Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 30/2016

Gildi yfirlýsingar um frávik frá kostnaðarskiptingu

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 30/2016

Gildi yfirlýsingar um frávik frá kostnaðarskiptingu

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 10. ágúst 2016, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnt gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 31. júní 2016, lögð fyrir nefndina, sem og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 11. október 2016, og athugasemdir gagnaðila, dags. 3. nóvember 2016. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. desember 2016.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar eiga hvor sína íbúð í fasteigninni. Ágreiningur er um gildi þinglýstrar yfirlýsingar um að eigandi fyrstu hæðar, sem gagnaðilar eru í dag, taki ekki þátt í kostnaði vegna viðhalds á þaki.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að viðurkennt verði að yfirlýsing, dags. 25. júní 1974, um að eigandi fyrstu hæðar skuli að öllu leyti laus við viðhald á þaki, hafi ekki gildi.

Í álitsbeiðni kemur fram að 25. júní 1974 hafi yfirlýsingu verið þinglýst á alla eignarhluta fasteignarinnar um að eigandi fyrstu hæðar samþykki að eigandi efri hæðar byggi ofan á sína hæð en eigandi fyrstu hæðar, nú gagnaðilar, yrði á móti að öllu leyti laus við viðhald á þaki framangreindrar fasteignar. Álitsbeiðandi og íbúðaeigendur aðrir en gagnaðilar, telji yfirlýsinguna ekki standast núgildandi lög og að gagnaðilar eigi að taka fullan þátt í kostnaði við viðhald á þaki. Ný eignaskiptayfirlýsing hafi verið gerð árið 2015 þar sem umþrætt ákvæði hafi verið tekið út og neiti gagnaðili að skrifa undir hana. Kröfu sinni til stuðnings vísi álitsbeiðandi til 8. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, um að þak sé sameign allra, A-liðar 45. gr. um að sameiginlegum kostnaði eigi að skipta á eigendur eftir hlutfallstölum og 77. gr. laganna um að ákvæði eignaskiptayfirlýsinga og þinglýstra samninga , sem gerðir voru fyrir gildistöku laganna og fara í bága við ákvæði þeirra, skuli víkja fyrir ákvæðum laganna.

Gagnaðilar vísa í athugasemdum sínum til minnisblaðs sem þau öfluðu frá hæstaréttarlögmanni. Þar segi að fjöleignarhúsalögin séu ekki ófrávíkjanleg með öllu. Byggingaréttur sé sameign skv. 9. tölul. 8. gr. laganna og við úrlausn þess hvort um sameign eða séreign sé að ræða skv. 9. gr. laganna beri að líta til þess hvernig staðið var að byggingu hússins eða viðkomandi hluta þess og hvernig byggingarkostnaði hafi verið skipt. Hafi einn eigandi kostað ákveðna framkvæmd eða byggingarþátt þá séu líkur á því að um séreign hans sé að ræða. Þá geri ákvæði 43. og 44. gr. laganna ráð fyrir að kostnaður geti verið sameiginlegur með sumum en ekki öllum. Umþrætt yfirlýsing hafi fengið aukið vægi og réttarvernd gagnvart þriðja aðila með þinglýsingu skjalsins. Öllum núverandi eigendum sé kunnugt um samkomulagið sem gert hafi verið 1974 og það hafi fjárhagslegt gildi fyrir alla eigendur fasteignarinnar. Mikil fjárhagsleg verðmæti séu fólgin í samkomulaginu fyrir gagnaðila og sú eign þeirra sé varin af 1. mgr. 72 gr. Stjórnarskrár Íslands um friðhelgi eignarréttarins.

III. Forsendur

Í 1. tölul. 8. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, sbr. 6. gr. þeirra, segir að þak sé sameign fjöleignarhúss. Samkvæmt 43. gr. laganna er allur kostnaður sem snertir sameign fjöleignarhúss og leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélags, húsfundar eða þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera, sameiginlegur kostnaður. Í 45. gr. eru reglur um skiptingu sameiginlegs kostnaðar. Skv. A-lið 45. gr. skiptist kostnaður vegna viðhalds á þaki á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta í sameign.

Í 1. mgr. 2. gr. fjöleignarhúsalaga segir að lögin séu ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Í 46. gr. laganna eru ákvæði um frávik frá kostnaðarskiptingu. Þar segir í 1. mgr. að ef hagnýting séreignar eða breytt hagnýting eða búnaður í henni hefur í för með sér sérstök eða aukin sameiginleg útgjöld geti húsfundur ákveðið að eigandi hennar skuli greiða sem því nemur stærri hlut í sameiginlegum kostnaði en leiðir af reglum 45. gr. Þá er einnig heimilt skv. 2. mgr. að víkja frá ákvæðum 45. gr. þegar um er að ræða hús sem hafa að einhverju leyti eða öllu að geyma húsnæði til annars en íbúðar, svo sem blandað íbúðar- og atvinnuhúsnæði eða atvinnuhúsnæði eingöngu. Frekari skilyrði fyrir umræddum frávikum er að finna í 3. og 4. mgr. ákvæðisins. Yfirlýsing frá 25. júní 1974 um að eigandi íbúðar á fyrstu hæð taki ekki þátt í kostnaði vegna viðhalds á þaki fær ekki stoð í reglum laganna um heimild til frávika frá kostnaði.

Kemur þá til álita hvort yfirlýsingin frá 1974 gangi framar ákvæðum fjöleignarhúsalaga um kostnaðarskiptingu líkt og gagnaðilar halda fram. Í 77. gr. laganna segir að ef fyrir liggur þinglýstur samningur, samþykktir eða eignaskiptayfirlýsingar, gerðar fyrir gildistöku laganna, sem hafa að geyma ákvæði er fara í bága við ófrávíkjanleg ákvæði þeirra, þá skuli slík samningsákvæði víkja fyrir ákvæðum laganna. Í greinargerð með frumvarpi til fjöleignarhúsalaga segir um 77. gr. að þar kunni að virðast gengið nokkuð langt í að hrófla við samningsbundnum og þinglýstum samningum og réttindum manna. Að baki ákvæðinu búi þó sjónarmið um réttareiningu og að hliðstæð tilvik eigi að lúta sömu reglum og vera látin vega þyngra en eignarréttarsjónarmið. Yfirlýsingin frá 25. júní 1974 víkur þannig fyrir ófrávíkjanlegum ákvæðum fjöleignarhúsalaga um skiptingu kostnaðar og því ber að skipta kostnaði vegna viðhalds á þaki eftir hlutfallstölum. Samkvæmt því ber að fallast á kröfu álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að yfirlýsing frá 25. júní 1974 víki fyrir reglum fjöleignarhúsalaga og að skipta beri kostnaði eftir hlutfallstölum eignarhluta í sameign.

Reykjavík, 20. desember 2016

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira