Hoppa yfir valmynd

Nr. 20/2018 - Álit

Séreign/sameign: Salerni í risi. Geymslur.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

 

í máli nr. 20/2018

 

Séreign/sameign: Salerni í risi. Geymslur.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 12. mars 2018, beindi dánarbú A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 6. apríl 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 15. apríl 2018, og athugasemdir gagnaðila, dags. 30. apríl 2018, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. maí 2018.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið E, alls átta eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á fjórðu hæð hússins en gagnaðilar eru eigendur sitthvorrar íbúðar á þriðju hæð. Ágreiningur er um hvort salerni í risi sé séreign álitsbeiðanda eða sameign og hvort geymslur í risi falli undir séreignir eða sameign.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

I.          Að viðurkennt verði að salerni á 5. hæð og um 1 fermetra rými fyrir framan herbergi álitsbeiðanda og salernið sé séreign.

II.                 Að viðurkennt verði að geymslur í risi séu sameign.

III.              Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi eigi rétt á greiðslu að fjárhæð X kr. vegna viðhalds og reksturs salernisins síðastliðin 60 ár verði niðurstaða kærunefndar sú að það sé sameign.

Í álitsbeiðni segir að fjórum íbúðum hússins fylgi risherbergi. Teikning frá 30. júní 1955 sýni stærð þess risherbergis sem eigi að fylgja íbúð álitsbeiðanda og nái það alveg að sameignar geymslurými. Samanburður á eignarhluta hverrar íbúðar samkvæmt þinglýstum sameignarsamningi frá árinu 1956 varpi ljósi á að íbúðum fylgi mismunandi stór risherbergi. Íbúð álitsbeiðanda eigi samkvæmt samningnum 4,32% en íbúð gagnaðila 4,2%. Þar sem þær íbúðir séu nákvæmlega jafnstórar sýni þessi prósenta fram á eign íbúðar álitsbeiðanda á stærra herbergi í risi.

Í húsinu sé gert ráð fyrir stærri herbergjum í risi sem séu staðsett til beggja enda á gangi sem tilheyri íbúð álitsbeiðanda og íbúð nr. X og minni herbergjum, sem séu staðsett nær stiga, sem tilheyri íbúðum gagnaðila. Það sama eigi við í stigagöngum á húsum nr. X og X en þar séu einnig stærri herbergi til beggja enda ganga og minni herbergi nær stiga. Sérstaklega sé bent á þessi stærri herbergi í öllum þremur stigagöngum hússins en eina íbúðin sem hafi ekki reist vegg til að afmarka sitt rými samkvæmt teikningu sé íbúð álitsbeiðanda. Þáverandi eigandi íbúðarinnar hafi þess í stað sett salerni í sitt rými. Í sameignarsamningnum komi skýrt fram hvað eigendur íbúða hafi skuldbundið sig til að kosta sameiginlega. Hvergi komi fram skuldbinding vegna sameiginlegs salernis. Allur kostnaður húsfélagsins hafi verið grundvallaður á samningnum, þar sem útreikningur á húsfélagsgjöldum og allur kostnaður við sameign og viðhald hafi verið byggður á prósentutölum hans. Tveir skolpstútar séu í risgeymslum, sem merktar séu íbúð álitsbeiðanda og íbúð X í drögum að eignaskiptasamningi. Sama sé í aðliggjandi stigagöngum. Eigandi íbúðar X hafi reist klósett inn í sameignarrými og sameinað herbergi og geymslurými sem eitt rými. Fyrsti eigandi íbúðar álitsbeiðanda hafi leitt skolplögn úr geymslurými inn í sitt risherbergi og komið þar fyrir salerni. Á lagnateikningu megi sjá að gert sé ráð fyrir stærri ofni í endaherbergi, þ.e. risherbergi íbúðar álitsbeiðanda, heldur en í risherbergi sem tilheyri íbúð gagnaðila. Sama eigi við um öll endaherbergi í stigagöngum að ofnar séu stærri í þeim en hinum, sem séu nær stiga. Samkvæmt raflagnateikningu nái risherbergi íbúðar álitsbeiðanda alveg að risgeymslum. Raflagnir í risherbergi og salerni séu samtengd og útsláttarrofi í töflu álitsbeiðanda sé staðsettur í íbúð hans. Hafi umrætt salerni verið sett upp sem sameign hefðu raflagnir augljóslega verið settar inn á sameignarrafmagn. Enn þann dag í dag sé útsláttarrofi fyrir herbergi ásamt salerni inn í íbúð álitsbeiðanda og alla tíð hafi hann greitt rafmagn fyrir salernið.Samkvæmt bestu vitneskju álitsbeiðanda hafi aldrei farið fram atkvæðagreiðsla allra eigenda, sbr. 19. og 36. gr. laga um fjöleignarhús, um að færa sameignargeymslur í risi undir séreign sumra. Ekki sé vitað til þess að nokkur gögn séu til um það, hvorki þinglýst né annars konar. Samkvæmt þinglýstum sameignarsamningi frá árinu 1956 séu risgeymslur ekki taldar sem séreign. Frágangur í sameignarrými (geymslum) sé þannig að geymslur séu óeinangraðar, pípu- og raflagnir ekki huldar, að undanskildu herbergi/geymslu íbúðar X. Í fundargerð húsfélagsins, dags. 6. mars 2018, segi: „Rætt um eignarhald á þessum geymslum í risi undir súð. Eru þær sameign í raun, þó notkun hafi þróast á ákveðinn hátt á milli eiganda herbergja í risi?“.Í greinargerð eiganda íbúðar nr. X segir að hann hafi keypt íbúð sína með kaupsamningi, dags. X. Íbúðinni hafi verið afsalað til fyrri eiganda X en í afsalinu segi orðrétt: Ég undirritaður, […] sel hér með og afsala […] 3ja herb. íbúð minni á 3. hæð til hægri húsinu E, ásamt herbergi í risi með tilheyrandi leigulóðarréttindum og öllu er íbúðinni fylgir og fylgja ber.Íbúðin hafi verið í óslitinni eigu fyrri eiganda allt frá árinu 1985 til X 2016. Ekkert hafi breyst við kaupin. Fyrri eigandi hafi leigt út herbergi sitt í risi og leigjendur hagnýtt sér sameiginlegt salerni í risi. Gagnaðili hafi einnig leigt risherbergið út með aðgengi að umræddu salerni. Því sé ljóst að salerni í risi hafi að minnsta kosti verið í sameign sumra íbúa frá árinu 1985, eða í 32 ár og líklegast miklu lengur. Skýrt komi fram í þinglýstum kaupsamningi vegna íbúðar gagnaðila að verið sé að selja íbúð ásamt risherbergi, geymslu í risi og sameiginlegum aðgangi að salerni í risi, sbr. orðalag í kaupsamningi.Fullyrðingar álitsbeiðanda um að salerni og rými þar fyrir framan sé séreign séu með öllu ósannaðar. Öll útleiga risherbergja hefði verið útilokuð hefði salerni frá öndverði verið séreign hans. Þá sé ekkert í þinglýstum eignarheimildum sem styðji að umrætt salerni geti talist til séreignar álitsbeiðanda. Í skiptasamningi frá árinu 1956 komi þó fram að nánar tilgreindar fjórar íbúðir eigi hver sitt risherbergi, þ.e. allar þessar íbúðir séu jafnsettar. Geymslur í risi séu læstar og hafi verið frá upphafi. Liggi þær beint á móti hverju herbergi í risi fyrir sig. Aðeins eigendur að herbergjum í risi hafi haft lykla að geymslunum og þá þannig að þeir hafi aðeins haft aðgang að þeirri geymslu sem liggi beint á móti risherbergjum þeirra. Þeirra sé vissulega hvergi getið í upphaflegri eignaskiptayfirlýsingu en sú ályktun álitsbeiðanda að af því megi ráða að þær tilheyri sameign sé ótæk. Hafi geymslurnar ekki talist séreign sumra frá upphafi liggi fyrir að þær hafi verið í óslitnu eignarhaldi í alla vega rúmlega 30 ár og því verið hefðaðar.Allt framangreint styðji aðalkröfu gagnaðila, að viðbættum gögnum sem sýni að húsfélagið hafi greitt kostnað vegna salernis og leigutakar gagnaðila og fleiri leigjendur risherbergja hafi um árabil notað umrætt salerni. Verði einhverra hluta vegna ekki fallist á aðalkröfu gagnaðila um sameiginlegan rétt á notkun salernis og þann skilning að læstar geymslur á móti risherbergjum sé séreign hinna fjögurra íbúða sé til vara á því byggt að þeir geti leitt eignarrétt sinn á hefð og algjöru tómlæti álitsbeiðanda sem ekki hafi sett fram neina kröfu vegna salernis fyrr en 20. október 2017. Krafa álitsbeiðanda um greiðslu fyrir viðhald og rekstur salernis síðustu 60 ár sé í öllum meginatriðum fyrnd, sbr. lög um fyrningu kröfuréttinda, nr. 150/2007. Álitsbeiðandi hafi ekki lagt fram nokkur gögn til stuðnings fjárhæð kröfunnar, engar kvittanir né nokkuð sem gæti stutt kröfur hans. Þá hafi álitsbeiðandi ekki gefið öllum þeim sem málið varði tækifæri til að tjá sig um kröfur hennar. Beina þurfi kröfu þessari að öllum sameigendum. Samkvæmt lögum um hefð, nr. 46/1905 megi hefð vinna á hverjum hlut, jafnt fasteign sem lausafé, sem geti verið eign einstakra manna, án tillits til þess, hvort hann hafi áður verið eign einstaks manns eða opinber eign. Hefðunartími fasteignar sé 20 ár, sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna. Hefðun fasteignar skapi fyrri eiganda hennar ekki kröfu á hendur hefðanda. Verði fallist á að salerni það sem mál þetta standi um hafi verið hefðað eigi meintur fyrri eigandi salernis ekki neina kröfu á hendur hefðanda.Í greinargerð eiganda íbúðar nr. X segir að í kaupsamningi og á afsali sé lýsing eignarinnar eftirfarandi: „3ja herbergja íbúð á 3. hæð t.v. í húsinu E, ásamt tilheyrandi hlutdeild í allri sameign svo og öllu því er eigninni fylgir og fylgja ber þ.m.t. leigulóðarréttindi.“ Í samningi frá árinu 1956 standi það sama um íbúðirnar fjórar á þriðju og fjórðu hæð, „auk þess fylgir eitt herbergi í risi. Einnig fylgir geymsla í kjallara.“ Þegar seljandi hafi sýnt gagnaðila eignina hafi henni verið sagt að salerni í risi væri sameiginlegt og að íbúðinni fylgdi stór og lítil geymsla undir súð. Við afhendingu eignarinnar hafi hún fengið lykla að herberginu og geymslum í risi. Frá þeim tíma hafi gagnaðili staðið í þeirri trú að salernið í risinu væri sameiginlegt og notað af þeim sem dvelji í risherbergjunum. Það hafi fyrst verið með tölvupósti 20. október 2017 sem gagnaðili hafi frétt af því að álitsbeiðandi væri að vinna að því að láta gera breytingar á drögum að nýrri eignaskiptayfirlýsingu, sem hafi falist í því að breyta skráningu á umræddu salerni í risi úr sameign í þeirra séreign. Önnur gögn sem styðji þann skilning að salernið sé sameiginlegt sé verðmat á íbúð gagnaðila, sem unnið hafi verið á árinu X. Þar segi meðal annars um skipulag eignarinnar: „Í risi fylgir íbúðinni ca. 10 fm. gott herbergi með glugga og þar er einnig sameiginleg snyrting.“ Í athugasemdum álitsbeiðanda segir meðal annars að gagnaðilar hafi ranglega fullyrt að risherbergi hafi verið í stöðugri útleigu í 32 ár. Útleiga hafi verið mjög stopul nema síðustu tæp tvö ár. Tveir skolpstútar séu fyrir salernistengingu á 5. hæð hússins. Annar sé til vinstri við stigagang inni á háalofti sameignar, sem sé nú nýtt sem geymslur og hafi væntanlega verið ætlað fyrir eignir nr. X og X. Hinn stúturinn sé til hægri við stigagang inni á háalofti sameignar og séu nú nýtt sem geymslur og hafi væntanlega verið ætlað fyrir íbúðir nr. X og X. Augljóslega hafi upphaflega verið gert ráð fyrir að það væri möguleiki að koma upp salernum vegna herbergjanna í risi. Tveir af fjórum eigendum herbergja í risi hafi nýtt sér þetta en ekki hinir tveir. Samkvæmt lögum um fjöleignarhús þurfi allir eigendur íbúða að hafa samþykkt að færa sameignarrými undir séreign sumra og séu engin gögn til um það. Sérstaklega sé bent á að stærð rýmisins sem íbúðir nr. X og X hafi haft afnot af séu ekki bara á móti þeirra herbergjum heldur nái það fyrir stigaganginn til helminga fyrir hvorn aðila. Það sé því til muna stærra en rýmið sem eigendur íbúða X og X hafi afnotarétt af. Á árunum 1972-1979 hafi komið fram á húsfundi krafa eigenda íbúðar á 2. hæð um að fá sér til handa afnotarétt af geymslurými á 5. hæð á móti stigagangi. Varðandi ósk gagnaðila um hefðun risgeymslum vegna eignarhalds í rúmlega 30 ár þá uppfylli hvorugur gagnaðila þau skilyrði sem séu „[s]kilyrði fyrir hefð er 20 ára óslitið eignarhald á fasteign.“ Eigendur salernisins hafi ekki sett sig á móti strjálli notkun íbúa hússins á því frá árinu 1957 og ekki nema sjálfsagt að krefja húsfélagið um brot af kostnaði við viðhald þess. Þá sé ljóst að notkun eigenda/leigjenda á salerninu hafi verið með samþykki og velvilja álitsbeiðenda. Aftur á móti þegar uppgötvað hafi verið að verið væri að reyna að ná eignarhaldi salernisins af álitsbeiðenda hafi hann brugðist við. Sá sem hafi verið að vinna að gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar fyrir húsið hafi fengið rangar upplýsingar um eignarhald salernisins. Í athugasemdum gagnaðila segir meðal annars að ekkert liggi fyrir um að álitsbeiðandi hafi nokkurn tímann greitt fyrir viðgerð og viðhald. Hvað teikningu þá sem álitsbeiðandi styðji málatilbúnað sinn við sé vísað til dóms Héraðsdóms Reykjavíkur frá 17. júlí 2015 í máli nr. E-291/2015 en þar segi orðrétt um óþinglýsta teikningu sem stefnandi hafi stutt kröfur sínar við: Stefnandi byggir á því að samkomulag upphaflegra eigenda um skiptingu á geymslum geti ekki vikið burt þinglýstri eignarheimild sinni á umræddri geymslu samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu sömu aðila og meðfylgjandi teikningu. Eins og rakið hefur verið fylgdi umþrætt teikning ekki eignaskiptasamningi þegar honum var þinglýst og ekki verður litið svo á að teikningin sé þinglýst eignarheimild.Hafi því engin þinglýst gögn nokkurn tímann borið með sér að umrætt salerni tilheyri séreign álitsbeiðanda. Öll notkun á salerninu allt frá upphafi hafi miðað við að það sé í sameign sumra. Hvað geymslurnar varði telji gagnaðili alveg ljóst að læstar geymslur sem aðeins eigendur að herbergjum sem standi á móti geymslunum hafi aðgang að geti ekki talist til sameignar. Allar fullyrðingar álitsbeiðanda um annað séu ósannaðar og ekki studdar gögnum.

Kröfur gagnaðila miði að því að viðhalda óbreyttu ástandi þannig að salerni á 5. hæð verði áfram í sameign sumra og geymslurnar áfram í séreign. Vakin sé athygli á því að deilur þessar standi um fasteign sem hafi verið reist árið 1957. Notkun og eignarhald hafi verið óumdeild í lengri tíma. Það sé því undir álitsbeiðanda komið að sanna fullyrðingar sínar um breytt eignarhald fasteignarinnar.

III. Forsendur

Deilt er um hvort salerni staðsett í risi hússins og ca. eins fermetra rými þar fyrir framan sé séreign álitsbeiðanda. Þá er ágreiningur um hvort geymslur í risi séu séreignir þeirra eigenda sem eiga risherbergi eða sameign.

Samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, teljast allir þeir hlutar húss sem ekki eru ótvírætt í séreign vera sameign. Þannig telst allt það húsrými sameign, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst vera séreign, sbr. 6. tölul. 8. gr. laganna. Samkvæmt 4. gr. laganna telst til séreignar afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara, eða eðli máls. Samkvæmt 1. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús fellur nánar undir séreign allt afmarkað húsrými sem gert er að séreign samkvæmt þinglýstum heimildum og allt sem liggur þar innan veggja.

Samkvæmt þinglýstum sameignarsamningi um húsið frá árinu 1956 fylgir íbúð álitsbeiðanda herbergi í risi. Þá kemur fram á teikningu frá árinu 1955 að herbergið nær yfir það rými þar sem salernið er staðsett. Álitsbeiðandi greinir frá því að fyrsti eigandi íbúðarinnar hafi tekið ákvörðun um að nýta hluta af eignarhluta hans í risi undir salerni. Þá liggur fyrir teikning sem sýnir að raflagnir í risherbergi álitsbeiðanda og salerninu eru samtengdar og er útsláttarrofi fyrir rafmagnið staðsettur í íbúð álitsbeiðanda. Gagnaðili hefur ekki fært fram gögn sem sýna fram á að salernið sé í sameign en í því sambandi breytir þar engu um þótt tiltekið hafi verið í kaupsamningi við kaup gagnaðila á eign sinni að henni fylgi aðgengi að salerninu.

Það er því niðurstaða kærunefndar að þrátt fyrir að gagnaðilar hafi athugasemdalaust haft aðgengi að umræddu salerni sé það engu að síður séreign álitsbeiðanda samkvæmt gildandi sameignarsamningi. Gagnaðili byggir á ákvæðum hefðarlaga til stuðnings því að hann hafi hefðað sér afnotarétt að salerni eða eignarhlutdeild í því. Ákvæði 36. gr. fjöleignarhúsalaga kveður á um að eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Telur kærunefnd að slíkt hið sama gildi um séreign, meðeigandi geti ekki hefðað sér afnota- eða eignarrétt að séreign annars manns í fjöleignarhúsi.

Í 1. tölul. 5. gr. fjöleignarhúsalaga segir að undir séreign falli allt afmarkað húsrými sem gert er að séreign samkvæmt þinglýstum heimildum og allt sem liggur þar innan veggja. Þar sem umrætt rými fyrir utan salernið er ekki afmarkað telur kærunefnd að það teljist ekki til séreignar álitsbeiðanda.

Jafnframt er deilt um hvort geymslur í risi séu séreignir þeirra eigenda sem eiga herbergi í risi eða sameign. Samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um fjöleignarhús teljast til sameignar allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr. Um er að ræða geymslur sem eru staðsettar fyrir framan hvert risherbergi en fram kemur í gögnum málsins að fjórum íbúðum fylgi herbergi í risi. Ráðið verður að sú hefð hafi myndast fyrir notkun geymslnanna að hvert risherbergi hafi afnot af þeirri geymslu sem er staðsett fyrir framan það. Kærunefnd horfir til þess að um er að ræða geymslur sem komið var fyrir í sameignarrými en þær eru ekki tilgreindar í nefndum sameignarsamningi. Í 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Eigandi getur ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Þá benda engar þinglýstar heimildir til þess að umræddar geymslur séu séreignir þeirra eigenda sem eiga herbergi í risi. Með hliðsjón af framangreindu fellst kærunefnd á kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að umræddar geymslur séu sameign.

IV. Niðurstaða

 

Það er álit kærunefndar að salerni á 5. hæð hússins sé séreign álitsbeiðanda.

Það er álit kærunefnd að rými fyrir framan salernið sé í sameign svo og geymslur í risi.

 

Reykjavík, 28. maí 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira