Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 4/2016

Tímabundinn leigusamningur: endurgreiðsla leigu

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 4/2016

Tímabundinn leigusamningur: endurgreiðsla leigu

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, mótt. 5. febrúar 2016, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 26. febrúar 2016, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 16. mars 2016, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 18. ágúst 2016.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 28. nóvember 2014, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu C. Um var að ræða tímabundinn leigusamning með gildistíma í eitt ár frá 1. desember 2014. Gagnaðili keypti íbúðina af C í júlí 2015. Ágreiningur er meðal annars um hvort gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda húsaleigu.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

I. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að fella niður húsgjöld sem lögð hafa verið á leiguverð.

II. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda hækkun leigu m.v. vísitölu.

III. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda leigu vegna desembermánaðar.

IV. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda fyrir að mála leiguíbúðina við skil hennar.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi gert tímabundinn leigusamning við Íbúðalánasjóð í eitt ár. Gagnaðili hafi keypt íbúðina af C í júlí 2015 þegar leigusamningurinn hafi enn verið í gildi. Gagnaðili hafi sent álitsbeiðanda bréf og tilkynnt henni að hann hafi keypt íbúðina og beðið hana um að skrifa undir leigusamning þó að hún hafi ekki verið búin að fá uppsögn á leigusamningnum við C. Álitsbeiðandi hafi ekki skrifað undir samninginn við gagnaðila þar sem að leigan hafi átt að hækka úr 139.000 krónum í 235.200 krónur. Eftir það hafi álitsbeiðandi fengið uppsagnarbréf á samningi sem gagnaðili sagði að væri ótímabundinn. Gagnaðili hafi sagt við álitsbeiðanda að hún mætti ekki fara út úr íbúðinni fyrr en 28. febrúar 2016 en samningurinn við C hafi gilt til 30. nóvember 2015. Gagnaðili hafi látið hana greiða fyrir desembermánuð þrátt fyrir að þá hafi enginn samningur verið í gildi. Hún hafi farið út 31. desember 2015 vegna þess að hún hafi verið samningslaus. Gagnaðili hafi bætt við auka reikningi sem þeir hafi kallað húsgjöld sem hafi verið hússjóður og hiti. Sá kostnaður hafi verið innifalinn í leiguverði samkvæmt samningnum við Íbúðalánasjóð. Gagnaðili hafi breytt leiguverðinu mánaðarlega en samkvæmt samningnum hafi leiguverðið átt að endurskoðast á þriggja mánaða fresti. Þegar álitsbeiðandi hafi verið að fara úr íbúðinni hafi gagnaðili látið hana mála íbúðina, annars sagðist hann myndi fara í trygginguna. Álitsbeiðandi hafi talað við Neytendasamtökin sem hafi sagt að hún þyrfti ekki að mála en hún hafi gert það samt sem áður.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að upphaf þessa máls megi rekja til húsaleigusamnings á milli álitsbeiðanda og C, dags. 28. desember 2014. Leigusamningurinn hafi verið tímabundinn og skyldi leigutímabilið hefjast 1. desember 2014 og ljúka 30. nóvember 2015. Með kaupsamningi, dags. 22. maí 2015, hafi gagnaðili keypt leiguíbúðina af Íbúðalánasjóði. Samhliða kaupunum hafi gagnaðili yfirtekið réttindi og skyldur samkvæmt leigusamningnum við álitsbeiðanda. Með tilkynningu til álitsbeiðanda 25. júní 2015 hafi gagnaðili upplýst um eigendaskiptin á leiguíbúðinni. Gagnaðili hafi óskað eftir því að leigusamningurinn yrði endurnýjaður. Þannig hafi álitsbeiðanda boðist auknir þjónustumöguleikar, þ.á.m. að flytja á milli leiguíbúða gagnaðila eftir þörfum hverju sinni. Hjálagt tilkynningunni hafi fylgt drög að nýjum leigusamningi á milli gagnaðila og álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi hafi kosið að ganga ekki að tilboði gagnaðila um endurnýjun leigusamningsins og af þeim sökum hafi eldri leigusamningurinn gilt áfram um leigusamband aðila. Á leigutímabilinu hafi gagnaðili sent álitsbeiðanda greiðsluseðla mánaðarlega í samræmi við ákvæði leigusamnings aðila. Álitsbeiðandi hafi staðið í skilum með greiðslu húsaleigu hver mánaðamót en ekki greiðslu húsgjalds. Gagnaðili segi húsgjald vera samheiti yfir þann rekstrarkostnað sem álitsbeiðanda beri að greiða samkvæmt leigusamningi, þ.e. fyrir notkun vatns, rafmagns, hita sem og kostnað við ræstingu og aðra sameiginlega umhirðu í fjöleignarhúsinu.

Þess skuli getið að ákveðins misskilnings hafi gætt hjá gagnaðila um gildistíma leigusamningsins. Gagnaðili hafi staðið í þeirri trú að um ótímabundinn leigusamning væri að ræða. Þessi misskilningur hafi orðið til þess að gagnaðili hafi 31. júlí 2015 sent tilkynningu til álitsbeiðanda um uppsögn leigusamningsins líkt og um ótímabundinn leigusamning væri að ræða. Í uppsögninni hafi álitsbeiðanda verið veittur sex mánaða uppsagnarfrestur líkt og lögboðið sé um ótímabundna leigusamninga.

Af þeim sökum hafi gagnaðili sent greiðsluseðil vegna leigu fyrir desember 2015 þrátt fyrir að leigutímabil hefði liðið undir lok 30. nóvember 2015. Álitsbeiðandi hafi greitt leiguna á réttum gjalddaga án athugasemda.

Með tölvuskeyti 28. desember 2015 hafi álitsbeiðandi greint frá því að hún hygðist flytja úr leiguhúsnæðinu 2. janúar 2016. Þegar gagnaðila hafi orðið ljóst að leigusamningurinn hafi verið tímabundinn hafi verið fallist á skil leiguíbúðarinnar.

Í 7. gr. leigusamningsins hafi verið fjallað um rekstrarkostnað. Þar hafi sagt að leigutaki skyldi greiða fyrir notkun vatns, rafmagns og hitunarkostnað, einnig í sameign, sem og kostnað við ræstingu og aðra sameiginlega umhirðu í fjöleignarhúsinu. Þá skyldi leigutaki einnig greiða leigu til veitustofnana og fyrir annan slíkan búnað. Leigusali skyldi hins vegar greiða öll fasteignagjöld, þ.m.t. fasteignaskatt og tryggingariðgjöld, og framlag til sameiginlegs viðhalds í fjöleignarhúsinu, þ. á m. vegna lyftubúnaðar, og kostnaðar vegna endurbóta á lóð eða húseign og kostnað við hússtjórn. Jafnframt skyldi leigusali greiða fasteignagjöld eða árgjöld veitustofnana sem reiknist án beinna tengsla við vatns- eða orkukaup.

Framangreint ákvæði sé í samræmi við kostnaðarskiptingu rekstrarkostnaðar milli leigutaka og leigusala skv. 5. kafla húsaleigulaga, nr. 36/1994, sbr. einkum 23. gr. laganna. Þennan kostnað hafi gagnaðili skilgreint sem húsgjöld í greiðsluseðlum til álitsbeiðanda.

Með vísan til þessa byggi gagnaðili á því að hann hafi átt samningsbundinn rétt til að krefja álitsbeiðanda um greiðslu húsgjalds. Af þeim sökum telji gagnaðili að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að húsgjöld verði felld niður.

Í 9. gr. leigusamningsins hafi komið fram að fjárhæð leigu hafi verið 139.000 krónur á mánuði. Leiguverð hafi verið tengt vísitölu neysluverðs og skyldi endurskoðast á þriggja mánaða fresti. Grunnvísitala hafi ekki verið sérstaklega tiltekin í leigusamningi aðila en vísitala neysluverðs við upphaf leigutímans hafi numið 422,3 stigum og virðist leiguverð hafa tekið mið af því.

Gagnaðili telji sig hafa innheimt leigu í samræmi við leigusamning aðila. Ástæðan fyrir því að höfuðstóll leigu hafi tekið smávægilegum breytingum á milli mánaða, án tengsla við breytingar á vísitölu, hafi verið sú að í júní 2015 hafi gagnaðili innheimt lægri leigu en leigusamningur hafi kveðið á um. Til að jafna þetta út hafi hann innheimt hærri leigu um næstu mánaðamót.

Gagnaðili bendi á að þetta fyrirkomulag hafi ekki sætt athugasemdum af hálfu álitsbeiðanda. Þannig hafi álitsbeiðandi ávallt greitt leigu í samræmi við útgefna greiðsluseðla. Það hafi ekki verið fyrr en álitsbeiðandi hafi hafið málarekstur fyrir kærunefnd húsamála að þetta hafi sætt sérstökum mótmælum af hálfu álitsbeiðanda. Með vísan til þessa krefjist gagnaðili þess að kröfu álitsbeiðanda um endurgreiðslu leigu vegna vísitöluhækkunar verði hafnað.

Í 3. gr. leigusamnings komi fram að um tímabundinn leigusamning hafi verið að ræða. Leigutímabilið hafi hafist 1. desember 2014 og lokið ári síðar eða 30. nóvember 2015. Þá komi jafnframt fram í leigusamningnum að leigutímabili ljúki á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila.

Líkt og áður sagði taldi gagnaðili að um ótímabundinn leigusamning hafi verið að ræða. Af þeim sökum hafi álitsbeiðanda verið sendur greiðsluseðill vegna leigu í desember 2015. Í kjölfarið hafi álitsbeiðandi greitt þá leigu sem krafist var vegna desember 2015 án athugasemda. Álitsbeiðandi hafi haldið til í leiguíbúðinni í desember 2015 eða þar til hún hafi skilað lyklum að íbúðinni 2. janúar 2016.

Gagnaðili mótmæli sérstaklega ávirðingum um að álitsbeiðanda hafi verið bannað að fara úr leiguíbúðinni við lok samningsbundins leigutímabils 30. nóvember 2015. Engin gögn styðji slíkar ávirðingar álitsbeiðanda enda rangar með öllu.

Gagnaðili byggi á því að þar sem álitsbeiðandi hafi hagnýtt sér húsnæðið í desember 2015 hafi henni borið að greiða leigu vegna þess mánaðar. Af þeim sökum beri að hafna kröfu álitsbeiðanda um endurgreiðslu leigu fyrir desember 2015.

Gagnaðili mótmæli fullyrðingum álitsbeiðanda þess efnis að hann hafi heimtað að álitsbeiðandi málaði íbúðina annars yrði farið í trygginguna. Gagnaðili segir að ekki hafi verið um kröfu að ræða, hann hafi aðeins óskað eftir því við álitsbeiðanda að leiguíbúðin yrði máluð enda almenn vinnuregla hans að óska eftir að leiguíbúðum sé skilað í svipuðu ástandi og þær hafi verið við afhendingu.

Í þessu samhengi bendi gagnaðili á að af 63. gr. húsaleigulaga leiði að leigjanda beri að skila leiguhúsnæði í hendur leigusala í sama ástandi og hann hafi tekið við því, hvorki betra eða verra. Á hinn bóginn skuli leigusali jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að láta mála húsnæðið o.fl., sbr. 3. mgr. 19. gr. húsaleigulaga. Ósk gagnaðila um málun íbúðarinnar verði að skoða í samhengi við síðastnefnd ákvæði húsaleigulaga. Gagnaðili hafi því ekki krafið álitsbeiðanda um að leiguíbúðin yrði máluð og hefði ekki gert kröfu í tryggingu álitsbeiðanda ef það hefði ekki verið gert. Ástand leiguíbúðarinnar við skil hafi að mati gagnaðila verið viðunandi og hafi álitsbeiðanda því verið skilað tryggingafénu að fullu.

Með vísan til þess sem að framan greini krefjist gagnaðili þess að kröfu álitsbeiðanda um greiðslu fyrir málun leiguíbúðar verði hafnað.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að í greinargerð gagnaðila sé því haldið fram að krafa félagsins um svokölluð húsgjöld eigi sér stoð í 7. gr. leigusamnings og því eigi að innheimta þau sérstaklega. Álitsbeiðandi mótmæli þeim skilningi enda sé staðfest í tölvupósti frá starfsmanni C að hússjóðsgjöld hafi verið innifalin í leigunni, þ.m.t. hiti. Gagnaðili hafi gengið inn í umræddan samning og hafi verið með öllu óheimilt að breyta honum eða framkvæmd hans einhliða. Í samræmi við framangreint beri gagnaðila að falla frá kröfu sinni um húsgjöld.

Í greinargerð gagnaðila sé talið að hækkun leigugjalda milli mánaða verði rökstudd með vísan til þess að leigugjald í júní 2015 hafi verið of lágt og með vísan til breytinga á vísitölu neysluverðs. Álitsbeiðandi mótmæli þeim skilningi enda sé hvergi skilgreint eða færð fram gögn eða röksemdir fyrir þeirri fullyrðingu gagnaðila að leigugjald fyrir júní 2015 hafi verið of lágt. Þá sé ekki útskýrt af hverju leigugreiðslur hafi hækkað milli mánaða á grundvelli vísitölu en ekki þriggja mánaða líkt og leigusamningur kveði á um. Í ljósi þessa liggi fyrir að of há leiga hafi verið innheimt við samning aðila og beri gagnaðila að endurgreiða álitsbeiðanda oftekna leigugreiðslu.

Í greinargerð gagnaðila komi einnig fram að gagnaðili telji sér ekki skylt að endurgreiða leigugreiðslu álitsbeiðanda vegna desember 2015. Báðir málsaðilar séu sammála um að samningurinn hafi verið útrunninn á þessum tíma. Telur álitsbeiðandi gagnaðila því ekki hafa átt lögmæta kröfu um leigu fyrir húsnæðið. Í ljósi þess sé gagnaðila skylt að endurgreiða álitsbeiðanda umrædda leigugreiðslu.

Í samningi aðila sé hvergi tekið fram að álitsbeiðanda beri að mála umrædda íbúð að loknum samningstíma. Þvert á móti hvíli sú skylda á leigusala skv. 3. mgr. 19. gr. húsaleigulaga. Í ljósi þess að gagnaðili hafi farið fram á við álitsbeiðanda að íbúðin yrði máluð fyrir skil beri álitsbeiðanda sanngjarnt endurgjald úr hendi gagnaðila fyrir málunina.

III. Forsendur

Deilt er meðal annars um endurgreiðslu leigu og uppgjör við lok leigusamnings. Álitsbeiðandi telur að gagnaðila beri að endurgreiða sér leigu vegna desembermánaðar 2015 þar sem að leigutímabilið hafi liðið undir lok þann 30. nóvember 2015. Kærunefnd húsamála telur ekki unnt að fallast á þá kröfu álitsbeiðanda enda óumdeilt að álitsbeiðandi bjó í íbúðinni í desember 2015 og greiddi leiguna athugasemdalaust.

Leiguíbúðin var máluð af álitsbeiðanda við lok leigutíma að kröfu gagnaðila og telur álitsbeiðandi að gagnaðila beri að greiða fyrir málunina. Kveðið er á um viðhald leiguhúsnæðis í 19. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, og segir þar í 4. mgr. að leigusali skuli jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að láta mála húsnæðið með hæfilegu millibili. Í 5. gr. leigusamnings aðila er fjallað um viðhald á leiguhúsnæðinu. Þar kemur fram að leigusali skuli jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að láta mála það. Í 2. gr. húsaleigulaga segir að óheimilt sé að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæla fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Ekki verður ráðið að lögin hafi að geyma frávik frá fyrrnefnda lagaákvæðinu án þess að til komi lækkun á leigugjaldi, sbr. 22. gr. húsaleigulaga. Kærunefnd húsamála telur að þrátt fyrir að gagnaðili haldi því fram að hann hafi ekki krafið álitsbeiðanda um að leiguíbúðin yrði máluð, heldur aðeins óskað eftir því, þá beri honum að greiða kostnað vegna málunar leiguhúsnæðisins, sbr. 4. mgr. 19. gr. húsaleigulaga.

Álitsbeiðandi krefst þess að viðurkennt verði að gagnaðila beri að fella niður húsgjöld sem lögð hafi verið á leiguverð. Gagnaðili segir húsgjald vera samheiti yfir þann rekstrarkostnað sem álitsbeiðanda beri að greiða samkvæmt leigusamningi, þ.e. fyrir notkun vatns, rafmagns, hita sem og kostnað við ræstingu og aðra sameiginlega umhirðu í fjöleignarhúsinu. Álitsbeiðandi vísar í tölvupóst frá starfsmanni C þar sem fram komi að leigusali greiði hússjóð sem svo hafi verið innifalinn í leigunni, þ.m.t. hiti.

Samkvæmt 1. mgr. 23. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal leigjandi greiða kostnað af notkun vatns og rafmagns og jafnframt hitunarkostnað, en leigusali greiðir öll fasteignagjöld, þ.m.t. fasteignaskatt og tryggingariðgjöld. Í 2. mgr. 23. gr. segir að leigjandi skuli enn fremur greiða allan kostnað vegna hitunar, lýsingar og vatnsnotkunar í sameign, sem og kostnað við ræstingu og aðra sameiginlega umhirðu hennar. Leigusali skal greiða framlag til sameiginlegs viðhalds, þar á meðal vegna lyftubúnaðar, einnig kostnað vegna endurbóta á lóð eða húseign og kostnað við hússtjórn. Samkvæmt 3. mgr. 23. gr. laga nr. 36/1994 ber leigusala aftur á móti að gera skýra grein fyrir umræddum kostnaði.

Með vísan til tölvupósts frá upphaflegum leigusala er ljóst að rekstrarkostnaður, að undanskildum rafmagnskostnaði, hafi verið innifalinn í leiguverði og þar sem nýr leigusali gangi inn í réttindi og skyldur upphaflegs leigusala sé hann bundinn af því samkomulagi aðila að hússjóðsgjöld hafi verið innifalin í leiguverði. Gagnaðila beri því að fella niður húsgjöld sem lögð hafi verið á leiguverð.

Álitsbeiðandi krefst þess að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða sér hækkun leigu m.v. vísitölu. Í 9. gr. leigusamnings kemur fram að fjárhæð leigunnar sé 139.000 krónur á mánuði og að leiguverð sé tengt vísitölu neysluverðs og endurskoðist á þriggja mánaða fresti. Gagnaðili telur sig hafa innheimt leigu í samræmi við leigusamning aðila og að ástæðan fyrir því að höfustóll leigu hafi tekið smávægilegum breytingum á milli mánaða, án tengsla við breytingar á vísitölu, hafi verið sú að í júní 2015 hafi gagnaðili innheimt lægri leigu en leigusamningur aðila hafi kveðið á um. Til að jafna þetta út kveðst gagnaðili hafa innheimt hærri leigu næstu mánaðamót. Kærunefnd telur að þar sem engin gögn liggi fyrir um að gagnaðili hafi innheimt lægri leigu í júní 2015 verði að fallast á kröfu álitsbeiðanda um endurgreiðslu oftekinnar leigugreiðslu.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að álitsbeiðandi eigi ekki rétt á endurgreiðslu leigu vegna desembermánaðar.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að greiða fyrir málun íbúðarinnar.

Kærunefnd telur að gagnaðila beri að fella niður húsgjöld sem lögð hafi verið á leiguverð.

Kærunefnd telur að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda oftekna leigugreiðslu.

Reykjavík, 18. ágúst 2016

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira