Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 23/2017

Skjólveggir á sameiginlegri lóð

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 23/2017

Skjólveggir á sameiginlegri lóð.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 17. mars 2017, A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 12. apríl 2017, lögð fyrir nefndina sem og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 1. maí 2017, athugasemdir gagnaðila, dags. 18. maí 2017 og viðbótarathugasemdir álitsbeiðenda, dags. 7. júní 2017. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. júlí 2017.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Fasteignin er þriggja eininga raðhús. Álitsbeiðendur eru eigendur eins eignarhluta og gagnaðilar eru eigendur hinna tveggja. Við íbúðir gagnaðila er búið að girða hluta lóðar af með skjólveggjum. Telja álitsbeiðendur sig eiga rétt á að afmarka sambærilegan hluta lóðar fyrir sína íbúð eða að gagnaðilar fjarlægi skjólveggi sína þannig að allir hafi sömu notkunarmöguleika á sameiginlegum garði eignarinnar.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðenda vera:

Að viðurkennt verði að gagnaðilum sé óheimilt að helga sér til einkanota tiltekinn hluta lóðar með skjólveggjum.

Í álitsbeiðni kemur fram að við íbúðir gagnaðila hafi stór hluti lóðar verið girtur af með háum skjólvegg, alls um 150 fermetrar af 230 fermetra garði. Álitsbeiðendur hafi óskað eftir að girða af sambærilegan hluta lóðar við íbúð sína en gagnaðilar ekki samþykkt það. Því sé óskað álits um lögmæti skjólveggjanna og hvort ekki þurfi að fjarlægja þá þar sem um óleyfilega framkvæmd sé að ræða samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að umræddir skjólveggir hafi verið reistir löngu áður en allir núverandi eigendur raðhúslengjunnar hafi keypt eignir sínar. Allir aðilar hafi keypt eign sína í því ástandi sem hún var. Samkvæmt upprunalegri teikningu eignarinnar frá 1982 og einnig frá því eigninni var breytt úr atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði árið 2004 hafi verið gert ráð fyrir að aðkoma að miðjuíbúð raðhússins væri um útitröppur meðfram vesturhlið hússins. Ef álitsbeiðendur girtu af hluta lóðar yrði þar með lokað fyrir aðkomu eiganda miðjuíbúðarinnar að íbúð sinni auk þess sem það myndi loka fyrir aðgang að sameiginlegri hjóla- og vagnageymslu. Því til stuðnings leggi gagnaðilar fram teikningar og ljósmyndir. Álitsbeiðendur hafi gert kröfu um að byggingarfulltrúi láti fjarlægja téða skjólveggi en því hafi byggingarfulltrúi hafnað með nánar tilgreindum rökum. Skjólveggirnir hafi verið reistir með samþykki allra og ekki verið nokkrum manni til ama.

Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að samkvæmt tillögu þeirra um girðingu lokist ekki aðgangur að hjóla- og vagnageymslu. Deilt sé um hversu lengi téðir skjólveggir hafi staðið en þeirra sé a.m.k. ekki getið í eignaskiptayfirlýsingu frá 2004.

Í athugasemdum gagnaðila segir að skjólveggirnir hafi óumdeilanlega verið reistir árið 2004. Að öðru leyti eru fyrri sjónarmið ítrekuð rétt eins og gert er í viðbótarathugasemdum álitsbeiðenda.

III. Forsendur

Deilt er um nýtingu sameiginlegrar lóðar en við íbúðir gagnaðila er búið að girða af stóran hluta lóðar með skjólveggjum. Samkvæmt teikningum standa téðir skjólveggir meðfram lóðarmörkum. Hafa álitsbeiðendur bent á að það samrýmist ekki ákvæðum byggingarreglugerðar. Kærunefnd húsamála er ekki dómbær aðili til að kveða á um hvort skjólveggur á lóðarmörkum sé lögmætur eður ei og vísar í því sambandi til byggingarfulltrúa sem þegar hefur hafnað beiðni um að fjarlægja vegginn. Aftur á móti getur kærunefnd gefið álit sitt á því hvort það að helga sér til einkanota tiltekinn hluta sameiginlegrar lóðar samrýmist ákvæðum fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.

Ákvæði 5. tölul. 8. gr. fjöleignarhúsalaga kveður á um að til sameignar fjöleignarhúss teljist meðal annars öll lóð hússins nema þinglýstar heimildir kveði á um að hún sé séreign eða það byggist á eðli máls. Samkvæmt fyrirliggjandi eignaskiptayfirlýsingu, sem þinglýst var 24. mars 2004, er lóð eignarinnar í óskiptri sameign aðila svo ekki liggur fyrir þinglýst heimild um að um séreign gagnaðila sé að ræða eða sérafnotaflöt þeirra og aðstæður því ekki þannig að bakhluti lóðar teljist eðli máls tilheyra íbúðum gagnaðila. Telur kærunefnd því að lóð aðila sé í óskiptri sameign þeirra.

Samkvæmt 1. mgr. 36 gr. laganna er eiganda á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einaknota tiltekna hluta hennar. Þar segir einnig að eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Ekki liggur fyrir skriflegt samþykki allra eigenda fjöleignarhússins fyrir sérafnotaflötum gagnaðila. Telur kærunefnd því að ekki sé heimild fyrir skjólveggjum þeim sem reistir hafa verið milli eignarhluta aðila án þess að til komi samþykki allra eigenda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að gagnaðilum sé óheimilt að helga sér til einkanota hluta lóðar með skjólveggjum og að skjólveggi milli útveggja eignarhluta aðila beri að fjarlægja.

Reykjavík, 18. júlí 2017

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira