Hoppa yfir valmynd

Nr. 54/2017 - Álit

Ástand hins leigða. Skaðabætur.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

 

í málinu nr. 54/2017

 

Ástand hins leigða. Skaðabætur. 

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

     Með bréfi, dags. 12. júlí 2017, beindu A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

     Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

     Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, mótt. 11. september 2017, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 2. október 2017, athugasemdir gagnaðila, dags. 12. október 2017, viðbótarathugasemdir álitsbeiðanda, dags. 31. október, og viðbótarathugasemdir gagnaðila, dags. 3. nóvember 2017, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi kærunefndar 29. nóvember 2017.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

     Með leigusamningi, dags. 27. febrúar 2010, tók álitsbeiðandi á leigu atvinnuhúsnæði í eigu gagnaðila til 30 ára til reksturs [...]. Deilt er um skyldu gagnaðila til að greiða álitsbeiðanda bætur vegna tjóns hans á eldvarnakerfi hússins.

 

     Kröfur álitsbeiðanda eru:

 

Að viðurkennt verði að gagnaðili beri skaðabótaábyrgð á tjóni álitsbeiðanda sem hann hefur orðið fyrir vegna þess að brunavarnarkerfi hússins hefur farið af stað í [...].

 

     Í álitsbeiðni kemur fram að brunakerfi hússins hafi farið af stað í ótal skipti á þeim tíma sem álitsbeiðandi hafi starfrækt [...] í húsnæðinu eða frá nóvember 2010. Ástæður þess að brunakerfið fari í gang virðist vera vegna gesta hússins sem óvart eða viljandi þrýsti á brunaboða sem staðsettir séu hinum megin í húsinu. Þegar slíkt gerist fari öryggiskerfi af stað í öllu húsinu og þá með öllu ómögulegt að [...]. Starfsmenn hússins leiti þá einatt til starfsmanna álitsbeiðanda í því skyni að slökkva á öryggiskerfinu. Í mörgum tilvikum hafi tekist að slökkva á kerfinu með skjótum hætti og koma þannig í veg fyrir að [...]. Í öðrum tilfellum hafi það þó ekki tekist og [...]. Samtals hafi álitsbeiðandi þurft að [...] vegna tilvika þar sem öryggiskerfi hússins hafi farið af stað og [...]. Þá hafi álitsbeiðandi [...] vegna brunaboða. Þá sé ótalið það tjón sem þetta valdi orðspori álitsbeiðanda. Líkt og fram kom í leigusamningi aðila sé gagnaðili eigandi að öllum kerfum í húsinu, þ.m.t. öryggis- og upplýsingakerfi. Hann hafi þó haldið því fram að þar sem fram komi í leigusamningi að álitsbeiðandi skuli greiða fyrir rekstur á öryggiskerfum hússins beri gagnaðili ekki bótaskyldu vegna tjóns álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi sé þó hvorki eigandi né rekstrar- eða ábyrgðaraðili öryggiskerfa hússins. Þyki honum augljóst að eigandi og rekstraraðili hússins beri ábyrgð á öryggiskerfum þess. Hafi greiðsla rekstrarkostnaðar þannig ekkert með það að gera hver beri ábyrgð á að öryggiskerfi hússins sé í lagi og sett upp með viðunandi hætti.

     Gagnaðili byggir kröfu sína jafnframt á því ákvæði leigusamningsins að álitsbeiðandi taki á sig viðhald á kerfum hússins. Í því felist þó aðeins að sjá til þess að kerfin virki með því að skipta um rafhlöður og því um líkt. Viðhaldsskyldan nái ekki til þess að breyta uppsetningu kerfa. Gagnaðila beri skylda til að tryggja að húsnæði sem leigt sé út til [...] sé í leiguhæfu ástandi þannig að öryggiskerfi fari ekki af stað í tíma og ótíma.

 

Í greinargerð gagnaðila segir að hann hafi nú þegar, umfram skyldu, komið til móts við athugasemdir álitsbeiðanda. Hafi hann fengið fagaðila til að skoða ástæðu brunaboðanna og nokkrir handboðar verið færðir. Þá hafi hann staðið fyrir námskeiði um brunavarnir í húsinu, sem sótt hafi verið af fulltrúa álitsbeiðanda, auk þess að óska eftir skoðun hjá brunahönnuði um hvort hægt sé að fækka handboðum og seinka brunaboðum en bíði nú svara hans. Þar sem álitsbeiðandi haldi fram að eignin sé ekki í leiguhæfu ástandi árétti gagnaðili að brunakerfi hússins sé í þó fullnægjandi ástandi. Reglulegar úttektir hafi farið fram á kerfinu í samræmi við lög og brugðist við athugasemdum eftir þörfum. Uppsetning kerfisins sé einnig í samræmi við allar opinberar reglur um brunavarnir og hönnun þess hlotið samþykki byggingarfulltrúa. Álitsbeiðandi hafi ekki lagt fram nein gögn til stuðnings þeim málatilbúnaði sínum að uppsetning og viðhald brunakerfisins sé með þeim hætti að ekki sé unnt að reka [...] í hinni leigðu eign. Þá liggi ekki fyrir sönnun þess að ágallar eða annmarkar séu á brunakerfi hússins. Sú skylda hvíli á álitsbeiðanda sjálfum að halda hinu leigða húsnæði í fullnægjandi ástandi út leigutíma, á grundvelli leigusamnings aðila. Húsaleigulög, nr. 36/1994, séu frávíkjanleg þegar um atvinnuhúsnæði sé að ræða og í samningi aðila segi að álitsbeiðandi greiði rekstur og umsjón húskerfa; öryggiskerfa og sérkerfa. Þá skuli hann annast viðgerðir og allt viðhald á húskerfum og sérkerfum. Að lokum segi að álitsbeiðandi skuli fyrir sinn reikning halda hinu leigða húsnæði í nothæfu ástandi.

       Uppsetning brunakerfis í húsinu hafi öryggi allra gesta þess að leiðarljósi þar sem sameiginleg flóttarými og vatnsúðakerfi séu í húsinu. Tryggja þurfi brunaboð þar sem reykur og eldur geti borist milli samtengdra hluta hússins. Því verði að leysa brunakerfi hússins sem eina heild samkvæmt upplýsingum frá brunahönnuði. Af þeim sökum væri ekki heimilt að skipta húsinu upp í margar sjálfstæðar greinar sem hver væri óháð hinum.

Álitsbeiðandi hafi á engan hátt sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir tjóni af völdum þeirra atvika sem vísað sé til. Hann hafi engin gögn lagt fram. Þá hafni gagnaðili bótaskyldu á meintu tjóni álitsbeiðanda. Hann hafi ekki komið að því að setja brunaboða af stað og því sé hafnað að ekki sé unnt að halda [...] þegar atvik sem vísað sé til komi upp. Með skjótum hætti ætti að vera unnt að slökkva á brunaboða ef eldur er ekki laus.

 

Í athugasemdum álitsbeiðanda er því mótmælt að brunakerfi hússins sé í fullnægjandi ástandi enda hafi brunakerfið ítrekað farið í gang að ástæðulausu. Í bréfi gagnaðaðila frá 10. maí 2017 sé því varpað fram að boðin frá kerfinu séu annað hvort tilkomin vegna bilunar eða vegna þess að gestir í húsinu séu að fikta í kerfinu. Þótt brunavarnarkerfi hússins verði að vera samþætt að einhverju leyti sé ótækt að það fari af stað í tíma og ótíma vegna þess að bruni eigi sér stað í öðrum hluta hússins. Athugasemdum fylgi yfirlit úr [...] þar sem fram komi að á árunum 2010–2017 hafi álitsbeiðandi [...]. Skori álitsbeiðandi á gagnaðila að leggja fram gögn frá C um fjölda þeirra tilvika þegar kerfið hafi farið í gang frá upphafi leigutíma.

 

Í athugasemdum gagnaðila segir að engum tilgangi þjóni að fá yfirlit frá C um fjölda skipa sem brunakerfið hafi farið í gang. Ekki liggi fyrir að um bilun eða galla sé að ræða í kerfinu sem uppfyllir allar gæðakröfur samkvæmt yfirlýsingu frá C.

 

Í viðbótarathugasemdum álitsbeiðanda segir að þar sem gagnaðili hafi ekki orðið við áskorun hans megi leggja til grundvallar kröfunni að kerfið hafi farið af stað í fjöldamörg skipti og mun oftar en eðlilegt geti talist. Álitsbeiðandi hafi orðið þess áskynja að brunavarnarkerfi í öðrum […]séu öðruvísi. Algengara sé að brunavarnarkerfi í þannig húsum skiptist í rásir eða svæði. Samkvæmt grunneiginleikum slíkra kerfa þurfi brunaboð á einum stað í stóru húsi ekki sjálfkrafa að þýða að kerfið fari af stað um allt húsið. C þjónusti brunavarnarkerfið í húsinu og á vefsíðu þeirra komi fram að hægt sé að vera með númeruð brunavarnarkerfi þar sem hægt sé að ræsa strax hljóðgjafa í þeim hluta húss þar sem boð eigi upptök sín sem seinki boðum annars staðar. Þannig sé unnt að hafa eldvarnakerfi í húsinu á þá leið sem álitsbeiðandi hafi óskað eftir og nauðsynlegt sé fyrir starfsemi hans. Slíkt kerfi sé til dæmis í D þar sem álitsbeiðandi reki einnig [...] en þar hafi aldrei orðið truflun vegna brunaboða.

 

Í viðbótarathugasemdum gagnaðila segir að sama brunavarnarkerfi sé í D og í því húsi sem hér um ræði. Brunakerfi hússins sé svæðaskipt með seinkun á brunaboðum milli svæða líkt og framlögð skjöl beri með sér. Brunaboð fari því aðeins á önnur svæði sé ekki brugðist við þeim í tæka tíð af rekstraraðilum í húsinu.

 

III. Forsendur

     Álitsbeiðandi krefst þess að viðurkennt verði að gagnaðila beri að tryggja að hann geti nýtt hina leigðu eign undir [...] sinn og að gagnaðila beri að greiða honum skaðabætur vegna tjóns sem hann hafi orðið fyrir við það að [...] vegna viðvarana frá brunaboða. Leigusala ber skv. 3. mgr. 19. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skylda til að halda hinu leigða í leiguhæfu ástandi auk þess sem honum ber að annast að mestu viðhald hins leigða húsnæðis skv. 1. mgr. ákvæðisins. Málsaðilar sömdu þó um að álitsbeiðandi myndi fyrir sinn reikning halda hinu leigða í leiguhæfu ástandi og meðal annars annast viðhald á brunakerfi. Ekki liggur fyrir í máli þessu sönnun þess að brunakerfi hússins sé bilað eða haldið göllum með tilliti til starfsemi álitsbeiðanda. Sé kerfið bilað ber álitsbeiðanda þó samkvæmt samningsákvæði aðila að annast viðgerð þess. Þá getur gagnaðili ekki borið ábyrgð á því ef gestir hússins fikta í kerfinu. Telur kærunefnd þannig að ekki sé hægt að fallast á kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila beri á grundvelli húsaleigulaga að bæta honum tjón vegna þess að brunaboðar hafi ítrekað farið af stað í húsinu.

 

Kærunefnd telur rétt að benda á að skv. 4. mgr. 30. gr. húsaleigulaga er leigusala skylt að hlutast til um að aðrir þeir sem afnot hafa af húsinu fari að settum umgengnisreglum og gæti að öðru leyti ákvæða VI. kafla á þann veg að hagsmunir leigjanda séu tryggðir. Þá getur leigjandi rift leigusamningi skv. 6. tölul. 60. gr. húsaleigulaga ef eðlilegum afnotum leigjanda er verulega raskað með ónæði og óþægindum vegna ítrekaðra brota annarra sem afnot hafa af sama húsi, á umgengnis- eða grenndarreglum, enda hafi leigusali þrátt fyrir áskoranir vanrækt skyldur sínar skv. 4. mgr. 30. gr. eða atvik séu að öðru leyti með þeim hætti að eðlilegt og sanngjarnt teljist að leigjandi megi rifta leigusamningi.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að gagnaðili beri ekki skaðabótaábyrgð á grundvelli húsaleigulaga á tjóni álitsbeiðanda sem hann varð fyrir vegna þess að brunakerfi hússins hefur farið af stað [...].

 

 

 

 

Reykjavík, 29. nóvember 2017

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson


 

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira