Mál nr. 47/2017
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 47/2017
Kostnaðarskipting. Lagnir.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 12. júní 2017, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni, var greinargerð gagnaðila, dags. 5. júli 2017, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 11. júlí 2017, lögð fyrir nefndinna. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14. september 2017.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í fjöleignahúsi, en gagnaðili er húsfélag. Ágreiningur er um að hvort álitsbeiðadni skuli einn bera kostnað við lagfæringar á lögnum undir gólfplötu í eignarhluta hans þar sem hann hafi farið í viðgerð á þeim árið 2014 án samþykkis húsfundar.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að framkvæmdir við frárennslislagnir neðan gólfplötu í eignarhluta hans teljist sameiginlegur kostnaður.
Í álitsbeiðni kemur fram árið 2014 hafi álitsbeiðadni endurnýjað frárennslislögn og aðliggjandi greinar neðan gólfplötu í húsi hans vegna mikils leka og ólyktar. Formlegt húsfélag hafi ekki verið starfrækt í húsinu á þeim tíma og álitsbeiðandi greitt sjálf fyrir þá viðgerð að fullu. Árið 2016 hafi verið stofnað húsfélag í eigninn og ákveðið að lagfæra og endurnýja frárennslislagnir í raðhúsalengjunni allri. Sérfræðingur hafi verið fenginn til að athuga ástand lagna og gefa bindandi tilboð í verkið. Samanlögð kostnaðaráætlun hljóðaði upp á 11.143.561 kr. og skyldi kostnaður deilast niður á eigendur alla eftir hlutfallstölum. Kostnaður viðgerðir neðan gólfplötu á húsum sitthvorum megin við álitsbeiðanda hafi hljóðað upp á 1.582.883 kr. annars vegar og 1.705.336 kr. hins vegar. Kostnaður vegna húss álitsbeiðanda hafi aftur á móti hljóðað upp á 836.742 kr. og áðurnefnd viðgerð þannig haft áhrif, til lækkunnar, á kostnað vegna heildarviðgerðarinnar. Verktaki hafi krafið álitsbeiðanda um 836.742 kr. vegna viðgerða á húsi hans (sérgreiðsla) og 11,3% af heildarkostnaði án sérgreislu, eða kr. 1.164.671. Alls 2.001.413 kr. Kostnaður við viðgerðir lagna undir gólfplötun á öðrum eignarhlutum í raðhúsalengjunni sé sameiginlegur kostnaður, að ákvörðun gagnaðila. Ágreiningur aðila snúi að sérgreiðslunni þar sem álitsbeiðandi telji rök fyrir því að fyrri viðgerð hafi lækkkað kostnað annarra eigenda og enginn aukakostnaður hafi verið af því fyrir eigendur aðra af fyrri viðgerðinni. Fara eigi eins með viðgerð undir gólfplötu undir hans eignarhluta, eins og annarra.
Röksemdir gagnaðila fyrir því að kostnaður við framkvæmdir á lögnum í eignarhluta álitsbeiðadna, komi fram í bréfi sem álitsbeiðandi hafi fengið frá Húseigendafélaginu. Þar segir að þessi kostnaður, sé vegna framkvæmda sem nauðsynlegt hafi verið að fara í á lögninni án en fóðrun lagna gæti hafist, en það sé alls ekki rétt. Vísi álitsbeiðandi í því samband til fyrirliggjandi kostnaðaráætlunar frá verktaka og eins og sjá megi á verklýsingu fyrir eignarhluta hans sé ekki gert ráð fyrir neinum kostnaði við hreinsun, fóðrum eða fræsingu á lögnum heldur er skipt um stofnlögn og 6“ plastlögn sett í staðinn og hún tengd fóðruðum steinlögnum eignarhlutanna sitthvorum megin við eignarhluta álitsbeiðanda. Engin aukakostnaður falli því til við heildarverkið þá framkvæmd verksins sé önnur vegna fyrri viðgerða á stofnlögn í eignarhluta álitsbeiðanda. Eðlilegt sé því að líta á þennan kostnað sem sameiginlegan, annars greiði álitsbeiðandi einn að fullu fyrir verðgerð á lögnum neðan gólfplötu eignarhluta síns og taki auk þess hlutfallslega þátt i heildarkostnaði við verkið.
í greinargerð gagnaðila segir að það hafi fengið lögfræði álit þess efnis að álitsbeiðanda bæri að koma lögn sinni í lag til að unnt væri að fóðra stofnlögn. Hin nýja lögin sem sett hafi verið undir eignarhluta álitsbeiðanda, árið 2014, án samráðs við aðra íbúa hússins, hafi verið orðin ónýt árið 2016 með þeim afleiðingum að flætt hafi upp úr niðurföllum, megn fýla myndast og rottur hafi komist í húsið. Verktakinn sem séð hafi um verkið hafi verið úrskurðaður gjaldþrota þannig að ekki sé hægt að sækja kröfur á hann. Því krefjist gangaðili þess að álitsbeiðandi greiðir fyrir viðgerðina, sem ráðast hafi þurft í á lögninni, til að unnt væri að byrja fóðrun hennar. Gagnaðili telji ósanngjarnt að þurfa að greiða kostnað vegna viðgerða sem sannannlega ætti að sækja á verktakann sem skipt hafi um lögnina árið 2014. Fóðrun á stofnlögn hússins hafi verið framkvæmd úr kjallara álitsbeiðanda þar sem þar hafi þurft að brjóta upp gólfið endilangt til að skipta um hina ónýtu lögn. Þá leggi gagnaðili fram eina tilboðið frá verktakanum sem gilt sé og horfa beri fram hjá þeim sem álitsbeiðandi hafi lagt fram.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að lögnin, sem skipt hafi verið um árið 2014, hafi ekki með það að gera að upphaflegu steinlagnirnar hafi verið lekar og tengistútar í stofnlögn brotnir en frárennsli hafi að mestu lekið út í gruninni og þá sérstakelga frá húsi álitsbeiðanda og húsunum sitthvorum megin við hann. þetta hafi álitisbeiðandi lagfært árið 2014 og greitt fyrir að fullu. Ítreki álitsbeiðandi að heildarkostnaður vegna viðgerðar á heildarlögnum hússins sé lægri vegna nefndrar viðgerðar 2014.
III. Forsendur
Aðila greinir á um hvort kostnaður við viðgerð á lögnum neðan gólfplötu í eignarhluta álitsbeiðanda teljist sameiginlegur eða hvort hún skuli ein bera kostnað vegna framkvæmdanna þar sem viðgerð sem hún hafi látið framkvæma árið 2014 hafi verið þannig að gera hafi þurft sérstaka viðgerð á þeim áður en heildarviðgerð á lögnunum gat hafist.
Ákvæði 7. töluliðar. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, kveður á um að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Meginreglan er sú að jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Ágreiningslaust virðist með aðilum að lagnir neðan gólfplötu í eignarhluta álitsbeiðanda séu í sameign allra eigenda hússins. Ágreingur er aftur á móti um skiptingu kostnaðar vegna viðgerðar á nefndum lögnum, sem þó var liður í heildarviðgerð á lögnum hússins.
Sameiginlegur kostnaður er samkvæmt 43. gr. fjöleignarhúsalaga allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innan húss og utan, sameiginlega lóð þess og sameiginlegan búnað og lagnir, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélags, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera. Telur kærunefnd að viðgerð á sameiginlegum lögnum teljist til sameiginlegs kostnaðar, sbr. einnig 3. mgr. 43. gr. þar sem segir að sameiginlegur kostnaður sé m.a. fólginn í viðbyggingum, breytingum, endurbótum, endurnýjunum, viðhaldi, viðgerðum, umhirðu, hreingerningum, rekstri, hússtjórn, tryggingaiðgjöldum o.fl. Reglur um skiptingu sameiginlegs kostnaðar er að finna í 45. gr. laganna. Þar segir í A-lið að allur sameiginlegur kostnaður, hvaða nafni sem hann nefnist, sem ekki falli ótvírætt undir B- og C- liði ákvæðisins, skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign en í B- og C lið er rætt um kostnað sem skiptist að jöfnu eða í samræmi við not eigenda og á ekki við hér. Ákvæði 46. gr. fjöleignarhúsalaga hefur að geyma reglur um frávik frá reglum um kostnaðarskiptingu, annars vegar þegar hagnýting séreignar hefur í för með sér sérstök eða aukin sameiginleg útgjöld og hins vegar þegar um er að ræða húsnæði sem hafa að einhverju eða öllu leyti að geyma húsnæði til annars en íbúðar eða atvinnuhúsnæði eingöngu. Þau frávik geta ekki átt við í því tilviki sem hér um ræðir. Fjöleignarhúsalögin, sem eru ófrávíkjanleg skv. 2. gr. þeirra þegar um íbúðarhúsnæði er ræða, hafa ekki að geyma frekari heimildir til frávika frá kostnaðarskiptingu 45. gr. þeirra Telur kærunefnd því að kostnaður við viðgerð á sameiginlegum lögnum undir gólfplötu eignarhluta álitsbeiðanda sé sameiginlegur kostnaður sem skiptist eftir hlutfallstölum í samræmi við A lið 45. gr. laganna.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að kostnaður við viðgerð á sameiginlegum lögnum undir gólfplötu eignarhluta álitsbeiðanda sé sameiginlegur kostnaður sem skiptist eftir hlutfallstölum í samræmi við A lið 45. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.
Reykjavík, 14. september 2017
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson