Nr. 15/2018 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 15/2018
Íbúð í kjallara: Aðgengi að sameign.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 28. febrúar 2018, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 16. mars 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 27. mars 2018, og athugasemdir gagnaðila, dags. 13. apríl 2018, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 24. apríl 2018.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið B, alls X eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í B. Ágreiningur er um hvort íbúð álitabeiðanda fylgi tiltekin sameignarréttindi, þ.e. aðgengi að þvottahúsi og hjólageymslu hússins.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi eigi rétt á aðgengi að þvottahúsi og hjólageymslu hússins.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi keypt íbúð sína árið 2014 og fengið lykla að íbúð, þvottahúsi, hjólageymslu og ruslageymslu. Íbúðin hafi verið samþykkt af byggingarfulltrúa Reykjavíkur árið X. Fasteignasali hafi tjáð álitsbeiðanda að seljendur íbúðarinnar hafi nýtt þvottahús, hjólageymslu og ruslageymslu með leyfi meirihluta íbúa stigagangsins gegnum árin og hann ráðlagt henni að fá samþykki húsfundar þar sem formaður gagnaðila væri ekki samþykkur þessu. Álitsbeiðandi hafi skýrt frá þessari niðurstöðu á húsfundi vorið 2014, þ.e. að samþykki meirihluta lægi fyrir. Allir nema einn hafi verið sammála á fundinum. Formaður gagnaðila hafi þá tekið til máls og sagst ekki hafa veitt samþykki sitt og muni ekki gera það.
Vorið 2017 hafi húsfundur samþykkt að álitsbeiðandi, ásamt eigendum tveggja ósamþykktra íbúðarherbergja í kjallara, fengi ekki lengur að hafa aðgang að framangreindum rýmum. Álitsbeiðandi hafi því óskað eftir því við formanninn sumarið 2017 að sjá fundargerð frá fundinum frá árinu 2014, þegar aðgengið hafi formlega verið samþykkt, en hann sagt að hann hefði ekki skrifað fundargerðir á þessum tíma. Það væri alveg nýtilkomið að hann gerði það.
Á húsfundi vorið 2017 hafi verið ákveðið að skipta um skrá í útidyrum, hjólageymslu og þvottahúsi vegna meints þjófnaðar og að eigendur eigna í kjallara fengju eingöngu lykla að útidyrahurð en hvorki þvottahúsi né hjólageymslu. Íbúð álitsbeiðanda sé eina samþykkta eignin í kjallara. Á fundaboði hafi verið tekið fram að skipta ætti um lykla en ekki að svipta álitsbeiðanda aðgengi að ofangreindum rýmum með þessum hætti.
Álitsbeiðandi telur venjuhelgað að eigandi íbúðar hennar fái að nota þvottahús, hjóla- og ruslageymslu. Með einhliða ákvörðun á húsfundi vorið 2017 hafi þessum rýmum verið læst gagnvart íbúð álitsbeiðanda og eignir hennar læstar inni í þvottahúsi.
Álitsbeiðandi telur eignaskiptayfirlýsingu hússins ekki gilda. Eldri eignaskiptasamningur hafi ekki verið undirritaður af eigendum í kjallara og eignaskiptayfirlýsing, sem þinglýst hafi verið 2017, var aðeins undirrituð af formönnum húsfélagsdeildanna en slíkt sé aðeins heimilt hafi allir eigendur veitt viðkomandi formanni umboð þar um en enginn eigenda íbúða í kjallara hafi veitt slíkt umboð.
Í greinargerð gagnaðila segir að fjölbýlishúsið hafi verið byggt árið X og teiknuð hafi verið mikil sameign og megi af teikningum meðal annars sjá frystiklefa, leikherbergi og fleira. Reyndin hafi orðið önnur þegar á hólminn hafi verið komið, byggingarmeistari/söluaðili hússins hafi haldið eftir hluta sameignar og síðar selt sem sjálfstæða eignarhluta. Í kjallara hússins nr. X hafi þannig orðið til þrír misstórir eignarhlutar sem ekki eigi hluta í sameign til jafns við íbúðir á hæðunum. Sameigninni sé þannig skipt í sameign sumra og sameign.
Eignaskiptasamningur fyrir húsið hafi verið gerður árið 1995 og þar komi skýrt fram þessi skipting sameignar í tvo hluta. Sameign allra sé anddyri og stigagangur auk ganga í kjallara og salernis sem sé staðsett í kjallara. Sameign sumra, þ.e. íbúðanna á hæðunum, sé þvottahús, hjólageymsla, lítill gangur framan við geymslur og sorpgeymslu.
Fyrir nokkrum árum hafi kjallaraíbúð í húsi nr. X verið stækkuð með því að eigandinn hafi fengið að kaupa hluta af sameign í kjallara og sameina íbúð sinni. Byggingarfulltrúi hafi ekki viljað samþykkja breytingar á gildandi eignaskiptasamningi og sagt að það væri kominn tími á endurgerð enda hefðu ýmsar skiptareglur breyst. Í formála nýrra eignaskiptayfirlýsingar segi meðal annars: „Eignaskiptayfirlýsing þessi er gerð vegna breytinga á séreign 0001 í mhl 01 en hún stækkar á kostnað sameignar í matshlutanum. Eldri eignarskiptayfirlýsing er uppfærð til samræmis við núgildandi lög og reglugerðir. Hlutfallstölur séreigna breytast í flestum tilfellum með yfirlýsingu þessari. Eldri eignarskiptayfirlýsing frá 1995 fellur úr gildi við staðfestingu þessarar.“ Eina breytingin hafi þannig verið á eignarhluta sé í húsi nr. 6, sem sé eigendum í húsi nr. X óviðkomandi.
Þessi skipting sameignar í tvo hluta hafi meðal annars haft í för með sér að lásar hafi verið settir á þær dyr sem hafi aðgreint hlutana og hafi íbúar á hæðunum lykla að þessum dyrum. Lykla að útidyrum (þ.e. dyrum milli anddyris og stigagangs/sameignar allra) hafi allir íbúar á hæðum og kjallara.
Árið X hafi þáverandi eigandi íbúðar álitsbeiðanda sótt hart að fá eignarhluta sinn samþykktan sem íbúð. Til þess hafi meðal annars þurft samþykki annarra eigenda hússins og formanni gagnaðila verið tjáð að þetta hafi verið samþykkt á húsfundi í húsi nr. X. Það sé misskilningur þeirra sem hafi eignast þessa endurskilgreindu íbúð að með þessari samþykkt hafi viðkomandi öðlast víðtækari rétt en áður og jafnvel eignarhlut í þvottahúsi og hjólageymslu. Eigendur þessarar sameignar sumra hafi ekki afsalað sér rétti til þessarar íbúðar, eignarhlutur og eignaskipting hafi ekki breyst við þennan gjörning.
Í athugasemdum álitsbeiðanda er vísað til upphafskafla eignaskiptayfirlýsingar frá árinu 1995 þar sem segi: „Í kjallara nr. X eru þvottahús og gangar sameiginlegt öllum íbúðum í nr. X, X og X.“ Sérstaklega sé vakin athygli á að þar segi „öllum íbúðum“ og hljóti íbúð álitsbeiðanda því að teljast þar með. Nokkru neðar í eignaskiptasamningnum sé talað um rétt íbúða í nr. X, að gangar, snyrting, sorpgeymsla, reiðhjóla/vagnageymsla og stigahús sé í sameign íbúða. Telja verði íbúð álitsbeiðanda þar með.
Í athugasemdum gagnaðila segir að vinna við nýja eignaskiptayfirlýsingu hafi verið í umsjá húsfélagsins og rædd á húsfundum og byrjað áður en álitsbeiðandi hafi keypt íbúð sína. Ákvæði 18. gr. laga um fjöleignarhús hafi verið fylgt við gerð hennar.
Í 19. gr. laga um fjöleignarhús sé kveðið á um að samþykki allra þurfi til að ráðstafa sameign og hagnýtingu hennar. Því megi ætla að andmæli eins eiganda dugi til að fella beiðni álitsbeiðanda um aðgengi.
Misskilningur álitsbeiðanda virðist fólginn í því að eignarhlutur álitsbeiðanda hafi eignast hlut í þinglýstri sameign sumra Y5 við það að fá samþykki byggingarfulltrúa sem íbúð, eða að minnsta kosti rétt til að nota þennan sameignarhluta. Svo sé ekki.
Á húsfundi árið 2014 hafi erindi álitsbeiðanda um aðgengi verið rætt og enginn á fundinum mælt með því. Erindið hafi ekki verið afgreitt enda ekki borið upp sem tillaga þar sem ekki hafi verið grundvöllur fyrir því.
III. Forsendur
Deilt er um hvort íbúð álitsbeiðanda fylgi aðgengi að sameiginlegu þvottahúsi og hjólageymslu. Íbúð álitsbeiðanda var samþykkt sem íbúð í kjallara hússins árið X. Álitsbeiðandi keypti íbúðina á árinu 2014 og byggir á því að samþykki eigenda hafi þá legið fyrir um að íbúð hennar fylgdi aðgengi að umræddri sameign enda hafi hún fengið afhenda lykla að umræddum rýmum frá seljanda sínum.
Í upphaflegri eignaskiptayfirlýsingu hússins, dags. 11. júlí 1995, var íbúð álitsbeiðanda skilgreind sem íbúðarherbergi. Kveðið var á um að í sameign íbúða væri þvottahús, þurrkherbergi og reiðhjóla- og vagnageymsla. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, dags. 30. mars 2017, eru í sameign íbúða í húsi nr. X, að undanskilinni íbúð álitsbeiðanda, reiðhjóla- og vagnageymsla. Þá er í sameign allra eigna í húsinu, að undanskilinni íbúð álitsbeiðanda og íbúðarherbergja, þvottarými og þurrkherbergi. Samkvæmt framangreindum eignaskiptayfirlýsingum fylgir íbúð álitsbeiðanda þannig ekki hlutdeild í umræddri sameign, þ.e. þvottahúsi og hjólageymslu.
Þá liggur ekki fyrir samþykki húsfundar fyrir aðgangsrétti álitsbeiðanda að fyrrnefndri sameign sumra en rétt sinn getur álitsbeiðandi ekki byggt á að hann hafi öðlast aðgangs- eða afnotarétt á sameign annarra með vísan til venju, sbr. m.a. 36. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, heldur þarf samþykki allra hlutaðeigandi til, sbr. 7. tölulið A liðar 41. gr. laganna.
Með hliðsjón af framangreindu og með hliðsjón af dómi Hæstaréttar í máli nr. 411/1999 er það niðurstaða kærunefndar að íbúð álitsbeiðanda fylgi ekki aðgengi að þvottahúsi og hjólageymslu hússins.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi ekki rétt á aðgangi að þvottahúsi og hjólageymslu hússins.
Reykjavík, 24. apríl 2018
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr SigurðssonEyþór
Eyþór Rafn Þórhallsson