Hoppa yfir valmynd

Nr. 1/2018 - Álit

Kostnaðarskipting: Raki í vegg. Leki frá þaki. Mygla.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

 

í máli nr. 1/2018

 

Kostnaðarskipting: Raki í vegg. Leki frá þaki. Mygla.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 12. janúar 2018, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 28. febrúar 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 15. mars 2018, og athugasemdir gagnaðila, dags. 8. apríl 2018, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 7. maí 2018.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

 

Um er að ræða fjöleignarhúsið B, alls X eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsinu. Ágreiningur er um kostnaðarþátttöku vegna viðgerða á vegg í íbúð álitsbeiðanda.

 

Kröfur álitsbeiðanda eru:

 

I.       Að viðurkennt verði að kostnaður vegna framkvæmda við niðurrif og enduruppbyggingu innan íbúðar álitsbeiðanda vegna skemmda af völdum leka í þaki teljist sameiginlegur. Samhliða því sé óskað viðurkenningar á því að gagnaðili greiði kostnað vegna rannsókna D og viðbótarvinnu verktaka við niðurrif eftir að gagnaðili stöðvaði framkvæmdir.

II.         Að viðurkennt verði að gagnaðili sé skaðabótaskyldur gagnvart álitsbeiðanda  samkvæmt 52. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, vegna afnotamissis af svefnherbergi íbúðar hans síðan í júní 2016.

III.         Að kærunefnd gefi álit sitt á því hver sé ábyrgðarstaða íbúðareiganda gagnvart öðrum eigendum fari svo að hann láta fara fram viðgerðir á sameign (ytra byrði) í samræmi við ákvæði 38. gr. laga um fjöleignarhús.

 

Í álitsbeiðni kemur fram að við skoðun vegna kaupa á íbúð álitsbeiðanda árið X hafi ummerki eftir leka í veggplötum í svefnherbergi komið í ljós. Álitsbeiðanda hafi verið bent á að öll ummerki hafi bent til þess að orsök lekans væri að rekja til leka í þaki og því um sameiginlegan kostnað að ræða. Álitsbeiðandi hafi fengið upplýsingar í tölvupósti frá starfsmanni C að skoðunarmaður á vegum tryggingafélags hefði skoðað lekann og mælt rakaskemmdir. Ekki hafi verið raki í umræddum vegg, en smá raki mælst í vegg þar fyrir ofan, þ.e. undir þaki. Ekki hafi verið um nýjan leka að ræða samkvæmt skoðunarmanni og tekið fram að málið yrði skoðað áfram með gagnaðila. Einnig hafi álitsbeiðandi verið upplýstur um að verkbeiðni hafi verið send á tiltekið fyrirtæki um frekari skoðun á lekanum, einnig innandyra. Í athugasemdum tryggingafélagsins hafi jafnframt komið fram að formaður gagnaðila hafi verið viðstaddur skoðunina og tilkynnt C að lekinn hefði komið utan að. Frá því að álitsbeiðandi hafi fest kaup á íbúðinni hafi hann ítrekað óskað eftir því við gagnaðila að hann beitti sér fyrir því að ráðast í nauðsynlegar viðgerðir í svefnherbergi hans vegna lekans. Skoðun áðurnefnds fyrirtækis á íbúðinni og þaki hafi farið fram snemma vetrar X. Þann 21. febrúar 2014 hafi fyrirtækið sent C tölvupóst með niðurstöðu sinni þar sem segi að „við skoðun kom í ljós óeðlileg rakamyndun í vegg“. Þar hafi einnig komið fram að „þakið er orðið verulega lélegt og þarfnast endurnýjunar við í heild sinni“. Einnig hafi komið fram að á þaki hafi fundist lekastaðir sem „virtust passa við þann vegg sem rakinn fannst.“ Í pósti formanns gagnaðila, dags. 19. maí 2014, hafi komið fram að meta þyrfti skemmdir íbúðarinnar, kostnað við viðgerðir auk kostnaðarskiptingu. Þá hafi áðurnefnt fyrirtæki staðfest í tölvupósti 26. maí 2014 að bráðabirgðaviðgerð á þaki hefði farið fram. Í tölvupósti C, dags. 8. maí 2014, komi fram að C og formaður gagnaðila hafi rætt fleiri mál tengd raka og leka í húsinu og lagt til að þau yrðu leyst samhliða.

Þann 3. september 2015 hafi gagnaðili að nýju fengið matsmann til að skoða rakaskemmdir í íbúð álitsbeiðanda. Í matsgerð hans hafi komið fram að rakaskemmdir væru greinilegar í vegg undir þaki. Þá væru rakaskemmdir í plötuklæddum vegg í svefnherbergi og rakalykt stafi frá rafinnstungum í vegg. Matsmaðurinn hafi talið að rjúfa þyrfti klæðningu og skoða inn í veggi og skipta út skemmdum byggingarefnum, þ.e. grind, einangrun og klæðningu. Einnig þyrfti að ganga úr skugga um að bráðabirgðaviðgerð á þaki hefði skilað tilteknum árangri þannig að búið væri að fyrirbyggja frekari leka. Þá hafi þurft að sótthreinsa eftir lagfæringar og endurbyggja vegg þannig að tryggður yrði réttur frágangur á rakavarnarlagi. Um mitt árið 2016 hafi gagnaðili látið opna vegg í íbúð álitsbeiðanda í því skyni að kanna ástand veggjarins, rakamæla og færa vegginn í upprunalegt horf á grundvelli fyrirliggjandi kostnaðaráætlunar, dags. 6. október 2015. Einnig hafi verið gert samkomulag um kostnaðarskiptingu. Þegar veggur yfir lekastað hafi verið opnaður hafi farið fram skoðun umsjónarmanns gagnaðila sem hafi sýnt frekari skemmdir á innvegg, sem hafi þá leitt til þess að plötur hafi verið fjarlægðar af öllum vegg og einangrun af hluta hans. Við tilkynningu um aukið umfang hafi gagnaðili stöðvað framkvæmdir, sem hafi lokið með því að efnið Oxyvir hafi verið borið á þann hluta veggsins þar sem niðurrifi hafi að fullu verið lokið. Til að mega halda framkvæmdum áfram í ljósi aukins kostnaðar hafi þáverandi formaður gagnaðila boðið álitsbeiðanda að gera skriflegt samkomulag um kostnaðarskiptingu. Matsmaður hafi tekið einfalt myglupróf sem reyndist jákvætt og því talin ástæða til að taka frekari sýni úr veggnum og koma til greiningar hjá D. Niðurstaða greininga sýna hafi verið jákvæð, þ.e. mygla greindist. Eftir jákvæða niðurstöðu sýnanna hafi gagnaðili ekki sýnt vilja til frekari úrbóta og sé skemmst frá því að segja að útveggur í svefnherbergi íbúðarinnar standi enn opinn. Álitsbeiðandi geti ekki fallist á að það sé á ábyrgð íbúðareiganda að framkvæma viðgerðir á þeim hluta hússins sem ekki teljist til innra byrðis, sbr. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, heldur sé um að ræða sameiginlegan kostnað. Þar sem niðurrifi á innivegg hafi ekki verið að fullu lokið hafi álitsbeiðandi fengið tiltekið fyrirtæki til að klára niðurrif á innivegg á þeim hluta sem liggi á milli íbúðar álitsbeiðanda og næstu íbúðar við hliðina á. Þegar skemmt byggingarefni hafi verið fjarlægt hafi komið í ljós rör við efri kant veggsins, sem hafi verið ryðgað vegna leka frá þaki. Þannig hafi lekinn valdið því að rörið hafi ryðgað ásamt rakaskemmdum í vegg. Rörið sé væntanlega loftunarrör sem ekki sé lengur í notkun. Gagnaðili hafi verið upplýstur um niðurstöðu matsmanns, sem hafi borist með tölvupósti 25. október 2016. Í kjölfarið hafi C sent tölvupóst til álitsbeiðanda með niðurstöðu matsmanna og telji að gagnaðili þurfi ekki að aðhafast frekar í málinu, sem sé í mótsögn við niðurstöðu matsmanna sem hafi komist að því að aðgerða væri þörf við rör. Rörið tengist ekki íbúð álitsbeiðanda á nokkurn hátt og því um sameign að ræða. Ennfremur hafi komið fram í tölvupósti frá tilteknu fyrirtæki að rörið hefði ryðgað vegna leka sem einnig hafi valdið rakaskemmdum í vegg. Það sé í samræmi við aukið umfang verksins. Yfir þeim hluta þar sem rörið hafi verið sýnilegt sé háaloft hússins. Yfir öðrum hluta veggsins sé ekki háaloft. Ljóst sé að leki frá þaki hafi verið umfangsmeiri en áður hafi verið ætlað. Í kjölfar þessa hafi álitsbeiðandi leitað aðstoðar Húseigendafélagsins. Í svari gagnaðila við bréfi Húseigendafélagsins segi að eftir þær skoðanir sem hefðu farið fram á vegum hans „var ekki fyllilega ljóst hvað hafði orsakað skemmdina í veggnum. Mögulegar skýringar eru að lekið hefði frá þaki eða frá útvegg.“ Síðan hafi komið fram í bréfinu að gagnaðili „hefur látið gera við sameign, gert við skemmd í þaki og unnið að því að kanna orsök í íbúð [álitsbeiðanda] að upphæð um 700 þúsund krónur.“ Einnig hafi komið fram að það sé „alls ekki rétt að sameign eða séreign liggi undir skemmdum vegna skorts á viðhaldi eða að húsfélagið hafi ekkert gert í þessu máli.“ Þar að auki segi í bréfinu að í herberginu hafi verið „komið fyrir grind að nýjum vegg sem hann á eftir að klæða að innanverðu“. Að lokum hafi það verið niðurstaða gagnaðila að „sú framkvæmd sem þarf að eiga sér stað til að ljúka klæðningu á vegg [álitsbeiðanda] teljist til hans séreignar.“ Sú staðhæfing að komið hefði verið fyrir grind inni í herberginu eins og segi í bréfinu sé röng. Gerð hafi verið athugasemd við C sem hafi komið henni áleiðis til þáverandi formanns gagnaðila, sem í kjölfar þeirrar ábendingar hafi vikið frá fullyrðingu sinni í leiðréttu bréfi. Til að reyna leggja mat á fyrirhugaðan kostnað við að ljúka við að framkvæma nauðsynlegar viðgerðir og koma íbúðinni í íbúðarhæft ástand hafi álitsbeiðandi fengið tilboð í verkið að fjárhæð X kr. Gagnaðili hafi verið upplýstur um það í bréfi og álitsbeiðandi áskilið sér rétt til þess að beita þeim úrræðum sem honum séu fær, lögum samkvæmt, til að láta viðgerðir fara fram á kostnað hans. Þess beri að geta að álitsbeiðandi hafi jafnframt greitt reikninga til D, vegna framhalds á niðurrifi og lögfræðiþjónustu. Á húsfundi gagnaðila 1. mars 2017 hafi erindið verið tekið upp. Niðurstaða fundarins hafi verið að fella tillögu álitsbeiðanda um heimild til stjórnar gagnaðila til að ljúka framkvæmdum. Rökstuðningur álitsbeiðanda fyrir því að hann telji að um sameiginlegan kostnað sé að ræða sé í megin atriðum byggður á niðurstöðu framangreindra þriggja skoðanna á lekastaðnum. Fyrsta skoðunin hafi staðfest óeðlilega rakamyndun í innivegg íbúðarinnar vegna leka frá þaki. Til viðbótar þessu hafi komið skoðun á röri og millivegg í október 2016 en það hafi verið mat og niðurstaða að skemmdir á röri og veggi ætti uppruna sinn í þakleka. Ljóst sé af gögnum sem hafi borist frá tryggingafélagi að gagnaðili hafi verið upplýstur um leka allt frá febrúar 2013. Að mati álitsbeiðanda sýni allar matsgerðir sömu niðurstöðu, þ.e. að skemmdir í innra og ytra byrði veggja megi rekja til leka í þaki og því sé kostnaður við alla framkvæmdina sameiginlegur. Í kjölfar framangreindra skoðanna hafi gagnaðili ráðið umsjónarmann sem hafi unnið kostnaðaráætlun fyrir lagfæringar eftir lekann. Gert hafi verið samkomulag á milli aðila um kostnaðarþáttöku álitsbeiðanda í verkinu. Fyrir hönd gagnaðila hafi verktaki verið ráðinn til að annast framkvæmd verksins. Því sé ljóst að sú fullyrðing formanns gagnaðila að ekki sé fyllilega ljóst hvað hafi orsakað lekann sé hvorki í samræmi við niðurstöðu þeirra matsmanna sem gagnaðili hafi kallað til né aðgerðir hans sem hafi snúið að því að hefja framkvæmdir við lagfæringar skemmda af völdum lekans frá þakinu. Samkvæmt þessu sé því ljóst að gagnaðili hafi byrjað verkið í samræmi við hlutverk sitt samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Álitsbeiðandi hafi upplýst gagnaðila um að stammi hefði komið í ljós. Gagnaðili hafi þá sent til skoðunar pípulagningarmeistara og skoðunarmann sem hafi lagt til aðgerðir á þessum stamma við gagnaðila, enda ljóst að hann hefði orðið fyrir skemmdum af völdum leka í þaki þar fyrir ofan. Í tölvupósti sem C hafi sent fyrir hönd gagnaðila hafi komið fram að gagnaðili sjái ekki ástæðu til að sinna þeim framkvæmdum sem lagt hafi verið til við gagnaðila og segi enga ástæðu til aðgerða, þvert á mat sérfræðinga sem gagnaðili hafi fengið sér til ráðgjafar. Álitsbeiðandi hafi óskað eftir mati á því hvað hefði valdið því að rörið hefði ryðgað. Í svarbréfi, dags. 28. október 2016, komi fram að það hafi verið metið að rörið hefði ryðgað vegna raka eða leka sem hafi átt sér stað á sínum tíma og bæði valdið því að rörið hefði ryðgað og einnig valdið rakaskemmdum í vegg. Þessar rakaskemmdir hafi orðið sýnilegar þegar veggurinn hafi allur verið opnaður í júní 2016. Samkvæmt 5. gr. laga um fjöleignarhús séu lagnir einvörðungu séreign þjóni þær þörfum viðkomandi séreignar, en umræddur stammi hafi enga tengingu inn í séreign. Gagnaðili kjósi þarna að sinna ekki því viðhaldi sameignarinnar sem þarna sé lýst, en með aðgerðarleysi varðandi viðhald eða niðurrif stammans megi ætla að aðstæður gætu myndast þar sem til dæmis rakaþétting sökum þess að stammi sé ekki einangraður gæti skemmt nýjan veg. Málið hafi verið tekið fyrir á aðalfundi 1. mars 2017. Í tillögu álitsbeiðanda, sem lögð hafi verið fyrir fundinn, hafi auk fyrirliggjandi tilboðs frá verktaka verið gert ráð fyrir að greiddur yrði til baka útlagður kostnaður álitsbeiðanda að fjárhæð X kr. vegna vinnu verktaka og greiningarkostnaðar, auk ráðgjafar og eftirlits með verkinu auk ófyrirséðs kostnaðar. Tillagan hafi verið felld í tveimur atkvæðagreiðslum á fundinum. Í greinargerð gagnaðila segir að í raun sé um að ræða tvö mál. Annars vegar lítilsháttar skemmd á vegg í íbúð álitsbeiðanda. Gert hafi verið við leka á sameign, þ.e. þaki og það látið þorna þar til gera átti við skemmdina. Hins vegar myglu sem hafi komið í ljós við niðurrif á vegg þegar gera hafi átt við skemmdina sem ósannað sé hvort megi rekja til lekans. Gagnaðili telji sig ekki bera ábyrgð á þessari myglu. Ef svo væri bæri gagnaðili ábyrgð á allri myglu sem kynni hugsanlega að finnast í öllum séreignum í húsinu og ætti að greiða eigendum fyrir viðgerðir þar sem það sem gert sé fyrir einn eiganda í hans séreign þurfi að gera fyrir alla í sömu stöðu. Gagnaðili gæti aldrei staðið undir slíku. Mygla geti leynst í gömlu húshorni þegar íbúð sé gerð upp og í þessu húsfélagi geri menn sjálfir við sitt húsnæði eða á eigin kostnað. Gagnaðili geri hins vegar við sameignina eins og lög geri ráð fyrir. Ekkert liggi fyrir um að myglan sé vegna leka frá sameign. Í skýrslu starfshóps um endurskoðun laga og reglugerða með tilliti til myglusvepps í húsnæði komi fram að það geti verið ýmsir orsakaþættir að myglu. Hún finnist í nýjum húsum sem gömlum. Ábyrgð geti legið hjá kaupanda, seljanda, fasteignasala eða byggingaverktaka. Álitsbeiðandi hafi fest kaup á íbúð í X ára gömlu húsi með X íbúðum sem hafi upphaflega verið iðnaðarhúsnæði en breytt í íbúðarhúsnæði árið X. Byggingarverktaki hafi misst byggingarleyfi vegna óvandaðra vinnubragða. Á vegg á austurgafli íbúðarinnar sé lítilsháttar skemmd. Ekki komi fram í skjölum álitsbeiðanda hvort seljandi hafi tekið tillit til þessarar skemmdar í söluverði eignarinnar til lækkunar. Í einu skjali komi fram að fasteignasala hafi verið tjáð af einstaklingi sem hafi starfað fyrir gagnaðila „að málið sé komið í hendurnar á stjórn húsfélagsins og þá ekki lendur á valdi seljanda. Þar sem að þetta getur aldrei orðið veruleg upphæð (kostnaður dreifist á alla eigendur hússins) þá vilja seljendur að það fylgi íbúðinni að þau þurfi ekki að standa í þessu og bera af þessu neinn kostnað, enda búsett fyrir austan.“ Álitsbeiðandi segi að umræddur einstaklingur hafi sagt honum að gagnaðili myndi sjá um viðgerð á veggnum. Að öllum líkindum hafi hann sagt að gagnaðili myndi gera við sameignina og skemmdir á íbúðinni sem hún hafi orsakað. Gagnaðili hafi farið í bráðaviðgerð á þaki. Farið hafi verið í að lagfæra skemmdina á íbúðinni í júní 2016. Álitsbeiðandi hafi þá óskað eftir frekari niðurrifi og þá komið í ljós að steyptir útveggir væru ekki rakir heldur hafi verið um eldri ummerki að ræða og þar virst vera mygla. Gagnaðili telji að þarna hafi verið komið vel til móts við álitsbeiðanda hvað þetta snerti, látið hreinsa vegginn og endurbyggt. Eftir sé að klæða hann en það teljist til séreignar og þar sem gangaðili beri ekki ábyrgð á myglunni sé talið að álitsbeiðandi eigi að greiða þann kostnað. Tekið skuli fram að eftir að myglan hafi komið í ljós og verið hreinsuð hafi gagnaðili boðið álitsbeiðanda X kr. á fundi svo hann gæti lokið viðgerðunum sjálfur og málinu yrði þar með lokið. Í stuttu máli hafi gagnaðili fengið ráðgjafa til að kanna skemmdir á innivegg í íbúð álitsbeiðanda. Við niðurrif veggsins hafi komið í ljós eldri ummerki og mygluskemmdir í vegg. Ekki liggi fyrir hver orsök þeirra sé. Gagnaðili hafi greitt alls kyns kostnað vegna fundarhalda, ráðgjafar og vinnu í þessu sambandi að fjárhæð X kr. Það hafi verið hámark sem rætt hafi verið um að stjórn gagnaðila hefði heimild til að greiða án þess að fá heimild frá öðrum eigendum. Til þess að ljúka málinu, ná sátt og loka veggnum, þar sem málið hafði þróast á annan veg vegna myglunnar eftir að samkomulagið hafi verið gert við álitsbeiðanda 24. júní 2016 og gagnaðili lagt út í verulegan kostnað, hafi álitsbeiðanda verið boðnar X kr. til að ganga frá veggnum, til dæmis kaupa sjálfur efni og vinna verkið eða fá til þess menn. Hann hafi hins vegar valið að mæta með lögfræðing á aðalfund og fara fram á X kr. með vsk. þar sem gert yrði ráð fyrir framkvæmdum á ytra byrði og uppbyggingu á vegg, útlögðum kostnaði, ráðgjafarkostnaði og ófyrirséðum kostnaði. Tillagan hafi ekki verið samþykkt. Gagnaðili hafi verið búinn að gera við ytra byrði, byggja upp vegg, greiða ráðgjafarkostnað og ýmsan annan ófyrirséðan kostnað svo sem kostnað við ótal fundi. Aðalfundur hafi fellt þá tillögu og í umræðu hafi nokkrir eigendur íbúða í húsinu sagt að þeir hefðu gert sér grein fyrir því að húsið væri gamalt og sjálfir séð um þær lagfæringar sem hafi þurft að gera á íbúðum þeirra ef einhverjar væru. Þeir hafi talið að gagnaðili ætti ekki að greiða fyrir þær í einni íbúð fremur en öðrum. Í athugasemdum álitsbeiðenda segir meðal annars að niðurstaða greiningar D sem hafi sýnt að mygla sé í ytra byrði hússins breyti ekki skyldu gagnaðila til að sjá um eðlilegt viðhald sameignar, sbr. 57. gr. laga um fjöleignarhús, þ.á m. á þaki. Ef rekja megi myglu til skemmda á sameign þá varði það húsfélagið. Það geti orðið skaðabótaskylt láti það undir höfuð leggjast að framkvæmda eðlilegt viðhald og/eða viðgerðir á sameign. Þótt mygla hafi greinst í sýnum sem tekin hafi verið úr ytra byrði eftir að innra byrði og einangrun höfðu verið fjarlægð breyti það ekki ábyrgð á sameign hússins. Þá breyti það ekki ábyrgð gagnaðila samkvæmt 52. gr. laga um fjöleignarhús en samkvæmt ákvæðinu sé húsfélag ábyrgt gagnvart einstökum eigendum vegna fjártjóns sem verði á eignum þeirra og stafi af vanrækslu á viðhaldi sameignar. Slíkt eigi við um lagfæringar á íbúð álitsbeiðanda vegna leka frá þaki hússins. Ekki skipti máli í þessu samhengi sé gert við ytra byrði húss innan úr einstökum eignum. Álitsbeiðandi mótmæli fullyrðingu um að hann hafi óskað eftir frekara niðurrifi. Í tölvupósti fyrirtækis sem hafði umsjón með verkinu fyrir hönd gagnaðila segi: „nú í morgunn hafði verktaki fjarlægt hluta af innveggjarklæðningu ásamt einangrun á útvegg. Undirritaður hitti verktaka á staðnum og óskaði eftir því að hann rifi enn frekar frá veggnum þar sem greinilega var enn mislitun í plötum.“ Það sé rangt að gagnaðili hafi endurbyggt vegginn. Engar framkvæmdir hafi átt sér stað síðan hann hætti framkvæmdum við endurbætur í kjölfar lekans. Þá hafi álitsbeiðanda ekki verið boðnar X kr. til að ljúka verkinu. Framkvæmdir við endurnýjun þaks hafi ekki átt sér stað þrátt fyrir samþykki aðalfundar frá árinu 2017. Eingöngu hafi verið gerðar bráðabirgðaviðgerðir á sameign á árinu 2014 og umrætt niðurrif á skemmdu innra byrði og meðhöndlun með Oxivyr á útvegg auk sýnatöku. Álitsbeiðandi hafni fullyrðingu gagnaðila um að hann hafi á húsfundi krafist X kr. Hann hafi hins vegar lagt fram tillögu sem hafi falist í heimild til gagnaðila til að ljúka framkvæmdum. Samhliða tillögunni hafi verið lagt fram tilboð, útlagður kostnaður álitsbeiðanda, auk áætlunar á kostnaði við ráðgjöf og umsjón með verki og ófyrirséðan kostnað. Í athugasemdum gagnaðila segir að hann hafi leitað umsagnar þeirra sérfræðinga sem hafi unnið verkið og þeir sagt að engin leið sé að fullyrða að myglan sé tilkomin vegna umrædds leka. Ekki hafi einungis verið um að ræða einfalda lekaviðgerð í íbúð álitsbeiðanda heldur jafnframt umfangsmeiri skemmd sem hafi verið mygluskemmd sem hafi þurft að gera við og ekki sé unnt fullyrða eða sanna að stafi af umræddum leka. Ljóst sé að endanlega þurfi að endurnýja þakið. Það sé næsta framkvæmd húsfélagsins. Heimild til endurnýjunar þaksins hafi aftur verið veitt á aðalfundi á árinu 2018 og sé nú hafin leit að verktaka til vinnunnar. Þar sem lokið hafði verið við bráðabirgðaviðgerð og endurnýjun þaks í burðarliðnum hafi ekki verið ráðist í þá framkvæmda að tryggja með tilteknum búnaði á háalofti að frekari leki væri ekki til staðar enda sé aldrei hægt að gulltryggja að ekki leki að sögn skoðunarmanna. Hér eigi vanræksla á viðhaldi því ekki við, sbr. 1. tölul. 52. gr. laga um fjöleignarhús. Erfitt hafi verið að ná sátt í málinu eða ljúka verkinu þar sem álitsbeiðandi hafi stöðugt óskað eftir fleiri og fleiri aðilum til að skoða hitt og þetta, reikningar hafi hlaðist upp án þess að gengið væri frá vegg eftir viðgerðirnar sem hefði verið eðlilegast. Lokaniðurstaðan hafi verið að gagnaðili hafi boðið álitsbeiðanda X kr. til þess að ganga frá veggnum sjálfur.

Mygla í útvegg sé ekki á ábyrgð sameignar nema unnt sé að sanna það sem sé ekki tilfellið í máli þessu. Umsjónarmaður verksins hafi haldið utan um það í samráði við álitsbeiðanda. Það sem máli skipti sé að þegar veggurinn hafi verið opnaður hafi komið í ljós eldri ummerki og það hafi virst vera mygla. Þáverandi formaður gagnaðila geti ekki vitað hver sagði hvað og hvenær í þessu verkferli. Allar líkur séu þó á að álitsbeiðandi hafi ekki haft á móti því að kannað yrði frekar hvort önnur ummerki um myglu væru í veggnum og til þess þurfi að fjarlægja innveggjarklæðningu og einangrun á útvegg

.

III. Forsendur

Deilt er um kostnaðarþátttöku vegna viðgerða á vegg í íbúð álitsbeiðanda. Hann telur ljóst að skemmdir, þ.á m. mygla, í innra og ytra byrði veggja megi rekja til leka frá þaki.

Samkvæmt gögnum málsins lét gagnaðili framkvæma bráðaviðgerð á þaki hússins árið 2014 eftir að í ljós kom óeðlileg rakamyndun í vegg í íbúð álitsbeiðanda. Umræddur veggur var rifinn niður 14. júní 2016 fyrir tilstuðlan gagnaðila vegna niðurstöðu matsmanns í september 2015 um að rakaskemmdir væru sýnilegar í veggnum. Hluti af innveggjarklæðningu og einangrun á útvegg var fjarlægð í þeirri framkvæmd. Samkvæmt mati byggingafræðings, sbr. tölvupóstur hans til aðila þessa máls 14. júní 2016, leit ekki út fyrir að steyptir útveggir væru rakir heldur væri um að ræða eldri ummerki. Sýni úr umræddum vegg og gólfi voru send til greiningar hjá D. Niðurstaða stofnunarinnar var send álitsbeiðanda með tölvupósti 4. júlí 2016 og samkvæmt henni voru sveppir greindir í sýnunum. Með tölvupósti gagnaðila til álitsbeiðanda 13. júlí 2016 var upplýst um að talin væri að þörf á að húsfundur fjallaði um málið sem fyrst þar sem lagt yrði fram lögfræðilegt álit um ábyrgð gagnaðila í framkvæmdunum þar sem málið virtist mun umfangsmeira en talið var í fyrstu. Stjórn gagnaðila taldi sig ekki hafa umboð til að greiða meira fyrir framkvæmdir en þegar hafi verið gert án samþykkis annarra eigenda. Þar sem niðurrifi á innivegg var ekki að fullu lokið lét álitsbeiðandi klára það á eigin kostnað og kom þá í ljós ryðgað rör í veggnum. Málið var tekið fyrir á aðalfundi 1. mars 2017 þar sem lögð var fram tillaga um að stjórn gagnaðila fengi nauðsynlegar heimildir til greiðslu kostnaðar við framkvæmdir á ytra byrði hússins auk viðgerða í íbúð álitsbeiðanda. Tillagan var felld.

Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur undir sameign allt ytra byrði húss, meðal annars allir útveggir og þak. Í 1. mgr. 52. gr. laganna segir að húsfélag sé ábyrgt gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum eða mistökum við meðferð hennar og viðhald, sbr. 1. og 2. tölul.

Ljóst er að gagnaðili samþykkti að taka þátt í kostnaði vegna niðurrifs á svefnherbergisvegg í íbúð álitsbeiðanda á þeirri forsendu að orsök rakamyndunar í veggnum væri að rekja til leka frá þaki, allt þar til í ljós komu umfangsmeiri skemmdir en upphaflega var gert ráð fyrir. Gagnaðili byggir á því að ekkert liggi fyrir um að sú mygla sem hafi greinst í veggnum eftir niðurrif hans sé vegna leka frá sameign og neitar frekari kostnaðarþátttöku vegna framkvæmda við niðurrif og enduruppbyggingu veggsins að undanskildu boði um að greiða álitsbeiðanda X kr. til þess að ljúka verkinu.  

Við úrlausn málsins horfir kærunefnd til þess að gagnaðili samþykkti að greiða kostnað vegna viðgerða á svefnherbergisvegg í íbúð álitsbeiðanda á þeirri forsendu að rakaskemmdir í veggnum mætti rekja til leka frá þaki hússins. Þrátt fyrir að orsök þeirrar myglu sem síðar greindist í veggnum sé ekki fyllilega ljós samkvæmt gögnum þessa máls telur kærunefnd allar líkur á því að hana sé að rekja til rakaskemmda vegna leka frá þaki. Ekkert liggur fyrir í gögnum málsins um að viðhaldi séreignar álitsbeiðanda hafi verið ábótavant eða bent á annað sem skýrt geti rakann. Út frá fyrirliggjandi gögnum telur kærunefnd því að gagnaðili beri að greiða sannanlegan kostnað vegna viðgerða á vegg í íbúð álitsbeiðanda, þ.á m. kostnað sem álitsbeiðandi hefur þegar lagt út fyrir vegna framhalds á niðurrifi veggsins eftir að gagnaðili hætti framkvæmdum. Kærunefnd telur hins vegar að álitsbeiðanda beri að greiða kostnað vegna vinnu D enda verður ekki annað ráðið en að hann hafi aflað gagna frá stofnuninni upp á eigin spýtur.

Álitsbeiðandi fer jafnframt fram á að viðurkennd verði skaðabótaskylda gagnaðila vegna afnotamissis af svefnherbergi íbúðar hans síðan í júní 2016. Kröfu þessa byggir álitsbeiðandi á framangreindu ákvæði 1. mgr. 52. gr. laga um fjöleignarhús. Í ákvæðinu er kveðið á um að húsfélag sé ábyrgt vegna fjártjóns sem verður á eigum einstakra eigenda og afnotahafa meðal annars vegna vanrækslu á viðhaldi. Þar sem álitsbeiðandi hefur ekki sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir fjártjóni vegna þessa afnotamissis fellst kærunefnd ekki á þessa kröfu álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi fer að lokum fram á að kærunefnd gefi álit sitt á því hver sé ábyrgðarstaða íbúðareiganda gagnvart öðrum eigendum fari svo að hann láta fara fram viðgerðir á sameign (ytra byrði) í samræmi við ákvæði 38. gr. laga um fjöleignarhús. Í 1. mgr. 38. gr. segir að eiganda sé rétt að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra ef hún eða séreignarhlutar liggja undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafa ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni.  Í 2. mgr. ákvæðisins segir að áður en framkvæmdir hefjist skuli viðkomandi eigandi afla sönnunar á nauðsyn viðgerðar, umfangi hennar og kostnaði við hana og öðrum atriðum sem máli geta skipt. Kærunefnd telur að álitsbeiðandi sé hér að vísa til viðgerða á þaki hússins en af gögnum málsins verður ráðið að gagnaðili hafi þegar hafið vinnu við að finna verktaka til að taka að sér verkið. Þegar af þessari ástæðu fellst kærunefnd ekki á þessa kröfu álitsbeiðanda.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðili skuli greiða sannanlegan kostnað vegna viðgerða á vegg í íbúð álitsbeiðanda.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi skuli greiða kostnað vegna vinnu D.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að greiða álitsbeiðanda skaðabætur vegna afnotamissis svefnherbergis.

 

 

 

Reykjavík, 7. maí 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

 

 

 

 


 


 

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira