Mál nr. 17/2016
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 17/2016
Ákvörðunartaka: Breyting á sameign – hurð á gafli fasteignar
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 20. maí 2016, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 21. júní 2016, lögð fyrir nefndina sem og athugasemdir álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila, dags. 4. júlí 2016, og athugasemdir gagnaðila, dags. 15. júlí 2016. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. desember 2016.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar eiga hvort sína íbúðina í fasteigninni að C og Ca. Ágreiningur er um hvort samþykki allra íbúðareigenda þurfi til að setja dyr með aðgengi fyrir hjólastól á vesturgafl fasteignarinnar, út úr íbúð álitsbeiðanda, og merkja sérstök stæði fyrir fatlaða á bílaplani fasteignarinnar eða hvort samþykki 2/3 hluta eigenda dugi til.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að samþykki 2/3 hluta eigenda nægi til að setja dyr á vesturgafl fasteignarinnar þannig að aðgengi verði fyrir hjólastól inn í íbúð álitsbeiðanda og að merkja sérstök stæði fyrir fatlaða á bílastæði fasteignarinnar.
Í álitsbeiðni kemur fram að byggingarfulltrúi hafi synjað beiðni álitsbeiðanda um að setja dyr með aðgengi fyrir hjólastól úr kjallaraíbúð hans að Ca og merkja sérstök stæði fyrir fatlaða á bílaplani fasteignarinnar á þeirri forsendu að aðeins 18 af 19 eigendum hefðu veitt skriflegt samþykki sitt fyrir framkvæmdunum á meðan 30. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, geri að skilyrði fyrir slíkum meiri háttar breytingum á sameign að þær séu samþykktar af öllum eigendum. Deila álitsbeiðandi og gagnaðili, sem er eini íbúðareigandinn sem ekki veitti samþykki sitt fyrir framkvæmdunum, nú um hver sé tilskilinn meirihluti fyrir framkvæmdunum.
Til stuðnings kröfu sinni um að samþykki 2/3 hluta eigenda dugi nefnir álitsbeiðandi að hinni fyrirhuguðu hurð hafi verið fundinn staður á minnst áberandi stað á húsinu, í kverk sem snúi að limgerði umhverfis lóð fasteignarinnar og sé ekki í alfaraleið, hvorki íbúa né vegfarenda. Andstaða gagnaðila snúi að ætluðum hávaða vegna umgangs en nú þegar liggi gangstígur fyrir íbúa meðfram gafli hússins, svo sem sýnt sé á teikningum. Veigamestu rökin séu þó að hér sé um að ræða aðgerð sem snúi að hjólastólaaðgengi íbúðareiganda sem og öryggisráðstöfun, þ.e. flóttaleið í eldsvoða, auk þess sem hurðin myndi uppfylla skilyrði núgildandi byggingarreglugerðar. Líta beri á aðgengið sömu augum og ef um brunastiga eða hjólastólalyftu væri að ræða þar sem aðgengis- og öryggissjónarmið víki til hliðar rétti húseigenda til að standa gegn útlitsbreytingum. Í því sambandi sé vísað til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 19/2005 þar sem samþykki 2/3 hluta eigenda hafi þótt nægja til breytinga á dyrabúnaði á sameign og framkvæmda á lóð fjöleignarhúss til að koma fyrir bílastæðum hreyfihamlaðra en ekki verði annað skilið af álitinu en að þar hafi verið horft til þess að um aðgengismál væri að ræða. Að lokum áréttar álitsbeiðandi að málið snúist ekki um kostnað enda geri hann enga kröfu um kostnaðarþátttöku húsfélagsins heldur hyggst hann greiða sjálfur fyrir framkvæmdina.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ekki hafi verið tekin ákvörðun um téða framkvæmd á húsfundi og því liggi ekki fyrir lögmæt ákvörðun um hana án tillits til þess hvort hún útheimti samþykki allra eða aðeins 2/3, sbr. meðal annars álit kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 21/2003. Gagnaðili telur ljóst að ákvörðun um að útbúa dyr á vesturgafli hússins, fyrir neðan íbúð hennar, útheimti samþykki allra eigenda fasteignarinnar. Í 1. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, segi að sé um að ræða byggingu, endurbætur eða framkvæmdir sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu verði ekki í hana ráðist, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þ. á m. útliti hússins, nema allir eigendur samþykki. Hér vísist einnig til 6. tölul. A-liðar 41. gr. laganna. Að sama skapi sé í 27. gr. laganna tekið fram að breytingar á hagnýtingu séreignar, frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi, sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum, séu háðar samþykki allra eigenda hússins.
Gögn málsins beri með sér að hér sé um að ræða breytingar sem óumdeilt sé að ekki hafi verið gert ráð fyrir á upphaflegum teikningum. Meðal annars sé gert ráð fyrir að sagað verði út fyrir hurð, sett bíslag auk breiðari göngustígs o.fl. Þannig sé ljóst að framkvæmdirnar myndu leiða til breytinga á útliti hússins, breyta hagnýtingu sameignar og skapa verulegt ónæði þar sem um útidyr sé að ræða. Þá muni framkvæmdirnar einnig fela í sér breytingu á viðhaldi sameignar hvað sem líður loforðum álitsbeiðanda um að kosta framkvæmdina sjálfur, en í því sambandi megi vísa til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 21/2003. Þá verði að hafa í huga að um varanlegar breytingar sé að ræða sem hafi ekkert með góðan vilja og tilgang álitsbeiðanda að gera heldur þurfi að horfa til framtíðar þar sem næstu eigendur muni líta svo á að um sé að ræða eign með sérinngangi með þeim réttindum sem því fylgi. Óttist gagnaðili einnig að umræddar breytingar geti haft áhrif á verðgildi eignar hennar. Þá verði umgangur meiri undir hennar íbúð sem valdi miklu ónæði með nýjum umhverfishljóðum og hafi þannig verulegar breytingar í för með sér. Megi þannig vera ljóst að í fyrirhugaðri framkvæmd felist veruleg breyting á útliti hússins í skilningi 1. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga, sem og veruleg breyting á hagnýtingu sameignar, sem útheimti samþykki allra eigenda þess. Getur gagnaðili ekki fallist á þau rök álitsbeiðanda að aðgengis- og öryggissjónarmið víki til hliðar þessum rétti hennar. Þær framkvæmdir sem fjallað var um í máli kærunefndar fjöleignarhúsamála nr. 19/2015 hafi ekki verið sambærilegar þeim sem hér séu til umfjöllunar.
III. Forsendur
Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þ.á.m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tölul. A-liðar 41. gr. Í 2. mgr. 30. gr. laganna segir að sé um að ræða framkvæmdir sem hafi breytingar á sameign, utan húss eða innan í för með sér, sem þó geti ekki talist verulegar, nægi að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. einnig 3. tölulið B-liðar 41. gr. laganna. Í 3. mgr. 30. gr. segir að til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægi þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. einnig D-lið 41. gr.
Ljóst er að fyrirhugaðar breytingar hafa í för með sér breytingu á útliti hússins og að ekki er gert ráð fyrir framkvæmdum sem þessum á teikningum. Breytingin hefur í för með sér breytingu á hagnýtingu sameignar auk þess sem fallast verður á sjónarmið gagnaðila um að téðar breytingar hafi í för með sér aukna umferð um stíg við vesturhlið hússins með tilheyrandi óþægindum fyrir þá sem eiga eignir sem snúa að þeirri hlið. Telur kærunefnd að breytingarnar séu verulegar þannig að þær útheimti samþykki allra eigenda með vísan til 1. mgr. 30. gr. laganna.
Í 5. tölulið 8. gr. fjöleignarhúsalaga segir að bílastæði séu í sameign nema þinglýstar heimildir kveði á um að þau séu séreign eða það leiði af eðli máls. Samkvæmt 1. mgr. 19. gr. laganna verður ekki farið í verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar án samþykkis allra eigenda en um breytta hagnýtingu sameignar gilda einnig reglur 30. gr. laganna, sbr. 31. gr. þeirra. Þá segir í 33. gr. laganna að bílastæði á lóð séu sameiginleg og óskipt nema kveðið sé á um annað í þinglýstum heimildum. Verður óskiptum bílastæðum ekki skipt nema allir eigendur samþykki. Kærunefnd telur því að ákvörðun um að sérmerkja tvö bílastæði af 21 sem stæði fyrir fatlaða útheimti samþykki allra eigenda.
Kærunefnd telur rétt að benda á, svo sem fram kemur í greinargerð gagnaðila, að skv. 1. og 4. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994 verður að veita samþykki líkt og það sem hér um ræðir á löglega boðuðum húsfundi allra eigenda. Teljast undirskriftalistar um samþykki einstakra eigenda, svo sem þeir sem lagðir eru fram í málinu, ekki gilt samþykki.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að samþykki allra eigenda hússins þurfi til að setja megi dyr á vesturgafl fasteignar og merkja sérstök stæði fyrir fatlaða á bílastæði.
Reykjavík, 20. desember 2016
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson