Nr. 29/2018 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 29/2018
Tjón á séreign: Skaðabótaskylda húsfélags.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, mótt. 6. apríl 2018, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 2. maí 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 23. maí 2018, og athugasemdir gagnaðila, dags. 6. júní 2018, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14. júní 2018.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið B, alls 56 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsi nr. X. Ágreiningur er um skaðabótaábyrgð gagnaðila vegna tjóns á séreign álitsbeiðanda.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðili beri skaðabótaábyrgð samkvæmt 52. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, á tjóni sem varð á íbúð álitsbeiðanda og beri því að greiða kostnað við að koma henni í upprunalegt horf auk kostnaðar vegna matsskýrslu, kostnaðarmats og lögfræðiaðstoðar sem álitsbeiðandi hafi þurft að leggja til vegna tjónsins.
Í álitsbeiðni kemur fram að í lok febrúar 2017 hafi álitsbeiðandi orðið vör við leka í íbúð sinni og tilkynnt stjórn gagnaðila um það með tölvupósti 20. febrúar 2017 með ósk um að komið yrði í veg fyrir hann sem fyrst. Þrátt fyrir það og skriflegar ítrekanir í framhaldinu, hafi gagnaðili ekki orðið við beiðni hennar og hún því ekki séð sér annað fært en að fá sjálf matsmann til að skoða lekann. Í matsskýrslu hans hafi meðal annars komið fram að ummerki leka væru í timburvegg í hjónaherbergi en þar hafi mátt greina rakaskemmdir, málning verið bólgin og útfellingar farnar að myndast. Veggur í barnaherbergi væri blautur viðkomu en þar hafi rakasperra verið kíttuð með röngu kítti og hún rofin. Sýni hafi verið tekin úr báðum herbergjum og send C. Niðurstaða stofnunarinnar hafi verið sú að þau væru bæði mygluð og nokkrar tegundir af myglusveppum greinst í veggjunum, þar af tvær tegundir sem séu þekktir ofnæmisvaldar, en álitsbeiðandi hafi átt við heilsubrest að stríða sem rekja megi til ofnæmis af völdum myglusvepps í íbúð hennar.
Þegar umrædd skýrsla hafi legið fyrir hafi álitsbeiðandi sent tölvupóst til stjórnar gagnaðila 15. maí 2017 þar sem hún hafi ítrekað að það þyrfti þegar að fara í viðgerðir. Því hafi ekki verið sinnt og álitsbeiðandi aftur sent ítrekanir um miðjan júní. Í framhaldi af því hafi henni verið lofað að farið yrði í viðgerðirnar og í ágúst hafi verið byrjað á þeim. Í lok september 2017 hafi gagnaðili ekki enn verið búinn að ljúka nauðsynlegum viðgerðum þrátt fyrir ítrekaðar áskoranir og álitsbeiðandi því leitað til Húseigendafélagsins. Með bréfi lögfræðings Húseigendafélagsins, dags. 29. september 2017, hafi verið skorað á gagnaðila að ráðast í nauðsynlegar viðgerðir án tafar til að koma í veg fyrir lekann og álitsbeiðandi áskilið sér rétt til að láta framkvæma viðgerðir á kostnað gagnaðila yrði ekki orðið við áskorunum hennar, sbr. 38. gr. laga um fjöleignarhús. Þá hafi hún einnig áskilið sér rétt til skaðabóta. Í kjölfar bréfsins, nánar tiltekið í nóvember 2017, hafi gagnaðili látið klára verkið, eða níu mánuðum eftir að álitsbeiðandi hafi upplýst gagnaðila um lekann. Álitsbeiðandi hafi setið eftir með skemmdir í íbúð sinni, en veggklæðningar hafi skemmst vegna leka í gegnum útveggi og verið ónýtar. Álitsbeiðandi hafi nú fjarlægt þær enda verið myglusveppur í þeim sem hafi haft áhrif á heilsu hennar.
Með bréfi Húseigendafélagsins, dags. 6. desember 2017, hafi álitsbeiðandi krafist þess að boðað yrði til húsfundar og sett á dagskrá fundarboðs umræður og ákvarðanataka um viðgerðir inn í íbúð álitsbeiðanda, þar sem gagnaðili bæri skaðabótaábyrgð á því tjóni sem hafi orðið á eignarhluta hennar. Á fundi gagnaðila 13. febrúar 2017 hafi hann hafnað skaðabótaskyldu og ákveðið að hann myndi ekki fara í viðgerðir á eignarhluta álitsbeiðanda.
Fram komi í fyrrnefndri matsskýrslu að rakasperra í útvegg hafi verið kíttuð með röngu kítti og því hafi veggurinn verið blautur. Því sé ljóst að rekja megi tjón á séreign álitsbeiðanda meðal annars til bilunar í búnaði og/eða vegna mistaka á viðhaldi sameignar.
Þá hafi gagnaðili ekki, þrátt fyrir ítrekaðar áskoranir, gert fullnægjandi viðgerðir til að koma í veg fyrir lekann fyrr en tíu mánuðum eftir að hafa verið tilkynnt um hann. Hann sé því einnig skaðabótaskyldur vegna vanrækslu á viðhaldi, en ljóst sé að það hafi lekið inn í íbúð álitsbeiðanda í marga mánuði áður en gagnaðili hafi hafist handa við viðgerðir. Þannig megi einnig ráða af gögnum og fundargerð húsfundar að gagnaðila hafi þegar á árinu 2016 verið ljóst að raki væri í útveggjum en þrátt fyrir það hafi viðgerðir vegna þess ekki verið settar í forgang. Í reifun hússtjórnar um málið á húsfundi gagnaðila 13. febrúar segi orðrétt: „Raki ekki verið settur í forgang, enda ekki vitað á þeim tíma að komin væri mygla.“ Með þessu telji álitsbeiðandi að gagnaðili hafi í raun viðurkennt að hafa meðvitað ákveðið árið 2016 að vanrækja allt viðhald vegna raka í útveggjum þar sem það hafi ekki verið í forgangi. Álitsbeiðandi telji að skyldur húsfélags til að varðveita, endurbæta og viðhalda sameign, sbr. 57. gr. laga um fjöleignarhús, verði ekki skildar svo að mygla, sem oft og tíðum geti ógnað heilsu manna, sé viðmið þegar komi að nauðsynlegu viðhaldi heldur megi gera þá kröfu á húsfélag að það sjái til þess að hús séu vatns- og vindheld og eigendur þurfi ekki að búa við raka í eignum sínum.
Með hliðsjón af framangreindu telji álitsbeiðandi að bilun í búnaði sameignar og/eða mistök á viðhaldi sameignar (kíttun rakasperra) og vanrækslu gagnaðila leiði til þess að hann sé skaðabótaskyldur og beri að standa straum af kostnaði við það að koma séreign álitsbeiðanda í sama horf og áður. Ljóst sé að tjónið stafi frá sameign og verði að telja afar ósanngjarnt og óeðlilegt að álitsbeiðandi beri ein kostnað af viðgerðinni inni í séreign sinni þar sem tilviljun ein hafi ráðið því að það hafi farið að leka inn í eignarhlut hennar en ekki aðra.
Þar sem gagnaðili hafi ekki orðið við ítrekuðum kröfum álitsbeiðanda um nauðsynlegar viðgerðir hafi hún þurft að leggja út í kostnað við öflun matsskýrslu, kostnaðarmats á viðgerðum og vegna lögfræðiþjónustu. Ljóst sé að gagnaðili hafi ekkert gert í málinu fyrr en álitsbeiðandi hafi aflað matsskýrslu fagmanns, og gagnaðili nýtt sér hana þegar hann hafi loks hafist handa við viðgerðir, án þess að greiða fyrir skýrsluna. Einnig hafi ekki verið lokið við verkið fyrr en bréf hafi borist frá lögmanni Húseigendafélagsins, en í þann kostnað hafi álitsbeiðandi einnig þurft að leggja vegna vanrækslu gagnaðila ásamt kostnaði við að afla kostnaðarmats í viðgerðirnar. Álitsbeiðandi telji því að kostnaður vegna matsskýrslu, kostnaðarmats og lögfræðiaðstoðar falli undir skaðabótaábyrgð gagnaðila, enda nái bótaskyldan einnig til afleidds tjóns.
Í greinargerð gagnaðila segir að haustið 2016 hafi verið gerð ástandskönnun hjá eigendum og álitsbeiðandi þá tilkynnt um að það væri raki í vegg hjá svölum. Þann 8. febrúar 2017 hafi stjórn gagnaðila sent tölvupóst til eftirlits- og úttektaraðila gagnaðila, vegna fyrirhugaðra framkvæmda við húsið, þar sem fram hafi komið beiðni um að skoða fyrst lekavandamál frá þakgluggum, meðal annars í íbúð álitsbeiðanda. Tölvupóstur hafi borist frá álitsbeiðanda 20. febrúar 2017 þess efnis að lekið hefði í einhvern tíma frá timburvegg á svölum og að innri veggur væri skemmdur. Þann 22. febrúar 2017 hafi tölvupóstur verið sendur til eftirlits- og úttektaraðilans og óskað eftir að leki í íbúð álitsbeiðanda yrði bætt á verkefnalista hans. Í tölvupósti hans 1. mars 2017 hafi komið fram að hann myndi skoða lekann. Stjórn gagnaðila hafi svarað þeim tölvupósti og sagt að viðgerðir hans á svölunum væru samþykktar og ganga mætti í þær sem fyrst. Stjórn gagnaðila hafi því ekki verið ljóst fyrr en í lok febrúar að vandamál vegna leka í íbúð álitsbeiðanda hafi þurft að sæta forgangi umfram það sem áður hafi verið ákveðið. Ekki hafi verið hægt að komast í viðgerðirnar um leið, annars vegar vegna veðurs enda ekki hægt að ganga í viðgerðir á ytra byrði húsa í rigningu, snjó og frosti, og hins vegar vegna skorts á vinnuafli hjá verktaka gagnaðila á þeim tíma.
Þann 29. maí 2017 hafi álitsbeiðandi óskað eftir því við gagnaðila að hefja framkvæmdir vegna myglusvepps í vegg og sagt að hún hafi ætlað að finna iðnaðarmann í verkið. Gagnaðili hafi í kjölfarið samþykkt framkvæmdina en óskað eftir skriflegu kostnaðarmati vegna viðgerða áður en þær myndu byrja. Þann 2. júní hafi stjórn gagnaðila fengið tölvupóst frá syni álitsbeiðanda með upplýsingum um áætlaðan kostnað og að hann hygðist sjálfur ætla að ganga í viðgerðirnar. Stjórn gagnaðila hafi tekið fram að samþykktar hafi verið framkvæmdir samkvæmt matsskýrslu og viðgerðir yrðu framkvæmdar af fagmanni.
Að eigin frumkvæði hafi formaður gagnaðila haft samband við fyrirtækið sem hafi gert fyrrnefnda matsgerð og óskað skýringa á þeim verkum sem […] álitsbeiðanda hafi talað um en ekki komið fram í matsskýrslu. Í kjölfarið hafi hann haft samband við álitsbeiðanda og upplýst hana um að framkvæmdin hefði verið samþykkt og henni boðið að verktaki gagnaðila myndi sjá um viðgerðina. Álitsbeiðandi hafi neitað því og sjálf ætlað að finna fagmann í verkið. Formaðurinn hafi haft samband við álitsbeiðanda 24. júní 2017 og fengið upplýsingar um að henni hafi ekki tekist að finna fagmann og formaðurinn því stungið upp á því að nýju að verktaki gagnaðila myndi taka verkið að sér og hún samþykkt það. Lagt hafi verið upp með að verkið yrði klárað um miðjan júlí en vegna veðurs og tafa á afhendingu glugga hafi viðgerðir verið unnar í ágúst 2017. Ætlunin hafi verið að ganga í viðgerðir í maí/júní en sökum þess að álitsbeiðandi hafi sjálf viljað finna iðnaðarmenn hafi orðið tafir á verkinu þar til í lok júní.
Viðgerð í íbúð álitsbeiðanda hafi falið í sér að skipt hafi verið um einangrun, kanta og stoðir, pappi settur yfir og að utan settar krossviðarplötur til bráðabirgða. Sú ákvörðun að setja krossviðarplötur til bráðabirgða hafi verið tekin í samráði við fagaðila, þ.e.a.s. bíða eftir að fá afhent betra efni til að klæða svalirnar en nota verra efni sem ekki hafi þurft að bíða með. Hið endanlega efni sem hafi átt að nota hafi verið tilbúið í nóvember 2017, það verið sprautað og sett utan á veginn.
Gagnaðili hafi brugðist við kröfu álitsbeiðanda um viðgerðir eins fljótt og hægt hafi verið 22. febrúar 2017. Á þessum tíma hafi hann haft takmarkað vinnuafl til að sinna viðhaldi og viðgerðum á sameigninni auk þess sem veður í mars og apríl hafi ekki hentað til viðgerða á ytra byrði eigna og því ekki komist í viðgerðir fyrr. Í maí hafi verktakar loks getað hafið vinnu við nauðsynlegar viðgerðir á sameign og gagnaðili þá haft í hyggju að ganga í viðgerðir, meðal annars á svölum álitsbeiðanda. Í lok maí hafi álitsbeiðandi tilkynnt stjórn gagnaðila að hún hafi sjálf ætlað að útvega iðnaðarmann í verkið. Gagnaðili hafi samþykkt það en þó einungis með því eðlilega skilyrði að fenginn yrði fagmaður í verkið. Þær tafir sem hafi orðið á verkinu í maí og júní séu því engan veginn á ábyrgð gagnaðila.
Leggja beri áherslu á að sá tími sem hafi liðið frá því að gagnaðila hafi fyrst verið tilkynnt um lekann og þar til hann hafi komið í veg fyrir lekann með viðgerðum sé ekki ýkja langur og hefði verið enn styttri hefði álitsbeiðandi ekki krafist þess að ráða sjálf iðnaðarmann í verkið.
Gagnaðili telji ósannað að tjón á séreign álitsbeiðanda sé að rekja til vanrækslu eða mistaka hans við viðhald á sameign eða bilun á búnaði sameignar. Álitsbeiðandi leggi mikla áherslu á að samkvæmt áðurnefndri matsskýrslu hafi rakasperra verið kíttuð með röngu kítti sem leitt hafi til tjóns á séreign hennar. Aftur á móti komi fram í matsskýrslunni að þegar skoðunarmaður hafi komið á staðinn hafi verið búið að opna vegg og veggurinn verið búinn að standa opinn í fjögur ár eða alveg frá því að það hafi lekið inn og iðnaðarmenn komið og gert við vegginn. Iðnaðarmenn hafi mælt með því að veggurinn yrði skilinn eftir til þess að lofta um timbrið. Gagnaðila hafi ekki verið kunnugt um þessar viðgerðir fyrir fjórum árum síðan og bendi á að mögulegt kunni að vera að umrætt tjón sé að rekja til þessarar viðgerðar. Það liggi ljóst fyrir að gagnaðili geti ekki verið talinn ábyrgur fyrir tjóni vegna viðgerða á séreign álitsbeiðanda og sér í lagi ekki vegna viðgerða sem gagnaðili hafi hvorki komið að né samþykkt. Gagnaðili telji að ekki sé hægt að útiloka að þessar viðgerðir hafi leitt til þess tjóns sem hún krefjist þess að viðurkennd verði bótaskylda gagnaðila á.
Gagnaðili telji að kostnaður sem álitsbeiðandi hafi lagt í, bæði vegna matsgerða og lögfræðikostnaðar, sé alfarið á ábyrgð hennar og óþarfur enda hafi gagnaðili ávallt samþykkt viðgerðina að utanverðu.
Í athugasemdum álitsbeiðenda segir meðal annars að gagnaðili hafi vitað í mörg ár að plötur í útvegg væru gallaðar og héldu ekki vatni. Enda hafi komið á daginn að leki í íbúð álitsbeiðanda hafi stafað frá hinum gölluðu plötum. Gagnaðili hafi ekki ætlað að hefja verkið í maí heldur þvert á móti hafi álitsbeiðandi verið upplýst um að ekki yrði hægt að klára verkið fyrir 1. ágúst og hún því boðist til að finna fagmann í verkið. Mikilvægt hafi verið að verkinu lyki fyrir þann tíma vegna vinnu álitsbeiðanda, en hún sé […].
Því sé hafnað að málið hafi verið sett í forgang þegar í febrúar sem sjáist best á því að ekki hafi verið hafist handa við viðgerðir fyrr en tæpum sex mánuðum eftir tilkynningu um tjónið. Álitsbeiðandi hafi tilkynnt um lekann um leið og hún hafi orðið vör við hann í febrúar.
Álitsbeiðandi telji að kostnaður við matsgerð og lögfræðikostnaður hafi verið nauðsynlegur enda hafi gagnaðili ekkert gert til að koma í veg fyrir lekann 2. maí 2017 þegar matsgerðarinnar hafi verið aflað. Gagnaðili hafi ekki hafist handa fyrr en skýrslan og bréf frá lögfræðingi hafi borist. Verði því þvert á móti að telja að þetta hafi verið nauðsynlegt skref til að fá gagnaðila til að sinna lagaskyldu sinni.
Í athugasemdum gagnaðila segir meðal annars að hann hafi ekki vitað í mörg ár að plötur í útvegg væru gallaðar. Plöturnar hafi þjónað sínu hlutverki í vel á þriðja áratug en sumt hafi einfaldlega skemmri endingu en annað. Íbúð álitsbeiðanda hafi verið sú fyrsta þar sem tilkynnt hafi verið um alvarlegan leka á þessum stað.
Gagnaðili hafi þegar samþykkt viðgerð á íbúð álitsbeiðanda og hann hlutast til um að finna verktaka í verkið. Ekki sé hlaupið að því að fá iðnarmenn eins og staðan sé á þeim í dag, líkt og álitsbeiðanda hafi orðið ljóst þegar hún hafi ekki getað fundið iðnaðarmann með tilskilin réttindi í maí/júní. Þess vegna hafi það tekið nokkurn tíma að fá mann í verkið þótt sá tími í reynd hafi ekki verið ýkja langur.
Álitsbeiðandi hafi aldrei óskað eftir því við gagnaðila að kostnaður vegna matsgerðar yrði greiddur af gagnaðila. Gagnaðili hafi starfandi tækni- og eftirlitsmann sem meti alla jafna og finni til verktaka fyrir gagnaðila.
III. Forsendur
Í máli þessu er deilt um skaðabótaskyldu gagnaðila vegna skemmda á séreign álitsbeiðanda. Í 52. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að húsfélag sé ábyrgt gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar.
Til að gagnaðili verði ábyrgur á tjóni álitsbeiðanda á grundvelli 1. mgr. 52. gr. fjöleignarhúsalaga verður hann að hafa vanrækt viðhald sameignar. Álitsbeiðandi upplýsti gagnaðila um leka frá timburvegg á svölum 20. febrúar 2017, sem upplýsti tveimur dögum síðar að þetta færi á verkefnalista smiðs á vegum gagnaðila. Til stóðu viðamiklar framkvæmdir við húsið sumarið 2017 og viðgerð hjá álitsbeiðanda var sett þar í forgang. Álitsbeiðandi aflaði mats sérfræðings á skemmdum í íbúð hennar, að því er virðist að eigin frumkvæði og án þess að afla samþykkis gagnaðila. Gagnaðili fékk skýrsluna afhenda 15. maí 2017 og samþykkti kostnaðarþátttöku vegna viðgerðar á sameign samkvæmt viðgerðaráætlun sem kom fram í skýrslunni. Ástæða þesss að viðgerð á vegum gagnaðila drógst fram í ágúst 2017 var sú að álitsbeiðandi vild sjálf útvega iðnaðarmann í verkið sem gekk ekki eftir. Telur kærunefnd ekki tilefni til að gera að gera athugasemd við þann tíma sem leið frá því að álitbeiðandi tilkynnti um leka þar til viðgerð fór fram. Þegar af þeirri ástæðu og með vísan til dóms Hæstaréttar í máli nr. 462/2012, telur kærunefnd álitsbeiðanda ekki hafa sýnt fram á að gagnaðili hafi vanrækt skyldur sínar til viðhalds eða gert mistök sem leiddu til þess að hann bæri ábyrgð á tjóni sem leki hefur valdið henni.
Ekki er skilyrði til að fallast á kröfu álitsbeiðnda um að gagnaðili greiði henni kostnað vegna matsskýrslu, kostnaðarmats og lögfræðiaðstoðar sem aflað var einhliða af hennar hálfu, sbr. 43. gr. fjöleignarhúsalaga.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.
Reykjavík, 14. júní 2018
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson