Hoppa yfir valmynd

Nr. 41/2017 - Álit

Lögmæti riftunar. Tryggingarfé.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

 

í málinu nr. 41/2017

 

Lögmæti riftunar. Tryggingarfé.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

     Með bréfi, dags. 1. maí 2017, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B hér eftir nefnt gagnaðili.

     Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

     Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, mótt. 15. ágúst 2017, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi kærunefndar 22. nóvember 2017.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

     Með leigusamningi, dags. 27. janúar 2016, tók álitsbeiðandi íbúð í eigu gagnaðila á leigu til tveggja ára. Álitsbeiðandi rifti samningnum. Deilt er um lögmæti riftunar og skaðabótaskyldu gagnaðila vegna tjóns álitsbeiðanda.

 

     Kröfur álitsbeiðanda eru:

 

Að viðurkennt verði að riftun hans hafi verið lögmæt.

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða honum kostnað sem hann hafi orðið.

fyrir vegna ótímabærra flutninga, 42.000 kr.

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða honum mismun á leigugjaldi í 10 mánuði, 420.000 kr.

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða honum vinnulaun vegna þrifa, viðhalds og úrbóta, 244.800 kr.

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða honum miskabætur vegna óþæginda og hugarangurs, 250.000 kr.

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða honum úttektarskýrslu C, 98.000 kr.

     Í álitsbeiðni kemur fram að aðilar hafi gert leigusamning til tveggja ára 27. janúar 2016. Stuttu eftir afhendingu hafi komið í ljós að íbúðin hafi ekki verið í umsömdu ástandi. Hún hafi verið mjög óhrein og vatns- eða rakaskemmdir verið sýnilegar auk þess sem viðhaldi hafi ekki verið sinnt sem skyldi. Hafi álitbeiðandi tilkynnt fulltrúa gagnaðila þetta um hæl. Gagnaðili hafi ekki brugðist við þrátt fyrir ítrekanir álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi lagt mikla vinnu í að þrífa eignina og lagfæra það sem hafi verið á hans færi að lagfæra og sent gagnaðila kröfu um endurgreiðslu útlagðs kostnaðar sem gagnaðili hafi greitt. Eftir stutta dvöl í íbúðinni hafi farið að bera á ýmsum líkamlegum kvillum hjá álitsbeiðanda og heimilismönnum hans. Var gagnaðila send tilkynning um að álitsbeiðanda grunaði að það væri myglusveppur í íbúðinni og óskað eftir því að gagnaðili léti fara fram úttekt á henni. Gagnaðili hafi ekki gert athugasemd við að úttekt færi fram en álitsbeiðandi hafi sagt að hann gæti séð um að láta framkvæma úttekt og endurkrafið gagnaðila um kostnað. Álitsbeiðandi hafi fengið C til að gera úttekt 14. maí 2016 og niðurstaðan verið sú að líklegast væri um myglu að ræða þar sem augljós ummerki væru til staðar þrátt fyrir að beinar mælingar hafi ekki getað staðfest það fullkomlega. Til þess að fá úr því skorið þyrfti að senda sýni til sérstakrar rannsóknar sem væri mjög kostnaðarsamt og álitsbeiðandi því látið úttektarskýrslu C nægja. Þá hafi silfurskottur verið í eigninni. Heimilislæknir hafi lagt það til við álitsbeiðanda eftir læknisskoðun 30. júní 2016 að hann myndi skipta um húsnæði og fara í sérstaka öndunarfærarannsókn sem hafi þó ekki orðið úr. Eftir að hafa gengið hart eftir því við fulltrúa gagnaðila hafi aðilar fundað 8. júlí 2016. Niðurstaða fundarins hafi verið sú að gagnaðili hafi fallist á að álitsbeiðandi fengi að fara úr íbúðinni ef hann teldi sér ekki fært að vera þar lengur. Álitsbeiðandi hafi þó ákveðið að láta á það reyna að ljúka leigusamningnum eftir að hann hafi farið í úrbætur á eigninni; enda sé mjög erfitt að finna íbúð við hæfi og flutningum fylgi kostnaður. Um tíma hafi það virst í lagi en 13. september 2016 hafi álitsbeiðandi aftur farið til heimilislæknis vegna óþæginda í öndunarfærum og almennrar vanlíðanar. Heimilislæknir hafi, eftir sem áður, lagt til að hann flytti úr íbúðinni. Hafi álitsbeiðandi þá óskað eftir því við gagnaðila að fá að losna undan samningnum. Svar gagnaðila hafi álitsbeiðandi skilið svo að honum væri heimilt að rifta samningnum og afhenti því fulltrúa gagnaðila lykla að eigninni 3. mars 2017. Hafi álitsbeiðandi óskað eftir því við fulltrúann að gagnaðili gengist við ábyrgð sinni sem leigusali og gerði málið upp við hann. Hann hafi ekki orðið við þeirri kröfu. Kröfu sína byggi álitsbeiðandi á reglu samningaréttar um að sé samningi rift vegna vanefnda sé hægt að gera kröfu um að gagnaðila verði gert að bæta viðkomandi tjónið þannig að hann verði eins settur og ef samningur hefði aldrei verið gerður.

 

Gagnaðili krefst þess að málinu verði vísað frá kærunefnd en til vara að öllum kröfum álitsbeiðanda verði hafnað. Þá krefst hann málskostnaðar úr hendi álitsbeiðanda. Í greinargerð kemur fram að samkvæmt ákvæði í leigusamningi aðila hafi eignin verið afhent í því ástandi sem hún var við sýningu. Íbúðinni hafi þó þurft að koma í lag en álitsbeiðanda samkvæmt sama ákvæði verið falið að sjá um það gegn afslætti sem nam hálfsmánaðarleigu. Gagnaðili hafi samþykkt, umfram greiðsluskyldu, að greiða álitsbeiðanda um 50.000 kr. vegna útlagðs kostnaðar við upphaf leigutíma en það baki honum engar skyldur. Álitsbeiðandi hafi kvartað yfir ástandi eignarinnar og gagnaðili því boðið honum að rýma eignina. Skömmu síðar hafi álitsbeiðandi tilkynnt að hann vildi ekki taka því boði. Síðar hafi hann, einhliða og án samþykkis gagnaðila, óskað eftir skoðun C en niðurstaða skoðunarinnar styðji ekki fullyrðingar álitsbeiðanda og hafi þannig enga þýðingu í málinu. Gagnaðili mótmæli að riftun hafi verið lögmæt. Álitsbeiðandi hafi viljað losna frá tímabundnum leigusamningi og hafi að lokum tekið einhliða ákvörðun um að ganga út úr samningnum, um það bil átta mánuðum eftir að gagnaðili hafi upphaflega boðið honum að losna undan samningnum. Skaðabótakröfum álitsbeiðanda sé öllum hafnað. Þær séu órökstuddar og ekki studdar neinum gögnum. Þá sé kröfu um bætur vegna útlagðs kostnaðar vegna ástandsskoðunar C hafnað á þeirri forsendu að gagnaðili hafi ekki óskað eftir henni eða samþykkt að álitsbeiðandi myndi láta framkvæma ástandsskoðunina á hans kostnað.

 

III. Forsendur

Ágreiningur er um hvort riftun álitsbeiðanda, 3. mars 2017, sé lögmæt og hvort gagnaðila beri að greiða honum skaðabætur vegna meints tjóns hans. Riftunarheimildir leigjanda er að finna í 60. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Ekki kemur fram í gögnum málsins á hvaða tölul. ákvæðisins álitsbeiðandi byggi riftunarrétt sinn. Af málavöxtum má ráða að helst gæti átt við 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. um að leigjanda sé heimilt að rifta samningi ef húsnæði spillist svo á leigutímanum að það nýtist eigi lengur til fyrirhugaðra nota eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda. Engin gögn liggja þó fyrir í málinu til sönnunar þess að ástand eignarinnar hafi verið með þeim hætti. Telur kærunefnd að riftun álitsbeiðanda, 3. mars 2017, hafi því ekki verið lögmæt.

 

Ákvæði 2. mgr. 59. gr. húsaleigulaga kveður á um að tímabundnum leigusamningi verði ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Samkomulag virðist þó hafa orðið með aðilum um að fella samning þeirra niður, 3. mars 2017, með því að álitsbeiðandi skili lyklum að eigninni. Telur kærunefnd að gagnaðili geti ekki bakað sér bótaskyldu með því að samþykkja kröfu álitsbeiðanda þar um, umfram lagaskyldu.

 

Þar sem ekki liggur fyrir sönnun þess að riftun hafi verið álitsbeiðanda heimil og gagnaðili heimilaði álitsbeiðanda að losna undan samningnum verður að hafna öllum bótakröfum álitsbeiðanda þegar af þeirri ástæðu.

 

IV. Niðurstaða

Ekki er fallist á kröfur álitsbeiðanda.

 

 

Reykjavík, 22. nóvember 2017

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson


 

 

 

 

 

 

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira