Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 56/2015

Lögmæti húsfunda. Fundarstjóri

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 56/2015

Lögmæti húsfunda. Fundarstjóri.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 10. desember 2015, beindi B, forráðamaður A ehf., f.h. félagsins, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefndir gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 29. desember 2015, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 8. janúar 2016, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 25. maí 2016.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið E, alls fimm eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á þriðju hæð hússins í norðurhluta en gagnaðilar eru eigendur íbúðar á annarri hæð hússins í norðurhluta. Ágreiningur er um hver hafi átt að stýra húsfundi húsfélagsins 1. nóvember 2015 og hvort að meirihluti fundarmanna geti ákveðið að fresta fundi til næsta dags.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

I. Að viðurkennt verði að í húsfélagi þar sem ekki er stjórn, stýri sá húsfundi sem til hans boðar.

II. Að viðurkennt verði að meirihluti fundarmanna megi ekki ákveða á húsfundi, að fresta honum til næsta dags.

III. Að viðurkennt verði að húsfundur 1. nóvember 2015 hafi verið ólögmætur.

Í álitsbeiðni kemur fram að á húsfundinum 1. nóvember 2015 hafi komið upp ágreiningur um hver stýra skyldi fundinum. Álitsbeiðandi hafi haldið því fram að sá sem hafi boðað til húsfundar, í húsfélagi þar sem engin stjórn sé, eigi að stýra fundinum. Því hafi álitsbeiðandi átt að vera fundarstjóri. Gagnaðilar hafi haldið því fram að kjósa ætti um fundarstjóra.

Þá sé ágreiningur um hvort meirihluti fundarmanna megi ákveða á fundinum að fresta honum til næsta dags. Gagnaðilar hafi haldið þessu fram og hvatt fundarmenn til að ganga af fundi ef álitsbeiðandi samþykkti ekki að kjósa um fundarstjóra.

Álitsbeiðandi hafi haldið því fram á fundinum að fundarstjóri, C, annar gagnaðila, hafi ekki farið eftir lögum um fundarstjórn og fundarsköp. Lýsing á fundarstjórn sé þannig að sumum dagskrárliðum hafi verið sleppt að hluta eða öllu leyti. Ekki hafi verið hvatt til umræðna og fundarliðir hafi verið afgreiddir án þess að nein niðurstaða hafi legið fyrir. Engin atkvæðagreiðsla hafi farið fram á fundinum. Fundinum hafi ekki verið stýrt af kunnáttu og grunnreglur fundarstjórnar hafi verið brotnar.

Álitsbeiðandi hafi komið þeirri skoðun sinni á framfæri, undir fyrsta og öðrum lið fundarins, að þar sem fundarstjóri færi ekki eftir reglum um fundarstjórn og fundarsköp væri tilgangslaust að halda yfirferð dagskrárliða áfram. Þess í stað hafi verið betra að fara strax í mikilvægasta mál fundarins sem hafi verið ástandsskoðun og tilboð í framkvæmdir. Fundarstjóri hafi ekki tekið athugasemd álitsbeiðanda til greina.

Álitsbeiðandi telji að fundarritarinn, D, annar gagnaðila, hafi ekki farið eftir lögum. Engin alvöru fundargerð hafi verið rituð á fundinum. Fundarritari hafi skrifað fundargerðina að mestu leyti eftir fundinn og hafi sent til félagsmanna. Í þeirri útgáfu hafi sannleikanum verið hagrætt og látið líta út fyrir að fundurinn hafi farið fram með eðlilegum hætti, tillögur hafi verið teknar til atkvæðagreiðslu og mál verið afgreidd.

Álitsbeiðandi telji eðlilegt að dagskrárliðir fundarins verði teknir fyrir á öðrum húsfundi, þar sem farið sé eftir lögum.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í lögum um fjöleignarhús komi ekkert fram um það hvernig fundarstjórn skuli hagað þegar ekki hafi verið kosin stjórn í húsfélaginu, en fjöldi eigenda E sé ekki slíkur að krafa sé gerð um sérstaka stjórn. Þegar þannig háttar til sé eðlilegt að venjulegar félagareglur og fundarsköp séu til fyllingar lagaákvæðum og í samræmi við það velji fundurinn sér fundarstjóra. Í lögum um fjöleignarhús segi að auki að þegar formaður stjórnar húsfélags sé fjarverandi velji fundurinn sér fundarstjóra. Þar sem enginn sé formaðurinn sé eðlilegt að sú regla gildi almennt.

Á fundinum sem kært sé vegna hafi álitsbeiðandi haldið uppi mótmælum gagnvart þessum eðlilega framgangi mála og það hafi litið út fyrir að ekki yrði fundarfriður vegna þess. Því hafi D, annar gagnaðila, lagt til að fundinum yrði frestað og honum fram haldið daginn eftir með aðstoð lögmanns sem þá gæti tekið að sér fundarstjórn ef ekki yrði unnt að skapa frið um fundarstjóra úr hópi félagsmanna. Í kjölfarið hafi álitsbeiðandi fallist á að fundarstjóri yrði kosinn.

Um málið sé fátt annað að segja. Atkvæðagreiðslur hafi farið fram með handauppréttingum og hafi fundurinn tekið rúmlega tvær klukkustundir frá því að leyst hafi verið úr vandkvæðum vegna fundarstjórnar.

Eftir fundinn hafi litið út fyrir að hlutir hefðu komist í betri farveg og sátt hafi verið um hvernig viðhaldsframkvæmdum skyldi hagað samkvæmt fundi sem haldinn hafi verið í byrjun desember og álitsbeiðandi hafi komið á ásamt eiganda að kjallara. Aðrir hafi falið eiginmanni D, annars gagnaðila, sem hafi verið forfölluð, umboð til að fara með sín mál á fundinum.

Framkomnar kröfur álitsbeiðanda eigi sér enga stoð, hvorki samkvæmt fjöleignarhúsalögum eða öðrum, né heldur almennum reglum og þeim sé því mótmælt.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að á fundinum 1. nóvember 2015 hafi gagnaðilar vísað til laga um fjöleignarhús þar sem fram komi að þegar formaður húsfélags sé fjarverandi kjósi fundurinn sér fundarstjóra. Álitsbeiðandi hafi bent þeim á að þetta ætti ekki við í húsfélaginu E, þar sem engin formleg stjórn væri, og því færu allir með vald stjórnar. Í því tilviki væri sá fundarstjóri sem boðaði til fundarins. Þá hafi D, annar gagnaðila, fullyrt að meirihluti fundarmanna hefði rétt á að fresta fundinum til næsta dags og hafi sagst ætla að fá með sér lögfræðing á þann fund. Hún hafi hvatt fundarmenn til að ganga af fundinum ef álitsbeiðandi samþykkti ekki að kjósa um fundarstjóra. Þessi fullyrðing gagnaðila eigi sér enga stoð í lögum. Ef meirihluti fundarmanna hefði gengið af fundi hefði verið erfitt að fara yfir stóran hluta dagskrár fundarins. Fundurinn sem hefði verið haldinn daginn eftir hefði síðan verið ólöglegur. Málefni húsfélags hefðu þannig verið komin í uppnám, meðal annars mjög brýnt viðhald á sameign sem samkvæmt skýrslu fagmanna þyrfti að sinna strax.

Það sé ekki rétt sem fram komi í greinargerð gagnaðila, að D hafi lagt til að lögfræðingi yrði falin fundarstjórn á fundinum sem hún vildi halda daginn eftir.

Eina kosningin sem fram hafi farið á fundinum hafi verið um fundarstjóra og að lokum um fundarritara. Fundarstjóri hafi ekki látið fara fram kosningu um nein mál. Það sé því ekki rétt sem fram komi í greinargerð gagnaðila, að atkvæðagreiðslur hafi farið fram með handauppréttingum aðrar en um fundarstjóra og að lokum um fundarritara. Vitni hafi verið á fundinum því til staðfestingar.

Fundarstjóri hafi ekki afgreitt þau mál sem hafi verið á dagskrá fundarins með þeim hætti sem lög geri ráð fyrir. Í mörgum tilfellum hafi fundarstjóri ekki séð til þess að fundarmenn ræddu þau mál sem voru undir hverjum dagskrárlið og sum mál fundarins hafi ekki verið tekin fyrir. Aldrei hafi verið hvatt til umræðna. Fundarstjóri hafi ekki séð til þess að einhver raunveruleg niðurstaða lægi fyrir í lok hvers liðar. Hann hafi ekki haft umsjón með að atkvæðagreiðsla færi fram með formlegum hætti. Hann hafi hvorki séð til þess að ritari skrifaði niður á fundinum hvað hafi farið fram undir hverjum dagskrárlið né að gengið yrði frá fundargerð í lok fundarins. Fundarstjóri hafi ekki verið hlutlaus.

Fundarstjóri hafi brotið margar grunnreglur um fundarstjórn sem getið sé um í fundarsköpum og lögum um fjöleignarhús sem og í leiðbeiningum um fundarstjórn á húsfundum. Það sé því ekki rétt sem fram komi í greinargerð gagnaðila að framkomnar kröfur álitsbeiðanda eigi sér enga stoð, hvorki samkvæmt fjöleignarhúsalögum eða öðrum, né heldur almennum reglum.

III. Forsendur

Samkvæmt 1. mgr. 67. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er ekki þörf á sérstakri stjórn þegar um er að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin færi annars með samkvæmt lögunum. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar er heimilt að fela einum eiganda að einhverju leyti eða öllu verkefni stjórnar og skal þá beita ákvæðum laganna um stjórn eftir því sem við á um hann. Í athugasemdum við 67. gr. frumvarps þess sem varð að lögum nr. 26/1994 er vísað til 15. liðar almennra athugasemda við lagafrumvarpið þar sem segir meðal annars: „Þá fara eigendur saman með stjórnunarmálefni, en einnig má fela einum eiganda að fara með verkefni stjórnar í slíkum húsum. Er hér slakað á formfestu núgildandi löggjafar sem er óraunhæf í minni húsum. Er óþarfi að íþyngja mönnum meira í því efni en nauðsynlegt er og það er fráleitt nauðsynlegt að hafa þunglamalegt stjórnkerfi í litlum húsum.“ Í máli þessu er um að ræða hús með fimm eignarhlutum og því ekki þörf á sérstakri stjórn.

Samkvæmt 64. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, er húsfundi stjórnað af formanni húsfélagsins, en ef hann er ekki viðstaddur velur fundurinn sjálfur fundarstjóra úr hópi félagsmanna. Lögin gera þannig ráð fyrir að fundarstjóri sé ákveðinn úr hópi félagsmanna sé formanni ekki til að dreifa og því ekki unnt að fallast á það með álitsbeiðanda að í húsfélagi þar sem ekki sé stjórn stýri sá húsfundi sem til hans boðar.

Þá krefst álitsbeiðandi viðurkenningar á að meirihluti fundarmanna megi ekki ákveða á húsfundi að fresta honum til næsta dags. Samkvæmt 3. mgr. 5. gr. reglugerðar um kærunefnd húsaleigumála, nr. 878/2001, veitir nefndin ekki umsagnir um fræðilegar spurningar heldur tekur afstöðu til krafna aðila. Þar sem ekki er um að ræða sérstakan ágreining á milli aðila um þetta atriði telur kærunefnd að um lögspurningu sé að ræða og kemur hún því ekki til umfjöllunar af hálfu kærunefndar, sbr. nefnt reglugerðarákvæði.

Álitsbeiðandi telur fund húsfélagsins 1. nóvember 2015 ólögmætan þar sem að meðal annars hafi engin atkvæðagreiðsla farið fram á fundinum og að fundarstjóri hafi ekki afgreitt alla fundarliði. Telur álitsbeiðandi því eðlilegt að dagskrárliðir fundarins verði teknir fyrir á öðrum húsfundi. Gagnaðili heldur því hins vegar fram að atkvæðagreiðsla hafi farið fram með handauppréttingum og að fundurinn hafi farið eðlilega fram eftir að leyst hafi verið úr ágreiningi varðandi fundarstjórn. Af gögnum málsins verður að telja ósannað að atkvæðagreiðsla hafi ekki farið fram og að fundarstjóri hafi ekki rætt það efni sem til umræðu var undir hverjum dagskrárlið. Telur kærunefnd því að fundurinn hafi verið lögmætur og að ákvarðanir og ályktanir sem teknar voru á honum séu skuldbindandi gagnvart álitsbeiðanda.

Einnig er deilt um lögmæti fundargerðar fundarins. Álitsbeiðandi heldur því fram að gagnaðili D, sem var fundarritari, hafi skrifað fundargerðina að mestu leyti eftir fundinn og sent til félagsmanna. Samkvæmt 2. mgr. 64. gr. laga um fjöleignarhús skal undir umsjá og á ábyrgð fundarstjóra rita í sérstaka fundargerðarbók meginatriði allra mála sem tekin eru fyrir og allar ákvarðanir sem teknar eru og hvernig atkvæði hafi fallið ef því er að skipta. Samkvæmt 3. mgr. sömu greinar skal fundargerðin lesin upp í lok fundar, hún leiðrétt og athugasemdir skráðar. Þá skal fundargerðin undirrituð af fundarstjóra og að minnsta kosti einum öðrum félagsmanni sem fundurinn hefur tilnefnt til þess.

Samkvæmt gögnum málsins var annar gagnaðila fundarritari á fundinum. Álitsbeiðandi heldur því fram að fundarritari hafi ritað fundargerðina að mestu leyti eftir lok fundarins og send til fundarmanna. Ekki verður annað ráðið en að samkomulag hafi verið á milli fundarmanna um að þetta fyrirkomulag yrði haft við ritun fundargerðinnar þrátt fyrir 3. mgr. 64. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. einnig álit kærunefndar í máli nr. 9/2015. Er því ekki fallist á að fundargerðin sé ólögmæt.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að heimilt hafi verið að kjósa fundarstjóra á fundinum
1. nóvember 2015.

Það er álit kærunefndar að fundur húsfélagsins 1. nóvember 2015 sé lögmætur.

Reykjavík, 25. maí 2016

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira