Nr. 28/2018 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 28/2018

Kostnaðarþátttaka: Sólpallur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 3. apríl 2018, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 30. apríl 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, mótt. 16. maí 2018, og athugasemdir gagnaðila, dags. 30. maí 2018, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 6. júní 2018.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið B, alls 34 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á fyrstu hæð í húsi nr. X. Ágreiningur er um hvort gagnaðila beri að greiða kostnað vegna viðgerðar á sólpalli álitsbeiðanda.

Krafa álitsbeiðanda er:

     Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að fá fagmenn til að gera viðeigandi úrbætur á palli   álitsbeiðanda og greiða kostnað vegna þeirrar viðgerðar.

Í álitsbeiðni kemur fram að bilun eða óviðunandi frágangur hafi orsakað það að sólpallur við íbúð álitsbeiðanda hafi sigið mikið og sé ónothæfur. Eftir margra mánaða aðgerðarleysi og ráðleggingar frá pípulagningarmeistara, sem álitsbeiðandi hafi fengið til að skoða þetta, hafi hann sagt að hún yrði að koma vatnsrennslinu frá húsinu. Því hafi hún tekið ákvörðun um að tengja frárennsli frá húsinu, þar sem pallurinn hafi dúað og mikið vatn verið.

Ári áður en þessi bilun hafi uppgötvast hafi farið fram viðgerð á húsinu með tilheyrandi vatnsþvotti. Vatnsmagnið ásamt almennu regnvatni hafi því verið óheyrilegt og runnið undir pallinn.

Gagnaðili hafi bæði neitað að fá matsmann til að skoða aðstæður og framkvæma viðgerð á pallinum á þeim forsendum að um væri að ræða séreign álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi ráðfært sig við Húseigendafélagið og fengið í framhaldinu matsmann sem hafi gert skýrslu. Að hans sögn sé pallurinn siginn vegna þessarar bilunar og þar af leiðandi sé gagnaðili bótaskyldur samkvæmt lögum um fjöleignarhús.

Gagnaðili hafi viðurkennt bilun í fráveitukerfi en samkvæmt matsskýrslu sem hann hafi aflað sé hann ekki bótaskyldur þar sem pallurinn sé byggður beint á jörðina. Álitsbeiðanda þyki það léleg vinnubrögð af fagaðila að geta dæmt pallinn ranglega byggðan án þess að lyfta einni spýtu, eins og fram komi í skýrslunni. Hann leggi ekki fram neina afgerandi sönnun fyrir því að pallurinn sé ekki rétt byggður. Álitsbeiðandi hafi því sjálf opnað pallinn og grafið frá og til staðar séu forsteyptar undirstöður sem gangi í 60 cm niður í jörð og einnig sé pallurinn boltaður í veggina sitt hvoru megin.

Álitsbeiðandi skilji ekki hvernig gagnaðili geti fríað sig allri ábyrgð á þeirri forsendu að pallurinn sé ekki rétt byggður. Undir eðlilegum kringumstæðum eigi ekki að vera vatnsstreymi þarna niður. Allt afrennsli af húsinu eigi því að fara í rennur og í rétta fráveitu burtséð frá því hvort pallurinn sé rétt byggður eða ekki. Samkvæmt lögum um fjöleignarhús beri húsfélag ábyrgð á öllum lögnum og rennum og skemmdum af völdum þeirra.

Í greinargerð gagnaðila segir að samkvæmt upphaflegu skipulagi svæðisins hafi átt að rísa einbýlishús en vegna þess hvernig landið hafi verið, mýrlent og langt niður á fast, hafi skipulaginu verið breytt og meðal annars umrætt fjölbýlishús risið í staðinn. Líklega hafi það þótt hentugt fyrst svona langt þurfi að fara niður á fast, að nýta undirstöður hússins sem bílakjallara.

Frárennslislagnir hússins séu þremur metrum undir jarðvegshæð framan við húsið. Púkk sé niður með húsinu. Komið hafi í ljós að tvær þakrennur hafi ekki verið tengdar með röri niður í frárennslislagnir, heldur hafi legið eitthvað niður fyrir jarðvegshæð og út í púkkið. Þetta séu annars vegar þakrennur framan við íbúð álitsbeiðanda og hins vegar íbúð í stigagangi í húsi nr. X.

Jarðvegur umhverfis húsið hafi sigið jafnt og þétt á árunum frá því húsið hafi verið byggt. Þess megi sjá glögg merki þar sem húsið hafi verið múrað niður að jarðvegi en nú megi sjá að múrhúð á útvegg endi talsvert ofar en jarðvegur standi að húsinu. Húsið hafi verið málað að utan sumarið X og liður í undirbúningsvinnu vegna þeirrar framkvæmdar hafi verið að háþrýstiþvo veggi. Frá og með árinu X hafi álitsbeiðandi kvartað yfir því að sólpallur hennar hafi sigið og í samskiptum við gagnaðila farið fram á að hann tæki á sig kostnað við endurbætur hans. Ýmist hafi hún byggt á því að pallurinn hafi sigið vegna vatns frá þakrennu eða vegna vatnságangs þegar húsið hafi verið háþrýstiþvegið.

Fyrir liggi skýrslur fagmanna um pallinn og þakrennuna. Sumarið X hafi farið fram viðgerð á þakrennu við umræddan pall. Hún hafi verið framkvæmd þannig að lögn hafi verið tekin til hliðar og í gegnum vegg sem liggi að innkeyrslu niður í bílakjallara og niður með þeim vegg, utan á honum og tengd þar við frárennsli frá húsinu.

Það sé almennt skilyrði skaðabótaábyrgðar að orsakatengsl séu á milli háttsemi (athafnar, athafnaleysis eða aðstæðna) tjónvalds og tjónsins. Í almennum reglum skaðabótaréttar sé þetta útfært þannig að tjón þurfi að vera sennileg afleiðing af háttsemi, þ.e.a.s. að háttsemin sé almennt til þess fallin að valda tjóni. Krafa um sennilega afleiðingu eigi almennt við og einnig í þeim tilvikum þegar tjónþoli byggi tilkall sitt til bóta á lögfestum reglum um hlutlæga ábyrgð. Í mál þessu séu ekki til staðar orsakatengsl á milli atriða sem gagnaðili beri ábyrgð á og skemmda á sólpalli álitsbeiðanda. Því síður sé unnt að telja skilyrðið um að tjón sé sennileg afleiðing vera fullnægt. Samkvæmt almennum reglum um sönnun og sönnunarbyrði beri tjónþoli sönnunarbyrði fyrir því að tjón og skilyrði bótaskyldu séu til staðar.

Álitsbeiðandi hafi meðal annars byggt á því að vegna háþrýstiþvottar við húsið hafi orðið þvílíkt vatnsálag á jarðveginum við pallinn, að hann hafi sigið. Þessu verði að mótmæla, bæði sem ósönnuðu og fjarstæðukenndu. Háþrýstidælu hafi eðli málsins samkvæmt ekki verið beint að jarðvegi heldur veggjum, þannig að þrýstingurinn hafi ekki haft þessi áhrif. Vatnsmagnið geti heldur ekki hafa gert það því það sé alls ekki notað mikið vatn við slíka framkvæmd og örugglega ekki meira en í miklum rigningaveðrum eða þegar mikið snjómagn hafi safnast á pallinn og tekið að bráðna. Engin gögn eða vísbendingar styðji það að þetta hafi verið orsök þess að pallurinn hafi sigið.

Álitsbeiðandi hafi einnig byggt á því að regnvatnsfrárennsli sé óviðunandi. Mótmæla verði því að þetta geti verið orsök sem röngu og ósönnuðu. Hvorki liggi fyrir að frágangur hafi verið ófullnægjandi í upphafi né að hann hafi ekki staðist lögbundnar kröfur til bygginga. Í tiltekinni skýrslu sé lagt til að þakrenna verði tengd beint við frárennslislagnir og það verið gert. Í því felist þó ekki viðurkenning á því að fyrri frágangur hafi verið ófullnægjandi eða ekki gengt sínu hlutverki. Í skýrslunni komi fram að vatnsflóð hafi orðið þegar þakrenna hafi stíflast. Þetta virðist haft eftir álitsbeiðanda en ekki byggt á neinu öðru. Óljóst sé því með öllu með hvaða hætti vatnságangur frá rennunni hafi verið á jarðveginn undir palli álitsbeiðanda.

Í þessu sambandi sé rétt að benda á að margar þakrennur séu á húsinu, þá sé ekki langt í næstu þakrennu til hliðar við þessa. Það sé því ekki ýkja stór þakflötur að baki rennunni og vatnsmagn um hana þar af leiðandi ekki mjög mikið. Alkunna sé að það sé mjög algengt að þakrennur séu bilaðar við hús, hins vegar fáheyrt að sólpallar fari af stað vegna slíks. Vatnságangur vegna rigninga og snjóa á sólpalli sé almennt mjög mikill og í samanburði við það sé álagið frá rennunni, þó rétt væri að hefði farið í sundur neðan við pallinn, ekki mjög verulegur. Venjulegur sólpallur sem smíðaður sé eftir viðurkenndum viðmiðum um slíka smíði eigi að þola slíkt.

Jarðvegur umhverfis húsið hafi sigið talsvert frá því húsið hafi verið byggt, það sé af náttúrulegum orsökum og komi mannvirkinu sem slíku ekkert við. Gagnaðili geti ekki borið ábyrgð á því.

Ljóst virðist að umræddur sólpallur sé illa byggður og fullnægi ekki þeim kröfum sem geri beri til slíkra mannvirkja. Við skoðun fagmanns og myndatöku hafi komið í ljós að pallurinn sé ekki á byggður á undirstöðum. Álitsbeiðandi hafi haldið því fram að forsteyptir stöplar 80-100 cm séu undir honum en gagnaðili mótmæli því.  Jafnvel þótt slíkir stöplar væru undir pallinum væri það engan veginn nægilegt við þær aðstæður þar sem pallurinn sé byggður. Nauðsynlegt sé að slíkir stöplar nái niður á fast og augljóst sé að það þýði niður fyrir sökkul bílakjallarans. Stundum sé látið duga að setja malarpúða undir mannvirki þar sem ekki sé unnt að ná niður á fast, en við þessar aðstæður hefði það aldrei getað orðið fullnægjandi frágangur, enda unnt að ná niður á fast séu undirstöður nógu langt niður.

Í grein 8.1.4. í byggingarreglugerð nr. 112 frá árinu 2012 segi í 1. mgr.: „undirstöður mannvirkja skulu standa á föstum burðarhæfum botni, klöpp eða burðarhæfum og frostþolnum jarðvegi. Þær skulu þannig hannaðar og byggðar að ekki geti orðið tjón af völdum hreyfinga í jarðvegi, t.d. vegna sigs eða frostlyftinga“ og í 2. mgr.: „Liggi ekki fyrir staðfesting á því að jarðvegur sé frostþolinn skulu undirstöður mannvirkis ná niður á frostfrítt dýpi, þ.e. 1,2 – 2,0 m niður fyrir endanlegt jarðvegsyfirborð við útveggi.“ Sambærileg ákvæði hafi verið í eldri byggingarreglugerð og leggja verði til grundvallar að hér sé verið að lýsa almennum faglegum lágmarkskröfum sem gera þurfi til mannvirkja af þessu tagi.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir meðal annars að þegar pallurinn hafi verið byggður hafi ekkert verið athugavert við rennuna, hún hafi gengið niður í jörðina niður með húsinu. Viðhaldi hafi verið sinnt sem skyldi, enda sígi pallurinn ekki þótt ekki sé borið á hann.

Um einu til tveimur árum eftir byggingu pallsins hafi íbúi á þriðju hæð stíflað rennuna vegna flísalagningar svala. Stífluþjónusta hafi þurft að koma og losa úr rennunni hauga af fúgusementa og steypu. Álitsbeiðandi hafi veitt leyfi til þess að opna pallinn svo hægt væri að gera við rennuna en hún ekki fylgst með þeim framkvæmdum.

Árið X, ári eftir viðgerð á húsinu, hafi álitsbeiðandi ætlað að taka pallinn í gegn og þá komið í ljós að eitthvað væri athugavert við hann. Hann hafi verið opnaður og þá komið í ljós að rennan hafi verið opin alveg við jarðveginn og allt á floti undir pallinum. Þannig að það hafi verið stanslaust flæði vatns undir pallinum í tíu ár.

Álitsbeiðandi geri sér grein fyrir því að jarðvegur geti sigið af eðlilegum orsökum en það sé ekkert eðlilegt við það að rennan sé búin að vera svona ófrágengin í þennan tíma. Álitsbeiðandi telji að það tilheyri ekki almennu viðhaldi af hennar hálfu að opna pallinn til að athuga hvort viðgerð hafi verið á réttan máta, enda beri hún enga ábyrgð á rennunni.

Því sé mótmælt að stöplar séu ekki á föstu, það sé staðreynd að það séu stöplar undir og standi á grjótpúkk við húsgrunn.

Rekja megi orsakatengsl á milli vatnsganga sem hafi borist undir pallinn vegna bilaðrar rennu og sig á pallinum. Yfirgnæfandi líkur séu á að því að sigið á pallinum sé af völdum hennar. Sólpallar sem hafi verið byggðir fyrr í sömu lengju hafi ekki sigið og þar séu rennur í lagi.

Í athugasemdum gagnaðila segir vegna flísalagnar á svölum þriðju hæðar hafi eigandi þeirrar íbúðar sagt þá frásögn ranga, faglærður múrari hafi annast flísalögnina og eigandinn kannist ekki við að hún hafi leitt til stíflu í frárennslisröri.

Það sé ótækt að ekki liggi fyrir fullnægjandi sönnun um það hvort pallurinn sé byggður á stöplum eða ekki. Það hljóti hins vegar að vera álitsbeiðanda að sanna. Sú staðreynd að pallurinn sé siginn tali sínu máli, hann sé ekki byggður á fullnægjandi hátt.

III. Forsendur

Til álita kemur í máli þessu hvort gagnaðila beri að greiða kostnað vegna viðgerða á sólpalli álitsbeiðanda sem hefur sigið. Óumdeilt er að sólpallurinn telst til séreignar álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi byggir á því að þegar sólpallur hennar hafi byrjað að síga hafi verið skoðað undir pallinn og í ljós komið mikið vatn og verulega blautur jarðvegur. Frárennslisrenna við húsið hafi verið opin við jarðveginn og allt frárennsli frá húsinu farið ofan í jarðveginn undir sólpallinn. Álitsbeiðandi telur því að tjón á séreign hennar sé að rekja til sameignar hússins.

Álitsbeiðandi fékk matsmann til þess að skoða pallinn og var niðurstaða hans sú að jarðvegur, sem pallurinn er byggður á, hefur sigið. Orsökin sé að of mikið vatn hafi farið niður í jarðveginn og runnið undan undirstöðum. Þá liggur fyrir minnisblað matsmanns frá desember 2016 sem gagnaðili fékk til að kanna hvort rekja megi sig og niðurbrot á sólpallinum til þess að niðurfallsrör frá þaki hafi ekki verið tengt við regnvatnslagnir sem liggi með húsinu. Samkvæmt niðurstöðu hans er sigið ekki á ábyrgð gagnaðila þrátt fyrir að regnvatnslögn hafi verið ótengd fráveitukerfi. Ástæðu sigsins taldi matsmaðurinn að væri að rekja til smíði á pallinum þar sem undirstöðum hafi ekki verið komið fyrir. Gagnaðili vísar einnig til þess að jarðvegur umhverfis húsið hafi sigið talsvert frá byggingu hússins og ítrekar að sólpallurinn virðist ekki byggður á undirstöðum.

Ákvæði 3. töluliðs 1. mgr. 52. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, kveður á um að húsfélag sé skaðabótaskyld gagnvart einstökum eigendum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af bilun á búnaði sameignar og sameiginlegum lögnum þó engum sem húsfélagið ber ábyrgð á verði um það kennt. Ábyrgð gagnaðila vegna bilunar í frárennslislögn er þannig hlutlæg. Kemur þá til álita hvort tjón álitsbeiðanda sé að rekja til galla í frárennslislögn. Hafa aðilar báðir aflað mats sérfræðings á orsök sigsins en niðurstöður þeirra eru ólíkar. Hvorugur hefur aflað álits dómkvadds matsmanns. Með vísan til þess telur kærunefnd að álitsbeiðanda hafi ekki tekist að sanna að galli í frárennslislögn sé orsök þess að sólpallur hennar hefur sigið. Ekki er þannig unnt að fallast á kröfu hennar.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að gagnaðila beri að fá fagmenn til að gera viðeigandi úrbætur á palli hennar og greiða kostnað vegna þeirrar viðgerðar.

Reykjavík, 6. júní 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson