Nr. 11/2018 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 11/2018
Sameign/séreign: Skolplögn í bílskúr.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, mótteknu 11. febrúar 2018, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var ný álitsbeiðni, dags. 15. febrúar 2018, greinargerð gagnaðila, dags. 5. mars 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 11. mars 2018, og athugasemdir gagnaðila, dags. 19. mars 2018, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 7. maí 2018.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls X eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á X hæð hússins en gagnaðili eigandi íbúðar á X hæð hússins auk bílskúrs. Ágreiningur er um hver eigi að greiða kostnað vegna viðgerðar á skolplögn úr bílskúr gagnaðila, sem stíflaðist í byrjun X 2017.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
I. Að viðurkennt verði að lögn í bílskúr gagnaðila sé ekki í sameign C.
Í álitsbeiðni kemur fram að flætt hafi upp úr niðurfalli í bílskúr gagnaðila. Gagnaðili hafi því óskað aðstoðar stífluþjónustu og kynnt sér hvernig lagnirnar liggi á bæjarskrifstofu D. Stífluþjónustan hafi dælt því upp sem hægt var en ljóst hafi verið að lögnin væri alveg stífluð. Annaðhvort hafi henni verið lokað fyrir einhverjum árum þegar útbúnar hafi verið nýjar lagnir eða hún fallið saman, enda um gamalt steinrör að ræða. Þá hafi komið í ljós að skolp úr bílskúr nágranna og að regnvatn af þökum bílskúranna tveggja renni í umrædda lögn.
Gagnaðili telji að lagnirnar séu sameign og því skuli húsfélagið ásamt eigendum samliggjandi bílskúrs, sem einnig noti lögnina, greiða fyrir viðgerð. Álitsbeiðandi telji lögnina vera séreign þar sem hún þjóni eingöngu bílskúrnum, sem sé séreign gagnaðila. Stífluþjónusta hafi myndað lögnina og þá komið í ljós að um væri að ræða sameiginlega lögn úr bílskúrum gagnaðila og húss nr. X. Bílskúr nágranna þeirra sé samfastur bílskúr gagnaðila. Þar hafi einstaklingur búið og haft baðherbergi og eldhús. Þegar stíflan hafi komið upp hafi þurft að stöðva notkun lagnanna og einstaklingurinn því flutt út. Við myndun lagnarinnar hafi komið í ljós að hún liggi undir íbúð álitsbeiðanda og virðist enda eða hafa hrunið saman undir miðri íbúðinni og allt á floti þar. Álitsbeiðandi hafi skoðað teikningar hjá skipulagsstjóra D. Gerðar hafi verið nýjar teikningar X 2013 þar sem fram komi að skipt hafi verið um allar lagnir undir húsinu. Engin lögn frá bílskúr sé sjáanleg á þessum teikningum. Hins vegar sé til gömul teikning frá X 1967 þar sem merkt sé punktalína sem liggi úr þeirri átt þar sem bílskúrinn sé, en engin lögn sé teiknuð úr bílskúrnum. Rætt hafi verið við byggingastjóra vegna breytinga hússins, sem unnar hafi verið á árunum 2013 til 2014. Hann hafi ekki talið sig bera neina ábyrgð í málinu en bent á pípulagningarmann sem hafi unnið við húsið. Rætt hafi verið við pípulagningarmanninn, sem hafði skipt um allar lagnir undir húsinu. Hann hafi sagt að þar sem ekki hafi verið þekkt hvernig lagnir úr bílskúrnum hafi legið og engin lögn fundist sem hafi legið undir húsið úr bílskúrnum, hafi vatn verið látið renna í niðurfallið. Það hafi hvergi komið upp og lögnin því talin í lagi. Hann hafi talið ógerlegt að vatn eða annað úr lögninni væri að safnast undir húsinu því þar væri svo þétt undirlag að hann hefði þurft að nota fleig til þess að útbúa pláss fyrir nýju lagnirnar. Aftur á móti hafi hann talið mögulegt að eitthvað væri að safnast undir bílskúrunum þar sem hann telji annað undirlag vera. Komið hafi í ljós að á þessari lögn sé einungis um að ræða notkun frá bílskúrunum tveimur sem báðir séu séreign. Annars vegar sé um að ræða regnvatn af þökum bílskúranna og hins vegar öll niðurföll í bílskúrunum tveimur. Aðrir íbúar hússins noti ekki lögnina.Álitsbeiðandi telji ljóst að lögnin sé séreign, sbr. 7. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Lögnin geti ekki flokkast sem sameign þar sem hún sé ekki að þjóna þörfum heildarinnar, sem sé skilyrði fyrir því að lögn flokkist sem sameign, sbr. 8. gr. laganna. Í þeirri grein sé þó að finna undantekningu þar sem undanskilin séu tæki og búnaður, sem tengd séu við kerfi inni í hverjum séreignarhluta. Þetta eigi ekki við í máli þessu þar sem lögnin sé ekki tengd neinu sameiginlegu kerfi sem sé hluti af sameigninni. Þessi lögn sé ekki tengd lagnakerfi hússins samkvæmt teikningum og pípulagningarmeistari hafi staðfest að svo sé ekki. Í greinargerð gagnaðila segir að hann telji að umrædd lögn sé sameign og því eigi íbúar hússins að greiða sameiginlega fyrir allan kostnað sem til falli vegna viðgerða og endurbóta á henni. Til að svo megi verða að lögnin falli undir 7. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús, þurfi hún eingöngu að þjóna þörfum viðkomandi séreignar en það eigi ekki við í máli þessu. Fram hafi komið að í hana leki niðurfall úr bílskúr, skolp úr bílskúr nágranna og regnvatn af þaki bílskúranna. Af þessu megi vera ljóst að lögnin þjóni ekki einungis gagnaðila og því ekki hægt að fella hana undir nefndan 7. tölul. Við skoðun á lögninni hafi komið í ljós að hún hafi augljóslega virst tekin í sundur og þannig aðskilin frá skolpkerfi hússins. Þannig sé ljóst að hún hafi áður verið tengd við skolpkerfi hússins og sé þarf af leiðandi sameign í skilningi laganna. Meginreglan sé sú að lagnir í fjöleignarhúsum séu sameign. Undantekningar frá meginreglunni beri að skýra þröngt samkvæmt almennum lögskýringarsjónarmiðum. Lagnir í fjöleignarhúsum séu í eðli sínu viðameiri og flóknari en gerist til dæmis í einbýli. Lagnakerfi fjölbýlishúsa sé hannað til að þjóna öllum íbúum hússins og taki mið af kostnaðarhagræði stærðarinnar og þjóni sameiginlegum þörfum heildarinnar. Fjölmörg mál hafi verið leyst hjá kærunefnd húsamála sem varði ágreining um lagnir og þá hvort um sé að ræða sameign eða séreign. Niðurstöður nefndarinnar hafi verið á þá leið að lagnir séu sameiginlegar þar til þær séu komnar inn fyrir vegg viðkomandi íbúðar eða upp fyrir gólf eignarhluta. Af því leiði að skolplagnir undir bílskúr sem hafi verið tengdar við skolpkerfi hússins sé sameign samkvæmt lögunum. Í reglugerð um fráveitur og skólp, nr. 798/1999, segi í grein 9.1. að fráveitulögnum skuli vera þannig fyrir komið og þær þannig gerðar og viðhaldið að óhollusta eða óþægindi hljótist ekki af. Þegar af þessu megi sjá að skolpkerfi sem sé með þeim hætti sem nú sé í húsi gagnaðila, þar sem skolp renni án þess að því sé veitt úr kerfinu og beint í jarðveginn, sé ekki í samræmi við tilgreinda reglugerð. Því sé ljóst að kerfið hafi ekki verið hannað og smíðað með þessum hætti upprunalega, heldur verið breytt og skemmt á seinni stigum og verði gagnaðili ekki látinn bera kostnað af þeim breytingum né verði heimfært til laga að skolplögnin sé séreign af þeim sökum. Að öllu ofangreindu virtu telji gagnaðili ljóst að umrædd skolplögn sé hluti af sameiginlegu skolpi hússins og sé því sameign í skilningi laga um fjöleignarhús. Af þeim sökum beri að ákvarða skolplagnirnar sameiginlegar og ákvarða að kostnaður við viðgerðir skuli skipt á milli allra eigenda hússins.Í athugasemdum álitsbeiðenda segir meðal annars að sú fullyrðing gagnaðila að lögnin hafi fyrir endurnýjun verið tengd inn á skolpkerfi hússins sé ekki studd gögnum og klárlega ágiskun. Mögulega hafi verið sérlögn sem legið hafi undir húsið og farið í sundur. Það sé einfaldlega ekki þekkt. Engar teikningar séu til og sá sem hafi byggt húsið sé látinn. Pípulagningarmeistari hafi fullyrt að gerð hafi verið leit að lögninni úr bílskúr gagnaðila og hún ekki fundist, hann hafi því talið að um væri að ræða sérstaka lögn sem lægi úr bílskúrnum út í götu.Í athugasemdum gagnaðila segir meðal annars að vísað sé til þess sem fram hafi komið við skoðun á lögninni, sem sé að hún virðist augljóslega hafa verið tekin í sundur og þannig aðskilin frá skolpkerfi hússins. Þannig sé ljóst að lögnin hafi áður verið tengd við skolpkerfi hússins og sé þar af leiðandi sameign í skilningi laganna enda upprunalega byggð sem hluti af heildarlögn hússins.
III. Forsendur
Deilt er um hvort skolplögn sem liggur undir bílskúr gagnaðila sé sameign eða séreign í skilningi laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Til séreignar teljast lagnir og tilfæringar, hverju nafni sem þær nefnast og hvar sem þær eru, sem eingöngu þjóna þörfum viðkomandi séreignar, sbr. 7. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús. Til sameignar teljast allar lagnir, svo sem fyrir heitt vatn, kalt vatn, skolp, o.fl., sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu, sbr. 7. tölul. 8. gr. laganna. Í ákvæðinu segir að jafnan séu líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra.
Álitsbeiðandi byggir á því að umrædd lögn sé ekki tengd lagnakerfi hússins og eingöngu í notkun gagnaðila og nágranna þeirra sem eru eigendur bílskúrs sem er samliggjandi bílskúr gagnaðila. Gagnaðili telur að lögnin hafi upphaflega verið tengd við skolpkerfi hússins en síðar verið tekin í sundur og aðskilin frá því. Þá er óumdeilt að í lögnina leki niðurfall úr bílskúr, skolp úr bílskúr nágranna og regnvatn af þaki bílskúranna tveggja.
Í eignaskiptayfirlýsingu fyrir C, dags. 5. febrúar 2013, segir í kafla 6 sem fjallar um sérafnotarétti: „Sérafnotaréttur af lóð fylgir bílgeymslu. Sérafnotarétturinn er frá bílgeymslu og útað götu, breidd sérafnotareitsins er jafn breidd bílgeymslunnar. Allur rekstrarkostnaður vegna sérafnotaréttar fellur á þá eign sem bílgeymslan tilheyrir.“ Þá styður skýrsla pípulagningarmanns að lögn frá bílskúrnum hafi ekki verið hluti af lagnakerfi hússins heldur hafi hún legið beint frá bílskúr út í götu. Með hliðsjón af þessum upplýsingum, sem ekki hefur verið hnekkt, verður að ætla að lögnin sé ekki sameign hússins. Það er því niðurstaða kærunefndar að lögnin sé ekki í sameign eigenda hússins.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að skolplögn undir bílskúr gagnaðila sé ekkí í sameign hússins.
Reykjavík, 7. maí 2018
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson