Hoppa yfir valmynd

Nr. 48/2017 - Álit

Hugtakið hús.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

 

í máli nr. 48/2017

 

Hugtakið hús.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

     Með bréfi, dags. 14. júní 2017, beindu húsfélögin Efstahjalla 3, 7, 19, 23 og 25, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélög Efstahjalla 1, 5, 9, 11, 13, 15, 17 og 21,  hér eftir nefnd gagnaðilar.

     Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.

     Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 12. júlí 2017, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 29. nóvember 2017.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

     Deilt er um hvort sambyggingin Efstihjalli 1–25, Kópavogi teljist eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.  

 

Krafa álitsbeiðenda er:

 

Að viðurkennt verði að sambyggingin Efstihjalli 1–25 sé eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, að allt ytra byrði hússins sé í sameign allra eigenda þess, kostnaður sé sameiginlegur og allar ákvarðanir um ytra byrði þurfi að taka á húsfundi húsfélagsins Efstahjalla 1–25.

 

     Í álitsbeiðni kemur fram að starfandi sé hagsmunafélag fyrir Efstahjalla 1–25 sem séð hafi um garð og bílastæði. Hver húsfélagsdeild hafi aftur á móti séð um viðhald á ytra byrði. Á húsfundi hafi komið upp ágreiningur um hvort húsið teldist eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, og hvort hver húsfélagsdeild gæti annast viðhald á sínu ytra byrði jafnvel þó um eitt hús væri að ræða. Í eignaskiptayfirlýsingum húsfélagsdeildanna sé gert ráð fyrir hlutfallstölu hvers eignarhluta fyrir sig í viðkomandi húsnúmeri en ekki í heildarhúsinu, nema fyrir Efstahjalla 23 þar sem segi að Efstihjalli 23 sé hluti heildarhússins Efstahjalla 1–25.

 

            Í greinargerð gagnaðila er lögð áhersla á að húsfélagsdeildirnar Efstahjalla 1–25 hafi alltaf verið sjálfstæðar einingar. Þannig hafi hver húsfélagsdeild sitt landnúmer enda sérstakur lóðarleigusamningur fyrir hverja húseiningu. Lóðunum hafi verið úthlutað til margra og ótengdra byggingaraðila sem hafi reist húseiningarnar, hver í sínu lagi, á árunum 1972 og 1973 og byggingarkostnaður þannig verið sjálfstæður. Hver húsfélagsdeild hafi sína eigin kennitölu en ekkert sameiginlegt húsfélag sé til staðar fyrir heildareignina. Engin hefð hafi verið fyrir því að halda sérstakan húsfund allra húsfélagsdeildanna og slíkt ekki komið til umræðu fyrr en nú. Rótgróin hefð og venja hafi aftur á móti skapast um að hver húsfélagsdeild sjái alfarið um allt viðhald á því ytra byrði sem tilheyri henni. Húseiningarnar Efstahjalla 1–25 séu ekki hannaðar sem ein heild þótt sambyggðar séu en útlit þeirra sé samræmt. Töluverður hæðarmunur sé á flestum húseiningunum og þak rofið á milli sem afmarki hverja húseiningu að nokkru leyti. Tveir steyptir veggir séu þar sem húseiningarnar snertist og einangrað á milli þeirra og burðarvirki húsanna þannig sjálfstæð og ótengd. Þá séu eignaskiptayfirlýsingar skýrar hér; þar sé ekkert nefnt sameiginlegt með öðrum húseiningum nema umhirða lóðar og bílastæða. Útboðsskilmálar geri ráð fyrir að um sjálfstæðar húseiningar sé að ræða. Inntök rafmagns, ljósleiðara, hita og fráveitu séu aðskilin og því enginn sameiginlegur kostnaður meðal húseininganna. Þá eru byggingar- og viðhaldssögur húseininganna ólíkar. Telji gagnaðilar því ljóst að húseiningarnar séu sjálfstæð hús með vísan til síðari hluta 1. mgr. 3. gr. fjöleignarhúsalaga þar sem þær skilji sig frá samtengdum húsum þannig að eðlilegt sé og haganlegt að fara með þær sem sjálfstæð hús. Vísað sé til dóms Hæstaréttar í máli nr. 632/2015 þar sem samliggjandi hús hafi verið talin sjálfstæð

            Til vara byggi gagnaðilar kröfur sínar á því að með tilliti til framanritaðs, sanngirnissjónarmiða og eðlis máls, þá verði kostnaðarskipting ekki eftir hlutfallstölum fyrr en húseiningunum öllum hafi verið komið í sambærilegt ástand.

 

III. Forsendur             

Í 1. gr. laga nr. 19/1959, um sameign fjölbýlishúsa, sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í þeim lögum var enn fremur sérstaklega lögfest að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt.

 

Í lögum um fjölbýlishús, nr. 59/1976, var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga en í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði að þau giltu um fjölbýlishús þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt. Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu. Mikilvægast í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.

 

Með setningu laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna þar sem meðal annars er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tölul. 3. mgr. 1. gr. að lögin gildi meðal annars um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu hugsuð til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt.

 

Í greinargerð frumvarps um 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þegar segir: „Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun.“

 

Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi: „Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri skv. 1. mgr. þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, s.s. lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa.“ Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. þegar segir: „Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar í sameign allra eigenda þess.“

 

Kærunefnd telur að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því. Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994 þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi meðal annars líta til þess hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt. Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig.

 

Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum um 9. gr. að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum sem til greina geti komið í þessu efni og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind. Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geti verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Aftur á móti geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina. Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað leiðir til réttaróvissu og öngþveitis ef sinn siður myndast í hverju húsi.

 

Í greinargerð gagnaðila eru rakin atriði sem þeir telja leiða til þess að um aðskilin hús sé að ræða. Ekki hefur verið starfandi sameiginlegt húsfélag, viðhald hefur verið aðskilið og ekki er fjallað um heildarhúsið í eignaskiptayfirlýsingum húseininganna nema fyrir Efstahjalla 23. Lóðum hafi verið úthlutað til mismunandi byggingaraðila og húseiningarnar séu sjálfstæðar með tilliti til burðarþols. Aftur á móti sé útlit húseininganna samræmt og þær samtengdar.

 

Húseiningarnar eru samtengdar, standa á sameiginlegri lóð og útlit þeirra er samræmt. Í forsendum kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 18/1999, er varðaði Hraunbæ 8–34, er tekið á flestum þeim atriðum sem deilt er um í þessu máli en þar komst nefndin að þeirri niðurstöðu að um eitt hús sé að ræða og hefur þeirri niðurstöðu ekki verið hnekkt. Það er því álit kærunefndar, þegar allt það er virt sem hér að framan er rakið, að Efstihjalli 1–25, teljist eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994 enda sé ekki um svo veigamikil frávik að ræða, þegar litið er til hinna almennu atriða sem upp voru talin hér að framan, að undantekning verði gerð frá meginreglunni.

 

Þar sem um eitt hús er að ræða er allt ytra byrði þess sameiginlegt, sbr. 8. gr. fjöleignarhúsalaga, og kostnaður vegna viðhalds á ytra byrði sameiginlegur kostnaður skv. 43. gr. laganna. Ákvæði 4. mgr. 39. gr. fjöleignarhúsalaga kveður á um að sameiginlegar ákvarðanir skuli teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi. Fellst kærunefnd þannig á með álitsbeiðendum að kostnaður vegna ytra byrðis sé sameiginlegur kostnaður og að ákvarðanir um ytra byrði hússins skuli teknar á húsfundi Efstahjalla 1–25.

 

Að því leyti sem einstök stigahús hafa ráðist í sjálfstæðar viðhaldsframkvæmdir bendir kærunefnd á að eðlisrök leiði til þess að taka beri tillit til þeirra að því marki sem þær leiði til lækkunar á heildarkostnaði verka sem til stendur að vinna við húsið. Þetta sjónarmið á sér nokkurn stuðning í 1. mgr. 2. gr. laganna. Rísi ágreiningur um hvort og með hvaða hætti eldri viðgerðir leiði til sparnaðar er eðlilegt að úr því sé skorið með mati, en almennt ber sá aðili sönnunarbyrðina sem slíku heldur fram.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að Efstihjalli 1–25 sé eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.

Það er álit kærunefndar að allt ytra byrði hússins sé í sameign allra eigenda þess, kostnaður vegna ytra byrðis sé sameiginlegur kostnaður og allar ákvarðanir um ytra byrði þurfi að taka á húsfundi húsfélagsins Efstahjalla 1–25.

 

 

Reykjavík, 29. nóvember 2017

 

 

Auður Björg Jónssdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson


 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira