Nr. 39/2018 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 39/2018

Ákvörðunartaka: Aðstaða til bílaþvottar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 2. maí 2018, beindi A hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, húsfélag, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 13. maí 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 22. maí 2018, og athugasemdir gagnaðila, dags. 28. maí 2018, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 6. júní 2018.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið B, alls 18 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsinu. Ágreiningur er um aðstöðu til bílaþvottar í sameiginlegum bílakjallara hússins.

Krafa álitsbeiðanda er:

     Að viðurkennt verði að taka beri niður aðstöðu til bílaþvottar í bílakjallara hússins. Verði     fallist á kröfu álitsbeiðanda er þess jafnframt óskað að viðurkennt verði að þeir eigendur          sem hafi farið fram á og samþykkt ráðstöfunina greiði kostnað við uppsetningu        bílaþvottaaðstöðunnar í hússjóð.

Í álitsbeiðni kemur fram að fyrir nokkrum árum hafi verið samþykkt á húsfundi að setja upp bílaþvottaðastöðu í bílakjallara hússins. Álitsbeiðandi búi ekki yfir upplýsingum um það með hversu mörgum atkvæðum sú ráðstöfun hafi verið samþykkt. Ekki sé gert ráð fyrir slíkri aðstöðu á teikningum hússins og enginn viðeigandi hreinsibúnaður sé í niðurföllum bílakjallarans. Bílaþvottaaðstaðan hamli aðgengi að bílastæðum, sér í lagi bílastæði álitsbeiðanda sem sé oft á floti í vatni og öðrum hreinsiefnum. Íbúar hússins hafi neitað að færa bíla sína frá þvottaaðstöðu svo hún komist í stæði sitt og lítið tillit hafi verið tekið til þeirra sem eigi nærliggjandi stæði. Þá hafi hvorki verið settar takmarkanir um notkun hreinsiefna né reglur um það á hvaða tímum sé heimilt að þvo bílana.

Í greinargerð gagnaðila segir að á aðalfundi húsfélagsins 23. apríl 2012 hafi verið ákveðið að setja upp aðstöðu til að þvo bíla í bílakjallara hússins. Erindið hafi verið auglýst með fundarboði. Á vegg gegnt innkeyrslu í bílakjallara hafi þegar verið til staðar brunaslanga og við hlið hennar hafi verið sett upp blöndunartæki ásamt upphengdri slöngu og þvottakústi. Staðsetningin hafi verið valin með því sjónarmiði að gæta jafnræðis á milli íbúa þannig að enginn einn yrði fyrir óþægindum af notkuninni.

Álitsbeiðandi hafi kvartað yfir því að bílastæði hennar sé oft á floti í vatni. Þeirri fullyrðingu sé vísað á bug. Við eðlilega notkun á slöngunni renni vatn ekki inn í bílastæði álitsbeiðanda heldur að niðurfalli við inntakshurð og niðurfalli fyrir framan bílastæði íbúðar X. Í kjölfar kvörtunar álitsbeiðanda hafi verið sett upp merking í bílakjallara þar sem bílaeigendur séu beðnir um að hafa bíla sína þannig staðsetta að ekki sé hætta á að vatn renni inn í bílastæði álitsbeiðanda. Einnig hafi því verið bætt við húsreglur að eftir notkun skuli skola burtu sápu og óhreinindi. Eftir þessar aðgerðir hafi gagnaðili ekki orðið var við að vatn renni í stæði álitsbeiðanda.

Þegar bíl sé lagt við þvottaaðstöðuna þrengist innakstur í bílakjallara og gildi það um alla bíla sem ekið sé inn, hvort sem um bíl álitsbeiðanda eða annarra sé að ræða. Fullyrðing álitsbeiðanda um að bílaeigendur hafi neitað að færa bíla sína við inn- eða útakstur sé dregin í efa enda hafi það ekki verið reynslan.

Vegna tilvísunar álitsbeiðanda í álit kærunefndar húsamála í máli nr. 3/2008 taki gagnaðili fram að hann telji að ekki sé hægt að fallast á að uppsetning á blöndunartækjum og slöngu krefjist samþykkis allra eigenda hússins heldur nægi einfaldur meiri hluti þar sem aðstaðan sé ekki verulega truflandi og íþyngjandi fyrir álitsbeiðanda fremur en aðra íbúa hússins. Af 18 íbúðum í húsinu sé álitsbeiðandi eini eigandinn sem hafi gert athugasemdir við þvottaaðstöðuna.

Því sé mótmælt að gagnaðila verði gert að fjarlægja blöndunartæki og slöngu. Tækin og slangan séu nýtt við þrif á bílakjallaranum sem og þrif að utanverðu og því ekki eingöngu nýtt við bílaþvott. Í vetur hafi til að mynda verið nauðsynlegt að nota heitt vatn úr blöndunartækjum til að bræða ís sem hafi hindrað aðkomu að húsinu.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að það hafi verið ósætti vegna bílaþvottaaðstöðunnar frá því hún hafi upphaflega verið sett upp. Álitsbeiðandi hafi gert athugasemdir við þáverandi og núverandi stjórn húsfélagsins. Hún hafi ekki tekið málið upp á húsfundi þar sem stjórn húsfélagsins vilji meina að nóg sé að húsfundur samþykki breytt afnot af sameign og að öðru leyti virt málið að vettugi.

Eins og fram komi í greinargerð gagnaðila hamli notkun bílaþvottaaðstöðunnar aðgengi allra íbúa hússins að sínu bílastæði í bílakjallara og því mætti telja að samþykki allra hafi þurft fyrir breytingu á afnotum bílakjallara eða að sátt væri um þessi afnot af bílakjallara.

Í athugasemdum gagnaðila segir meðal annars að álitsbeiðandi hafi hvorki mætt á húsfundi né óskað eftir því að málið yrði sett á dagskrá húsfundar. Þá telji stjórnin að álitsbeiðandi hafi sýnt tómlæti með því að gera ekki athugasemd við framkvæmdina fyrr en tæpum fimm árum eftir hana.

III. Forsendur

Samkvæmt ákvæði 57. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er hlutverk og tilgangur húsfélaga aðallega að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar þannig að hún fái sem best þjónað sameiginlegum þörfum eigenda og stuðla að og framfylgja því með samþykktum, reglum og ákvörðunum að hagnýting hússins, bæði séreigna og sameignar, sé ávallt með eðlilegum hætti og þannig að verðgildi eigna haldist. Í 4. tölul. 13. gr. laganna er kveðið á um að meðal helstu skyldna eigenda í fjöleignarhúsum sé að virða rétt og hagsmuni annarra eigenda við hagnýtingu sameignar.

Ágreiningur málsins snýst um hvort ákvörðun um uppsetningu aðstöðu til bílaþvottar í bílakjallara hússins útheimti samþykki allra eigenda. Sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, sé um að ræða verulega breytingu á sameign, þ.á m. útliti hússins, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og 6. tölul. A-liðar 41. gr. Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa í för með sér breytingar á sameign, utan húss eða innan, sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tölul. B-liðar 41. gr. laganna. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr. Samkvæmt 31. gr. skal einnig beita reglum 30. gr., eftir því sem við á, um breytingar á hagnýtingu sameignar eða hluta hennar, enda þótt ekki sé um framkvæmdir að tefla, sbr. einnig 19. gr.

Fyrir liggur að aðstaða til bílaþvottar var sett upp í bílakjallara hússins eftir að tekin var ákvörðun þar um á aðalfundi húsfélagsins 23. apríl 2012. Ljóst er að ekki er gert ráð fyrir slíkri aðstöðu á teikningu af bílakjallara hússins. Aðstaðan var sett upp á vegg sem er staðsettur á móti innkeyrslu í bílakjallarann og þrengist innakstur í bílakjallarann þegar bíl er lagt við aðstöðuna. Þá er ljóst af þeim myndum sem liggja fyrir í málinu að þegar bíl er lagt við aðstöðuna hamlar það aðgengi að nærliggjandi stæðum, þ.á m. stæði álitsbeiðanda. Vegna athugasemda álitsbeiðanda við aðstöðuna var eftirfarandi bætt við húsreglur: „Við bílaþvott skal gæta þess að vatn og óhreinindi renni ekki inn í sérmerkt bílastæði íbúða. Eftir notkun skal skola burtu sápu og óhreinindi.“

Kærunefnd telur að þótt umrædd þvottaaðstaða valdi óverulegri röskun og teldist alla jafna ekki framkvæmd sem útheimti aukinn meirihluta eða samþykki allra þá sé hún hins vegar verulega truflandi og íþyngjandi fyrir notkun álitsbeiðanda á bílastæði sínu. Telur því kærunefnd að samþykki allra þurfi fyrir henni, sbr. 31. gr., sbr. 7. tölul. A-liðar 41. gr., sbr. grunnrök 1. mgr. 27. gr., sem að breyttu breytanda nær yfir tilvik þetta. Í áliti kærunefndar er engin afstaða tekin til þess hvort yfir höfuð sé heimilt vegna fyrirmæla annarra laga að vera með þvottaaðstöðu í bílakjallara án sérstaks búnaðar eða leyfis.

Álitsbeiðandi gerir einnig kröfu um að þeir sem samþykktu uppsetningu á þvottaaðstöðunni endurgreiði þann kostnað í hússjóð. Ekki er unnt að fallast á þessa kröfu, enda ekki að sjá að þessari samþykkt aðalfundar á árinu 2012 hafi verið mótmælt þá.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að samþykki allra þurfi fyrir aðstöðu til bílaþvottar í bílakjallara hússins. Öðrum hluta kröfu álitsbeiðanda er vísað frá.

Reykjavík, 6. júní 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson