Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 24/2017

Sameign. Svalalokanir

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 24/2017

Sameign. Svalalokanir.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 22. mars 2017, beindi A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 5. júlí 2017 og athugasemdir hans, dags. 1. ágúst 2017, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. ágúst 2017.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Álitsbeiðandi er húsfélag A en gagnaðili er húsfélag B. Fasteignin telst eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga. Á svölum fimm íbúða í stigagangi álitsbeiðanda eru svalalokanir. Deilt er um hvort þær teljist til sameignar og hvort eigendum öllum að B beri að taka þátt í viðhaldskostnaði vegna þeirra.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að svalalokanir teljist til sameignar fasteignarinnar og kostnaður vegna viðhalds þeirra því sameiginlegur með íbúðareigendum öllum.

Í álitsbeiðni kemur fram að árið 2000 hafi eigendur fasteignarinnar samþykkt með undirritun sinni á þar til gert blað, að íbúar í stigagangi nr. X mættu setja svalalokanir á svalir sínar. Var umsókn þar um samþykkt af byggingarfulltrúa 10. maí 2000. Komið sé að viðhaldi á svalalokunum og telji íbúar stigagangs nr. 19 að kostnaði vegna viðhalds beri að skipta með eigendum öllum eftir hlutfallstölum enda teljist svalalokanirnar til ytra byrðis fasteignarinnar og þannig til sameignar. Álitsbeiðandi leggi fram tölvupóst frá Húseigendafélaginu þar sem fram komi að hér sé um fullkomna svalalokun að ræða, þannig að í raun sé verið að breyta svölunum í aukaherbergi og stækka íbúðina. Lokunin sé algerlega vatns- og vindþétt. Stækkunin sé þannig orðin hluti af ytra byrði hússins og skv. fjöleignarhúsalögum, nr. 26/1994, sé það meginregla að allt ytra byrði húss falli undir sameign þess, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 8. gr. laganna. Eigi þetta m.a. við um útveggi, allt burðarvirki húss, burðarveggi, glugga og þak.

Í greinargerð gagnaðila segir að árið 2000 hafi eigendur fimm íbúða í stigagangi nr. X óskað eftir samþykki eigenda allra fyrir framkvæmdinni en hver þeirra fyrir sig hafi borið allan kostnað af framkvæmdinni. Ekkert hafi komið fram í texta téðs samþykkis sem benti til þess að samþykkið myndi leiða til þess að gagnaðili myndi bera kostnað við viðhald á svalalokunum. Samþykkið hafi aðeins lotið að útlitsbreytingum á húsinu enda hafi eigendur íbúðanna fimm litið á svalalokanirnar sem sínar eigin í gegnum árin og annast allt viðhald á þeim sjálfir á eigin kostnað, allt þar til nú, er fyrir liggur kostnaðarsöm framkvæmd. Ákvæði 1. mgr. 9. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, kveði á um að við úrlausn þess hvort um sameign eða séreign sé að ræða skuli, auk þess sem um getur í 4. – 8. gr. laganna, líta til þess hvernig staðið hafi verið að byggingu viðkomandi hluta hússins og hvernig byggingarkostnaðinum hafi verið skipt. Eigendur íbúða í fasteigninni, aðrir en margnefndir fimm í stigagangi nr. X, báru ekki kostnað vegna þeirra. Svalalokannirnar séu þannig séreign í samræmi við 3. mgr. 9. gr. laganna. Því til stuðnings megi einnig benda á að eigendur íbúða með svalalokunum hafi ekki greitt hærra framlag í viðgerðum og rekstri húsfélagsins en aðrir eigendur, sem eru ekki með sólskýli, þ.e. ekki litið á svalalokanir sem stækkun á íbúðinni.

Ef niðurstaðan yrði sú að viðhald við svalalokanir sé kostnaður sem gagnaðili skuli ber þá óski hann eftir skýrri niðurstöðu um hvað af svalaskýlinu teljist sameign og hvað séreign þar sem aðeins ytri umbúnaður mannvirkis teljist sameign sbr. 3. töluliður 1. mgr. 8. gr. laganna. Ekki sé um fullkomna svalalokun að ræða og téðar fimm íbúðar enn með glugga út á svalaskýlin. Komist kærunefnd að þeirri niðurstöðu að ytra byrði umdærdda svalaskýla sé sameign krefjist gagnaðili þess að að það sé sé innan svalaskýlisins teljist til séreignar hverrar íbúðar. Þannig skuli gagnaðili þá einungis bera sameiginlega kostnað af viðhaldi við ytra byrði svalaskýlisins. Ósanngjarnt yrði að leggja á hina 19 eigendur fasteignarinnar að bera sameinlega kostnað af bæði ytra byrði svalaskýlis og einnig þeim glugga sem umræddir fimm eigendur völdu að hafa áfram í íbúð sinni í svalaskýlinu.

III. Forsendur

Aðila greinir á um hvort ytra byrði yfirbyggingar á svölum teljist til séreignar eða sameignar. Ákvæði 8. töluliðar 5. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, kveður á um að innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala sé séreign. Ákvæði 4. töluliðs 8. gr. laganna kveður á um að ytra byrði svala og stoð og burðarvirki þeirra, svo og svalahandrið sé sameign og í 3. tölulið segir að allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreign og sameign, teljist til sameignar.

Kærunefnd telur að þegar lokun svala er algjör, eins og hér um ræðir, teljist ytra byrði umbúnaðarins sameign í skilningi 6. gr. laganna. Það sem er fyrir innan og glerið telst að sama skapi til séreignar.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að ytra byrði yfirbyggingar á svölum sé í sameign og kostnaður vegna viðhalds þeirra sameiginlegur með eigendum öllum eftir hlutfallstölum.

Reykjavík, 31. ágúst 2017

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira