Mál nr. 3/2018
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 3/2018
Frístundabyggð: Aðild. Vegagerð. Aðalfundur.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 26. desember 2017, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 28. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 2. febrúar 2018, og athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 5. mars 2018, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. mars 2018.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Álitsbeiðendur eru leigjendur lóðar undir frístundahús í D. Landnúmer lóðarinnar er X og fastanúmer X. Ágreiningur er um aðild álitsbeiðenda að gagnaðila, kostnað vegna vegagerðar og viðhalds í frístundabyggð og lögmæti aðalfundar gagnaðila.
Kröfur álitsbeiðenda eru:
I. Að viðurkennt verði að félagsaðild að gagnaðila sé ekki skylda fyrir álitsbeiðendur.
II. Að viðurkennt verði að álitsbeiðendur verði ekki krafin um kostnað vegna vegagerðar eða viðhaldi vega á svæðinu.
III. Að viðurkennt verði að aðalfundur gagnaðila 3. nóvember 2017 sé ólöglegur og ekki hafi mátt ákvarða félagsgjald afturvirkt.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðendur hafi gert kaupsamning við tiltekinn einstakling í X 2012 og þar hafi hvorki verið kvöð né krafa um félagsaðild að gagnaðila. Samningur um yfirtöku álitsbeiðenda á lóðarleigusamningi hafi verið gerður X 2012 og þar sé heldur ekki að finna kvöð eða kröfu um félagsaðild að gagnaðila.
Á sínum tíma hafi gagnaðili verið stofnaður utan um rekstur orlofshúsa til útleigu fyrir félagsmenn, svo sem verkalýðsfélaga. Hann, ásamt verkalýðsfélögunum, hafi í gegnum tíðina staðið í allskonar rekstri á svæðinu, s.s. á [...], með hagsmuni félagsmanna sinna í huga.
Í byrjun árs 2013 hafi álitsbeiðendur gengið í E. Félagið hafi til að mynda staðið fyrir rekstri á hliði, snjómokstri, trjáplöntun, hátíðarhöldum og komið fyrir bekkjum á svæðinu svo eitthvað sé nefnt.
Húsin við F tengist við sameiginlegt rafmagn og rotþró. Álitsbeiðendur hafi ávallt greitt hlut í sameiginlegu rafmagni en aldrei hafi reynt á kostnað við rotþróna.
Þann 30. september 2017 hafi álitsbeiðendur fengið kröfu í heimabanka sinn frá gagnaðila, án skýringa. Álitsbeiðendur hafi mótmælt þessu, enda aldrei verið boðuð á fund gagnaðila. Álitsbeiðendum hafi borist aðalfundarboð frá gagnaðila sem haldinn hafi verið 3. nóvember 2017. Á þeim fundi hafi verið tekin ákvörðun um félagsgjald afturvirkt frá janúar 2017. Það sé upphæðin sem sé búið að krefja um og búið að taka ákvörðun um fyrr á árinu.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann hafi verið stofnaður um sameiginlega hagsmuni umráðamanna og sameiginlegan rekstur lóða fyrir frístundahús að F X í D í samræmi við lagaskyldu, sbr. 17. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008. Forsaga þess sé sú að orlofshús við F X hafi verið reist á árinu X að frumkvæði landeiganda, sem þá hafi úthlutað og leigt lóðir fyrir orlofshús með þeim skilyrðum að lóðarhafar sæju sjálfir sameiginlega um vegagerð innan svæðisins, lýsingu, rafveitu, aðveitu og fráveitu fyrir húsunum. Í áðurnefndum lögum sé kveðið á um ýmsar skyldur sem slík félög þurfi að hafa með höndum, sbr. meðal annars 19. gr. laganna. Samkvæmt lögunum þurfi gagnaðili meðal annars að taka ákvarðanir og sjá um lagningu og viðhald vega og göngustíga, rekstur á sameiginlegum svæðum, svo sem leiksvæðum og bílastæðum, gerð og rekstur á sameiginlegum aðveitum og fráveitum, gerð og viðhald girðinga og ýmislegt annað.
Nýjar samþykktir gagnaðila séu frá 8. mars 2017. Eldri samþykktir hafi verið frá X. Helsta ástæða fyrir gerð nýrra samþykkta hafi verið sú að breyta þurfti eldri samþykktum þannig að þær stæðust kröfur áðurnefndra laga, sem gildi um innbyrðis réttindi og skyldur umráðamanna frístundahúsa í frístundabyggð. Samkvæmt lögunum sé umráðamönnum lóða undir frístundahús skylt að hafa með sér félagsskap um sameiginlega hagsmuni og samkvæmt 6. gr. laganna beri leigutakar allan kostnað af viðhaldi og rekstri hins leigða. Gagnaðili standi meðal annars undir kostnaði vegna frárennsliskerfis, rotþrór, viðhalds og reksturs á götum, dreifikerfi rafmagns, dreifikerfi vatnsveitu, rekstur sameiginlegra svæða samkvæmt lóðarblaði, götulýsingu og fleira.
Samkvæmt umræddum lögum sé álitsbeiðendum skylt að vera í félagsskap um sameiginlega hagsmuni lóða undir frístundahús við F X, óháð því hvað komi fram í samningi þeirra við seljanda og hvort slíkt komi fram í lóðarleigusamningi. Í lögunum sé tiltekið í 3. gr. hvað beri að koma fram í lóðarleigusamningi og hvergi sé getið um að taka þurfi fram umrædda skyldu til að vera í félaginu til þess að hún sé til staðar.
Það félag, sem álitsbeiðendur séu aðilar að, sjái ekki um þá lögbundnu þætti sem beri að sinna samkvæmt lögunum. Félagið greiði hvorki kostnað né sjái um að innheimta kostnað fyrir þá þætti.
Sérstakt félag hafi verið um rekstur [...] sem heiti G, D. Fyrir allnokkrum árum hafi gagnaðili tekið ákvörðun um að gerast aðili að því til hagsbóta fyrir félaga sína. Þannig hafi félagið eignast 1/3 af hlutum þess félags sem hafi séð um umræddan rekstur og gagnaðili 2/3 hluta. Síðar hafi tímar breyst og í ljósi þess að árlega hafi reynst vera umtalsvert tap af rekstri [...] hafi gagnaðili samþykkt í upphafi árs 2017 að taka yfir hluti félagsins í félagsheimilinu þrátt fyrir að eigendur frístundahúsa við F X væru allir að njóta góðs af starfseminni. Með þessum hætti hafi félagið losnað undan því að greiða kostnað vegna [...].
Á lóðarblaði, sem fylgi öllum lóðarsamningum, sé skýrt tekið fram að sameiginlegt svæði í F fylgi hverri lóð nr. X. Með lóð álitsbeiðenda sé hin leigða lóð tilgreind sem X fermetrar auk 5,7% hlutdeildar í sameiginlegum svæðum (X fermetrar), eða samtals X fermetrar. Á lóðarblaðinu sé sameiginlegt svæði hnitamerkt þar sem glögglega sjáist að vegir innan svæðisins séu hluti þeirra sameiginlegu svæða sem lóðarhafi leigi.
Gagnaðili sé sammála því að samkvæmt lögum beri að halda aðalfund fyrir 1. september ár hvert og muni leitast við að virða það. Aðalfundurinn og þær ákvarðanir, sem þar hafi verið teknar, séu hins vegar ekki ógildar. Úrræði laganna varðandi aðalfund séu að sé fundur ekki boðaður fyrir 1. október geti félagsmenn sjálfir boðað til hans.
Varðandi heimild til að krefja um greiðslur afturvirkt beri að hafa í huga að um sé að ræða greiðslur sem beri að greiða lögum samkvæmt. Á aðalfundi 11. nóvember 2016 hafi tillögur að breytingum á gagnaðila verið kynntar. Þær hafi falist í að létta af honum kvöðum um þátttöku í rekstri G og breytingum á samþykktum. Jafnframt hafi verið ákveðið að halda auka aðalfund þar sem formlega ætti að leggja slíkar tillögur fram. Til aukaaðalfundar hafi því verið boðað 8. mars 2017 þar sem þessar breytingar hafi verið samþykktar og jafnframt ákveðið að félagsgjald fyrir árið 2017 yrði X kr. á mánuði. Á aðalfundi 3. nóvember 2017 hafi hins vegar verið ákveðið að félagsgjald yrði áfram X kr. á mánuði fram til næsta aðalfundar. Sjónarmiðum um ógildi fundar og endurgreiðslu sé því hafnað.
Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að yfirtaka þeirra á leigusamningnum 18. febrúar 2013 hafi verið gerð við C. Öll hús í Félagi orlofshúseigenda D hafi verið í eigu félagasamtaka sem hafi rekið þau til útleigu til félagsmanna sinna. Þegar álitsbeiðendur hafi keypt sumarbústað sinn hafi það verið með þeim skilningi að þau væru að kaupa sumarbústað með sömu skilyrðum og aðrir einstaklingar sem eigi sumarbústað á öllu D, enda ekkert sem hafi bent til annars, hvorki í kaup- né lóðarleigusamningi. Við undirritun lóðarleigusamnings hafi fyrrum framkvæmdastjóri C nefnt að það væri félag á svæðinu fyrir almenna sumarhúsaeigendur sem þau gætu sótt um aðild að þar sem gagnaðili væri rekinn með allt aðra hagsmuni í huga heldur en þeirra sem einstaklinga. Varðandi kostnað við vegagerð telji álitsbeiðendur að leigusali eigi að sjá um allan rekstur vega að afmarkaðri lóð þeirra með sama hætti og lóðum annarra leigutaka innan D.
Að lokum segja álitsbeiðendur að félagið E sé fullgilt sumarbústaðafélag sem sinni skyldum sínum samkvæmt lögum. Gagnaðili sé hins vegar félag utan um sérstaka hagsmuni sem séu verulega íþyngjandi og gangi lengra en það sem almennt gildi um sumarhúsabyggð á leigulóð. Lóðarleigusali eigi að sjá um vegi að lóð álitsbeiðenda samkvæmt lóðarleigusamningi. Þá hafi álitsbeiðendur hvorki verið boðuð á fundinn 11. nóvember 2016 né 8. mars 2017.
III. Forsendur
Álitsbeiðendur krefjast þess að viðurkennt verði að þeim sé óskyld félagsaðild að gagnaðila.
Í 1. mgr. 17. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, segir að í frístundabyggð sé umráðamönnum lóða undir frístundahús skylt að hafa með sér félagsskap um sameiginlega hagsmuni. Í frumvarpi því, er varð að lögum nr. 75/2008, kemur fram í 3. hluta VI. kafla að miðað sé við að heimildir löggjafans til að mæla fyrir um skylduaðild að félagi í frístundabyggð helgist af þeim nánu tengslum sem telja má að séu á milli manna og af 2. málsl. 2. mgr. 74. gr. stjórnarskrárinnar og þeim sjónarmiðum sem ákvæðið er byggt á.
Í gögnum málsins kemur fram að gagnaðili hafi starfað frá árinu X og standi undir kostnaði vegna frárennsliskerfis, rotþrór, viðhalds og reksturs á götum, dreifikerfis rafmagns, dreifikerfis vatnsveitu, reksturs sameiginlegra svæða samkvæmt lóðarblaði, götulýsingu og ýmislegu fleiru fyrir frístundahús við F nr. X í D. Álitsbeiðendur leigja lóð undir frístundahús nr. X við F í D en vísa til þess að þau séu þegar aðilar að félaginu E í D, og telja sig fremur eiga heima í því félagi.
Gagnaðili sinnir lögbundnu hlutverki, sbr. 19. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, í þeirri frístundabyggð eða á því svæði sem frístundahús álitsbeiðenda er staðsett. Ekki verður ráðið að það félag, sem álitsbeiðendur eru þegar aðilar að, sinni þeim lögbundnu hlutverkum sem tilgreind eru í umræddu lagaákvæði. Með hliðsjón af 1. mgr. 17. gr. laga um frístundahús og leigu lóða undir frístundahús og þess sem rakið hefur verið er það niðurstaða kærunefndar að álitsbeiðendur séu aðilar að gagnaðila en í því tilliti telur kærunefnd engu breyta þótt aðildin hafi ekki verið tilgreind í leigusamningi álitsbeiðenda við leigusala.
Álitsbeiðendur fara fram á að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að krefja þau um greiðsluþátttöku í kostnaði vegna vegagerðar og viðhalds vega á svæðinu. Í 19. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús er kveðið á um hlutverk félags í frístundabyggð. Í 1. tölul. 1. mgr. segir að sé ekki á annan veg samið sé hlutverk félags í frístundabyggð meðal annars að taka ákvarðanir um lagningu og viðhald akvega og göngustíga að og innan svæðis. Að þessu ákvæði virtu er ljóst að gagnaðila er heimilt að taka ákvarðanir sem leitt geta til kostnaðarþátttöku félagsmanna vegna vegagerðar og viðhalds vega á því svæði sem frístundahús þeirra eru staðsett. Kærunefnd fellst því ekki á þessa kröfu álitsbeiðenda.
Álitsbeiðendur krefjast þess að viðurkennt verði að aðalfundur gagnaðila 3. nóvember 2017 sé ólöglegur þar sem hann hafi ekki verið haldinn fyrir 1. september. Samkvæmt 1. málsl. 1. mgr. 20. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús skal halda aðalfund árlega fyrir 1. september. Í 2. málsl. segir að hafi félagsstjórn ekki boðað til fundar 1. október sé þeim félagsmönnum sem vilja halda fund heimilt að boða hann. Kærunefnd húsamála telur að það eitt að aðalfundur hafi ekki verið haldinn fyrr en í nóvember leiði ekki til þess að hann teljist ógildur, þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. 20. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús en í ákvæðinu er kveðið á um úrræði félagsmanna hafi aðalfundur ekki verið boðaður fyrir 1. september. Þá segir í fundargerð að engar athugasemdir hafi verið gerðar við boðun fundarins og hann því lögmætur. Kröfu álitsbeiðenda um ógildi aðalfundar er því hafnað.
Í 3. mgr. 20. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús segir að á aðalfundi skuli að minnsta kosti vera á dagskrá eftirtalin mál og þar undir í 8. tölul. er tilgreind ákvörðun um árgjald til félagsins. Gagnaðili hefur krafið álitsbeiðendur um X kr. vegna aðildar að félaginu en um er að ræða félagsgjald fyrir tímabilið 1. janúar 2017 til 30. september 2017 samkvæmt gögnum málsins. Álitsbeiðendur fara fram á að viðurkennt verði að ekki hafi verið heimilt að ákvarða félagsgjald afturvirkt á fyrrnefndum aðalfundi. Á aðalfundi 11. nóvember 2016 var samþykkt tillaga um að breytingar yrðu gerðar á rekstargjöldum og tillaga þar um yrði lögð fyrir aukaaðalfund. Aukaaðalfundur vegna 2016 var haldinn 8. mars 2016. Þar var samþykkt tillaga um X kr. greiðslu á mánuði til félagsins. Samþykkt var að fyrirkomulagið tæki gildi frá 1. janúar 2017. Á aðalfundi 3. nóvember 2017 var samþykkt tillaga um að árgjald yrði X kr., sem samsvari X kr. á mánuði, sem skýri af hverju greiðsluseðlar fyrir X kr. hafi verið sendir félagsmönnum mánaðarlega árið 2017, en gert sé ráð fyrir að innheimt verði mánaðarlega. Liggur þannig fyrir lögmæt ákvörðun um að árgjaldið fyrir árið 2017 sé X kr. og ekki unnt að fallast á með álitsbeiðendum að það sé afturvirkt þó að greiðslunni hafi, fyrirfram, verið dreift á 12 mánuði.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að hafna öllum kröfum álitsbeiðenda.
Reykjavík, 23. mars 2018
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson