Mál nr. 41/2016
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 41/2016
Bílastæði á lóð. Bílskúrsréttur.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 18. nóvember 2016, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 4. janúar 2017, og greinargerð dags. 6, janúar 2017, athugasemdir álitsbeiðanda dags. 23. janúar 2017, athugasemdir gagnaðila dags. 10. febrúar 2017, og athugasemdir gagnaðila dags. 6. mars 2017, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 17. maí 2017.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Fasteignin er kjallari, tvær hæðir og ris, alls fjórir eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi risíbúðar og gagnaðilar eru eigendur fyrstu og annarrar hæðar. Deilt er um heimild gagnaðila til einkaafnota af tveimur bílastæðum á sameiginlegri lóð og heimild þeirra til að byggja bílskúr.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að viðurkennt verði að gagnaðilar hafi ekki einkarétt til afnota tveggja bílastæða á lóðinni.
Að viðurkennt verði að sami eigandi geti ekki notað bæði stæðin samtímis.
Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi og eigandi kjallaraíbúðar geti synjað beiðni gagnaðila um byggingu bílskúrs á lóð.
Í álitsbeiðni kemur fram að íbúðum gagnaðila fylgi samkvæmt skiptasamningi, dags. 28. desember 1955, bílskúrsréttur og réttur til lóðar undir bílskúr. Bílskúrinn hafi ekki verið byggður en gagnaðilar útbúið bílastæði á lóðinni í stað bílskúrs fyrir nokkrum áratugum síðan. Álitsbeiðanda og eiganda kjallaraíbúðar hafi verið meinuð afnot af stæðunum. Umrætt bílastæði rúmi tvo bíla og fari út fyrir mörk teikningar af stæði eða innkeyrslu á mæliblaði lóðar. Með vísan til álits kærunefndar húsamála í máli nr. 21/2005 telur álitsbeiðandi ljóst að allir eigendur hússins eigi jafnan rétt til afnota af því svæði lóðarinnar sem nýtt hefur verið sem bílastæði.
Þá sé óskað eftir áliti nefndarinnar á rétti álitsbeiðanda (eiganda kjallaraíbúðar) til að synja um leyfi fyrir byggingu bílskúrs á lóð. Ekki hafi verið sótt um byggingarleyfi fyrir bílskúr þótt 60 ár séu liðin frá byggingu hússins og ekki sé gert ráð fyrir bílskúr í deiliskipulagi fyrir lóðina.
Í greinargerð annars gagnaðilans, B, segir að fram til þessa hafi það verið ágreiningslaust meðal eigenda fasteignarinnar að bílastæðin tvö teljist séreign gagnaðila. Er húsið hafi verið byggt hafi fyrrum eigendur íbúða gagnaðila hlutast til um gerð bílastæðanna tveggja á sinn kostnað, sbr. meðfylgjandi yfirlýsingu frá fasteignasala. Bílastæðin hafi verið sett á aðkeyrsluna að fyrirhuguðum bílskúr og óumdeilt sé að staðsetning stæðanna styðjist við samþykkt skipulag. Vísað sé til 4. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, um að séreign sé meðal annars afmarkaður hluti lóðar eins og honum sé lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og skiptasamningi. Þá segi í 9. tölul. 5. gr. laganna að undir séreign falli meðal annars bílastæði sem sé í séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr. Í 10. tölul. segi svo að undir séreign falli sá hluti lóðar sem teljist séreign samkvæmt eðli máls, svo sem ef viðkomandi hafi kostað hann. Þá beri að líta til 9. gr. laganna þar sem segir að við úrlausn þess hvort um sameign eða séreign sé að ræða skuli líta til þess hvernig staðið hafi verið að byggingu hússins því að ef einn eigandi hafi kostað tiltekna framkvæmd séu líkur á að um séreign hans sé að ræða. Bílastæðin teljist þannig séreign gagnaðila á grundvelli þinglýsts skiptasamnings sem sanni þá staðreynd að gagnaðilar hafi kostað framkvæmdina; á þeim grunni að einungis gagnaðilar hafi athugasemdalaut notað stæðin í yfir hálfa öld samkvæmt eðli máls.
Þá sé sérstaklega áréttað að staðsetning stæðanna og frágangur þeirra takmarki ekki afnot eða aðgengi íbúa hússins að húseigninni á nokkurn hátt.
Þá bendi gagnaðilar á að þeir hafi keypt íbúð sína árið 2007 og skýrt hafi komið fram í söluyfirliti að íbúðinni fylgdi sér bílastæði. Þá hafi álitsbeiðandi samkvæmt kaupsamningsgögnum verið upplýst um hver sameign hennar væri sem og hlutdeilt í lóð er hún keypti eign sína árið 1999. Hafi einhver sjónarmið stutt kröfu álitsbeiðanda séu þau nú ekki lengur í gildi vegna aðgerðarleysis og tómlætis.
Gagnaðilar krefjast þess að kærunefnd vísi frá kröfu álitsbeiðanda um að felldur sé niður réttur gagnaðila til að byggja bílskúr þann sem þeim var heimilað með skiptasamningi 1955, enda eigi nefndin ekki að veita umsagnir um fræðilegar spurningar. Enginn ágreiningur sé til staðar enda ekki búið að afla byggingarleyfis fyrir bílskúrnum eða ákveða að reisa hann. Þá falli það ekki undir lögboðið hlutverk nefndarinnar að fjalla um takmarkanir á eignarréttindum sem þessum. Verði ekki fallist á frávísun bendi gagnaðilar á að rangt sé að ekki hafi verið gert ráð fyrir bílskúrnum á deiliskipulagi enda komi sérstaklega fram á lóðablaði Reykjavíkurborgar hver skuli vera lega bílskúrsins á lóðinni. Þá sé réttur gagnaðila til að reisa bílskúrinn afdráttarlaus í þinglýstum skiptasamningi um eignina.
Í greinargerð hins gagnaðilans, C, er hann líka vísa til byggingarréttar síns samkvæmt skiptasamningi. Samkvæmt 28. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, teljist byggingarréttur einstakra eigenda, sem ekki hafi verið þinglýst, vera sameign. Þar sem byggingarrétti gagnaðila hafi óumdeilanlega verið þinglýst sé byggingarréttur þeirra því séreign. Í því felist einnig ótvíræður séreignarrétur til lóðar undir bílskúr í samræmi við staðfestan aðaluppdrátt frá 1955. Gildi einu við mat á séreignarréttindum þó að ekki hafi verið ráðist í framkvæmdir við byggingu bílskúrsins. Séreignarrétturinn sé óskorðaður og gagnaðilar verði ekki svipt þeim rétti bótalaust. Í bílskúrsrétti gagnaðila felist jafnframt réttur til óheftrar aðkomu að væntanlegm bílskúr, sbr. meðal annars 9. tölul. 5. gr. laganna.
Ekki hafi þýðingu við mat á séreignarréttindum hvort ráðist hafi verið í framkvæmdir við bílskúr. Vísi gagnaðilar þar um til dæmis til úrskurða kærunefndar í málum nr. 28/2000, 42/2000, 2/2002 og 40/2004, sbr. einnig að nokkru leyti 21/2002. Hefði það verið vilji húsbyggjenda að bílastæði við húsið væru í sameign hefði mátt ætla að slíkt hefði komið fram í skiptasamningi.
Þótt málavextir hér svipi til málavaxta í máli kærunefndar nr. 21/2005 sé ekki unnt að leggja það álit til grundvallar með vísan til framangreindra sjónarmiða gagnaðila auk þess sem ekki verði séð að sameignarsamningur sá er lá til grundvallar í því máli hafi mælt fyrir um „rétt til lóðar“ undir bílskúr, líkt og skiptasamningur sá er hér um ræðir.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að ekki sé efast um að gagnaðilar hafi verið í góðri trú um nýtingu téðra bílastæða og að álitsbeiðandi hafi fyrst í nóvember 2016 fengið upplýsingar, frá Sýslumanni og umhverfis- og skipulagssviði sveitafélagsins, um að stæðin væru líklega í sameign. Ekki sé að sjá á heildarlóðarleigugjaldi álitsbeiðanda að gagnaðilar greiði sérstaklega fyrir einkaafnot af lóðarskika undir bílastæðum. Þá hafi gagnaðilar ekki sinnt umhirðu á bílastæðunum umfram aðra. Álitsbeiðandi mótmælir einnig að hafa sýnt af sér tómlæti. Í meðfylgjandi tölvupósti frá starfsmanni sveitafélagsins hafi komið fram að bílskúrinn sé ekki á deiliskipulagi. Í málum kærunefndar sem gagnaðilinn, C, vísi í máli sínu til stuðnings, sé í öllum tilvikum um bílskúr að ræða og ágreiningsefnið hvort aðrir en eigendur bílskúra megi leggja bifreið í aðkeyrslu að bílskúrum og hefta þannig aðgengi að þeim. Þar sem hvorki bílskúr né aðkeyrsla sé til staðar í því máli sem hér um ræðir sé ekki hægt að leggja þau álit kærunefndar til grundvallar. Ítrekað sé að mál nr. 21/2005 sé að öllu leyti sambærilegt en í sameignarsamningi í því máli hafi verið tilgreint að eigendur ættu hálf lóðarréttindi og réttindi til að byggja bílskúr sem sé sambærilegt því sem segi í fyrirliggjandi skiptalýsingu um að gagnaðilar eigi bílskúrsrétt ásamt rétti til lóðar undir bílskúr. Þetta sé aðeins spurning um orðalag. Gagnaðilar eigi óumdeildan bílskúrsrétt en sá réttur hafi enn ekki verið nýttur og komi líklega ekki til með að vera nýttur. Á meðan svo sé eigi eigendur allir jafnan rétt til bílastæðanna.
Í athugasemdum gagnaðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.
III. Forsendur
Samkvæmt 4. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, er séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða lóðarhluti. Samkvæmt 6. gr. sömu laga eru allir þeir hlutar lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign, í sameign. Í 5. tölul. 8. gr. kemur síðan fram að undir sameign fjöleignarhúss falli öll lóð húss og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, þar með talið bílastæði nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls. Í 9. tölul. 5. gr. sömu laga kemur fram að undir séreign falli hluti lóðar, til dæmis bílastæði, sem sé séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr.
Í skiptalýsingu frá árinu 1955 segi að eigendur fyrstu og annarrar hæðar hússins, gagnaðilar, eigi bílskúrsrétt og rétt til lóðar undir bílskúr. Óumdeilt er að byggingarrétturinn er séreign gagnaðila. Sá réttur hafi aftur á móti ekki verið nýttur og enginn bílskúr verið byggður á lóð hússins en tvö bílastæði gerð í þeim hluta lóðar þar sem aðkeyrsla myndi vera að bílskúrnum. Lög um fjöleignarhús, nr. 26/1994, víkja ekki sérstaklega að bílskúrsrétti, eða hvað slíkur réttur felur nákvæmlega í sér. Að mati kærunefndar, sbr. álit kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 21/2005, er bílskúrsréttur réttur til að byggja bílskúr á tilteknum reit lóðar. Felst því í bílskúrsrétti kvöð á ákveðnum lóðarhluta, þ.e. takmörkun á hagnýtingu hans. Aftur á móti felur bílskúrsréttur ekki í sér séreignarréttindi á umræddum reitum samkvæmt ákvæðum 4. gr. laga nr. 26/1994 og telst hann, og þar með talið bílastæði fyrir framan væntanlegan skúr, því sameign þar til bílskúr hefur verið byggður nema þinglýstar heimildir kveði á um annað.
Fallast má á með gagnaðila að í hinum þinglýsta skiptasamningi sé þeim veittur réttur til lóðar undir téðan bílskúr. Stæðin sem deilt er um eru þó ekki á þeim hluta lóðarinnar heldur í því sem yrði aðkeyrsla að bílskúrnum. Það er því álit kærunefndar að allir eigendur hússins eigi jafnan rétt til að nota það svæði lóðarinnar sem notað hefur verið fyrir bílastæði þar til bílskúr hefur verið byggður.
Samkvæmt 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, geta eigendur fjöleignarhúsa sem greinir á um réttindi og skyldur samkvæmt lögunum leitað álits kærunefndar húsamála. Hlutverk kærunefndar vegna ágreinings í fjöleignarhúsum er því bundið við það að leysa úr málum á grundvelli laga nr. 26/1994. Í 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001, kemur fram að gera skuli skýrar kröfur um tiltekna niðurstöðu fyrir nefndinni og skal rökstyðja kröfurnar með eins ítarlegum hætti og unnt er. Nefndin veitir ekki umsagnir um fræðilegar spurningar heldur tekur afstöðu til krafna aðila. Kærunefnd telur að ekki liggi fyrir ágreiningur um hvort íbúðareigandi megi nýta bæði stæði eignarinnar samtímis og krafan því ekki tekin til efnislegrar meðferðar. Sama gildir um kröfu um að viðurkennt verði að íbúðareigendur aðrir geti hafnað beiðni gagnaðila um byggingu bílskúrs enda enn ekki verið tekin ákvörðun um að óska eftir leyfi til að byggja bílskúrinn auk þess sem útgáfa byggingarleyfis eða skilyrði fyrir útgáfu byggingarleyfis sé ekki á valdsviði kærunefndar. Er þeirri kröfu því einnig vísað frá.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að gagnaðilar hafi ekki einkarétt á bílastæðum á sameiginlegri lóð.
Öðrum kröfum álitsbeiðanda er vísað frá nefndinni.
Reykjavík, 17. maí 2017
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson