Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 26/2016

Fyrirframgreidd leiga: Riftun. Endurgreiðsla. Aðgengi leigusala að hinu leigða.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 26/2016

Fyrirframgreidd leiga: Riftun. Endurgreiðsla. Aðgengi leigusala að hinu leigða.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 18. júlí 2016, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 20. ágúst 2015, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 4. september 2016, og athugasemdir gagnaðila, dags. 26. september 2016 lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 15. nóvember 2016.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 9. apríl 2015, tók álitsbeiðandi á leigu herbergi í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. júní 2015 til 30. maí 2016. Ágreiningur er um hvort gagnaðila sé heimilt að halda eftir fyrirframgreiddri leigu sem álitsbeiðandi innti af hendi til gagnaðila. Gagnaðili heldur eftir hluta af leigunni vegna ástands íbúðarinnar við lok leigutíma.

Krafa álitsbeiðanda er:

I. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda hafi verið heimilt að rifta leigusamningi.

II. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda fyrirframgreidda leigu að fjárhæð 120.000 kr.

Í álitsbeiðni kemur fram að aðilar hafi undirritað tímabundinn leigusamning 9. apríl 2015 og að álitsbeiðandi hafi greitt gagnaðila 120.000 kr. í fyrirframgreidda leigu samkvæmt samningi. Annar leigjandi hafi leigt herbergi í sömu íbúð og deilt með álitsbeiðanda eldhúsi, þvottaaðstöðu og baðherbergi en þetta hafi ekki komið fram í leigusamningi. Fljótlega eftir að álitsbeiðandi flutti inn urðu hún og meðleigjandi hennar varar við að aðrir væru með lykil að húsnæðinu. Í eitt skiptið hafi ókunnugir einstaklingar verið inni í íbúðinni þegar meðleigjandi álitsbeiðanda hafi verið að koma úr sturtu og sagst hafa heimild maka leigusala til að nýta sér þvottaaðstöðu í íbúðinni. Álitsbeiðandi hafi kvartað við fyrrnefndan maka leigusala en þrátt fyrir það hafi fólk haldið áfram að nýta sér þvottaaðstöðu í íbúðinni og jafnvel komið inn að næturlagi til þess að þvo. Álitsbeiðandi og meðleigjandi hennar hafi orðið fyrir talsverðu áfalli vegna þessa en ekki haft kjark til að standa upp í hári leigusala, meðal annars vegna ungs aldurs síns. Hafi þær því búið við þá óvissu að vita ekki hvort eða hvenær ókunnugt fólk kæmi inn í íbúðina. Maki leigusala hafi einnig haft lykil að íbúðinni og birst þar ítrekað án þess að gera boð á undan sér. Kærandi kveðst hafa upplifað mikla vanlíðan yfir þessu ástandi en hún hafi ekki haft í önnur hús að venda. Leigusali hafi aldrei upplýst hana um að aðrir hefðu lykil að húsnæðinu. Hún hefði aldrei tekið húsnæðið á leigu hefði hún vitað af því.

Álitsbeiðandi kveðst ekki hafa verið í húsnæðinu um nokkurra daga skeið í byrjun desember 2015 en þegar hún hafi komið til baka hafi hún orðið vör við að maki leigusala hafi opnað herbergi hennar með lykli og farið inn án þess að gera sér viðvart. Telji hún þetta vera brot á húsleigulögum, nr. 36/1994, þar sem engin vá hafi verið til staðar sem gæti réttlætt fyrirvaralausa innkomu maka leigusala inn í íbúðina og herbergi hennar. Eftir þetta hafi álitsbeiðanda ekki verið vært í húsinu þar sem hún hafi upplifað mikið óöryggi yfir að vera ekki ein með yfirráð yfir hinu leigða herbergi og því flutt úr húsnæðinu. Haft hafi verið samband við maka leigusala 20. desember 2015 og óskað munnlega eftir endurgreiðslu fyrirframgreiddrar leigu. Maki leigusala kvaðst þá óviss um það hvort hann næði að leigja herbergið aftur og neitaði að endurgreiða álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi rifti leigusamningnum 22. desember 2015 á grundvelli 6. og 7. tölul. 60. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, og krafðist þess að fá fyrirframgreidda leigu að fjárhæð 120.000 kr. endurgreidda. Var lyklum að húsnæðinu einnig skilað með bréfi í ábyrgðarpósti. Lögmaður álitsbeiðanda sendi leigusala áskorun um greiðslu 14. janúar en engin viðbrögð bárust frá leigusala.

Álitsbeiðandi kveður herbergið hafa verið leigt út strax eftir áramót 2016. Sé því ljóst að leigusali hafi hagnast á því að leigja húsnæðið aftur út innan mánaðar auk þess að halda eftir fyrirframgreiddri leigu frá álitsbeiðanda.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann vísi fullyrðingum álitsbeiðanda á bug. Álitsbeiðandi hafi kynnt sér aðstæður vel á vefsíðu þar sem húsnæðið var auglýst áður en hún skrifaði undir leigusamning. Í leigusamningi komi fram að um íbúð sé að ræða en ekki sé þess getið að með húsnæðinu fylgi rafmagn, húsgögn, þvottavél og þurrkari. Álitsbeiðanda hafi verið ljóst að þvottaaðstöðu yrði deilt með öðrum leigjendum.

Gagnaðili búi á efri hæð hússins og hafi í eitt skipti þurft að bera póst til leigjanda, hann hafi skipt um perur á sinn kostnað, gert við biluð tæki og kennt leigjendum á þvottavél. Bréf álitsbeiðanda hafi ekki borist gagnaðila þar sem eiginmaður hennar hafi sótt vinnu á höfuðborgarsvæðinu seinni hluta árs 2015 og hafi gagnaðili einnig dvalið þar um tíma.

Gagnaðili kveður álitsbeiðanda hafa haldið dýr þrátt fyrir ákvæði um bann við dýrahaldi í leigusamningi og hafi af því verið mikill óþrifnaður og vond lykt, auk þess sem aðrir íbúar hússins hafi fengið ofnæmi. Álitsbeiðandi hafi ekki orðið við óskum gagnaðila um að hætta dýrahaldi. Þá hafi álitsbeiðandi skilið eftir opinn glugga í fárviðri sem gekk yfir landið og hafi snjór og vatn farið inn um gluggann og valdið skemmdum á veggjum. Því hafi eiginmaður leigusala lokað glugganum í vitna viðurvist þar sem ekki hafi náðst í leigjanda.

Álitsbeiðandi hafi yfirgefið húsnæðið án vitundar gagnaðila án þess að skila lyklum og hafi hún enn ekki skilað lyklunum þrátt fyrir óskir gagnaðila. Þurft hafi að þrífa húsnæðið hátt og lágt, sérstaklega vegna dýrahaldsins, og hafi gagnaðili þurft að láta skipta um læsingar og smíða lykla. Auk þess hafi vantað áhöld í eldhús þegar gagnaðili hafi gert úttekt á húsnæðinu. Samkvæmt leigusamningi skuldi álitsbeiðandi því fimm mánaða leigu þar sem gagnaðili hafi orðið fyrir verulegu tjóni vegna viðskilnaðar álitsbeiðanda við húsnæðið.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að hún hafi ekki vitað að þvottaaðstaðan væri sameiginleg enda hafi leigusamningurinn ekki kveðið á um það. Hafi hún vitað að meðleigjandi hennar nýtti þvottaaðstöðuna en ekki að aðrir gerðu það einnig. Álitsbeiðandi mótmælir því að gagnaðili hafi ekki vitað af því þegar hún yfirgaf húsnæðið og kveður eiginmann gagnaðila hafa samþykkt munnlega 20. desember 2015 að hún færi úr húsnæðinu innan viku svo hægt væri að finna nýjan leigjanda sem fyrst. Gagnaðili hafi aldrei óskað eftir að lyklum yrði skilað en þeir hafi verið sendir með ábyrgðarpósti 22. desember 2015 til gagnaðila eins og áður hafi komið fram. Álitsbeiðandi kveðst hafa verið með ketti í stuttan tíma en þeir hafi fljótt verið látnir fara vegna ofnæmis að frumkvæði álitsbeiðanda og meðleigjanda hennar. Gagnaðili hafi hvorki gert kröfu um að dýrahaldi yrði hætt né rift leigusamningi vegna þessa og verði það að teljast tómlæti af hálfu gagnaðila. Þá hafi gagnaðili engar tilraunir gert til að ná sambandi við álitsbeiðanda vegna glugga í herbergi.

Álitsbeiðandi kveðst hafa þrifið húsnæðið vel og skilið við það í betra ásigkomulagi en það var þegar hún tók við því. Gagnaðili hafi ekki lýst bótakröfu innan tveggja mánaða skv. 64. gr. húsaleigulaga. Hvorki hafi verið gerð úttekt á hinu leigða húsnæði við upphaf né lok leigutíma samkvæmt ákvæðum XIV. kafla húsaleigulaga. Álitsbeiðandi hafnar því að gagnaðili eigi rétt til skaðabóta og geti haldið eftir fyrirframgreiddri leigu vegna þessa.

III. Forsendur

Deilt er um heimild álitsbeiðanda til að rifta leigusamningi og endurgreiðslu fyrirframgreiddrar leigu. Samkvæmt gögnum málsins greiddi álitsbeiðandi gagnaðila tveggja mánaða leigu, að fjárhæð 120.000 kr., fyrir fram þegar hún tók, samkvæmt leigusamningi, á leigu til eins árs frá 1. júní 2015, tveggja herbergja íbúð en var í raun að leigja herbergi með aðgangi að eldunar- og þvottaaðstöðu í íbúð í eigu gagnaðila. Álitsbeiðandi kveðst hafa tilkynnt munnlega um riftun leigusamningsins 20. desember 2015 og var skrifleg tilkynning um hið sama send með bréfi, dags. 22. desember 2015, og er því ekki mótmælt af hálfu gagnaðila. Gagnaðili hefur hafnað því að endurgreiða álitsbeiðanda fyrirframgreidda leigu á þeirri forsendu að hið leigða húsnæði hafi verið í óviðunandi ástandi við skil álitsbeiðanda.

er þó aldrei heimill aðgangur að hinu leigða húsnæði þegar leigjandi eða umboðsmaður hans er ekki viðstaddur, nema að fengnu samþykki leigjanda. Gagnaðili hefur ekki mótmælt því sem fram kemur í álitsbeiðni um að maki gagnaðila hafi farið inn í íbúð og herbergi Um aðgang leigusala að hinu leigða húsnæði er fjallað í 41. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, en þar segir að leigusali eigi rétt á aðgangi að hinu leigða húsnæði með hæfilegum fyrirvara og í samráði við leigjanda, þannig að hvorki fari í bága við hagsmuni hans né leigjanda, til að láta framkvæma úrbætur á hinu leigða og til eftirlits með ástandi þess og meðferð. Leigusala álitsbeiðanda án þess að leita eftir samþykki álitsbeiðanda og að leigjendur annarra íbúða í eigu gagnaðila hafi einnig komið inn í íbúðina til að nýta þvottaaðstöðu án vitundar álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi kveðst hafa kvartað ítrekað vegna þessa við maka leigusala en án árangurs. Hefur því ekki verið mótmælt af hálfu gagnaðila.

Í 6. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að leigjanda sé heimilt að rifta leigusamningi ef eðlilegum afnotum eða heimilisfriði leigjanda er verulega raskað með ónæði og óþægindum vegna verulegra eða ítrekaðra brota annarra þeirra sem afnot hafa af sama húsi, á umgengnis- eða grenndarreglum, enda hafi leigusali þrátt fyrir áskoranir vanrækt skyldur sínar skv. 4. mgr. 31. gr. laganna eða atvik séu að öðru leyti með þeim hætti að eðlilegt sé og sanngjarnt að leigjandi megi rifta leigusamningi. Slík atvik geta til dæmis bæði varðað eðli brota og ónæðis og eins að frekari brot og óþægindi séu fyrirsjáanleg og líkleg. Leigjandi ber sönnunarbyrði fyrir því að skilyrði til riftunar séu fyrir hendi. Frásögn álitsbeiðanda ber með sér að um verulegt rask á heimilisfriði hennar hafi verið að ræða þar sem bæði maki gagnaðila og aðrir leigjendur gagnaðila komu ítrekað inn á heimilið án þess að hún hafi veitt til þess leyfi eða vitað af ferðum þeirra fyrir fram. Verður einnig að telja af óumdeildri frásögn álitsbeiðanda að hún hafi skorað á gagnaðila að bæta úr þessu. Að mati kærunefndar verður riftun álitsbeiðanda því talin heimil á grundvelli 6. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga.

Þá er einnig deilt um endurgreiðslu fyrirframgreiddar leigu sem álitsbeiðandi innti af hendi í upphafi leigutíma fyrir síðustu tvo leigumánuði samkvæmt leigusamningi aðila. Þegar af þeirri ástæðu að riftun álitsbeiðanda var lögmæt telur kærunefnd að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda 120.000 kr. vegna fyrirframgreiddrar leigu enda sé ekki unnt að krefja hana um leigu eftir að samningi hefur verið rift. Auk þess má benda á að því hefur ekki verið mótmælt af hálfu gagnaðila og fyrir liggur staðfesting meðleigjanda álitsbeiðanda á því að nýr leigjandi hafi flutt inn í stað álitsbeiðanda í byrjun janúar 2016 og því ljóst að gagnaðili varð ekki fyrir tjóni við það að leigusamningi aðila lauk fyrr en samið var um í upphafi.

Gagnaðili hefur enn fremur neitað endurgreiðslu nefndrar fjárhæðar á þeirri forsendu að álitsbeiðandi hafi valdið skemmdum á hinu leigða. Kærunefnd fellst ekki á þá kröfu gagnaðila þegar af þeirri ástæðu að gagnaðili hafði ekki uppi áskilnað um bótakröfu innan tveggja mánaða frá leigulokum svo sem áskilið er skv. 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að álitsbeiðanda hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda fyrirframgreidda leigu að fjárhæð 120.000 kr.

Reykjavík, 15. nóvember 2016

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira