Nr. 54/2018 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 54/2018
Húsaleiga: Kostnaður vegna hita. Endurnýjun tryggingar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfum, dags. 10. og 11. júní 2018, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 6. júlí 2018, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 11. júlí 2018, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 3. september 2018.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 1. maí 2016, tók gagnaðili á leigu íbúð í eigu álitsbeiðanda að C. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning. Ágreiningur er um greiðslu kostnaðar vegna hita og endurnýjunar tryggingar.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
- Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna hita í hinni leigðu íbúð.
- Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé heimilt að innheimta kostnað vegna hita samkvæmt uppgjörsreikningi frá C.
- Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurnýja tryggingu frá þeim tíma sem eldri trygging rann úr gildi.
Í álitsbeiðni kemur fram að ekki sé sérgreindur heitavatnsmælir vegna hinnar leigðu eignar heldur sé í húsinu mælir sem mæli notkun í tveimur íbúðum. Sá háttur hafi verið hafður á að gagnaðili greiði mánaðarlega tiltekna upphæð fyrir hita þar sem álitsbeiðandi greiði mánaðarlega til C og það sé síðan gert upp þegar uppgjörsreikningur frá C berist. Uppgjör hafi borist árlega að vori til. Í leigusamningi sé tiltekið að sé notkun umfram tiltekna upphæð muni greiðsla álitsbeiðanda breytast sem því nemi. Í kjölfar þess að uppgjörsreikningur hafi borist nú í vor hafi álitsbeiðandi farið þess á leit að gagnaðili greiddi sinn hlut og það verið rætt á fundi aðila. Gagnaðili telji að henni beri ekki að greiða hlut leiguíbúðarinnar í sjálfum uppgjörsreikningnum án þess að rökstyðja nánar. Gagnaðili hafi verið leigjandi í umræddu húsnæði í rúm tvö ár og virst þar til nú í vor vera fullmeðvituð um hvernig fyrirkomulag væri á hitamálum hússins. Hingað til hafi álitsbeiðandi gert þetta upp þegar uppgjörsreikningur hafi komið en ekki við hvern reikning sem komi mánaðarlega og feli í sér áætlun. Farið hafi verið í gegnum þetta þegar íbúðin hafi verið sýnd og rætt um leiguna fyrir gerð samnings og að gagnaðili myndi ekki tilkynna til C að hún væri nýr notandi.
Það sé ekki óalgengt að heitavatnsmælar séu ekki sérgreindir fyrir einstaka íbúðir í fjöleignarhúsum. Í þessum tilvikum sé kostnaði skipt eftir hlutfalli íbúða. Samkvæmt húsaleigulögum megi ætla að gert sé ráð fyrir þeim tilvikum þegar heitavatnsmælir sé ekki sérgreindur fyrir leiguhúsnæði. Álitsbeiðandi túlki það sem svo að meginreglan í 23. gr. a. húsaleigulaga, nr. 36/1994, sé sú að leigjandi greiði hitunarkostnað. Í 24. gr. laganna sé kveðið á um skiptingu samkvæmt eignarhluta íbúða. Þar hafi álitsbeiðandi notað opinberar upplýsingar um stærð umræddra íbúða. Loks sé í 25. gr. kveðið á um að gjöld falli í gjalddaga á næsta greiðsludegi húsaleigu. Uppgjörsreikningur sé byggður á álestri og þá komi endanleg notkun fram og fyrst hægt að sjá hvort notkun hita sé umfram þá upphæð sem tiltekin sé í leigusamningi.
Leigusamningi hafi verið sagt upp X 2018. Í uppsagnarfresti hafi verið áréttað við álitsbeiðanda að láta endurnýja viðeigandi tryggingar. Gagnaðili hafi ekki orðið við því. Álitsbeiðandi telji að endurnýjuð trygging hefði átt að berast fyrir X 2018 og gilda í eðlilegan tíma fram yfir lok samningsins. Rökin fyrir miðjum maí séu þau að ábyrgðaryfirlýsing banka hafi gilt til X 2018 og hægt að ganga að henni allt að 14 dögum áður. Gildistími sé væntanlega háður þeim frestum sem fram komi í 40. gr. húsaleigulaga.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að vegna persónulegra ástæðna hafi það frestast að uppfæra bankaábyrgðina. Þegar gagnaðili hafi leitað aðstoðar í banka í vikunni X-X 2018 við að uppfæra ábyrgðina hafi henni verið ráðlagt að tala við neytenda-/leigjendasamtökin þar sem álitsbeiðandi hefði sagt upp leigusamningnum á eigin forsendum. Ráðgjafi bankans hafi talið það vera óþarfa útgjöld fyrir gagnaðila að greiða ársgjald fyrir ábyrgð sem myndi aðeins gilda fyrir brot af árinu vegna samnings sem búið væri að segja upp og þurfa síðan þegar hún tæki við öðru húsnæði að greiða aftur ársgjaldið því þá þyrfti að útbúa nýja bankaábyrgð.
Í leigusamningi komi fram að hiti og vatn sé innifalið í leigu. Álitsbeiðandi greini frá því að gagnaðili hafi fengið þær upplýsingar í upphafi leigutíma að hún væri að deila mæli með íbúðinni fyrir ofan en það sé ekki rétt. Það hafi aldrei verið tekið fram þegar álitsbeiðandi hafi sýnt henni íbúðina. Álitsbeiðandi hafi eingöngu sýnt gagnaðila viðmið sitt og tekið fram að færi hún yfir það myndi hún greiða mismuninn.
Ekki sé rétt að gagnaðili hafi verið upplýst um í upphafi leigutíma að hún þyrfti að greiða fyrir hita og vatn þegar að uppgjöri kæmi. Eingöngu hafi verið rætt um að ef gagnaðili færi yfir viðmið álitsbeiðanda yrði sá mismunur greiddur. Þar sem álitsbeiðandi fái reikning mánaðarlega sé vel hægt að reikna þann mismun út. Gagnaðila þyki því fremur ósanngjarnt í sinn garð að fá tölvupóst með kröfu um greiðslu á hárri fjárhæð þegar hún hafi þegar greitt aukalega ofan á húsaleigu fyrir þessu, auk hækkunar sem hafi komið ágúst á síðasta ári. Einnig sé það ósanngjarnt að því leyti að þótt tveir fullorðnir og þrjú börn búi í hinni leigðu íbúð séu þau nánast aldrei heima. Þau vinni mikið og börnin í skóla og pössun eftir þörfum. Á síðasta ári hafi verið endalaus straumur af hinum og þessum einstaklingum í íbúðinni fyrir ofan þau með tilheyrandi ónæði.
Þá greinir gagnaðili frá ýmsum samskiptum aðila þessa máls sem eru ágreiningi málsins óviðkomandi.
Álitsbeiðandi geti fengið sundurliðun hjá C fyrir notkun hverrar íbúðar. Í leigusamningi séu ekki tilgreind prósentuhlutföll hinnar leigðu íbúðar og íbúðar á hæðinni fyrir ofan, en álitsbeiðandi setji þó upp reikning sem geri ráð fyrir að gagnaðili greiði rúmlega 47% af heildaruppgjöri samkvæmt stærð hinnar leigðu íbúðar.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að þegar hún hafi sagt upp leigusamningi aðila með bréfi, dags. X 2018, hafi það einnig verið gert munnlega á heimili álitsbeiðanda og með tölvupósti sama dag. Bæði í hinu formlega bréfi sem og munnlega hafi verið bent á að þáverandi trygging gilti til X 2018 og að í leigusamningi væri kveðið á um að álitsbeiðandi skyldi hafa tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningi. Að þessu virtu hafi álitsbeiðandi því talið rétt að árétta að gagnaðili endurnýjaði viðeigandi tryggingu þegar þess yrði þörf. Á fundi á heimili álitsbeiðanda X 2018 og í tölvupósti X 2018 hafi álitsbeiðandi áréttað það sem fram hafi komið í uppsagnarbréfi um endurnýjun viðeigandi trygginga. Á umræddum fundi hafi komið fram af hálfu gagnaðila að hún myndi eðlilega endurnýja trygginguna tímanlega. Álitsbeiðandi hafi tekið fram að mikilvægt væri að endurnýjuð trygging myndi berast henni fyrir X 2018 og gilda í eðlilegan tíma fram yfir lok samningsins ef til þess kæmi að gera þyrfti kröfu á grundvelli tryggingarinnar. Hinn X 2018 hafi álitsbeiðandi sent gagnaðila tölvupóst þar sem fram hafi komið að endurnýjuð trygging hafi ekki borist, tryggingin hafi í raun orðið óvirk X 2018 og þess farið á leit við gagnaðila að hún myndi kippa þessu í liðinn.
Lagaumhverfi þessara mála geri ekki ráð fyrir því að hægt sé að nota persónulegar ástæður til að komast hjá skyldum og skuldbindingum. Gagnaðili hafi vanrækt að endurnýja trygginguna.
Leigusamningur gildi til X 2018. Álitsbeiðandi skilji 40. gr. húsaleigulaga á þann veg að ábyrgð þurfi að vera til staðar tiltekinn tíma eftir að samningi ljúki, sbr. 4., 5., og 6. mgr. ákvæðisins.
Það sé rétt að í gildandi leigusamningi sé tilgreint að hiti sé innifalinn í leigu. Frávik séu ekki skráð þar heldur í 8. lið samningsins þar sem fjárhæð leigunnar sé tiltekin og þar af bein greiðsla fyrir leiguafnot. Fram komi að tiltekin upphæð sé meðal annars fyrir hita. Fari notkun umfram það muni upphæðin breytast sem því nemi. Ágreiningsefni þessa máls snúist um þetta.
Álitsbeiðandi hafi farið í gegnum leigusamninginn með gagnaðila áður en hann hafi verið gerður og gert henni grein fyrir því að hún þyrfti að tilkynna til veitustofnunar að hún væri nýr notandi að rafmagnsmæli en að hið sama gilti ekki um heitavatnsmæli þar sem hann hafi ekki verið sérgreindur fyrir leiguhúsnæðið og því væri ákvæði um að ef farið yrði yfir tiltekna upphæð yrði kostnaðurinn meiri. Viðvera leigutaka í leiguíbúð hafi ekkert með greiðslu á hita að gera.
III. Forsendur
Í þágildandi 1. mgr. 23. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að reksturskostnaði af leigðu húsnæði skuli þannig skipt að leigjandi greiði kostnað af notkun vatns og rafmagns og jafnframt hitunarkostnað. Í 3. mgr. sömu greinar segir að óski leigjandi þess skuli leigusali eða húsfélag láta leigjanda í té sundurliðun á þeim kostnaðarþáttum húsgjalds sem leigjandi greiði.
Ljóst er af framangreindu lagaákvæði að það kemur í hlut leigjanda að greiða hitunarkostnað. Í 6. kafla leigusamnings aðila, dags. 1. maí 2016, kemur fram að hiti og vatn sé innifalið í leiguverði. Í 8. kafla samningsins segir að X kr. af leigugjaldi sé fyrir hita, vatn og fráveitu. Sérstaklega var tekið fram að færi notkun hita umfram X kr. á mánuði myndi fjárhæðin breytast sem því næmi.
Samkvæmt gögnum málsins var fyrirkomulag greiðslna vegna hita þannig háttað að gagnaðili greiddi álitsbeiðanda mánaðarlega gjald fyrir áætlaða notkun vegna hita en álitsbeiðandi greiddi reikninga sem bárust frá C og voru skráðir á nafn hennar. Fyrirkomulagið var með þessum hætti þar sem sameiginlegur mælir er fyrir hina leigðu íbúð og íbúð á fyrstu hæð hússins. Notkun greiðist því eftir hlutfallstölum íbúðanna samkvæmt A lið 1. mgr. 45. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994. Þar sem mánaðarlegir reikningar frá C byggðu á áætlun gat komið til þess við ársuppgjör að notkun vegna hita væri umfram áætlaða notkun. Kærunefnd telur að gagnaðila hafi mátt vera þetta ljóst, enda kemur fram í leigusamningi aðila að fjárhæð vegna hita gæti tekið breytingum. Með hliðsjón af framangreindu er það niðurstaða kærunefndar að gagnaðila beri að greiða hitunarkostnað, sbr. þágildandi 1. mgr. 23. gr. húsaleigulaga, og þ.á m. þann kostnað sem féll til vegna notkunar umfram áætlun C.
Álitsbeiðandi sagði leigusamningi upp frá X 2018 og því ljóst að leigusamningi lauk X 2018. Í 10. kafla í leigusamningi aðila kemur fram að trygging fyrir réttum efndum á leigusamningi sé ábyrgðaryfirlýsing banka eða samsvarandi aðila (bankaábyrgð). Samkvæmt gögnum málsins lagði gagnaðili fram tryggingu í formi ábyrgðaryfirlýsingar frá tilteknum banka með gildistíma til X 2018. Vegna gildistíma tryggingarinnar fór álitsbeiðandi fram á það við gagnaðila að hún myndi endurnýja trygginguna sem myndi gilda fram yfir leigutíma. Gagnaðili varð ekki við því en ljóst er að henni bar ótvíræð skylda til þess. Ekki er að finna ákvæði í húsaleigulögum um afleiðingar þess að trygging leigjanda rennur út og hann verður ekki við kröfu leigusala um að leggja fram aðra tryggingu í staðinn. Kærunefnd telur að sú háttsemi leigjanda geti heimilað leigusala að rifta samningi aðila með vísan til 10. töluliðar 1. mgr. 61. gr. þágildandi húsaleigulaga.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna hita, þ.á m. kostnað vegna notkunar umfram áætlun.
Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi borið að endurnýja tryggingu.
Reykjavík, 3. september 2018
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson