Mál nr. 6/2017
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 6/2017
Endurgreiðsla tryggingarfjár. Tjón á hinu leigða. Málun eignarinnar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 30. desember 2016, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 24. janúar 2017, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 17. maí 2017.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Álitsbeiðandi leigði íbúð af gagnaðila. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár, tjón á hinu leigða, hver bera skuli kostnað vegna málunar eignarinnar og ofgreidda leigu.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri að endurgreiða 237.500 kr. af tryggingarfé, fyrir málun eignarinnar og ofgreidda leigu.
Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi haldið eftir 200.000 kr. af 600.000 kr. tryggingarfé sem álitsbeiðandi hafi lagt fram við upphaf leigutíma. Krefst álitsbeiðandi þess að gagnaðili endurgreiði sér eftirstöðvar tryggingarfjár, að frátöldum 31.500 kr., sem álitsbeiðandi viðurkennir að skulda gagnaðila. Þá krefst álitsbeiðandi þess að gagnaðili greiði sér 50.000 kr. vegna málningarvinnu sem hún hafi innt af hendi og 19.000 kr. vegna ofgreiddrar leigu.
Álitsbeiðandi telur gagnaðila krefjast þess að hún greiði fyrir skipti á borðplötu við eldhúsvask. Hún telur matsmann, sem gagnaðili hafi kvatt til, hafa metið tjónið á borðplötunni á 25.000 kr. Álitsbeiðandi samþykkti að greiða það sem og að greiða 6.500 kr. fyrir nýjan „cylinder“ á útidyrahurð.
Gagnaðili krefji hana einnig um viðgerð á eldavél. Álitsbeiðandi hafi aftur á móti þegar greitt fyrir nýja hlíf á helluborð og bíði aðeins eftir svari frá gagnaðila um hvenær hún megi koma og skipta um hlífina.
Gagnaðili hafi látið skipta um parket vegna vatnsskemmda undir ísskáp. Tjónið hafi fallið undir húseigendatryggingu gagnaðila sem krefji álitsbeiðanda um greiðslu sem nemur sjálfsábyrgð hennar vegna tjónsins. Um litla skemmd hafi verið að ræða. Matsmaður hafi ekki séð hana og álitsbeiðandi ekki sjálf vitað af henni fyrr en gagnaðili hafi krafið hana um greiðslu fyrir skemmd þessa eftir skil íbúðarinnar.
Álitsbeiðandi hafi, í samræmi við efni leigusamnings aðila, málað íbúðina áður en hún hafi skilað henni og vilji að gagnaðili greiði hluta þess kostnaðar. Með málningarvinnu, efnis- og áhaldakostnaði hafi kostnaður við málun eignarinnar numið rúmlega 100.000 kr. Álitsbeiðandi krefjist þess að gagnaðili greiði sér helming þess kostnaðar, eða 50.000 kr. Samningur aðila hafi ekki verið staðlaður en hefði hann verið það þá hefði málningarvinnan átt að vera á herðum gagnaðila.
Álitsbeiðandi hafi skilað íbúðinni 29. Október 2016 en greitt fulla leigu fyrir októbermánuð. Krefst hún þess að fá þá þrjá daga sem hún ofgreiddi endurgreidda, eða 19.000 kr.
Alls krefur álitsbeiðandi gagnaðila því um 237.500 kr.
Í greinargerð gagnaðila segir að fenginn hafi verið óháður aðili til að taka út íbúðina við upphaf og lok leigutíma, í samráði við álitsbeiðanda. Matsgerðin hafi verið send álitsbeiðanda í ábyrgðarpósti. Gagnaðili hafi fengið tölvupóst frá álitsbeiðanda 10. janúar 2017 þar sem tilkynnt hafi verið að varahlutur í eldavélina væri kominn. Gagnaðili hafi svarað því til að núverandi leigjendur væru erlendis og því ekki unnt að fara inn í íbúðina að svo stöddu. Hinn 10. janúar 2017 hafi gagnaðili sent álitsbeiðanda annað bréf um að hún gæti haft samband við núverandi leigjendur og fundið tíma sem öllum henti til að ganga frá viðgerð á eldavélinni.
Varðandi kröfu um ofgreidda leigu hafi álitsbeiðandi að eigin ósk afhent eignina 29. í stað 31. október en það hafi verið eini tíminn sem hún hafi átt lausan vegna vinnu.
Álitsbeiðandi hafi tekið við eigninni nýstandsettri. Hún hafi verið nýmáluð, nýtt parket verið á gólfi, nýjar borðplötur í eldhúsi og ný eldavél. Þess vegna telji gagnaðili það ekki sitt að taka þátt í málningu eða vinnu við að mála. Einnig sé alls staðar tekið fram að leigjanda beri að bæta það tjón sem hann veldur. Tryggingafélag gagnaðila hafi bætt parketskemmdir en hún telji álitsbeiðanda eiga að greiða sjálfsábyrgð hennar vegna tjónsins. Þá eigi álitsbeiðandi að greiða 15.000 kr. fyrir úttekt á húsnæðinu við lok leigutíma eða sem nemur helmingi kostnaðar og 29.245 kr. fyrir matsgerðina sem aflað hafi verið að kröfu álitsbeiðanda þar sem ekki hafi náðst samkomulag með aðilum um uppgjör á grundvelli skoðunar matsmanns.
III. Forsendur
Deilt er um uppgjör vegna leiguloka. Álitsbeiðandi hefur haldið eftir 200.000 kr. af tryggingarfé og gerir kröfu á hendur álitsbeiðanda um greiðslu 148.790 kr. vegna skemmda á hinu leigða auk 90.000 kr. vegna sjálfsábyrgðar.
Í samræmi við ákvæði XIV. kafla húsaleigulaga, nr. 36/1994, fór fram úttekt á hinu leigða húsnæði við upphaf og lok leigutíma. Að matinu stóð hlutlaus skoðunaraðili, Skoðunarstofan ehf., sem telja verður nokkuð jafngilda byggingarfulltrúa. Samkvæmt fyrirliggjandi mati Skoðunarstofunnar ehf. nemur tjón gagnaðila vegna ástands hinnar leigðu eignar við lok leigutíma 98.000 kr. Þar af eru 73.000 kr. vegna parkets sem skemmst hafði í eldhúsi. Aftur á móti liggur fyrir að gagnaðili hafi fengið parket á fasteigninni allri bætt í gegnum húseigendatryggingu svo að ekki sé unnt að fallast á kröfu um greiðslu vegna parkets í eldhúsi. Eftir stendur krafa vegna rispu í borðplötu sem matsmaður metur á 25.000 kr. og álitsbeiðandi hefur samþykkt að greiða. Gagnaðili krefur álitsbeiðanda einnig um bætur fyrir tjón á „cylinder“ á hurð, 6.495 kr. sem álitsbeiðandi hefur einnig samþykkt að greiða.
Þá krefur gagnaðili álitsbeiðanda um 15.000 kr. fyrir helmingshlut í kostnaði við úttekt Skoðunarstofunnar. Er það í samræmi við 1. mgr. 70. gr. húsaleigulaga þar sem segir að þegar úttekt sé gerð í húsnæði í upphafi eða við lok leigutíma skuli aðilar leigusamnings staðgreiða að jöfnu kostnað vegna úttektar. Verður því að fallast á kröfu gagnaðila þar um. Gagnaðili krefur álitsbeiðanda einnig um 29.245 kr. fyrir matsgerð Skoðunarstofunnar þar sem hún hafi verið gerð að kröfu álitsbeiðanda. Ekki er heimild í XIV. kafla laganna til þess að láta álitsbeiðanda einan bera þann kostnað og í samræmi við 1. mgr. 70. gr. fallist á að álitsbeiðanda beri að greiða gagnaðila helmingshlut í kostnaði við matsgerð, eða 14.625 kr.
Að lokum krefst gagnaðili þess að álitsbeiðandi greiði henni 90.000 kr. í skaðabætur vegna sjálfsábyrgðar gagnaðila í tjóni vegna parkets. Ákvæði 5. mgr. 19. gr. húsaleigulaga kveður á um að tjón á hinu leigða húsnæði, sem sé bótaskylt samkvæmt skilmálum venjulegrar húseigendatryggingar, skuli leigusali ætíð bera ef um íbúðarhúsnæði er að ræða. Gildir umrædd regla hvort sem leigusalinn er með húseigendatryggingu eða ekki og því ljóst að mati kærunefndar að gagnaðili beri sjálfur kostnað vegna sjálfsábyrgðar á húseigendatryggingu sinni.
Álitsbeiðandi krefst þess að gagnaðili greiði sér helmingshlut í kostnaði við að mála eignina í lok leigutíma líkt og kveðið var á um í samningi aðila. Krafa álitsbeiðanda vegna þessa nemur 50.000 kr. Ákvæði 4. mgr. 19. gr. húsaleigulaga kveður á um að leigusali skuli halda eigninni í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að láta mála húsnæðið með hæfilegu millibili. Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. laganna er óheimilt að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur en lögin mæla fyrir um. Var gagnaðila þannig óheimilt að kveða á um í leigusamningi að álitsbeiðandi skyldi bera kostnað af málun eignarinnar. Ekki er þó unnt að taka kröfu álitsbeiðanda til greina að svo stöddu þar sem engin gögn styðja þá fjárhæð sem hún nefnir.
Álitsbeiðandi krefst þess einnig að gagnaðili greiði sér 19.000 kr. vegna ofgreiddrar leigu þar sem hún hafi afhent íbúðina 29. október í stað 31. október 2016. Gagnaðili kveður það hafa verið að ósk álitsbeiðanda og hefur því ekki verið mótmælt. Ekki er því hægt að fallast á kröfu álitsbeiðanda þar um.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda 200.000 kr. tryggingarfé ásamt verðbótum, að frádregnum 25.000 kr. vegna borðplötu, 6.495 kr. vegna „cylinder“, 15.000 kr. vegna úttektar og 14.625 kr. vegna matsgerðar.
Það er álit kærunefndar að ekki sé unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda um greiðslu helmingskostnaðar vegna málningar að svo stöddu.
Það er álit kærunefndar að ekki sé unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda um endurgreiðslu vegna ofgreiddrar leigu.
Reykjavík, 17. maí 2017
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson