Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 79/2017

Ótímabundinn leigusamningur: Lögmæti viðauka leigusala. Gjaldtaka.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 79/2017

Ótímabundinn leigusamningur: Lögmæti viðauka leigusala. Gjaldtaka.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 24. nóvember 2017, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 12. desember 2017, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 11. febrúar 2018, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 13. mars 2018.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með ótímabundnum leigusamningi, dags. 26. febrúar 2014, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. […]. Ágreiningur er um viðauka gagnaðila við leigusamninginn.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

I. Að viðurkennt verði að þær breytingar og viðbætur sem gerðar voru 21. mars 2017 á leigusamningi aðila verði metnar ógildar og ólögmætar, sbr. meðal annars 29. gr. laga um samningsgerð, umboð og ólögmæta löggerninga, nr. 7/1936.

II. Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að innheimta áfram þá gjaldliði sem Héraðsdómur Reykjavíkur hafi metið ólögmæta, jafnvel þótt undir nýju nafni séu.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur snúi að lögmæti samnings sem gagnaðili hafi lagt fram til undirritunar sem viðauka við gildandi leigusamning. Í bréfi, sem hafi fylgt viðaukanum, sé tekið fram að þeim leigjendum sem ekki undirriti viðaukann verði sagt upp leigunni með venjulegum fyrirvara. Þann X hafi Héraðsdómur Reykjavíkur kveðið upp dóm sem fimm leigjendur í C höfðuðu gegn gagnaðila. Kröfur þeirra hafi verið að viðurkennt yrði að innheimta ákveðinna kostnaðarliða svonefnds hússjóðs yrði dæmd ólögmæt. Enn fremur að þær upphæðir sem þannig hafi verið innheimtar yrðu endurgreiddar með vöxtum, svo langt aftur sem lög heimili. Héraðsdómur hafi fallist á báðar kröfurnar. Þeim dómi hafi ekki verið áfrýjað. Álitsbeiðandi telji að með dómnum hafi skapast fullt fordæmi til sömu kröfugerðar frá öðrum leigjendum gagnaðila.

Viðbrögð gagnaðila við dómnum hafi verið að senda bréf til allra leigjenda þar sem óskað hafi verið breytinga á öllum leigusamningum þannig að svonefnt húsgjald yrði lagt af en húsaleiga hækkuð um sömu krónutölu. Með þessari breytingu hafi gagnaðili virst ætla að koma sér undan því að hlýta dómi héraðsdóms. Aðferðin sé sú að innheimta áfram þau gjöld sem dæmd hafi verið ólögmæt, en undir öðru nafni. Erfitt sé að sætta sig við slíkt.

Ódagsett og óútfyllt uppkast að samningi nefnt „Viðauki við leigusamning“ hafi fylgt bréfinu. Auk ofangreindra atriða sé þar að finna eftirfarandi ákvæði: „Við undirritun þessa viðauka samþykkir leigjandi að engar kröfur séu milli aðila vegna leigusamnings þrátt fyrir niðurstöðu áðurgreinds dóms.“ Í bréfinu sé svo tiltekið að: „Samningum við leigjendur sem ekki samþykkja viðaukann fyrir tiltekinn tíma, mun þá ljúka í samræmi við lögbundin uppsagnarákvæði. Þeir sem verða án samninga verður boðinn nýr leigusamningur á öðrum kjörum í lok núverandi samningstíma.“ Ekki hafi fengist upplýsingar um hvaða kjör það yrðu. Þarna virðist gagnaðili í fyrsta lagi vera að undirbúa áframhaldandi innheimtu þeirra gjalda sem hafi verið dæmd ólögmæt og í öðru lagi krefjast þess að álitsbeiðandi falli frá rétti sínum til að fá greidd til baka hin ofteknu gjöld. Fallist álitsbeiðandi ekki á þetta verði leigusamningi sagt upp. Þarna virðist beitt svo miklum þvingunum til undirritunar að ólögmætt hljóti að teljast.

Þegar álitsbeiðandi hafi flutt í íbúðina hafi það verið ætlun hennar að dvelja þar á meðan hún teldi sér fært að sjá um sig sjálf, með þeirri aðstoð sem sé fáanleg á svæðinu. Bæði hafi komið til að gott sé að búa þarna og eins hitt að álitsbeiðandi eigi kost á samneyti við vini og ættingja sem þar búi. Enn fremur sé núverandi ástand á húsnæðismarkaði þannig að hún treysti sé ekki lengur í leit að öðru húsnæði, verði leigusamningi sagt upp. Því hafi álitsbeiðandi ekki talið sig eiga annarra kosta völ en að undirrita viðaukann þrátt fyrir að með því væri hún að afsala sér þeim endurgreiðslum oftekins fjár sem héraðsdómur hafi talið réttmætar. Það hafi ætíð verið skoðun álitsbeiðanda að samningar sem séu knúnir fram með slíkum þvingunum hljóti að teljast ólögmætir.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í nokkurn tíma hafi verið ágreiningur á milli gagnaðila og nokkurra leigjenda í C varðandi innheimtu á tilteknum hluta húsgjalds. Í leigusamningum hafi verið samið um tilteknar greiðslur sem annars vegar hafi verið húsaleiga og hins vegar sérstakt húsgjald til viðbótar til að standa straum af ýmsum sameiginlegum kostnaði sem gagnaðili þurfi að sinna til að geta veitt ákveðið öryggi og þá þjónustu sem hann hafi tekið að sér að veita. Þeir kostnaðarliðir sem hafi fallið undir húsgjald hafi verið skilgreindir gagnvart leigutökum félagsins fyrir undirritun leigusamninga og jafnframt sundurliðaðir reglulega gagnvart leigutökum. Öllum leigutökum hafi því verið fullkomlega ljóst fyrir undirritun leigusamnings hver fjárhæð húsgjaldsins væri og að hún bættist við leigufjárhæðina. Ástæða fyrir skiptingu leigugjalds á sínum tíma hafi verið sú að gagnaðili sé leigufélag sem leigi fasteignir til aldraðra og taki jafnframt að sér að sinna og veita aðgang að ýmsum þjónustuþáttum sem gangi lengra en almennt sé gert ráð fyrir í almennu leiguhúsnæði og séu þar af leiðandi frábrugðnir hefðbundnu leigusambandi. Megi þar meðal annars nefna sólarhrings vöktun og viðbragð brunavarnarkerfis, húsvörð sem aðstoði íbúa og gæti hússins með bakvakt iðnaðarmanna sem gæti húskerfa, aðgang að hjúkrunarvakt D, samband við þjónustusíma allan sólarhringinn, umsjón með sorphirðu og fleira.

Gagnaðili leggi ríka áherslu á við gerð leigusamninga að þess sé gætt að heildarendurgjald á grundvelli leigusamninga, þ.e. leigugjald og rekstrarkostnaður nægi til þess að gagnaðili geti staðið undir kostnaði, greiðslu af lánum, ásamt því að standa straum af sameiginlegum kostnaði við rekstur mannvirkisins og ýmiss konar þjónustu við íbúa í sérhæfðum íbúðum.

Með dómi héraðsdóms hafi orðið ljóst að gagnaðili gæti ekki innheimt upphaflega umsamið heildarendurgjald í óbreyttri mynd á grundvelli gildandi húsaleigusamninga. Með öðrum orðum hafi gagnaðili verið knúinn til þess að hverfa frá því fyrirkomulagi að sundurliða heildarendurgjald í leigugjald annars vegar og svokallað húsgjald hins vegar.

Með hliðsjón af því umróti sem uppsögn húsaleigusamninganna hafi haft í för með sér, meðal annars í ljósi aldurs leigutaka og að teknu tilliti til hagsmuna leigutaka, hafi gagnaðili lagt til að greiðslufyrirkomulagi húsaleigusamninganna yrði breytt með viðauka, fremur en að nýta heimild til uppsagnar þeirra. Umræddur viðauki miði að því að breyta greiðslufyrirkomulagi húsaleigusamninga til samræmis við álit kærunefndar og dóm héraðsdóms. Í því sambandi sé nauðsynlegt að árétta, að gagnaðili eigi engra annarra kosta völ en að sameina greiðslu húsgjalds við leigugjaldið til að hann geti áfram sinnt þjónustu við leigutaka þar sem leigugjald samkvæmt núgildandi húsaleigusamningi við álitsbeiðanda nægi eitt og sér ekki til þess að standa straum af þeim kostnaði sem af því hlýst. Vakin sé athygli á því að undanfarin 15 rekstrarár hafi gagnaðili ekki enn verið rekið með rekstrarafgangi sem stafi einkum af því að umsamið heildarendurgjald leigutaka fyrir húsnæði og þjónustu sé þegar of lágt. Því sé með öllu útilokað að gagnaðili geti áfram veitt leigutökum sömu þjónustu, án þess að aflað verði tekna til þess að standa straum af þeim kostnaði sem af henni fylgi.

Gagnaðili frábiðji sér aðdróttanir álitsbeiðanda um að hann hafi beitt einhvers konar nauðung eða þvingun til undirritunar viðaukans. Þegar sú erfiða staða hafi komið upp í kjölfar dóms héraðsdóms hafi þegar verið hafin vinna við úrlausn málsins og sú leið sem gagnaðili hafi kosið að fara við úrlausn þess sé rækilega kynnt öllum leigjendum, meðal annars með bréfum til þeirra, kynningarfundum, einkafundum og símtölum við þá sjálfa og aðstandendur þeirra, auk þess sem gagnaðili hafi reynt af virðingu og tillitssemi að bregðast við fjölmiðlaumfjöllun og blaðaskrifum stefnenda í áðurgreindu dómsmáli. Við alla meðferð málsins hafi verið reynt að virða mismunandi aðstæður leigutaka og koma fram við úrlausn málsins með tilliti til þess. Í þessa vinnu hafi verið varið mjög miklum tíma og fyrirhöfn þar sem starfsfólk gagnaðila hafi lagt sig fram við að ná góðri sátt við leigjendur eins og mögulegt var. Þá hafi álitsbeiðandi að öllu leyti haft frjálst val um hvort hún féllist á að húsaleigusamningi yrði breytt með viðaukanum. Álitsbeiðandi hafi engar athugasemdir gert við viðaukann og undirritað hann án athugasemda. Leigjendur sem hafi undirritað viðaukann hafi verið sérstaklega hvattir til að leita sér aðstoðar aðstandenda og ráðgjafa áður en hann hafi verið undirritaður. Hefði álitsbeiðandi ekki fallist á þessa málaleitan gagnaðila hefði hún þurft að una því að gagnaðili gæti nýtt sér samningsbundna og afdráttarlausa heimild til uppsagnar húsaleigusamningsins með viðeigandi fyrirvara. Uppsagnarákvæði húsaleigusamningsins sé að öllu leyti hefðbundið og í samræmi við ákvæði húsaleigulaga þar sem leigutaki njóti uppsagnarfrests og forgangsréttar sem hefði gilt í að minnsta kosti 12 mánuði eftir að uppsagnarfresti hefði lokið.

Gagnaðili telji enga ósanngirni felast í áðurgreindum viðauka og mögulegri uppsögn, enda allar ákvarðanir í samræmi við forsendur sem hafi legið að baki upphaflegum leigusamningi um að leigutakar ættu að greiða fyrir þá þjónustu sem verið væri að veita. Gagnaðili hafi einnig sent bréf til leigutaka þar sem fram komi að þeir leigjendur sem ekki undirriti viðaukann og sæti uppsögn verði boðinn nýr leigusamningur en óljóst sé á þessum tímapunkti hvert leigugjaldið verði á þeim tíma. Stjórn gagnaðila þurfi reglulega að endurmeta gjaldskrá félagsins varðandi leigufjárhæð til að geta staðið undir kostnaði félagsins. Það sé því ekki verið að beita þvingun eða nauðung með nokkrum hætti, enda ávallt val leigutaka hvaða leið sé farin. Leigutaki njóti þó réttinda samkvæmt húsaleigulögum varðandi uppsagnarfrest og forgangsrétt og því líði talsvert langur tími þangað til leigusamningi ljúki eftir uppsögn.

Vegna athugasemda álitsbeiðanda sé tekið fram að breytingarnar, sem viðaukinn feli í sér, séu þær að fyrra greiðslufyrirkomulagi verði hætt og húsaleigusamningi breytt til samræmis við fyrirmæli húsaleigulaga. Þannig greiði álitsbeiðandi einfaldlega nýtt umsamið leigugjald og gagnaðili standi að öllu leyti straum af þeim kostnaðarliðum sem hafi verið til umfjöllunar í áðurnefndum dómi. Að gefnu tilefni skuli tekið fram að tilvitnuð ákvæði húsaleigulaga girði á engan hátt fyrir að aðilar geri breytingar á gildandi húsaleigusamningi. Aðilar þessa máls hafi gert viðauka um hækkun leigugjalds sem sé það sama og það heildarendurgjald sem forsendur upphaflegs leigusamnings hafi byggt á.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram ítrekun á fyrri sjónarmiðum. Jafnframt segir að með undirritun viðaukans hafi álitsbeiðandi ekki aðeins verið að fallast á breytingar á fyrri leiguupphæð og húsgjaldi heldur einnig verið að afsala sér dómvörðum réttindum til endurheimtu ofgreidds húsgjalds nokkur ár aftur í tímann. Upphæð sem í tilviki álitsbeiðanda megi ætla að nemi nokkur hundruð þúsundum króna. Það sé fyrst og fremst þarna sem hún telji um þvingun og nauðung að ræða. Henni hafi verið gert að annaðhvort afsala sér þessum endurkröfurétti eða henni verði sagt upp leigusamningi.

III. Forsendur

Deilt er um lögmæti viðauka gagnaðila, dags. 21. mars 2017, við leigusamning aðila. Samkvæmt viðaukanum var grein 7.2 í umræddum leigusamningi breytt þannig að ekki var lengur tilgreint að leigjandi greiddi kostnað vegna húsvörslu, ræstingar og annars sameiginlegs rekstrarkostnaðar sameignar. Í breyttu ákvæði segir að í tengslum við leigusamning muni leigusali jafnframt bjóða leigjendum aðra þjónustu sem ekki sé innifalin í húsaleigu. Um þau viðskipti fari samkvæmt sérstökum samningum sem gerðir verða á milli aðila, eða með sannanlegri afhendingu á vörum eða þjónustu sem veitt er í þessum tilgangi. Þá muni leigusali jafnframt bjóða húsvörslu í samræmi við þær þarfir sem leigusali metur nauðsynlegar. Einnig var húsaleiga samkvæmt 10. gr. leigusamningsins hækkuð með ákvæði í viðaukanum. Þá segir í viðaukanum að leigjandi líti svo á að alltaf hafi verið samkomulag á milli aðila um að leigjandi greiddi umræddan kostnað og við undirritun viðaukans samþykki leigjandi að engar kröfur séu á milli aðila vegna leigusamnings, þrátt fyrir niðurstöðu Héraðsdóms Reykjavíkur frá X 2017. Ekki er gerð krafa um að síðastnefndur þáttur viðaukans verði metinn ógildur heldur aðeins breytingar og viðbætur á leigusamningi aðila. Meðal annars af þeirri ástæðu mun kærunefnd ekki fjalla sérstaklega um þann þátt viðaukans sem snýr að eftirgjöf á kröfu álitsbeiðanda á hendur gagnaðila.

Í 8. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að allar breytingar á leigusamningi eða viðbætur við hann, sem heimilar eru samkvæmt lögum þessum, skulu gerðar skriflega og undirritaðar af aðilum samningsins. Í 37. gr. húsaleigulaga segir að aðilum sé frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og hvort og þá með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutímanum. Leigufjárhæðin skal þó jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Í 11. gr. húsaleigulaga segir að um heimild til að víkja húsaleigusamningi til hliðar í heild eða að hluta eða til að breyta honum, ef það yrði talið ósanngjarnt eða andsætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig, gilda ákvæði laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, nr. 7/1936. Álitsbeiðandi telur að gagnaðili hafi með ólögmætum hætti þvingað hana til að undirrita umræddan viðauka. Í 29. gr. síðastnefndu laganna segir að hafi maður með ólögmætum hætti neytt annan mann til að gera löggerning, og þó eigi beitt slíkri nauðung sem ræðir um í 28. gr., þá sé sá löggerningur eigi skuldbindandi fyrir þann, sem neyddur hafi verið, ef sá maður, sem tók við löggerningnum, hafi sjálfur beitt nauðunginni eða hann vissi eða mátti vita að löggerningurinn var gerður vegna ólögmætrar nauðungar af hálfu annars manns.

Kærunefnd telur gögn málsins ekki benda til þess að gagnaðili hafi neytt álitsbeiðanda til undirritunar á umræddum viðauka heldur hafi henni staðið það til boða. Þá kom fram í bréfi gagnaðila, dags. 14. mars 2017, sem fylgdi með umræddum viðauka að samningar við leigjendur sem ekki myndu samþykkja viðaukann fyrir tiltekinn tíma myndi ljúka í samræmi við uppsagnarákvæði húsaleigulaga en þeim í framhaldi boðinn nýr leigusamningur á öðrum kjörum við lok uppsagnarfrests. Kærunefnd telur að ekki sé hér um að ræða þvingun af hálfu gagnaðila heldur hafi álitsbeiðandi verið upplýst um að hann hygðist segja samningnum upp með lögbundnum uppsagnarfresti yrði viðaukinn ekki samþykktur. Þá verður ekki annað ráðið en að álitsbeiðandi hefði forgangsrétt til leigu kæmi til þess að leigutíma lyki með þeim hætti.

Álitsbeiðandi gerir jafnframt kröfu um að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að innheimta áfram þá gjaldliði sem hafi verið dæmdir ólögmætir af dómstólum, jafnvel þótt undir nýju nafni séu. Með hliðsjón af því að álitsbeiðandi hefur undirritað umræddan viðauka þar sem leigusamningi aðila var breytt þannig að umræddir gjaldliðir eru ekki lengur tilgreindir með þeim hætti að álitsbeiðandi skuli greiða þá telur kærunefnd ekki unnt að fallast á þessa kröfu álitsbeiðanda.


IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að ekki sé unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda um að þær breytingar og viðbætur sem gerðar voru 21. mars 2017 á leigusamningi aðila verði metnar ógildar og ólögmætar.

Það er álit kærunefndar að ekki sé unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að innheimta áfram þá gjaldliði sem Héraðsdómur Reykjavíkur hafi metið ólögmæta.

Reykjavík, 13. mars 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira