Mál nr. 49/2016
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 49/2016
Lögmæti húsfundar. Framkvæmdir á sameign.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 10. nóvember 2016, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 6. janúar 2017, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 22. janúar 2017, og athugasemdir gagnaðila, dags. 1. febrúar 2017, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. mars 2017.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Álitsbeiðandi er eigandi einnar íbúðar af þremur í fjöleignahúsi. Ágreiningur er um lögmæti húsfundar og heimild gagnaðila til að fella tvö tré er í garðinum stóðu.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að boðun til húsfundar 28. júní 2016 hafi ekki verið lögum samkvæmt og ákvarðanir sem teknar voru á fundinum séu ekki skuldbindandi fyrir hana.
Að viðurkennt verði að gagnaðila hafi verið óheimilt að láta fella tvö tré í garði fasteignarinnar og álitsbeiðanda beri ekki að taka þátt í kostnaði sem eigandi miðhæðar krefst vegna vinnu við að höggva trén niður.
Í álitsbeiðni kemur fram boðað hafi verið til húsfundar 28. júní 2016 með blaði sem hengt hafi verið upp í stigagangi 25. eða 26. júní en álitsbeiðandi hafi séð boðunina 26. júní. Hafi hún þá þegar mótmælt fundinum sem ólögmætum þar sem til hans hafi verið boðað með of skömmum fyrirvara. Á fundinum hafi aftur á móti verið teknar ákvarðanir í samræmi við tillögur sem fram komu í fundarboði. Álitsbeiðandi hafi viljað nauðsynlegar viðgerðir lengi en sætti sig þó ekki við að vera haldið utan við næstum allar ákvarðanir varðandi húsið og lóðina en meðeigendur hennar hafi ekki farið að lögum. Hún hafi ekki haft neitt um efnisval í húsið eða verksamning að segja og hafi ekki vitað um hann fyrr en hún hafi sjálf haft samband við verktakann 3. júlí 2016. Álitsbeiðandi leggi fram bréf, dags. 28. júní, þar sem hafi meðal annars komið fram að til húsfundarins hefði verið boðað með of skömmum fyrirvara svo að hann væri ólöglegur og því ekki heimilt að leggja á íbúa fastar greiðslur til að auka við hússjóð þar sem ákvörðun um slíkt yrði að vera tekin á aðalfundi í samræmi við 73. gr. fjöleignarhúsalaga. Þá kom fram að álitsbeiðandi myndi aldrei samþykkja gagnaðila sem formann húsfélagsins og að hún hafni allri ábyrgð á yfirvofandi framkvæmdum og viðgerðum sem skipulagðar verði á ólöglegum gunni og án eftirlits matsmanns.
Þá hafi forsvarsmaður eiganda miðhæðar höggvið tvö, líklega friðuð, tíu metra há tré, í óleyfi. Hann hafi hafist handa í mars 2016 en lokið verkinu að loknum húsfundi 28. júní 2016. Á húsfundinum hafi sameigendur húseignarinnar samþykkt að fela eiganda miðhæðar verkið og ætlað hússjóðnum að greiða honum fyrir það. Þess sé krafist að forsvarsmaður eiganda miðhæðar verði dæmdur skaðabótaskyldur vegna verksins og að staðfest verði að húsfélaginu beri ekki að greiða kröfu hans um greiðslu fyrir það.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þar sem ágreiningur sé á milli álitsbeiðanda og sameigenda hennar í húsinu sé sérstaklega vandað til allra funda sem boðaðir eru af gagnaðila og það gert með þeim fyrirvörum sem lög geri ráð fyrir. Téður fundur hafi verið boðaður með lögmætum fyrirvara en um almennan húsfund hafi verið að ræða. Hefði álitsbeiðandi haft athugasemdir við boðun fundarins hafi henni verið í lófa lagið að sækja fundinn og leggja fram mótmæli eða kröfur sem unnt hefði verið að bóka um í fundargerð. Hafnar gagnaðili því að hafa fengið bréf, dags. 28. júní 2016, frá álitsbeiðanda. Hún hafi aftur á móti ekki komið og ekki látið vita af því að hún væri mótfallin boðuðum húsfundi eða teldi hann ólöglegan. Það sé fyrst með álitsbeiðni í máli þessu sem gagnaðili heyri að álitsbeiðandi telji fundinn og boðun hans ekki í lagi. Á húsfundinum hafi verið samþykkt að eigendur myndu greiða aukagjald í hússjóð til að standa straum af útgjöldum samfara viðgerðum á húsinu. Þá hafi allir liðir samkvæmt fundarboði verið teknir til umfjöllunar að frátöldum lið nr. 7 sem varðaði rafmagnsmál en honum hafi verið frestað þar sem álitsbeiðandi sótti ekki fundinn en sá dagskráliður hafi verið settur sérstaklega upp fyrir hana svo að hún gæti komið athugasemdum sínum fram á löglega boðuðum húsfundi og rætt málin við aðra eigendur til að leita lausna.
Verksamningur sá sem nú sé deilt um hafi verið gerður eftir umræðu á aðalfundi og framhaldsaðalfundi en álitsbeiðandi hafi einnig sent kærunefnd húsamála ágreining um lögmæti þeirra funda. Auk þess hafi álitsbeiðandi hælt þeim sem verkið unnu fyrir hversu fljótt það hafi gengið fyrir sig. Þá hafi hún gefið þeim kaffi og meðlæti allan þann tíma sem verkið stóð yfir. Hún hafi greitt verktakanum fyrir sinn hlut í verkinu auk þess sem hún hafi samþykkt greiðslu til verktakans vegna aukaverka. Með því að inna af hendi greiðslur til verktaka samkvæmt verksamningi og fyrir aukaverk líti gagnaðili svo á að álitsbeiðandi sé sammála því sem verktakinn hafi framkvæmt, þ. á m. verksamning þann sem hún krefst nú að sé ekki bindandi fyrir hana.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að gagnaðili hafi breytt fundarboði húsfundar 28. júní 2016 í því formi sem það var lagt fyrir nefndina, bætt þar inn dagskrárliðum og breytt dagsetningum. Fundinum og fundarboðinu hafi álitsbeiðandi mótmælt strax með bréfi sem fór með ábyrgðarpósti til gagnaðila auk þess sem hún hafi mótmælt verksamningi um leið og hún náði tali af verktakanum. Hún hafi þó greitt verktakanum fyrir verkið en ástæðan hafi verið sú að hún hafi ekki viljað skaða hann, enda hann grunlaus um að gagnaðili hafi ekki haft heimild til að undirrita verksamninginn. Forsvarsmanni eiganda miðhæðar hafi ekki verið falið leyfi til að gera samning við verktaka einn síns liðs enda treysti álitsbeiðandi honum alls ekki til þess. Í athugasemdum er einnig fjallað um húsfund 10. mars 2016 og hvernig sameigendur álitsbeiðanda hafi ekki farið í þær framkvæmdir sem hún telur nauðsynlegar, svo sem staðfest sé af sérstökum matsmanni, heldur aðeins framkvæmdir sem sameigendum hennar hugnuðust. Þá leggur álitsbeiðandi fram staðfestingu frá Íslandspósti fyrir afhendingu á bréfi frá álitsbeiðanda til forsvarsmanns eiganda miðhæðar 28. júní 2016.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi haft að engu alla fundi sem boðaðir hafi verið af hálfu gagnaðila og haldnir hafi verið. Ásökunum um fölsun sé því vísað á bug.
III. Forsendur
Aðila greinir á um hvort boðað hafi verið til húsfundarins sem haldinn var 28. júní 2016 með lögmætum hætti. Ákvæði 2. mgr. 60. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, kveður á um að boða skuli til almenns fundar með minnst fjögurra og mest 20 daga fyrirvara og að fund skuli boða tryggilega. Kærunefnd hefur talið að ef boða skuli til fundar með tryggilegum hætti verði að gera það með ábyrgðarbréfi, skeyti eða á annan sannanlegan hátt. Það fari þó eftir atvikum og aðstæðum og jafnvel venjum í viðkomandi húsi hvað teljist nægileg fundarboðun og hvernig skuli að henni staðið, sbr. álit kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 50/1996. Hafi til dæmis skapast sú venja að boða til aðalfundar með því einu að hengja upp fundarboð á viðeigandi stað í sameign hússins, afhenda hverjum og einum eiganda fundarboð eða setja það í póstkassa viðkomandi, þá hafi það talist fullnægjandi. Hafa beri þó í huga að það er húsfélagið sem verður að taka á sig skaðann ef því er haldið fram að viðkomandi hafi ekki fengið fundarboð eða ekki hafi verið boðað til fundar með nægilegum fyrirvara.
Samkvæmt álitsbeiðanda var boðun á téðan húsfund hengd upp í sameign 25. eða 26. júní 2016. Gagnaðili segir að boðunin hafi verið hengd upp líkt og lög kveði á um en hefur ekki nefnt ákveðna dagsetningu í því sambandi og verður að bera skaðann af sönnunarskorti í þeim efnum. Þar sem fundarboðið var hengt upp tveimur eða þremur dögum fyrir húsfund telur kærunefnd að ekki hafi verið boðað til fundarins með lögboðnum fyrirvara. Samkvæmt 40. gr. laganna er eigandi sem ekki hefur verið boðaður á húsfund, með þeim hætti sem lögin mæla fyrir um, ekki bundinn af ákvörðunum sem á þeim fundi eru teknar, nema hann hafi sótt fundinn engu að síður. Með vísan til þessa telur kærunefnd að álitsbeiðandi sé ekki bundin af ákvörðun húsfundar um að leggja á hússjóðsgjöld auk þess sem ákvæði 2. mgr. 49. gr. fjöleignarhúsalaga kveður á um að aðalfundur húsfélags skuli ákveða gjöld í hússjóð. Telur kærunefnd að sama eigi við um ákvörðun húsfundar um að fella tvö tré í garði fasteignarinnar og að greiða eiganda miðhæðar fyrir verkið. Kærunefnd bendir á að skv. 4. mgr. 40 gr. laganna getur húsfélag bætt úr eða staðfest á öðrum fundi, sem haldinn er svo fljótt sem kostur er, það sem aflaga fór á fyrri fundi.
Ágreiningur stendur einnig um verksamning sem tekin var ákvörðun á aðalfundi um að ganga að. Á þeim húsfundi sem hér um ræðir var ekki tekin ákvörðun um téðan verksamning en á dagskrá fundarins voru umræður um hann. Í fundargerð kemur fram að viðstaddir hafi lesið samninginn yfir og ekki gert athugasemdir við hann. Þar sem engin ákvörðun var tekin um nefndan samning á húsfundi 28. júní 2016 veldur það, að mati kærunefndar, ekki ógildi samningsins þótt ekki hafi verið boðað til húsfundarins með lögboðnum fyrirvara.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að húsfundur, sem haldinn var 28. júní 2016, sé ólögmætur. Álitsbeiðandi er því óbundin af ákvörðunum þeim sem teknar voru á umræddum fundi.
Reykjavík, 31. mars 2017
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson