Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 8/2016

Hugtakið hús

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 8/2016

Hugtakið hús

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 28. febrúar 2016, beindu A, B, C og D, hér eftir nefndir álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Halldóru Traustadóttur, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 23. mars 2016, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 11. apríl 2016, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. ágúst 2016.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fasteignirnar að Hellulandi 20–24 í Reykjavík. Álitsbeiðendur eru eigendur að Hellulandi 20 og 22. Ágreiningur er um hvort þak og þakburðarvirki að Hellulandi 20–24 sé séreign eða sameign sumra eða allra.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðenda vera:

Að viðurkennt verði að álitsbeiðendum beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna viðgerða á þaki Hellulands 24.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur sé kominn upp vegna fyrirhugaðra framkvæmda við viðgerðir á þaki Hellulands 24 í Reykjavík og hvort 9. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, eigi við um þátttöku í kostnaði vegna viðgerðanna. Álitsbeiðendur telji að með hliðsjón af byggingarsögu þeirra, hönnun og útfærslu beri eigendum húsa nr. 20 og 22 ekki að taka þátt í kostnaði við framkvæmdirnar.

Húsin þrjú við Helluland 20–24 standi á lóð með landnúmer XXX en á þeirri lóð standi öll hús við götuna Helluland, alls 22 hús auk bílskúra. Lóðarleigusamningar hafi verið gerðir vegna hvers húss, við upphaflega byggjendur þeirra, 21. júní 1966 fyrir Helluland 20, 21. júní 1968 fyrir Helluland 22 og 23. október 1969 fyrir Helluland 24. Byggingarsaga húsanna þriggja sé aðskilin. Þrjú aðskilin byggingarleyfi hafi verið gefin út, mismunandi iðnmeistarar og byggjendur hafi komið við sögu og byggingartími þeirra ekki verið sá sami. Ekki hafi verið um innbyrðis samráð eða eftirlit að ræða við byggingu húsanna og kostnaður verið aðskilinn með öllu. Ytra útlit hafi verið samkvæmt samræmdri útlitsteikningu arkitekts, en útfærslu á undirstöðum, burðarvirkjum, lagnakerfum og byggingartæknilegum atriðum hafi verið hagað með misjöfnum hætti samkvæmt mismunandi gögnum hönnuða og frá mismunandi tíma. Hvert hús fyrir sig sé með sjálfstæðu burðar- og lagnakerfi. Lofthitun sé í Hellulandi 20 og 22 en ofnakerfi sé í Hellulandi 24. Tvöfaldir veggir standi á milli húsanna. Ekkert sé sem kalla mætti sameign eða sameiginlegt rými nema götur, götulagnir, bílastæði og gangstéttir sem séu sameiginleg með öllum íbúum á sameiginlegri lóð götunnar. Byggingarár húsanna séu einnig mismunandi, Helluland 20 hafi verið byggt árið 1970, en Helluland 22 og 24 árið 1972.

Eigendasaga húsanna sé með þeim hætti að upphaflegur eigandi Hellulands 20 eigi það ennþá, núverandi eigandi Hellulands 22 hafi keypt það fokhelt, en núverandi eigandi Hellulands 24 sé fimmti eigandi þess. Viðhald húsanna þriggja hafi verið algerlega aðskilið, bæði viðhald á þökum, gluggum, veggjum, görðum og gangstéttum. Eina dæmið um sameiginlegan kostnað hafi verið endurnýjun á sameiginlegri frárennslislögn út í götubrunn fyrir nokkrum árum.

Sumarið 2015 hafi nýr eigandi keypt Helluland 24. Hann hafi boðað eigendur Hellulands 20 og 22 til sín á fund og kynnt þeim að hann hafi orðið var við vonda lykt inni í húsinu og teldi að þakið væri að einhverju leyti skemmt. Hann hygðist láta skipta um einangrun í því, setja nýja rakasperru, krossvið sem gustlokun, borðaklæðningu, þakpappa og þakjárn. Krafa hans hafi verið sú að kostnaður deildist á húsin þrjú. Álitsbeiðendur hafi mótmælt þessu á þeim forsendum að byggingar- og viðhaldssaga húsanna þriggja væri aðskilin eins og að framan sé lýst og húsin þrjú séreign samkvæmt 9. gr. fjöleignarhúsalaga. Viðhaldi Hellulands 20 og 22 hafi verið vel sinnt en það sama eigi ekki við um Helluland 24. Vegna þessa hafi álitsbeiðendur ekki viljað taka þátt í fyrirhuguðum viðgerðum á þaki Hellulands 24.

Húsin þrjú við Helluland 20–24 séu sambyggð en án sameiginlegra rýma eða svæða. Þau hafi það sameiginlegt að hafa samræmt útlit og vegna skipulagsmála þá sé sami litur á þaki og tíðkast hafi í hverfinu. Samkvæmt 1. mgr. 9. gr. fjöleignarhúsalaga beri að líta til þess, við úrlausn þess hvort um séreign eða sameign allra eða sumra sé að ræða, hvernig staðið hafi verið að byggingu húss eða viðkomandi hluta og hvernig byggingarkostnaði hafi verið skipt ef um það liggja fyrir skýr gögn. Í 3. mgr. sömu greinar segi að hafi eigandi einn kostað ákveðinn búnað, tiltekna framkvæmd eða byggingarþátt þá séu á sama hátt líkur á því að um séreign hans sé að ræða. Húsin séu byggð löngu fyrir gildistöku laganna, en áðurnefnd ákvæði styrki þó á eindreginn hátt þann málstað álitsbeiðenda að allir húshlutar séu séreign hvers og eins eiganda og hverjum og einum eiganda beri að annast og kosta viðhald síns húss. Líkur megi leiða að því að rakaskemmdir á þaki Hellulands 24 séu annað hvort vegna lélegs viðhalds þaksins eða vegna rangrar byggingar þess í upphafi. Alkunna sé að illa útfærð útloftun á þökum á byggingarstigi geti valdið raka og fúaskemmdum síðar meir. Þar sem bæði hönnun, framkvæmd og tímasetning á byggingu húsanna hafi verið með ólíku móti þá geti það ekki talist réttmætt að álitsbeiðendur beri ábyrgð á ætluðum rakaskemmdum í Hellulandi 24 og þátttöku í kostnaði á viðgerðum. Til þess að gæta hagsmuna sinna þá hefðu þeir þurft að vera með eftirlit með framkvæmdum við Helluland 24 með tilheyrandi athugasemdum og kærum. Slík framganga hefði verið óhugsandi þar sem um mismunandi lóðarleigusamninga og byggingarleyfi hafi verið að ræða.

Í greinargerð kemur fram að gagnaðili hafi keypt Helluland 24 í mars 2015 og þá hafi komið í ljós rakaskemmdir í þaki og þakburðarvirki. Viðgerð sé nauðsynleg og aðkallandi til að forðast frekara tjón.

Húsið sé raðhús teiknað af F árið 1968 og sé fjallað nokkuð ítarlega um það í bók um F. Húsið hafi allt sama útlit og sé ein heild og virðist uppfylla skilyrði laga um fjöleignarhús. Sé það mat gagnaðila að um sameign sé að ræða. Álit kærunefndar húsamála nr. 30/2011 hafi verið á þann veg að um sameign sé að ræða. Kröfur gagnaðila séu að Helluland 20–24 teljist eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga, þak og þakburðarvirki sé sameign og kostnaður vegna viðgerðar á þaki Hellulands 24 skiptist að jöfnu eftir eignarhlutfalli.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að í áliti nr. 30/2011, sem gagnaðili vísi til, séu tilgreind mörg þeirra atriða sem álitsbeiðendur hafi nefnt í greinargerð sinni máli sínu til stuðnings, þ.e. þrír mismunandi lóðarleigusamningar hafi verið gerðir við lóðarhafa, þrjú aðskilin byggingarleyfi hafi verið fyrir húsunum þremur, hönnun burðarþols og lagnakerfa hafi verið hver með sínu móti, mismunandi iðnmeistarar og byggingaraðilar hafi komið við sögu húsanna þriggja, þau hafi verið byggð á mismunandi tímum, engin samvinna hafi verið um byggingarnar og kostnaður hvers byggjanda algerlega hans eigin. Skemmdir sem fram kunni að vera komnar á þakburðarvirki Hellulands 24 séu afleiðing af byggingargöllum sem álitsbeiðendur hafi ekki haft nokkra möguleika á að hafa áhrif á og geti því ekki borið ábyrgð á. Það sé krafa álitsbeiðenda að þak og þakburðarvirki hvers húss verði talin séreign hvers eiganda og að hver eigandi beri sinn kostnað vegna viðhalds og viðgerða á þeim.

III. Forsendur

Í máli þessu snýst ágreiningur um hvort álitsbeiðendum beri að taka þátt í kostnaði vegna viðgerða á hluta þaksins að Hellulandi 20–24 sem er yfir íbúð gagnaðila. Samkvæmt 1. tölul. 1. mgr. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur þak undir sameign. Samkvæmt 1. tölul. 1. mgr. 43. gr. sömu laga fellur undir sameiginlegan kostnað allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélags, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera. Af framangreindu er ljóst að kostnaður vegna framkvæmda á þaki hússins er sameiginlegur teljist Helluland 20–24 vera eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga. Skilja verður álitsbeiðni álitsbeiðenda þannig að þeir vilji fá úr því skorið hvort Helluland 20–24 teljist eitt hús eða þrjú í skilningi fjöleignarhúsalaga.

Í 1. gr. laga um sameign fjölbýlishúsa, nr. 19/1959, sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í lögunum var enn fremur sérstaklega lögfest að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt. Í lögum um fjölbýlishús, nr. 59/1976, var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga, en í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði að þau giltu um fjölbýlishús þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt. Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa stutt þessa meginreglu. Mikilvægastur í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í máli nr. 239/1992.

Með setningu laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna þar sem meðal annars er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhús, en þar segir í 4. tölul. 3. mgr. að lögin gildi meðal annars um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Í greinargerð frumvarps um nefnda 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þar sem segir: „Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun.“

Í 3. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi: „Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri skv. 1. mgr. þá gilda ákvæði laganna eftir því sem við getur átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa.“ Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. laganna þar sem segir: „Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum) sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar, í sameign allra eigenda þess.“

Kærunefnd telur að með lögfestingu umræddra lagareglna, og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga, séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því. Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er þó ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptayfirlýsingar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994 þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi meðal annars líta til þess hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt. Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig.

Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum um 9. gr. að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum sem til greina geti komið í þessu efni og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind. Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geti verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús um útlitsatriði, enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. Á hinn bóginn geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina. Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað leiðir til réttaróvissu og öngþveitis ef sinn siður myndast í hverju húsi.

Í álitsbeiðni eru rakin atriði sem álitsbeiðandi telur leiða til þess að um aðskilin hús sé að ræða. Meðal annars að sitt hver lóðarleigusamningurinn hafi verið gerður við lóðarhafa, þrjú aðskilin byggingarleyfi hafi verið fyrir húsunum þremur, hönnun burðarþols og lagnakerfa verið hver með sínu móti, mismunandi iðnmeistarar og byggingaraðilar komið að húsunum þremur, þau verið byggð á mismunandi tímum, engin samvinna verið um byggingar og kostnaður hvers byggjanda algerlega hans eigin, grunnmyndir húsanna séu mismunandi og aðeins ytra útlit húsanna sé sameiginlegt.

Í gögnum málsins liggja fyrir teikningar af húsinu. Helluland 20–24 er sambyggt og samtengt hús en í fasteignaskrá er Helluland 24 skráð sem raðhús. Útlit hússins í heild er samræmt sem og útlit þaks. Eins og áður greinir segir í 4. tölul. 2. mgr. 1. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, að raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús falli undir skilgreiningu á fjöleignarhúsi. Ekki er um svo veigamikil frávik að ræða þegar litið er til hinna almennu atriða sem upp voru talin hér að framan að undantekning verði gerð frá ofangreindri meginreglu. Með hliðsjón af öllu framangreindu telur kærunefnd ljóst að húsið falli undir skilgreiningu á fjöleignarhúsi, sbr. 4. tölul. 2. mgr. 1. gr. laga um fjöleignarhús eins og staðfest hefur verið í fjölda álita kærunefndar um sambærilegt álitaefni. Má í því sambandi einnig vísa í dóm Héraðsdóms Reykjavíkur í máli nr. E-2758/2010 þar sem svipuð sjónarmið voru uppi og í máli þessu en málið snerist um raðhúsið Búland 9–19. Enn fremur má benda á dóm Hæstaréttar í máli nr. 519/2008 um raðhúsið Prestabakka 11–21. Af framangreindu leiðir að allur kostnaður vegna viðhalds utanhúss er sameiginlegur samkvæmt reglum III. kafla laga nr. 26/1994. Kærunefnd telur aftur á móti að eðlisrök leiði til þess að taka beri tillit til eldri viðgerða og viðhalds að því marki sem þær leiði til lækkunar á heildarkostnaði þess verks sem til stendur að vinna við húsið. Þetta sjónarmið á sér nokkurn stuðning í 1. mgr. 2. gr. laganna. Rísi ágreiningur um hvort og með hvaða hætti eldri viðgerðir leiði til sparnaðar er eðlilegt að úr því sé skorið með mati, en almennt ber sá aðili sönnunarbyrðina sem slíku heldur fram.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að Helluland 20–24 teljist eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, og kostnaður vegna viðgerðar þaks, svo sem annar kostnaður vegna viðhalds utanhúss, sé sameiginlegur samkvæmt reglum III. kafla laganna.

Reykjavík, 18. ágúst 2016

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira