Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 5/2017

Sólpallur á sameiginlegri lóð

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 5/2017

Sólpallur á sameiginlegri lóð.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 16. september 2016, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 1. febrúar 2017, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 17. maí 2017.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar eiga hvor sína íbúðina í fjöleignarhúsi. Gagnaðilar byggðu sólpall við íbúð sína sem álitsbeiðandi telur að hafi verið byggður í heimildarleysi á sameiginlegri lóð hússins.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðilum hafi verið óheimilt að byggja sólpall á sameiginlegri lóð hússins.

Í álitsbeiðni kemur fram að í fasteigninni að Cxx séu sex eignarhlutar. Lóðin sé óskipt og sameiginleg að undanskildu svæði undir svölum íbúða á annarri hæð en það svæði sé afmarkað sem einkaafnotaréttur sem fylgi íbúðum á fyrstu hæð. Við suðurgafl hússins sé stór garður sem samkvæmt teikningum sé skilgreindur sem sameign fasteignarinnar og næstu húsa, Cx og Cxxx. Inngangur að íbúð gagnaðila sé við þennan gafl hússins. Sumarið 2016 hafi gagnaðilar byggt sólpall við hlið inngangs á skjólsælasta hluta garðsins sem skilgreindur sé sem sameign á öllum teikningum. Hafi það verið gert þrátt fyrir ítrekaðar athugasemdir álitsbeiðanda, bæði áður en framkvæmdir hófust og meðan á þeim stóð.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í eignaskiptayfirlýsingu hússins segi að öllum íbúðum á fyrstu hæð fylgi einkaafnotaréttur á lóðarspildu, fjögurra metra breiðri og jafnlangri íbúðinni. Einkaafnotarétturinn sé fyrir neðan svalir efri hæða hússins. Í tilviki gagnaðila snúi reiturinn í norður, þar sé iðulega mikið rok og fyrirsjáanlegt að þar myndist skuggi vegna svala efri hæðar. Gagnaðilar hafi því aflað samþykkis íbúa hússins fyrir byggingu sólpalls fyrir framan inngang að íbúð þeirra, líkt og eigendur annarra eins húsa í nágrenninu hafi gert. Allir eigendur hússins hafi veitt samþykki sitt fyrir því munnlega, einnig álitsbeiðandi. Sá háttur á ákvörðunartöku hafi tíðkast í húsinu enda ekki verið haldinn húsfundur frá því gagnaðilar keyptu eign sína í júní 2011. Álitsbeiðandi hafi haft samband við gagnaðila er þau hófu framkvæmdir á pallinum og bent þeim á að fá leyfi frá byggingarfulltrúa vegnar stærðar pallsins. Hinn 29. júlí 2016 hafi gagnaðilar fengið fund hjá byggingarfulltrúa sem hafi tjáð þeim að ekki þyrfti byggingarleyfi fyrir pallinum. Álitsbeiðandi hafi verið upplýstur um niðurstöðu byggingarfulltrúa en hann þá tjáð gagnaðilum að sólpallurinn væri of stór. Gagnaðilar hafi þá látið minnka pallinn til samræmis við athugasemdir álitsbeiðanda og eignaskiptayfirlýsingu hússins. Eftir að sátt hafi náðst um stærð sólpallsins hafi gagnaðilar hafið smíði hans og lokið honum fyrir miðjan júlí 2016 án athugasemda. Álitsbeiðandi hafi haldið húsfund 14. september 2016 þar sem hann kvaðst ósáttur við sólpallinn og ætli að leita til kærunefndar húsamála til að fá úr því skorið hvort heimilt hafi verið að byggja hann. Hafi það verið í fyrsta sinn sem gagnaðilar hafi heyrt þá afstöðu álitsbeiðanda að óheimilt hefði verið að byggja pallinn. Hafi þau þá fengið skriflega yfirlýsingu frá öðrum íbúum eignarinnar þar sem þeir hafi staðfest áður gefið munnlegt samþykki sitt. Skilyrði 4. mgr. 35. gr. og 36. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, um aukinn rétt til hagnýtingar sameignar og að helga sér til einkanota tiltekin hluta hennar séu háð samþykki allra eigenda. Ekki sé gert að skilyrði að samþykkið sé veitt skriflega. Gagnaðilar hafi fengið samþykki allra eigenda áður en þau hafi hafið byggingu sólpallsins. Álitsbeiðandi hafi, er framkvæmdir voru hafnar, gert athugasemdir við stærð pallsins og tilskilin leyfi. Gagnaðilar hafi talið mótmæli álitsbeiðanda aðeins snúa að stærð sólpallsins en ekki byggingu hans, enda hefði verið óeðlilegt að gera athugasemdir við stærð sólpalls ef álitsbeiðandi hefði þegar dregið samþykki sitt til baka. Gagnaðilar telji álitsbeiðanda hafa sýnt af sér tómlæti með því að koma ekki fram athugasemdum sínum, öðrum en þeim að sólpallurinn væri of stór, og krefjast þess að framkvæmdir yrðu stöðvaðar. Álitsbeiðandi hafi fyrst mótmælt pallinum sem slíkum tveimur mánuðum eftir að hann hafi verið fullbúinn en forða hefði mátt gagnaðilum frá miklu tjóni með mótmælum á fyrri stigum yrði niðurstaðan sú að bygging sólpallsins teldist ólögmæt. Sólpallurinn sé fjarri lóð álitsbeiðanda og rýri ekki notagildi eignar hans. Sólpallurinn sé afar lítill á stórri lóð og sé beint fyrir utan inngang gagnaðila í eign sína. Þá hafi bygging sólpallsins verið samþykkt og engar frekari athugasemdir komið frá álitsbeiðanda eftir að sólpallurinn hafi verið minnkaður og gagnaðilar því í góðri trú um að álitsbeiðandi væri samþykkur byggingu hans.

III. Forsendur

Aðila greinir á um hvort gagnaðilum hafi verið heimilt að byggja pall á sameiginlegri lóð fasteignar sinnar og tveggja annarra fasteigna. Samkvæmt 5. mgr. 1. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, gilda þau einnig um lögskipti eigenda lóða. Þá gilda lögin um tvö eða fleiri sjálfstæð hús um þau málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð ef hún er að sameiginleg að öllu leyti eða nokkru, sbr. 2. mgr. 3. gr. laganna. Ákvæði 34. gr. laganna kveður á um að séreignareigandi hafi rétt til hagnýtingar þess hluta fjöleignarhúss sem sé sameiginlegur, svo og sameiginlegar lóðar. Í 1. mgr. 36. gr. laganna segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Þá segir í 4. mgr. 35. gr. laganna að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki sitt. Reglan er einnig tekin upp í 9. tölul. A-liðar 1. mgr. 41. gr. laganna en skv. 39. gr. þeirra ber að taka sameiginlegar ákvarðanir á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi.

Óumdeilt er að gagnaðilar eiga, sem eigendur íbúðar á fyrstu hæð, einkaafnotarétt samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu á fjögurra metra breiðri lóðarspildu, jafnlangri íbúðinni. Samkvæmt teikningum sem fylgdu eignaskiptayfirlýsingu skyldi téð lóðarspilda gagnaðila vera á öðrum stað en þau byggðu pallinn. Þannig er óumdeilt að pall sinn hafi gagnaðilar byggt á sameiginlegri lóð en þau fullyrða í greinargerð að það hafi þau gert að fengnu munnlegu samþykki íbúa fasteignarinnar Cxx fyrir hinni breyttu staðsetningu. Hefur því ekki verið mótmælt af hálfu álitsbeiðanda sem þó kveðst í álitsbeiðni ekki geta samþykkt sólpall á sameiginlegri lóð eignarinnar. Þótt fallast megi á með gagnaðilum að athugasemdir álitsbeiðanda á meðan framkvæmdum stóð megi túlka þannig að hann hafi aðeins haft athugasemdir við að pallurinn yrði stærri en samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, en ekki gert athugasemdir við staðsetningu hans, skortir á samþykki allra íbúa hinnar sameiginlegu lóðar en samþykki eigenda Cx dugar ekki til þar sem lóðin er í sameign eigenda íbúða að Cx, xx og xxx samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu.

Kærunefnd bendir á að skv. 4. mgr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga er húsfélagi skylt að endurskoða eða staðfesta á húsfundi, sem haldinn er svo fljótt sem kostur er, ákvörðun sem annmarki er á. Sé það gert verður ákvörðunin bindandi fyrir eigendur.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að gagnaðilum hafi ekki verið heimilt að byggja sólpall á sameiginlegri lóð.

Reykjavík, 17. maí 2017

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira