Mál nr. 14/2020 - Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 20. apríl 2020
í máli nr. 14/2020
A
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðili: B.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 500.000 kr. að frádreginni leigu vegna desember 2019 að fjárhæð 205.000 kr. og kostnaðar vegna þrifa að fjárhæð 15.000 kr.
Varnaraðili gerir kröfu um að viðurkennt verði að honum sé heimilt að halda tryggingarfénu eftir vegna leigu fyrir desember 2019, janúar og febrúar 2020. Einnig vegna þrifa að fjárhæð 12.000 kr.
Með rafrænni kæru, dags. 3. febrúar 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 4. febrúar 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 16. febrúar 2020, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 17. febrúar 2020. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 18. febrúar 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 2. mars 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 9. mars 2020, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 10. mars 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.
Með bréfi kærunefndar, dags. 2. apríl 2020, var því beint til varnaraðila að upplýsa kærunefndina um það hvort íbúðin hefði verið leigð út að nýju og ef svo væri frá hvaða tíma. Umbeðnar upplýsingar bárust frá varnaraðila með tölvupósti, sendum 8. apríl 2020, og voru þær sendar sóknaraðila með tölvubréfi kærunefndar, dags. 16. apríl 2020. Athugasemdir bárust ekki.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 7. nóvember 2019 til 31. ágúst 2020 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Leigugjald var 245.000 kr. á mánuði. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili segir að hann hafi fengið íbúðina afhenta 20. nóvember 2019 með samkomulagi um að hann myndi mála hana. Íbúðin hafi verið ómáluð og spörtluð og vinna hans skyldi ganga upp í nóvemberleigu, auk greiðslu að fjárhæð 60.000 kr. Hann hafi seint fengið útborgað um mánaðamótin nóvember/desember 2019 og ekki getað greitt leigu fyrr en tveimur vikum seinna. Þá hafi hann lagt hluta af leigu inn á varnaraðila, eða 100.000 kr., og því átt eftir að greiða 205.000 kr. af leigu fyrir desembermánuð. Sóknaraðili hafi boðið varnaraðila að taka eftirstöðvarnar af tryggingarfénu sem hann hafi ekki gert.
Ósætti hafi komið upp á milli aðila og varnaraðili viljað rifta samningnum. Það hafi verið gert munnlega á milli aðila og sóknaraðili farið fram á að flytja út mánaðamótin desember/janúar. Það hafi verið samþykkt og hann flutt út 3. janúar 2020. Hann hafi afhent lyklana og átt von á endurgreiðslu á eftirstöðvum tryggingarfjárins, þ.e. að frátaldinni leigu vegna desember og kostnaðar vegna þrifa. Varnaraðili hafi neitað endurgreiðslu og farið fram á að sóknaraðili greiddi leigu vegna tímabilsins 1. janúar til 15. mars 2020. Varnaraðili byggi á því að uppsagnarfrestur sé þrír mánuðir samkvæmt leigusamningi. Hefði sóknaraðili vitað þetta hefði hann búið í íbúðinni fram til mars 2020.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili segir að leigutíma hafi átt að ljúka 31. ágúst 2020. Leiga hafi verið 245.000 kr. á mánuði. Samið hafi verið um málningarvinnu á íbúðinni sem kæmi í stað fyrir viku af leigu í nóvember, eða leigu sem nemur 61.250 kr. Sóknaraðili hafi greitt tryggingarféð út 20. nóvember 2019.
Borist hafi greiðsla að fjárhæð 100.000 kr. 4. desember 2019 og hún gengið upp í ógreidda leigu fyrir nóvember og innborgun á leigu vegna desember. Enn sé ógreidd leiga fyrir desember að fjárhæð 206.250 kr.
Nokkur samskipti hafi átt sér stað á milli aðila í kjölfar framangreindra vanefnda sóknaraðila. Eftir ítrekaðar áskoranir með textaskilaboðum til sóknaraðila um að hann gengi frá greiðslunni hafi borist skilaboð frá honum 22. desember 2019 þess efnis að hann hygðist flytja út næstu helgi. Þann 2. janúar 2020 hafi leiga fyrir janúar 2020 fallið í gjalddaga.
Sóknaraðili hafi flutt út og tæmt íbúðina 3. janúar 2020. Varnaraðili hafi mælt sér mót við hann sama dag og tekið við lyklum. Gerðar hafi verið athugasemdir við þrif og málningarvinnu sóknaraðila. Hann hafi ekki mótmælt þeim og samþykkt að greiða kostnað vegna þrifa. Miðað sé við greiðslu að fjárhæð 12.000 kr. vegna þrifanna. Þann 1. febrúar 2020 hafi fallið í gjalddaga húsaleiga fyrir þann mánuð.
Í 3. gr. í leigusamningnum séu skráðar sérstakar forsendur sem geti legið til grundvallar uppsögn á umsömdum leigutíma. Segi þar: „Hverskonar vanefnd af hálfu leigutaka, s.s. vangoldin leiga“. Gagnkvæmur uppsagnarfrestur vegna slíkra vanefnda sé að minnsta kosti þrír mánuðir, sbr. 2. málsl. 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga.
Í ljósi vanefnda á greiðslu leigu fyrir desember og skilaboða sóknaraðila um að hann hygðist fara úr íbúðinni hafi varnaraðili litið svo á að hann hefði sagt samningnum upp. Miðað sé við þriggja mánaða uppsagnarfrest frá 22. desember að telja. Framangreindri afstöðu og rökstuðningi hafi verið lýst í tölvupósti til sóknaraðila 7. janúar 2020.
Varnaraðili geri kröfu um að tryggingarféð gangi til greiðslu leigu vegna desember 2019, janúar og febrúar 2020, samtals að fjárhæð 696.250 kr. Einnig sé gerð krafa vegna þrifa að fjárhæð 12.000 kr.
Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga sé heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu bæði á leigutímanum og við lok hans. Sé miðað við núverandi stöðu hafi öllu tryggingarfénu þegar verið ráðstafað upp í ógreidda leigu.
Varnaraðili áskilur sér rétt til að innheimta eftirstöðvar ógreiddrar gjaldfallinnar húsaleigu og ógjaldfallinnar húsaleigu til loka uppsagnarfrests og kostnað vegna þrifa.
Krafa sóknaraðila virðist á því byggð að meint riftun hafi verið munnlega samþykkt af varnaraðila og hún tekið gildi af hans hentisemi. Þessari fullyrðingu sé mótmælt sem ósannaðri.
Óljóst sé á hverju sóknaraðili byggi málsástæðu um riftun. Samkvæmt 2. mgr. 60. gr. húsaleigulaga skuli tilkynning um riftun vera skrifleg og skuli henni fylgja rökstuðningur. Engin slík tilkynning hafi borist varnaraðila og hann hafi ekki fallist á slíka tilkynningu, hvorki munnlega né með öðrum hætti. Í 60. gr. húsaleigulaga sé með tæmandi hætti lýst þeim ástæðum/aðstæðum þar sem leigutaka sé heimil riftun. Í málinu sé slíkum ástæðum eða aðstæðum ekki til að dreifa fyrir sóknaraðila að byggja á. Öðru máli gegni um varnaraðila sem geti lýst yfir riftun vegna vanefnda, svo sem þegar leigutaki greiði ekki leigu, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 61. gr. laganna.
Ekki verði fallist á að við skil íbúðar felist viðurkenning eða samþykki fyrir riftun. Það að sóknaraðili hafi kosið að flytja og skila lyklum breyti ekki leigusamningnum eða gildi hans. Þá jafngildi það ekki riftun.
Þegar ljóst hafi verið 3. desember 2019 að leiga fyrir þann mánuð og nóvember væri ógreidd hafi varnaraðili sent sóknaraðila skilaboð um að hann væri alvarlega að íhuga riftun. Næsta dag hafi borist greiðsla frá sóknaraðila að fjárhæð 100.000 kr. Frekari greiðslur hafi ekki borist þrátt fyrir skilaboð og símhringingar.
Ljóst sé þó að þrátt fyrir að varnaraðili hafi haft skýran rétt til riftunar og hafi lýst því yfir að hann væri að íhuga það, þá hafi engin tilkynning verið send sóknaraðila. Þá hafi slík tilkynning frá sóknaraðila ekki verið samþykkt.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir að hann fallist ekki á að greiða upp þrjá mánuði og varnaraðili geti ekki krafið hann um það þar sem hann hafi verið sammála því að hann flytti út 1. janúar 2020, án nokkurra eftirmála. Hann hafi ekki fengið að vera í íbúðinni út þriggja mánaða uppsagnarfrestinn. Varnaraðili eigi ekki rétt á því að krefja hann um leigu vegna tímabilsins 1. janúar til 15. mars 2020 og leigja íbúðina út á meðan.
V. Athugasemdir varnaraðila
Í athugasemdum varnaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð. Ekki verði fallist á að sóknaraðili geti án nokkurra eftirmála flutt úr íbúðinni, án þess að standa skil á greiðslu húsaleigu og án þess að virða umsaminn uppsagnarfrest.
VI. Niðurstaða
Deilt er um endurgreiðslu tryggingarfjár. Samkvæmt leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 500.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á leigusamningnum. Sóknaraðili hefur fallist á að varnaraðila sé heimilt að halda eftir 205.000 kr. vegna leigu fyrir desember 2019 og 15.000 kr. vegna þrifa. Ágreiningur snýst því um endurgreiðslu á eftirstöðvum tryggingarfjárins að fjárhæð 280.000 kr. Leigutíma átti að ljúka 31. ágúst 2020 en sóknaraðili skilaði íbúðinni 3. janúar 2020. Mánaðarleg fjárhæð húsaleigu var 245.000 kr.
Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli varðveita tryggingarfé á sérgreindum óbundnum reikningi hjá viðskiptabanka eða sparisjóði sem beri svo háa vexti sem kostur sé til greiðsludags sem greiðist leigjanda, reyni ekki á tryggingu þessa. Einnig segir að leigusali megi ekki ráðstafa fénu eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.
Í 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga segir að tímabundnum leigusamningi ljúki á umsömdum degi, án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Þó sé heimilt að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna, enda sé ekki fjallað um viðkomandi forsendur, atvik eða aðstæður í lögum þessum og skulu þau tilgreind í leigusamningi. Óumdeilt er að samningur aðila hafði ekki að geyma sérstaka uppsagnarheimild og því óuppsegjanlegur.
Um riftunarheimildir leigjanda er kveðið á um í 61. gr. húsaleigulaga. Í tölvupósti varnaraðila, sendum sóknaraðila 7. janúar 2020, kemur fram að eftir ítrekaðar áskoranir um greiðslu leigu fyrir desember hafi borist skilaboð frá sóknaraðila þess efnis að hann hygðist flytja úr íbúðinni um mánaðamótin desember/janúar. Óumdeilt er að sóknaraðili skilaði íbúðinni 3. janúar 2020.
Kærunefnd telur að sóknaraðili hafi með ólögmætum hætti rift leigusamningi aðila þegar hann upplýsti varnaraðila um að hann hygðist flytja úr íbúðinni um mánaðamótin desember/janúar, án þess að uppfyllt væri skilyrði framangreindrar 61. gr. húsaleigulaga um riftunarheimildir leigjanda, enda í gildi tímabundinn leigusamningur þar sem umsaminn leigutími var til 30. ágúst 2020. Þá styðja gögn málsins ekki þá fullyrðingu sóknaraðila að varnaraðili hafi rift samningi þeirra.
Deilt er um hvort varnaraðila sé heimilt að halda eftir eftirstöðvum tryggingarfjárins á þeirri forsendu að sóknaraðila hafi borið að greiða leigu fyrir janúar og febrúar 2020. Í 62. gr. húsaleigulaga segir að nú sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin er í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum samkvæmt 1. mgr. Þrátt fyrir ólögmæta riftun sóknaraðila hvíldi þannig sú skylda á varnaraðila að takmarka tjón sitt með því að leigja íbúðina út hið fyrsta eftir að hann var komin með umráð hennar. Kærunefnd óskaði eftir upplýsingum frá varnaraðila um það hvort íbúðin hefði verið leigð út að nýju og ef svo væri frá hvaða tíma. Svar barst frá varnaraðila þar sem hann upplýsti að íbúðin hefði verið leigð út á ný frá 1. febrúar 2020 með tímabundnum leigusamningi. Að framangreindu virtu er það því niðurstaða kærunefndar að sóknaraðila beri að greiða leigubætur vegna janúar 2020 að fjárhæð 245.000 kr. Sóknaraðili hefur fallist á að greiða vangoldna leigu vegna desember 2019 að fjárhæð 205.000 kr. með tryggingarfénu og kostnað vegna þrifa. Varnaraðili gerir kröfu um 12.000 kr. vegna þrifa. Varnaraðila ber því að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 38.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram.
Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 38.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram.
Reykjavík, 20. apríl 2020
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson