Nr. 68/2018 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 68/2018
Ákvörðunartaka: Garðhús á sameiginlegri lóð. Undirskriftarlisti.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 7. júlí 2018, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 13. júlí 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 30. júlí 2018, og athugasemdir gagnaðila, dags. 16. ágúst 2018, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. október 2018.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið B X í C, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á neðri hæð hússins. Ágreiningur er um hvort gagnaðili geti krafið álitsbeiðanda um að fjarlægja garðhús sem hún kom fyrir á sameiginlegri lóð hússins.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi sé ekki skyldugur til að fjarlægja garðhús af sameiginlegri lóð á eigin kostnað að kröfu gagnaðila.
Í álitsbeiðni kemur fram að fyrir um það bil ári hafi álitsbeiðandi komið fyrir litlum garðhúsum fyrir tvær neðstu íbúðir hússins þar sem vöntun hafi verið á geymslum. Hugmyndin hafi verið að koma þeim fyrir við lóðarmörk D Þetta hafi verið sett niður á blað og gengið á milli íbúða hússins. Niðurstaðan hafi verið sú að íbúum efri hæða hafi fundist betra að húsin yrðu á lóðamörkum B X og Y. Allir hafi skrifað undir að undanskildum gagnaðila sem hafi ekki verið heima, en eiginkona hans hafi skrifað undir. Eðlilega hafi álitsbeiðandi talið nóg að annað hjónanna skrifaði undir fyrir þeirra hönd.
Eftir uppsetningu húsanna hafi eiginkona gagnaðila gert kröfu um að þau yrðu færð. Eigendur húsanna hafi verið tilbúin til þess að því gefnu að allir tækju þátt í kostnaði við það. Gagnaðili og eiginkona hans hafi vísað til þess að samkvæmt lögum verði allir eigendur að skrifa undir og það hafi ekki verið gert í þessu tilfelli og því beri álitsbeiðanda að færa húsin.
Í greinargerð gagnaðila segir að álitsbeiðandi hafi brotið gegn lögum um fjöleignarhús í fyrsta lagi með því að hafa sett upp tvö garðhús á sameiginlegri lóð fjöleignarhússins án lögmæts samþykkis allra eigenda og í öðru lagi með því að hafa sett upp pall á sömu lóð án lögmæts samþykkis allra eigenda. Krefst hann þess að álitsbeiðanda verði gert skylt að fjarlægja hvort tveggja.
Á árinu 2017 hafi vilji eigenda íbúða á jarðhæð staðið til þess að setja upp garðhús á sameignarlóð fjöleignarhússins. Notkun garðhúsanna hafi eingöngu verið ætluð fyrir eigendur þeirra íbúða. Þann 22. júní 2017 hafi hluti eigenda undirritað samþykki fyrir því að sett yrðu upp tvö garðhús á sameigninni, án þess að það væri gert með lögbundnum hætti. Samþykki þriggja eigenda hafi aldrei legið fyrir. Gagnaðili hafi ekki samþykkt garðhúsin með undirritun sinni. Þá liggi fyrir að dóttir eins eiganda hafi samþykkt uppsetningu garðhúsanna með undirritun sinni en hún sé leigjandi en ekki eigandi og þar með ekki bær til að veita samþykki fyrir hagnýtingu sameignarinnar. Þannig liggi fyrir að ekki hafi verið aflað samþykkis allra eigenda fyrir þessari ráðstöfun. Þá hafi ekki verið haldinn lögmætur húsfundur þar sem tillaga að hagnýtingunni hafi verið borin upp til umræðu og samþykktar í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús. Þar að auki hafi álitsbeiðandi sett upp pall fyrir framan íbúð sína á sameignarlóð án samþykkis eigenda.
Gagnaðili hafi verið ósáttur við garðhúsin frá því að þau hafi verið sett upp. Hann hafi verið fjarverandi við uppsetningu þeirra og verið brugðið þegar hann hafi séð hversu fyrirferðarmikil þau séu og hve stóran hluta lóðarinnar þau taki, auk þess sem þau séu mikið lýti fyrir útsýni hans. Árangurslaust hafi verið reynt að ná samkomulagi um að garðhúsin yrðu færð til.
Á húsfundi 24. maí 2018 hafi verið rætt um ítrekaða kröfu gagnaðila um að garðhúsin verði fjarlægð og upplýst um óánægju með þau. Álitsbeiðandi hafi enn ekki orðið við þeirri kröfu. Ágreiningslaust sé að garðhúsin standi á lóð sem falli undir sameign allra.
Kröfu sinni til stuðnings vísi gagnaðili til 35. gr. laga um fjöleignarhús en þar komi fram að eigendum og öðrum afnotahöfum sé óheimilt að nota sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en því sé ætlað. Einnig sé vísað til 4. mgr. 35. gr. þar sem fram komi að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki.
Í þriðja lagi sé vísað til 1. mgr. 39. gr. laganna þar sem segi að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerti hana beint og óbeint. Í 2. mgr. segi að ákvörðunarréttur samkvæmt 1. mgr. eigi meðal annars við um fyrirkomulag, skipulag, útlit, viðbyggingar, breytingar, hvers kyns framkvæmdir, endurbætur, viðhald, rekstur, ráðstöfun með samningi, hagnýtingu sameignar og séreignar og setningu reglna þar um. Í fjórða lagi vísi gagnaðili til 9. tölul. A-liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús en þar komi fram að við ákvarðanatöku um sameiginleg málefni í fjöleignarhúsi, sbr. 39. gr. laganna, gildi sú regla að ákvarðanir um sérstakan aukinn rétt til einstakra eigenda til afnota af sameign, sbr. 4. mgr. 35. gr., þurfi samþykki allra eigenda. Líkt og fram hafi komið liggi fyrir að lögmætt samþykki allra eigenda liggi ekki fyrir um nýtingu álitsbeiðanda á sameigninni á þann hátt að þar séu sett upp garðhús og pallur sem taki stóran hluta af lóðinni auk þess sem þetta sé lýti á útsýni gagnaðila.
Enn fremur sé vísað til álits kærunefndar í máli nr. 17/2016 þar sem fram komi að undirskriftarlistar um samþykki einstakra eigenda sé ekki gilt samþykki um slíkar ráðstafanir sem varð sameign, enda verði að veita slíkt samþykki á löglega boðuðum húsfundi allra eigenda, sbr. 1. og 4. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús.
Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að samkvæmt fundargerð húsfundar 24. maí 2018 hafi verið fjallað um að færa garðhúsin en ekki fjarlægja. Það sé fyrst núna sem sú krafa komi fram. Ágreiningur hafi snúist um kostnað vegna flutnings húsanna. Eigendur húsanna hafi verið tilbúnir að samþykkja flutning að því gefnu að þeir sem færu fram á hann tækju þátt í kostnaði. Eigendur húsanna hafi verið búnir að fá samþykki allra eigenda hússins að gagnaðila undanskildum þar sem talið hafi verið að nægilegt væri að annað hjóna gæfi samþykki sitt.
Þá sé það ekki rétt að umræddur pallur hafi verið settur í leyfisleysi. Þann 10. október 2005 hafi verið fengið leyfi hjá eigendum hússins um að gluggi yrði stækkaður og dyr settar út í garð. Byggingafulltrúi hafi gefið samþykki sitt fyrir því 17. október 2005.
Eins og sjá megi í meðfylgjandi gögnum hafi það ekki verið venja í húsinu að boða til húsfunda til að fá samþykki fyrir þeim breytingum sem gerðar hafi verið. Framkvæmdin hafi byrjað þegar um vorið eftir að beðið hafi verið um leyfi fyrir palli, en því verið hafnað á þeirri forsendu að hann væri of stór og ekki mætti setja girðingu í kring. Þar af leiðandi hafi orðið úr að núverandi pallur hafi verið settur. Pallurinn liggi laus á jörðinni og sé álíka stór og svalir efstu hæðar og miðhæðar, sé tekið mið af því að búið sé að loka svölum að hluta á miðhæð en það hafi verið gert án leyfis.
Gagnaðili og eiginkona hans hafi veitt munnlegt samþykki fyrir pallinum. Það hafi komið fram á húsfundi 27. maí 2018 þegar beðið hafi verið um leyfi fyrir pallinum að þau hafi ekki viljað gefa leyfi fyrir pallinum á meðan mál vegna skúranna væri óafgreitt, en þau hafi sagt þar í votta viðurvist að þau væru ekki mótfallin pallinum.
Þegar fengið hafi verið leyfi fyrir sólstofu á efstu hæð hússins hafi það verið gert með sama hætti, þ.e. gengið hafi verið á milli og þannig fengið leyfi annarra eigenda í húsinu. Þá hafi fyrrnefnd dóttir eigenda íbúðar í húsinu, sem sé leigjandi, fullt umboð foreldra sinna til að ganga frá hverju því sem viðkomi íbúðinni.
Í athugasemdum gagnaðila segir að álitsbeiðandi hafi ekki aflað lögmæts samþykkis allra eigenda sameignarinnar þegar hún hafi sett upp pall fyrir framan íbúð sína á sameignarlóð. Álitsbeiðandi hafi greint frá því að þegar óskað hafi verið eftir leyfi fyrir pallinum á húsfundi 24. maí 2018 hafi gagnaðili ekki viljað gefa leyfi á meðan enn væri deilt um garðhúsin. Þannig liggi fyrir að hann hafi ekki verið búinn að veita samþykki fyrir setningu palls á sameignarlóð. Þá sé einnig ekki til staðar samþykki annarra eigenda fyrir slíkri hagnýtingu fasteignarinnar. Í fundargerð hafi eftirfarandi komið orðrétt fram: „Pallur við íbúð A: Rætt var um að fá samþykki fyrir palli en ákveðið að taka ákvörðun um hann á sama tíma og garðskúrana.“ Það sé því ljóst að ekki hafi verið veitt samþykki fyrir pallinum heldur hafi í reynd verið ákveðið að fresta ákvörðunartöku um setningu pallsins til þess tíma sem tekin yrði ákvörðun um garðhúsin.
Þá hafi dóttir eiganda ekki heimild til að samþykkja þær ráðstafanir sem deilt sé um í máli þessu lögum samkvæmt.
III. Forsendur
Til álita kemur hvort fyrir liggi lögmæt ákvörðun um heimild álitsbeiðanda til að setja garðhús á sameiginlega lóð hússins. Í húsinu er fjórir eignarhlutar og óumdeilt er að lóðin fellur undir sameign allra eigenda.
Í 1. mgr. 34. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að séreignareigandi hafi ásamt og í félagi með öðrum eigendum rétt til hagnýtingar þess hluta fjöleignarhússins sem sé sameiginlegur, svo og sameiginlegrar lóðar og búnaðar. Í 2. mgr. sömu greinar segir að réttur þessi nái til sameignarinnar í heild og takmarkist eingöngu af hagsmunum og jafnríkum rétti annarra eigenda, en slíkar takmarkanir sé að finna í lögum þessum og samþykktum og reglum húsfélags samkvæmt þeim. Ákvæði 35. gr. sömu laga hefur að geyma ákvæði um takmarkanir á rétti til hagnýtingar sameignar. Segir þar í 2. mgr. meðal annars að eigendum sé óheimilt að nota lóð til annars en hún sé ætluð til og í 4. mgr. sömu lagagreinar segir að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn eða sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki sitt. Með hliðsjón af þessu ákvæði telur kærunefnd að uppsetning garðhúsanna þurfi samþykki allra eigenda.
Ákvæði 39. gr. laga um fjöleignarhús, kveður á um að allir eigendur eigi óskorðaðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameign hússins. Samkvæmt 4. mgr. ákvæðisins skulu sameiginlegar ákvarðanir almennt teknar á sameiginlegum fundi eigenda, þ.e. húsfundi. Í frumvarpi því er varð að lögum um fjöleignarhús segir meðal annars um ákvæði þetta:
Það skal tekið fram til áréttingar, að ákvarðanir um sameiginleg málefni skal taka á húsfundum þar sem allir eigendur hafa átt þess kost að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðun og atkvæðagreiðslu. Þannig er sá háttur, sem stundum er hafður á, að gengið sé á milli eigenda með plagg eða yfirlýsingu um einhver sameiginleg málefni, sem eigendum er hverjum í sínu lagi ætlað að samþykkja með undirritun sinni eða synja, ekki í samræmi við fyrirmæli frumvarpsins. Ákvörðun þannig tekin er ekki lögmæt og skuldbindandi nema fyrir þá sem undirritað hafa samkvæmt almennum reglum um skuldbindingargildi loforða og samninga. Gildir einu þótt sá meiri hluti hafi samþykkt sem tilskilinn er til viðkomandi ákvörðunar. Þessi háttur getur því aðeins gengið að allir undirriti og samþykki enda er þá kominn á samningur.
Með hliðsjón af framangreindu er ljóst að til þess að ákvörðun geti orðið lögmæt og skuldbindandi í tilvikum þar sem undirskrifta er safnað frá eigendum í fjöleignarhúsi verða þeir allir að undirrita og samþykkja.
Í gögnum málsins liggur fyrir undirskriftarlisti, dags. 22. júní 2017, þar sem segir: „Við undirrituð húseigendur á B X samþykkjum að veita leyfi fyrir að sett verði upp tvö garðhýsi fyrir íbúðirnar á fyrstu hæð. Jafnframt samþykkjum við að það megi bæta við hýsum fyrir aðrar íbúðir hússins. Húsunum yrði komið fyrir við girðingu milli húsana nr. X og X“. Óumdeilt er að leigjandi skrifaði undir listann fyrir eignarhluta í kjallara og gagnaðili, sem er einn eigenda íbúðar á hæð, skrifaði ekki undir heldur aðeins eiginkona hans, sem er eigandi til hálfs við hann. Þannig er ljóst að garðhúsin voru sett upp án þess að samþykki allra eigenda lægi fyrir og þar sem fyrir liggur að gagnaðili samþykkir ekki garðhúsin ber álitsbeiðanda að fjarlægja þau.
Gagnaðili gerir kröfu um að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri að fjarlægja pall af sameiginlegri lóð hússins. Um er að ræða pall sem hefur staðið á sameiginlegri lóð hússins í 13 ár. Í gögnum málsins liggur fyrir bréf, dags. 10. október 2005, þar sem segir: „Við undirritaðir eigendur í húsi B X samþykkjum að sett verði svalarhurð og gluggi stækkaður á íbúð fastnúmer X.“ Bréfið var undirritað af þremur eigendum en ekki er minnst sérstaklega á pallinn og ekki liggja fyrir önnur gögn í máli þessu um samþykki fyrir honum. Þannig er ekki unnt að sjá að samþykki allra eigenda hafi legið fyrir þegar pallurinn var smíðaður. Með hliðsjón af því að ekki er heimilt að helga sér til einkanota tiltekinn hluta sameignar án samþykkis allra eigenda, sbr. framangreind 35. gr., er það niðurstaða kærunefndar að virtum gögnum þessa máls að álitsbeiðanda beri að fjarlægja pallinn.
Vert er þó að taka fram að ágreiningur aðila lýtur fyrst og fremst að sönnunaratriðum. Hefðbundin sönnunarfærsla fyrir dómi, svo sem aðila- og vitnaskýrslur, gætu því varpað skýrara ljósi á ágreining aðila. Slík sönnunarfærsla fer hins vegar ekki fram fyrir kærunefnd.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að fjarlægja garðhús og pall af sameiginlegri lóð á eigin kostnað.
Reykjavík, 31. október 2018
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson