Mál nr. 48/2020 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 48/2020

Lögmæti húsfundar: Fundarboðun.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með rafrænni álitsbeiðni, móttekinni 30. apríl 2020, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 24. maí 2020, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. júní 2020.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls fjórtán eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsinu en gagnaðili er húsfélag þess. Ágreiningur er um lögmæti húsfundar sem haldinn var 10. mars 2020.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að viðurkennt verði að húsfundur sem haldinn var 10. mars 2020 sé ólögmætur og álitsbeiðandi því ekki bundinn af þeim ákvörðunum sem þar voru teknar.

Í álitsbeiðni kemur fram að á húsfundi, sem haldinn hafi verið 10. mars 2020, hafi verið tekið fyrir og samþykkt tilboð að fjárhæð 20.000.000 kr. frá tilteknu fyrirtæki í viðgerð á húsinu.

Álitsbeiðandi hafi hvorki fengið sent fundarboð né fengið upplýsingar um húsfundinn fyrr en greiðsluseðill hafi birst í heimabanka hans. Hann hafi þá haft samband við formann gagnaðila og óskað eftir skýringum á því hvers vegna hann hefði ekki verið boðaður á húsfundinn. Hann hafi fengið þau svör að fundarboð hefði verið sent 3. mars 2020 með tölvupósti á netfang eiginkonu hans. Þar sem álitsbeiðandi leggi ekki í vana sinn að skoða tölvupóst hennar og hún hefði sjálf ekki skoðað tölvupóstinn í töluverðan tíma hafi álitsbeiðandi ekki fengið fundarboðið.

Álitsbeiðandi búi ekki í húsinu og hafi ekki gert þau 12 ár sem hann hafi átt íbúðina þar sem hann leigi hana út. Hann hafi upplýst gagnaðila um heimilsfang sitt í samræmi við ákvæði 59. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Auk þess sé heimilisfang hans og símanúmer skráð á ja.is og í Þjóðskrá.

Álitsbeiðanda sé ekki kunnugt um af hverju tölvupóstur hafi verið sendur á umrætt netfang en fullyrðing talsmanns gagnaðila um að álitsbeiðandi hafi gefið upp þetta netfang og óskað eftir að fundarboð yrðu send þangað, sé röng og staðlaus.

Skilyrði 60. gr. laga um fjöleignarhús um að boða verði til húsfundar á tryggilegan hátt hafi ekki verið uppfyllt af hálfu gagnaðila. Með því að hafa ekki sent fundarboðið á heimilisfang álitsbeiðanda hafi verið brotið gegn ákvæðinu og því sé fundurinn ólögmætur og álitsbeiðandi ekki bundinn af ákvörðunum hans.

Þegar eftir að álitsbeiðanda hafi verið kunnugt um samþykkt gagnaðila hafi hann tilkynnt gagnaðila að hann teldi fundinn ólögmætan og farið fram á að framkvæmdir yrðu stöðvaðar og að boðað yrði til nýs fundar. Það sé í samræmi við 40. gr. laga um fjöleignarhús. Því hafi verið hafnað með vísan til álits kærunefndar húsamála í máli nr. 15/2016. Fátt sé líkt með því áliti og máli þessu. Álitsbeiðandi hafi búið á sama stað og verið skráður í símaskrá allan þann tíma sem hann hafi átt íbúð í húsinu. Netfang það, sem fundarboðið hafi verið sent á, sé ekki netfang álitsbeiðanda, auk þess sem fundarboðið hafi greinilega eingöngu verið sent með tölvupósti og ekki verið hengt upp í sameign eða á annan hátt tryggt að tryggilega væri boðað til fundarins. Íbúð álitsbeiðanda sé í útleigu og megi leiða líkur að því að birting fundarboðs í sameign hefði orðið til þess að leigjandinn hefði upplýst hann um húsfundinn.

Um sé að ræða mjög mikla hagsmuni og ekki hafi verið eðlilega staðið að útboði verksins. Þá gerir álitsbeiðandi nánari grein fyrir athugasemdum sínum vegna útboðsins.

Í greinargerð gagnaðila segir að árið 2017 hafi álitsbeiðandi haft samband við gjaldkera gagnaðila símleiðis og gefið upp netfangið […] sem hann hafi óskað eftir að yrði notað til að senda honum upplýsingar um málefni gagnaðila. Öll fundarboð og önnur skilaboð hafi verið send á netfangið síðan þá og hægt sé að sýna fram á það. Álitsbeiðandi hafi mætt á aðalfund 16. apríl 2018 og þá væntanlega séð fundarboðið fyrir þann fund. Þá hafi hann staðfest netfangið við gjaldkera, sem hann hafi viljað fá sendar upplýsingar á, í vitna viðurvist. Gjaldkerinn hefði enda ekki haft vitneskju um téð netfang nema aðeins vegna þess að álitsbeiðandi hafi gefið það upp og veki það furðu að álitsbeiðandi fullyrði að honum sé ekki kunnugt um hvers vegna tölvupóstar hafi verið sendir á það.

Álitsbeiðandi hafi ekki upplýst stjórn gagnaðila um heimilisfang sitt svo vitað sé, sbr. 60. gr. laga um fjöleignarhús, en þar sem hann hafði gefið upp netfang hafi stjórn gagnaðila talið nægilegt að senda fundarboðið á það. Þeir eigendur, sem eftir því hafi óskað, hafi fengið fundarboð með tölvupósti og auk þess haldi gagnaðili úti facebook-hópi þar sem fundarboð séu sett inn. Álitsbeiðanda hafi verið boðið að gerast meðlimur en hann ekki þegið það. Þess megi geta að leigjendur álitsbeiðanda hafi verið duglegir að mæta á húsfundi og verið virkir þátttakendur í facebook-hópnum, enda allir íbúar hvattir til að ganga í hópinn og stjórn gagnaðila því gert ráð fyrir að álitsbeiðandi væri upplýstur um allt sem þar færi fram.

Til viðbótar við tilkynningar í tölvupósti og í facebook-hópnum séu fundarboð einnig hengd upp í anddyri hússins og sett í póstkassa og bréfalúgur og því alrangt hjá álitsbeiðanda að halda því fram að fundarboðið hafi eingöngu verið sent út í tölvupósti. Stjórn gagnaðila telji því að upplýsingagjöf varðandi fundi sé eins góð og hægt verði að ætlast til og ákvæði 60. gr. laga um fjöleignarhús sé uppfyllt.

Samkvæmt 1. mgr. 59. gr. laga um fjöleignarhús skuli aðalfundir haldnir árlega. Megi því gera ráð fyrir að álitsbeiðandi hefði mátt vita að það yrði boðað til að minnsta kosti eins fundar á ári og hefði hann þannig átt að hafa samband við gagnaðila þegar ekkert hafi bólað á fundarboði. Þannig hefði þegar komið í ljós að stjórn gagnaðila hefði rangar upplýsingar um netfang hans og hann komist hjá því að missa af húsfundum.

Þrátt fyrir að gagnaðili telji að hann hafi ekki brotið 1. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús, bendi hann á að þar segi að vilji eigandi hafa uppi andmæli vegna ákvörðunar fundar um sameiginlegar framkvæmdir skuli hann gera það án ástæðulauss dráttar og strax og tilefni sé til. Liðið hafi fimm vikur frá fundinum 10. mars 2020 þar til álitsbeiðandi hafi haft samband við formann gagnaðila og óskað eftir upplýsingum um tilboð það sem hafi verið samþykkt. Í því samtali hafi hann á ný gefið upp sama netfang og áður og það hafi því verið í þriðja skiptið sem gagnaðili hafi fengið upplýsingar um þetta netfang.

Þá greinir gagnaðili nánar frá því tilboði sem samþykkt hafi verið á umræddum húsfundi og aðdragandanum að því.

III. Forsendur

Þann 10. mars 2020 var haldinn húsfundur hjá gagnaðila þar sem samþykkt var tilboð um að ráðast í viðgerðir á ytra byrði hússins. Álitsbeiðandi telur að hann sé ekki bundinn af þeirri ákvörðun þar sem hann hafi ekki fengið fundarboð.

Í 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, kemur fram að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Samkvæmt 2. mgr. 60. gr. sömu laga skal boða til almenns fundar með minnst 4 og mest 20 daga fyrirvara. Búi félagsmaður ekki í húsinu verði hann að tilkynna húsfélaginu um heimilisfang sem senda skuli fundarboð, óski hann eftir að fá það í hendur. Þá segir að boða skuli fund tryggilega.

Í frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 segir í athugasemdum um fyrrnefnda 60. gr. að fundarboð þurfi jafnan að vera skrifleg og fundir boðaðir með tryggilegum og sannanlegum hætti og með þeim fyrirvara sem áskilinn sé. Það fari hins vegar mjög eftir atvikum og aðstæðum og jafnvel venjum í viðkomandi húsi hvað telst nægileg fundarboðun og hvernig skuli að henni standa. Í sumum tilvikum myndi nægja að hengja tilkynningu upp á viðeigandi stað í sameign hússins. Í öðrum tilvikum væri rétt að afhenda hverjum og einum eiganda fundarboð eða setja það í póstkassa viðkomandi. Í enn öðrum tilvikum þyrfti að vanda enn frekar til og senda boðun í ábyrgðarbréfi eða símskeyti, til dæmis ef eigandi býr ekki í húsinu og hefur ekki umboðsmann þar. Það séu þó takmörk fyrir því hversu mikla fyrirhöfn fundarboðendur eiga að leggja í til að hafa upp á fjarstöddum eigendum. Verður að gera þá kröfu til eigenda, sem annars staðar búa, að þeir tilkynni húsfélagi aðsetur sitt sem fundarboð má senda til.

Fyrir liggur að álitsbeiðandi býr ekki í húsinu heldur leigir íbúð sína út. Kveðst hann ekki hafa gefið gagnaðila upp netfang eiginkonu sinnar sem gagnaðili hafi sent fundarboðið á og ekki hafa séð það fyrr en nokkru eftir húsfundinn. Gagnaðili segir að fundarboðið hafi verið hengt upp í anddyri hússins og sett í póstkassa eigenda, það hafi einnig verið birt á facebook vefsíðu gagnaðila og sent eigendum með tölvupósti, þar á meðal til álitsbeiðanda. Segir hann einnig að álitsbeiðanda hafi verið boðinn aðgangur að facebook síðu gagnaðila en hann ekki þáð það. Leigjandi álitsbeiðanda sé aftur á móti meðlimur á síðunni, sé virkur þar inni og mæti reglulega á húsfundi. Þá var því ekki sérstaklega mótmælt af hálfu álitsbeiðanda að gagnaðili hafi í fjölda ára sent honum fundarboð í gegnum tölvupóstfang eiginkonu hans og hann í framhaldi mætt á nokkra húsfundi. Þá verður að líta til þess að í samskiptum aðila eftir húsfundinn 10. mars 2020 notaði álitsbeiðandi áfram tölvupóstfang eiginkonu sinnar. Kærunefnd telur að tölvupóstur á uppgefið netfang eigenda uppfylli almennt skilyrði 60. gr. laga um fjöleignarhús um að fundarboð sé sent með tryggilegum og sannanlegum hætti. Með vísan til alls þessa, sem og þess að á álitsbeiðanda hvíli skylda til að hafa frumkvæði að því að veita gagnaðila upplýsingar um hvert senda skuli húsfundarboð, telur kærunefnd að fundarboð gagnaðila hafi verið í samræmi við lög um fjöleignarhús og ákvarðanir sem teknar hafi verið á húsfundi 10. mars 2020 séu lögmætar.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að húsfundur sem haldinn var 10. mars 2020 sé ólögmætur.

Reykjavík, 23. júní 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                              Eyþór Rafn Þórhallsson