefnd beini því til álitsbeiðanda að hann grennslist eftir borðum og stólum sem hafi vantað í hið leigða við lok leigutíma.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að gagnaðili greini frá því að húsnæðið hafi verið leigt með húsgögnum sem sé ekki rétt. Í húsnæðinu hafi verið tveir gamlir hægindastólar og einn skápur, sem hafi verið skilin eftir þegar álitsbeiðandi hafi flutt út. Hvorki gagnaðili né umboðsmaður hans hafi verið viðstaddir þegar álitsbeiðandi hafi flutt út.

Álitsbeiðandi greinir frá því að ekki hafi verið hægt að búa í húsinu vegna hávaða sem hafi vakið hann á hverri nóttu í að minnsta kosti hálftíma. Gagnaðili hafi ekki tekið mark á álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi fengið félaga gagnaðila til að skoða hitakerfið sem hafi ekki getað gert neitt til að bæta ástandið. Þegar lætin hafi byrjað aftur hafi hann hringt í gagnaðila sem hafi sagt að hann gæti ekkert gert í málinu.

Þá hafi þetta mál vegna hitaveitukerfisins ekki verið ástæða leiguloka heldur hafi gagnaðili sent álitsbeiðanda uppsagnarbréf.

Álitsbeiðandi hafi þrifið húsnæðið þegar hann hafi flutt út og tekið ljósmyndir, en gagnaðili hafi ekki komið og skoðað það. Það hafi þó gleymst að þrífa ofninn og af þeim sökum hafi álitsbeiðandi fallist á að greiða fyrir þrif hússins í tölvupóstsamskiptum aðila.

Þá lýsir álitsbeiðandi því að uppgjör við leigulok hafi gengið erfiðlega.

Í athugasemdum gagnaðila segir meðal annars að hann hafi þurft að greiða 15.000 kr. vegna þrifa við lok leigutíma og því sé eðlilegt að draga þann kostnað frá. Þá segir að gagnaðili hafi þegar greitt álitsbeiðanda 102.509 kr. til baka af tryggingarfénu. Hann haldi eftir 15.000 kr. vegna þrifa og 32.491 kr. sem sé fjárhæð sem sé umfram þá fjárhæð sem álitsbeiðandi hafi haft óljóst samráð um við Fasteignasöluna Borg, í tengslum við iðnaðarmann sem álitsbeiðandi hafi fengið í vinnu án samráðs við gagnaðila. Augljóst sé að álitsbeiðandi hafi ekki farið eftir 20. gr. húsaleigulaga þegar hann hafi einhliða stofnað til útgjalda á kostnað gagnaðila.

 

III. Forsendur

Deilt er um uppgjör við lok leigutíma. Aðilar gerðu með sér tímabundinn leigusamning frá 1. júní 2014 til 31. maí 2015 og greiddi álitsbeiðandi gagnaðila 300.000 kr. í tryggingarfé í upphafi leigutíma. Aðilar komust að samkomulagi um lok leigutíma þann 30. nóvember 2014. Gagnaðili hefur endurgreitt álitsbeiðanda 150.000 kr. af tryggingarfénu en heldur eftir afgangi þess á þeim forsendum að þrifum hafi verið ábótavant við lok leigutíma, húsgögn í eigu hans hafi vantað og álitsbeiðandi hafi án heimildar dregið frá leigugjaldi fyrir nóvember 2014 kostnað sem hann greiddi iðnaðarmanni vegna lagfæringa á hinu leigða.

Í 39. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusala sé rétt að krefja leigjanda um tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi ber ábyrgð á samkvæmt ákvæðum laganna eða almennum reglum. Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. sömu laga er leigusala óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Að leigutíma loknum skal leigusali segja til um svo fljótt sem verða má hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé eða hefur uppi áskilnað um það.

Gagnaðili heldur eftir hluta af tryggingarfénu á þeim forsendum að þrifum hafi verið ábótavant og húsgögn hafi vantað við lok leigutíma. Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga skal leigjandi skila húsnæði að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Samkvæmt 65. laganna skal byggingarfulltrúi meta tjón vegna skemmda á hinu leigða húsnæði komi aðilar sér ekki saman um bótafjárhæð.

Álitsbeiðandi hefur fallist á að gagnaðili haldi eftir hluta af tryggingarfénu, þ.e. 15.000 kr., þar sem þrifum á ofni hafi verið ábótavant, en neitar að hafa flutt með sér húsgögn í eigu gagnaðila. Fyrir liggur að úttekt fór hvorki fram á íbúðinni við upphaf né lok leigutíma, sbr. XIV. kafla húsaleigulaga. Þá var ekki tilgreint sérstaklega í leigusamningi að húsnæðinu fylgdu borð og stólar í eigu gagnaðila. Þess heldur virðist gagnaðili falla frá þessari kröfu í greinargerð hans þar sem hann óskar eftir því að kærunefnd beini því til álitsbeiðanda að hann grennslist fyrir um húsgögnin hjá fyrri leigjendum. Það fellur hins vegar ekki undir hlutverk kærunefndar að beina slíkum tilmælum til aðila máls.

Með hliðsjón af framangreindu er það álit kærunefndar að ekki liggi fyrir viðhlítandi sönnun fyrir því ástandi, sem gagnaðili hefur lýst, á húsnæðinu við lok leigutíma og því ekki unnt að fallast á að gagnaðili hafi heimild til að halda eftir tryggingarfénu á þessum forsendum að undanskildum 15.000 kr. sem álitsbeiðandi hefur þegar fallist á að gagnaðili haldi eftir.

Kemur þá til skoðunar hvort gagnaðila hafi verið heimilt að halda eftir hluta af tryggingarfénu þar sem álitsbeiðandi hafi einhliða og án heimildar gagnaðila dregið frá leigugjaldi fyrir nóvember 2014 kostnað sem hann greiddi iðnaðarmanni vegna lagfæringa á hinu leigða.  Af gögnum málsins verður ráðið að umboðsmaður gagnaðila á fasteignasölunni Borgir, hafi óskað eftir umræddum iðnaðarmanni og sagt álitsbeiðanda að greiða reikning hans og draga frá leigu. Virðist þessari tilhögun ekki mótmælt fyrr en í tölvupósti í mars 2015.

Þá er einnig til þess að líta að í 5.-7. málsl. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli segja til þess svo fljótt sem verða má hvort hann gerir kröfu í tryggingafé eða hefur uppi áskilnað um það. Ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu án ástæðulauss dráttar. Leigusala er aldrei heimilt að halda tryggingarfénu í sinni vörslu án þess að gera kröfu í það lengur en í tvo mánuði frá skilum húsnæðis.

Í álitsbeiðni segir að gagnaðili hafi gert kröfu í tryggingarféð á þeirri forsendu að húsgögn hafi vantað. Þá staðfesta fyrirliggjandi tölvupóstsamskipti að gagnaðili hafi gert kröfu í tryggingarféð á þeirri forsendu og vegna þrifa innan lögbundinna tveggja mánaða tímamarka. Hins vegar fær kærunefnd ekki ráðið að gagnaðili hafi gert kröfu í tryggingarféð á þeirri forsendu að álitsbeiðandi hafi dregið frá leigu fyrir nóvember 2014 kostnað vegna greiðslu á reikningi iðnaðarmanns fyrr en í greinargerð til kærunefndar, dags. 10. ágúst 2015. Kærunefnd telur því að krafan sé of seint fram komin, sbr. 7. málsl. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Að öllu framangreindu virtu telur kærunefnd að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða honum tryggingarféð þó að undanskildum 15.000 kr. vegna þrifa sem álitsbeiðandi hefur fallist á að greiða.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð 135.000 kr.

 

Reykjavík, 15. september 2015

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira