Mál nr. 15/2016
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 15/2016
Lögmæti húsfundar. Fundarboð. Framkvæmdir. Aðskilinn kostnaður vegna séreignar og sameignar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 1. maí 2016, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 13. júní 2016, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 26. júní 2016, sem og athugasemdir gagnaðila, dags. 14. júlí 2016 lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 5. október 2016.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhús C sem er alls 54 eignarhlutar. Húsið samanstendur af átta stigagöngum sem hver er með húsfélagsdeild. C er með sjóð sem sér um sameiginlegan rekstur alls hússins, þ.e. kostnað vegna trygginga, viðhalds ytra byrðis hússins og rekstur lóðar og bílaplans. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar nr. xxx, með fastanúmerið xxxxx. Ágreiningur er um lögmæti húsfundar og sérgreiningu innheimtukostnaðar vegna framkvæmda á séreign.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að húsfundir sem var haldnir voru 2. júní og 9. desember 2015 séu ólögmætir.
Að viðurkennt verði að óheimilt sé að innheimta kostnað vegna framkvæmda á séreign án sundurgreiningar frá kostnaði vegna sameignar.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi samþykki ekki greiðsluskyldu vegna yfirstandandi framkvæmda sem samþykktar hafi verið á húsfundi 9. desember 2015. Álitsbeiðandi hafi hvorki verið boðaður á fundinn né á undirbúningsfundi í aðdraganda ákvörðunar húsfélags um að fara í kostnaðarsamar og stórfelldar framkvæmdir á sameign hússins. Álitsbeiðandi hafi verið eigandi íbúðar í húsinu síðan 1983 og hafi ekki vitað annað en að allar upplýsingar um hann væru til staðar hjá húsfélaginu. Hafi honum til að mynda verið sendur greiðsluseðill vegna hinna umþrættu framkvæmda en hann hafi fyrst frétt af því að til stæði að fara í framkvæmdirnar þegar hann fékk greiðsluseðilinn. Verði að vanda til undirbúnings og gæta sérstaklega að því að fylgja þeim reglum sem gildi um fjöleignarhús og virða rétt allra eigenda þegar um svo viðamiklar framkvæmdir sé að ræða en þær kosti rúmlega 70.000.000 kr.
Telji kærunefnd húsamála að álitsbeiðanda beri að taka þátt í kostnaði vegna hinna tilvitnuðu framkvæmda óskar álitsbeiðandi þess að kærunefnd veiti álit sitt á lögmæti greiðsluseðla frá gagnaðila þar sem innheimtur er bæði kostnaður vegna framkvæmda á sameign og séreign í einni fjárhæð. Hafi álitsbeiðandi afhent fundarstjóra aðalfundar húsfélagsins, sem haldinn hafi verið 12. apríl 2016, tillögu til kynningar á fundinum sem yrði tekin til efnislegrar afgreiðslu í kjölfarið, en fundarstjóri hafi slitið fundinum án þess að afgreiða tillöguna með þeim skýringum að tillagan hefði þurft að koma fram í fundarboði. Hafi ekkert komið fram um þetta á fundinum auk þess sem fundarstjóri hefði síðar lagt fram tillögu sjálfur, sem ekki hefði komið fram í fundarboði, og tekið hana til afgreiðslu.
Álitsbeiðandi kveðst enn fremur hafa efasemdir um að innheimtan sé í samræmi við samþykkt húsfundar 9. desember 2015 en á fundinum hafi verið samþykkt heimild til að innheimta áætlaðan kostnað. Telur álitsbeiðandi að útgefnir greiðsluseðlar vegna framkvæmdanna séu um það bil 12% umfram raunkostnað þar sem hvorki sé tekið tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts né dreginn frá kostnaður vegna framkvæmda á séreign.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að núverandi stjórn húsfélags að C hafi verið kosin á húsfundi 13. júní 2014. Á þeim fundi hafi verið rætt um nauðsynlegar endurbætur, m.a. á þaki, og hafi verið haldnir nokkrir húsfundir vegna þessa. Núverandi stjórn hafi ávallt dreift fundarboðum í alla póstkassa í húsinu auk þess að hengja upp fundarboð við eða á útidyrahurðir stigaganganna. Þeir sem hafi óskað þess hafi fengið fundarboð send í tölvupósti auk þess sem stofnaður hafi verið Facebook-hópur þar sem fundarboð hafi verið sett inn á sama tíma og þeim hafi verið dreift. Telji gagnaðili að fundarboð með þessum hætti hafi reynst vel enda hafi íbúðareigendur, hvort sem þeir búi í húsinu eða ekki, mætt ágætlega á fundi húsfélagsins.
Gagnaðili kveðst hafa gætt þess almennt að boða til funda með þeim fyrirvara sem fram kemur í 59. og 60. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Álitsbeiðandi kveðist hafa látið stjórn húsfélagsins árið 1983 vita hvert ætti að senda honum gögn og hafi hann bent á að hann fái greiðsluseðla senda frá bankanum vegna húsfélagsgjalda. Gagnaðili kveðst ekki hafa fengið upplýsingar um núverandi heimilisfang álitsbeiðanda, hvorki með formlegum né óformlegum hætti en gjaldkeri gagnaðila hafi sent upplýsingar um kennitölu og nafn álitsbeiðanda til banka, sem hafi séð um að innheimta kröfur á vegum húsfélagsins. Hafi bankinn því sent álitsbeiðanda greiðsluseðla en ekki húsfélagið sjálft. Álitsbeiðandi hafi ekki tilkynnt til stjórnar húsfélagsins með sannanlegum hætti að hann vilji fá send fundarboð á annað heimilisfang eða óskað eftir því að fá send fundarboð á netfang sitt. Á aðalfundi 2014 hafi verið ákveðið að hækka húsgjöld og stofna framkvæmdasjóð þar sem vitað hafi verið að þakið væri orðið lélegt. Álitsbeiðandi hafi engar athugasemdir gert við hið nýtilkomna framkvæmdasjóðsgjald eða hækkun húsgjaldanna.
Gagnaðili kveður undirbúning framkvæmdanna hafa varað í um það bil eitt ár. Þar sem um stórt mál hafi verið að ræða hafi verið settur saman framkvæmdahópur þar sem sátu stjórnarmenn húsfélagsins og þrír aðrir íbúðareigendur. Verkfræðistofa hafi gert úttekt á verkinu og ljóst hafi verið að um viðamiklar framkvæmdir yrði að ræða, sem ekki yrði hægt að fresta mikið lengur enda hafi ein þakplata nánast fokið af í óveðri fyrri hluta árs 2015. Boðað hafi verið til fundar 2. júní 2015 með þeim hætti sem fyrr greini. Samþykkt hafi verið að taka tilboði D í kjölfar lokaðs útboðs og áætluð verklok framkvæmda hafi verið um miðjan ágúst 2016. Gagnaðili telur að um nauðsynlegt viðhald sé að ræða og að samþykki einfalds meirihluta fundargesta dugi til samþykktar. Fengið hafi verið álit frá Lögfræðistofu vegna málsins þar sem fram komi að framkvæmdin falli undir D-lið 41. gr. laga um fjöleignarhús og dugi því samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur. Fundurinn hafi verið löglega boðaður og hafi því getað tekið ákvarðanir án tillits til fundarsóknar skv. 42. gr. sömu laga. Auk þess megi gera ráð fyrir því að vera álitsbeiðanda á fundinum hefði ekki breytt miklu um niðurstöðu kosninga miðað við hlutfall þeirra sem samþykktu framkvæmdirnar með vísan til 5. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús.
Á húsfundi 9. desember 2015 hafi verið samþykkt að stjórn húsfélagsins fengi heimild til að annast nauðsynleg fjármál og umsýslu vegna fyrirliggjandi framkvæmda á ytra byrði hússins, þar með talið að innheimta áætlaðan framkvæmdakostnað með greiðsluseðli með eindaga 1. maí 2016. Hefði fyrirkomulagið áður verið samþykkt á húsfundi 2. júní 2015. Varðandi athugasemdir álitsbeiðanda um innheimtu áætlaðs kostnaðar með virðisaukaskatti álíti gagnaðili að hérlendis sé það almenn venja að þegar rætt sé um verð sé það með virðisaukaskatti nema annað sé tekið fram. Aflað hafi verið lögfræðilegs álits á fyrirkomulagi innheimtunnar vegna mótmæla álitsbeiðanda.
Gagnaðili tekur fram að það hafi alltaf verið skýrt að allur séreignarkostnaður verði innheimtur hjá eigendum þeirra íbúða sem kostnaðinn eigi að bera. Vegna umfangs framkvæmdanna hafi verið talið hagstætt að gefa íbúðareigendum kost á að láta skipta um glugga, svalahurðir, gler eða að láta lagfæra fög og þess háttar. Hafi margir íbúðareigendur nýtt sér þetta. Eftirlitsaðilar eigi að halda kostnaði vegna framkvæmda á séreign til haga og verði hann svo innheimtur í samræmi við það. Ekki hafi reynst fært að innheimta kostnað vegna séreignar að svo stöddu en það verði gert um leið og fjárhæð hans liggi fyrir. Hafi heildarkostnaður sameignar vegna framkvæmdanna líklega aukist eitthvað af þessum sökum en telja megi að framkvæmdir á séreignarhlutum séu húsinu og öllum íbúðareigendum til hagsbóta og muni auk þess auka verðgildi hússins.
Telur gagnaðili að um tómlæti hafi verið að ræða af hálfu álitsbeiðanda en á þeim tíma sem stjórn gagnaðila hafi starfað hafi álitsbeiðandi aldrei mætt á boðaða húsfundi eða haft samband við neinn af stjórnarmönnum til að leita upplýsinga eða koma athugasemdum sínum á framfæri. Það hafi hann fyrst gert við viðtöku greiðsluseðils vegna framkvæmdanna í febrúar sl. Hafi tómlæti álitsbeiðanda orðið þess valdandi að hann hafi ekki vitað af fyrirhuguðum framkvæmdum og telji gagnaðili það ekki afsökunarástæðu að íbúð álitsbeiðanda hafi verið í útleigu og að leigjandi íbúðarinnar hafi ekki látið álitsbeiðanda vita af fundarboði sem sett hafi verið í póstkassa íbúðarinnar eða því fundarboði sem hengt var upp í stigagangi.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur meðal annars fram að hann telji líklegt að það liggi fyrir hver heildarkostnaður við framkvæmdina sé og því eigi að vera ljóst hvað skuli innheimta vegna sameignar og hvað skuli innheimta vegna séreignar enda þurfi að halda þessu skilmerkilega aðgreindu. Virðist honum að einhverjir eigendur hafi viljað skipta út gluggum og hurðum sem samkvæmt úttekt verkfræðistofunnar hafi verið í lagi. Telur álitsbeiðandi einkennilegt að einstaka eigendur meti viðhaldsþörf öðruvísi en sérfræðingar verkfræðistofunnar og að þannig séu þeir að velta kostnaði við viðhald yfir á húsfélagið. Telur hann að slíkt hefði þurft að leggja fyrir húsfund með formlegum hætti.
Álitsbeiðandi telur að upphæð endurgreiðslu virðisaukaskatts hafi legið fyrir frá upphafi þar sem tilboði verktaka sé skipt í vinnu annars vegar og efni hins vegar. Auk þess muni gagnaðili ekki lenda í greiðsluvanda þar sem reikningar eigi að vera greiddir eftir því sem verkinu miði og eigi endurgreiðslan að vera með sama hætti. Enn fremur eigi gagnaðili innistæðu á bankareikningi sem um síðustu áramót hafi verið 6.900.000 kr.
Álitsbeiðandi telur gagnaðila hafa sýnt af sér tómlæti og vítavert andvaraleysi með því að hafa ekki brugðist strax við ábendingum um að upphæð greiðsluseðilsins væri ekki í samræmi við raunverulegan kostnað vegna framkvæmda á sameigan. Álitsbeiðandi ítrekar kröfu sína um að verði hann talinn greiðsluskyldur vegna framkvæmdanna, verði greiðsluseðillinn talinn ólögmætur og gagnaðila gert að senda leiðréttan greiðsluseðil án aukakostnaðar.
Í athugasemdum gagnaðila varðandi athugasemdir álitsbeiðanda við innheimtu kostnaðar við framkvæmdir kemur fram að kannað hafi verið ítarlega hvort að fyrirkomulag innheimtu væri eðlilegt, bæði í samvinnu við verkfræðistofunnar sem og með því að fá lögfræðilega álitsgerð um fyrirkomulagið. Hafi vinna gagnaðila vegna þessa sem og lögfræðiálitið verið kynnt á húsfundi 1. júní 2016 auk þess sem hið síðarnefnda hafi verið aðgengilegt á Facebook-síðu gagnaðila og sent í tölvupósti á þau netföng sem gagnaðili hafi upplýsingar um. Verði því ekki fallist á þá túlkun álitsbeiðanda að gagnaðili hafi ekki nýtt sér þjónustu verkfræðistofunnar vegna málsins og að gagnaðili hafi „..seint og um síðir..“ leitað til lögfræðistofu.
Loks tekur gagnaðili fram að engin staðfesting liggi fyrir um að álitsbeiðandi hafi sent upplýsingar um heimilisfang til húsfélags árið 1983 en með vísan til 3. tölul. 60. gr. laga um fjöleignarhús beri félagsmanni sem ekki búi í húsinu að tilkynna húsfélaginu um heimilisfang óski hann að fá fundarboð í hendur.
III. Forsendur
Samkvæmt gögnum málsins var haldinn húsfundur 2. júní 2015 þar sem samþykkt var að ráðast í framkvæmdir vegna viðhalds á ytra byrði hússins. Var annar húsfundur haldinn 9. desember 2015 þar sem samþykkt var að taka tilboði í framkvæmdirnar í kjölfar útboðs.
Í 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, kemur fram að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Samkvæmt 2. mgr. 60. gr. sömu laga skal stjórn boða til húsfundar tryggilega og með sannanlegum hætti með minnst fjögurra og mest tuttugu daga fyrirvara. Þá segir að búi félagsmaður ekki í húsinu verði hann að tilkynna húsfélaginu um heimilisfang sem senda skuli fundarboð óski hann eftir að fá það í hendur.
Álitsbeiðandi greinir frá því að hann hafi ekki fengið boð á umrædda húsfundi. Í greinargerð gagnaðila kemur fram að fundarboð hafi verið látið í póstkassa allra íbúða, tilkynnt hafi verið um fundinn á Facebook-síðu húsfélagsins og að tilkynning um fundinn hafi verið hengd upp við eða á útidyrahurð í hverjum stigagangi fyrir sig. Hefur þessu ekki verið mótmælt af hálfu álitsbeiðanda. Hafi fundarboð einnig verið send í tölvupósti til þeirra eigenda sem veitt hefðu gagnaðila upplýsingar um netfang til að fá sendar tilkynningar og upplýsingar frá gagnaðila. Gagnaðili kveðst ekki hafa haft upplýsingar um heimilisfang álitsbeiðanda, en hann hafi aldrei haft samband við gagnaðila. Álitsbeiðandi kveðst hafa veitt starfandi húsfélagi 1983 upplýsingar um heimilisfang sitt.
Kærunefnd telur álitsbeiðanda ekki hafa sýnt fram á að hann hafi veitt upplýsingar um heimilisfang sitt eins og skylt er eigendum sem ekki búi í húsinu samkvæmt skýru ákvæði 2. mgr. 60. gr. laga um fjöleignarhús. Kröfu álitsbeiðanda um viðurkenningu á ólögmæti húsfunda 2. júní og 9. desember 2015 á þeim forsendum að hann hafi ekki verið boðaður á fundina er því hafnað.
Álitsbeiðandi hefur einnig óskað eftir áliti nefndarinnar varðandi innheimtu á kostnaði við framkvæmdir á séreign, sem sé innifalinn í innheimtu heildarkostnaðar við framkvæmdir sameignar. Telji hann slíkt fyrirkomulag í andstöðu við lög um fjöleignarhús. Álitsbeiðandi telji enn fremur að fjárhæð greiðsluseðla sé ekki í samræmi við samþykkt húsfundar 9. desember 2015 þar sem gagnaðila hafi verið falin innheimta vegna framkvæmdakostnaðar og vísar til þess að ekki hafi verið dregin frá áætluð endurgreiðsla virðisaukaskatts af vinnu auk þess sem kostnaður vegna framkvæmda á séreign sé innifalinn í heildarfjárhæðinni.
Eiganda íbúðar í fjölbýlishúsi er skylt að greiða hlutdeild séreignar í sameiginlegum kostnaði skv. 1. mgr. 47. gr. laga um fjöleignarhús og kemur fram í 43. gr. laganna hvaða kostnaður telst sameiginlegur. Samkvæmt 1. mgr. 50. gr. sömu laga skal eigandi sjá um og kosta allt viðhald og allan rekstur á séreign sinni. Samkvæmt 57. gr. laga um fjöleignarhús er hlutverk og tilgangur húsfélaga meðal annars að sjá um viðhald og endurbætur sameignar sem og að stuðla að og framfylgja með samþykktum og ákvörðunum að hagnýting hússins, bæði séreigna og sameignar, sé ávallt með eðlilegum hætti og þannig að verðgildi eigna haldist. Æðsta vald í málefnum húsfélags er í höndum húsfundar, sbr. 1. mgr. 58. gr. laganna.
Samkvæmt fundargerð húsfundar gagnaðila 2. júní 2015 var samþykkt einróma, með 35 atkvæðum, tillaga gagnaðila um að eigendur myndu greiða áætlaðan kostnað, 71.847.000 kr., í einni greiðslu við upphaf framkvæmda og að greiðsluseðlar yrðu sendir með góðum fyrirvara með eindaga 1. maí 2016. Enn fremur að sendur yrði lokareikningur við uppgjör í lok framkvæmda eða að eigendum yrði endurgreitt ef kostnaðaráætlun myndi ekki standast. Liggur því fyrir að gagnaðila var veitt umboð af 64% eigenda hússins til að innheimta kostnað í einu lagi samkvæmt áætlun verktaka með fyrirvara um frekari greiðslur eða endurgreiðslur. Á húsfund 9. desember mættu eigendur 24 íbúða og var þá samþykkt með 21 atkvæði sú tillaga gagnaðila að hann fengi heimild til að annast nauðsynleg fjármál og umsýslu vegna fyrirliggjandi framkvæmda, þar með talið að innheimta áætlaðan framkvæmdakostnað með greiðsluseðli með eindaga 1. maí 2016. Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ákveðið hafi verið að samtvinna verk vegna sameignar og séreignar með kostnaðarhagræðingu að leiðarljósi og telji gagnaðili fyrirkomulagið vera öllum íbúum hússins til hagsbóta auk þess að auka verðgildi hússins. Í fundargerð húsfundar 9. desember 2015 kemur fram að rætt hafi verið að íbúðareigendur gætu fengið upplýsingar um ástand glugga og svalahurða frá verktaka og að íbúðareigendur gætu í framhaldi af því óskað eftir því að verktaki skipti um glugga um leið og gert yrði við sameignarhluta á svölum og í gluggum. Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum frá verkfræðistofunni og E. teljast umræddar framkvæmdir eðlilegur þáttur í rekstri sameignarinnar, þannig að verðgildi eignarinnar haldist, og til að fyrirbyggja frekari skemmdir.
Samkvæmt gögnum málsins var gagnaðila veitt umboð húsfundar til að innheimta kostnað vegna framkvæmda í einu lagi með greiðsluseðli á eindaga 1. maí 2016 með fyrirvara um frekari kostnað eða endurgreiðslur. Ekki lá fyrir hver kostnaður yrði vegna séreignarhluta eigenda þegar tilboðinu var tekið og var tilboðið því ekki sundurliðað eftir kostnaði við séreign og sameign. Telur kærunefnd að með bókun húsfundar 9. desember 2015 þar sem gagnaðila var heimilað að taka tilboði lægstbjóðanda í fyrirhugaðar framkvæmdir og með hliðsjón af því umboði sem gagnaðila var veitt á húsfundi 2. júní 2015, sem áréttað var á húsfundi 9. desember s.á., hafi gagnaðila verið heimilt að innheimta kostnað vegna framkvæmda í einu lagi með þeim fyrirvara að til endurgreiðslu eða frekari innheimtu gæti komið, hvort sem um kostnað vegna séreignar væri að ræða eða vegna kostnaðar sem yrði umfram áætlun verktaka. Telur kærunefnd að framkvæmdirnar í heild þjóni sameiginlegum hagsmunum eigenda þegar til lengri tíma er litið og að fyrirkomulag innheimtu, sem helgist af því að kostnaður vegna þeirra verkþátta sem taki aðeins til séreignarhluta liggi ekki fyrir við upphaf verks, sé eðlilegt í ljósi aðstæðna og sé bæði til hagræðingar og einföldunar fyrir aðila.
Þrátt fyrir að ekki hafi verið fjallað sérstaklega um að virðisaukaskattur yrði innheimtur verður að telja að eðli máls samkvæmt skuli opinber gjöld og skattar greiddir af hálfu verkkaupa þegar greitt er fyrir verk, hvort sem hluti þeirra verði endurgreiddur síðar eða ekki. Verður því ekki fallist á að gagnaðila hafi verið óheimilt að innheimta heildarkostnað vegna framkvæmda að meðtöldum virðisaukaskatti með greiðsluseðli til eigenda.
Með hliðsjón af öllu framangreindu er það álit kærunefndar að fundir húsfélagsins 2. júní og 9. desember 2015 hafi verið lögmætir og því beri álitsbeiðanda að taka þátt í kostnaði vegna þeirra ákvarðana sem þar voru teknar. Enn fremur telur kærunefndin að gagnaðila hafi verið heimilt að innheimta kostnað vegna framkvæmda í einu lagi, bæði vegna sameignar og séreignar, með fyrirvara um endurgreiðslu, þar sem ekki sé ljóst hver kostnaður verði vegna viðgerða á séreign fyrr en við verklok.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að fundir húsfélagsins 6. júní og 9. desember 2015 hafi verið lögmætir.
Það er álit kærunefndar að heimilt hafi verið að innheimta kostnað vegna framkvæmda á sameign og séreign í einu lagi með fyrirvara um endurgreiðslu vegna séreignar.
Reykjavík, 5. október 2016
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson