Mál nr. 7/2020 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 7/2020

Sérmerking bílastæða.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 16. janúar 2020, beindu A og B, hér eftir nefndir álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 27. janúar 2020, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 4. febrúar 2020, og athugasemdir gagnaðila, dags. 11. febrúar 2020, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. apríl 2020.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D, alls 26 eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúða í E og F. Ágreiningur er um sérmerkingu bílastæða.

Krafa álitsbeiðenda er:

Að viðurkennt verði að eigendum sé óheimilt að merkja sér bílastæði á lóð til einkanota.

Í álitsbeiðni kemur fram að málið sé að rekja til ákvarðana sem væntanlega hafi verið teknar á aðskildum húsfundum í E á síðustu öld. Sameiginlegt húsfélag hafi fyrst formlega verið stofnað vorið 2018 og það tekið yfir ábyrgð á fyrri ákvörðunum hinna aðskildu húsfélaga sem hafi varðað sameiginleg bílastæði.

F og E séu með tveimur stigagöngum og hafi verið byggð í kringum árið 1970.

Í lóðarsamningi fyrir E komi fram að bæði húsin séu á sameiginlegri lóð og að á allri lóðinni séu kvaðir um bílastæði. Kvöðin hafi verið sett af Reykjavíkurborg. Hin ólöglega merktu stæði séu sunnan götunnar og beint fyrir framan E. Sérstökum rétti til einkastæða á lóðinni D sé ekki þinglýst á neina íbúð, sbr. 33. gr. fjöleignarhúsalaga, og engin gögn hafi fundist um að haldinn hafi verið löglegur fundur allra lóðarhafa sem hafi samþykkt slíkan rétt. Jafnvel þótt slíkur fundur hafi verið haldinn og viðhlítandi samþykki fengist samkvæmt lögum um fjöleignarhús sé ljóst að þinglýst kvöð um opin bílastæði komi í veg fyrir lögmæti, samþykkt og þinglýsingu slíkra uppátækja.

Húsfundur hafi verið haldinn í E þann 29. október 2019. Einn liður í dagskránni hafi verið umfjöllun um málefni tengd bílastæðum. Annar álitsbeiðenda hafi fjallað um hin ólöglegu einkastæðamerki með vísan til framangreindra raka. Hann hafi reynt að fá fundarmenn til þess að fallast á að taka merkingarnar niður í þágu friðar, sátta og framtíðarskipulags í götunni en hugmyndinni hafi verið tekið afar illa.

Í greinargerð gagnaðila segir að umrædd bílastæði hafi lengi verið merkt einstökum íbúðum í E en ekki sé fyllilega ljóst hvenær það verið gert. Aftur á móti sé ljóst að þær hafi að minnsta kosti verið til staðar frá árinu 1989 eða fyrr þar sem einn eigandi hafi keypt íbúð sína það ár og þá hafi þær verið komnar upp.

Víða í hverfinu sé að finna sambærilegar merkingar. Hvergi í D sé sérstök merking þar sem fram komi að um einkastæði sé að ræða. Ekki síst í ljósi þess sé vert að velta því upp hvaða lagalegu þýðingu núverandi merkingar hafi. Merkinganna hafi ekki verið getið í reglugerð, nr. 289/1995, um umferðarmerki og notkun þeirra.

Með hliðsjón af framangreindu verði hvorki séð að núverandi merkingar skapi einstaka íbúum sérstök eignarréttindi á sameign umfram aðra né neinar lagalegar kvaðir á aðra þess efnis að þeim sé óheimilt að nýta bílastæðin. Merkingarnar séu áfastar girðingum fyrir framan E sem teljist til sameignar. Þar af leiðandi sé óþarfi að fjarlægja þær.

Bílskúrar fylgi 16 íbúðum og standi þeir andspænis húsinu, í tveimur byggingum. Fyrir framan E séu 12 bílastæði sem séu sameign þess hluta og F. Eins og myndir sýni sé bílum jafnframt lagt fyrir framan F og komist að minnsta kosti sex bílar þar fyrir. Þar að auki megi áætla að pláss sé nýtt fyrir allt að 9 bíla, tveimur á milli bílastæðahúsanna, fjórum við hliðina á bílastæðahúsi F (að austanverðu) og þremur í enda götunnar. Í heild séu því 12 formleg stæði auk þess sem pláss sé fyrir 15 bifreiðar til viðbótar, alls 27 stæði. Þessum bílastæðum sé ætlað að nýtast fyrir gesti og sem aukastæði fyrir eigendur þegar svo beri undir.

Samnýting þessara bílastæða skuli vera sanngjörn og eðlileg, sbr. orðalag 35. laga um fjöleignarhús. Með merkingum, sem hafi verið festar á girðingar fyrir framan átta bílastæði fyrir framan C, sé ekki verið að eigna sér hluta sameignar heldur gerð tilraun til sanngjarnrar nýtingar á bílastæðum. Þær aðstæður geti komið upp að margir gestir séu í einni íbúð og þá sé ekkert því til fyrirstöðu að önnur stæði en þau sem séu merkt tiltekinni íbúð séu nýtt. Eigi þetta jafnt við um íbúa F sem og E. Verði því ekki séð að með merkingum þessum sé brotið gegn reglum um sanngjarnt og eðlilegt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu sameignar.

Umræður hafi átt sér stað um bílastæðamál á húsfundi 29. október 2019. Beiðni um umræðuna hafi komið frá öðrum íbúum í húsinu og fundarmenn rætt að þeim fyndist annar álitsbeiðendanna misnota afnot af bílastæðum. Hann eigi minnst fimm bifreiðar sem séu geymdar víða á lóðinni.

Gagnaðili geri kröfu um að viðurkennt verði að það að einn eigandi taki frá fjögur stæði af tólf, sé misnotkun á sameiginlegum gæðum og brot á 35. gr. laga um fjöleignarhús. Einnig krefst gagnaðili þess að viðurkennt verði að geymsla á númerslausum bíl um margra mánaða skeið á sameiginlegu stæði teljist ekki eðlileg notkun og brjóti þar með gegn 2. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að greinargerð gagnaðila snúist að nær öllu leyti um óskyld mál. Þá gerir hann athugasemdir við að gagnaðili hafi sérstaklega verið að fylgjast með notkun hans á bílastæðinu og að hann hyggist leita til Persónuverndar vegna þessa.

Í athugasemdum gagnaðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

III. Forsendur

Samkvæmt 33. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, eru bílastæði á lóð fjöleignarhúss sameiginleg og óskipt, nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Óskiptum bílastæðum verður ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skulu þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst, sbr. 2. mgr. sömu greinar, sbr. einnig 8. tölul. A-liðar 41. gr.

Í yfirlýsingu borgarráðs, dags. 9. mars 1982, undirritaðri af borgarstjóra Reykjavíkur, sem fól í sér breytingar á þinglýstum lóðarleigusamningi um F, dags. 30. nóvember 1970, segir:

Lóðin D (stök nr.) er ein óskipt heild, að stærð 4766 ferm., og skiptist í íbúðahúsalóð sunnan götunnar (3679 ferm.) og bílskúralóð og bílastæðalóð norðan götunnar (1087 ferm.), skv. viðfestum uppdrætti.

Hvert númer um sig (nr. 1-7) er hluti af þeirri heildarlóð.

Á allri lóðinni (4766 ferm.) eru kvaðir um bílastæði […] allt skv. viðfestum uppdrætti.

Á bílastæðalóðinni norðan götunnar eru kvaðir um opin bílastæði, en á íbúðarhúsalóðinni sunnan götunnar eru kvaðir um hitaveitustokk, vatnshæð og gröft og um opin bílastæði, allt skv. viðfestum uppdrætti.

Lóðin fyrir D er hluti af óskiptri heildarlóð fyrir alla húshluta. Með því að sérmerkja hluta bílastæðanna að E er þannig verið að skipta sameiginlegum bílastæðum. Engin gögn liggja fyrir sem sýna fram á að tekin hafi verið sérstök ákvörðun um merkingu bílastæðanna en gagnaðili vísar til þess að umrædd merking hafi að minnsta kosti verið til staðar frá árinu 1979 samkvæmt munnlegri staðfestingu eiganda sem hefur átt íbúð sína frá þeim tíma. Samkvæmt 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús getur eigandi ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Þar af leiðandi eru umræddar merkingar óheimilar, sbr. 1. mgr. 33. gr. laga um fjöleignarhús, og ber gagnaðila að fjarlægja þær.

Samkvæmt 2. mgr. 8. gr. reglugerðar um kærunefnd húsamála, nr. 1355/2019, skal mál að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins áður en kærunefndin tekur mál til meðferðar. Í greinargerð sinni vísar gagnaðili til þess að álitsbeiðandi hagnýti bílastæðin með ósanngjörnum hætti og gerir kröfu um að kærunefnd viðurkenni að honum sé óheimilt að helga sér til einkanota hluta af bílastæðunum og geyma þar númerslausan bíl um margra mánaða skeið. Samkvæmt því sem fram kemur í greinargerð gagnaðila og athugasemdum álitsbeiðanda voru kröfur þessar fyrst settar fram í greinargerðinni og málið hafði ekki komið til sérstakrar úrlausnar innan húsfélagsins áður. Kærunefnd telur því að rétt sé að þessar kröfur hljóti fyrst afgreiðslu innan húsfélagsins áður en þær koma til úrlausnar fyrir nefndinni, sbr. 2. mgr. 8. gr. 1355/2019. Kærunefnd telur þó rétt að benda á til dæmis niðurstöðu nefndarinnar í máli nr. 64/2019 varðandi notkun sameiginlegra bílastæða sem geymslu. Kröfum gagnaðila er því vísað frá kærunefnd.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að óheimilt sé að merkja hluta af sameiginlegum bílastæðum að D.

Kröfum gagnaðila er vísað frá kærunefnd.

Reykjavík, 20. apríl 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson