Mál nr. 1/2021-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 1/2021
Ákvæði í eignaskiptayfirlýsingu: Kostnaðarskipting. Auglýsingar á gafli húss.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 5. janúar 2021, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 20. janúar 2021, lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. maí 2021.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða tveggja hæða atvinnuhúsnæði að C, alls 29 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á neðri hæð hússins en gagnaðili er eigandi allra eignarhluta á efri hæð hússins og einnig nokkurra á neðri hæð. Ágreiningur er um ákvæði í eignaskiptayfirlýsingu hússins sem kveður á um kostnaðarskiptingu í sameiginlegum kostnaði sem og að eignarhlutum í eigu gagnaðila á efri hæð sé einum heimilt að setja upp auglýsingar á norðurgafli hússins.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða sameiginlegan kostnað í hlutfalli við eignarhlut hans í húsinu.
- Að viðurkennt verði að gagnaðila hafi verið óheimilt að gera ótímabundinn, óuppsegjanlegan auglýsingasamning við sjálfan sig um norðurgafl hússins áður en bil á neðri hæð hafi verið seld til almennra nota og fá þannig allan norðurgaflinn til afnota fyrir sig til auglýsinga, án endurgjalds, um alla framtíð.
Í álitsbeiðni kemur fram að á árunum 2012-2013 hafi verið byrjað að selja bil í húsnæðinu. Eigninni hafi síðan verið skipt þannig að efri hæðin sé ein eining en neðri hæðinni hafi verið skipt í 28 nánast jafnstórar einingar. Gagnaðili eigi alla efri hæðina og þeir sem hafi keypt og klárað bygginguna hafi skipt neðri hæðinni upp í 28 bil sem hafi flest verið seld til einstaklinga eða fyrirtækja. Gerður hafi verið eignaskiptasamningur um það leyti sem byrjað hafi verið að selja einingar úr neðri hæðinni og einn af þeim sem hafi keypt bil á neðri hæðinni um þetta leyti hafi undirritað hann. Einnig hafi verið stofnað húsfélag og gerður samningur við það, en það hafi einnig verið gert áður eða um það leyti sem byrjað hafi verið að selja bilin á neðri hæðinni. Þess skuli getið að heildargólfflötur á báðum hæðum sé nánast sá sami. Einnig sé starfsemi á báðum hæðum sambærileg að flestu leyti. Efri hæðin sé leigð undir geymslur en neðri hæðin sé notuð undir geymslur af eigendum í flestum tilfellum. Rekstur beggja hæða sé að miklu leyti sambærilegur en þó þannig að eingöngu sé atvinnustarfsemi á efri hæð hússins sem að öllu jöfnu séu gerðar meiri kröfur til með tilliti til brunavarna og fleira og því væri eðlilegra, ef eitthvað væri, að slík starfsemi bæri stærri hlutdeild í kostnaði, en alls ekki mikið minni.
Á þessum tíma hafi nánast aldrei verið haldinn húsfundur. Þó séu til skráðar fundargerðir frá einum fundi árið 2012 og önnur frá 2014. Í ágúst 2020 hafi verið haldinn húsfundur þar sem gagnaðili hafi lagt fram nýja eignaskiptayfirlýsingu til samþykktar þar sem einhverjar smá lagfæringar hefðu verið gerðar á neðri hæðinni sem hefðu haft áhrif á kostnaðarskiptingu eignarhluta í einu bili þar. Á þessum tíma hafði enginn sameiginlegur kostnaður verið greiddur í hússjóð svo árum skipti.
Gagnaðili hafi kynnt eignaskiptayfirlýsinguna þannig að hún væri samhljóða þeirri eldri að öllu öðru leyti en þessum smávægilegu eignabreytingum. Aftur á móti þegar hún hafi verið lesin yfir hafi komið í ljós að við útreikning á kostnaðarskiptingu hafi hún verið ákveðið þannig að hver eignarhlutur á neðri hæð (28 bil) væri 1,96% af heildareigninni, en myndi bera 3,45% kostnaðarhlut. Öll efri hæðin, sem sé 45,77% eignarhluti af heildareigninni, hafi verið skráð fyrir 3,45% kostnaðarhlut. Við nánari athugun hafi þetta einnig verið með þessum hætti í fyrri eignaskiptayfirlýsingu, en enginn rekið augun í það fyrr en nú og ekki áttað sig á þessu, enda hafi ekki verið krafist húsgjalda allan þennan tíma. Gagnaðili hafi metið þetta svo að leyfilegt væri að semja um aðra kostnaðarskiptingu samkvæmt fjöleignarhúsalögum en samkvæmt flatarmáli sé um atvinnuhúsnæði að ræða.
Frá upphafi hafi gagnaðili greitt/lagt út fyrir öllum kostnaði húsfélagsins en á fundinum hafi komið fram að nú væri komið að skuldadögum þeirra fyrir þessi 28 bil á neðri hæð sem hefðu ekki greitt til húsfélagsins öll þessi ár. Skuldin væri nokkrar milljónir og efri hæðin ætti 3,45% af því en ekki 45,77% eins og eignarhlutur þeirra segi til um. Um þetta snúist ágreiningur málsins. Aðrir eigendur telji að gagnaðili eigi að bera kostnað í samræmi við sinn eignarhlut í húsinu. Nýrri eignaskiptayfirlýsingu hafi ekki verið þinglýst eftir því sem álitsbeiðandi best viti.
Samkvæmt 2. gr. og einnig 14.-15. gr. fjöleignarhúsalaga megi semja um kostnaðarhlutföll í atvinnuhúsnæði, svo fremi sem um sanngjarna skiptingu sé að ræða. Álitsbeiðandi telji að 2. gr. eigi tæpast við hér þar sem um nokkuð sambærilega starfsemi sé að ræða og því óheimilt að semja um aðra kostnaðarskiptingu en 14. gr. kveði á um.
Sanngirnissjónarmiðið komi vel fram í greinargerð með lagafrumvarpinu. Það geti aldrei talist sanngjörn forsenda að eigandi sem eigi 45,77% eignarhlut greiði 3,45% kostnaðarhlut í sömu eign í fjöleignarhúsi þar sem starfsemi sé fyllilega sambærileg.
Hitt ágreiningsefnið snúist um auglýsingar sem gagnaðili hafi sett yfir allan gafl hússins. Samkvæmt fyrsta húsfundinum, sem haldinn hafi verið um það leyti sem byrjað hafi verið að selja bil úr eigninni, hafi verið gerður samningur við húsfélagið. Þar komi fram að gagnaðili hafi óuppsegjanlegan einkarétt á því að auglýsa á öllum gafli eignarinnar án endurgjalds. Mikil óánægja sé með þetta ákvæði meðal annarra eigenda. Hljóti það að koma til skoðunar og hvort ekki sé hægt að segja þessu upp þar sem nýir eigendur séu nú komnir í húsið sem eigendur þessara bila á neðri hæðinni. Gagnaðili eigi enn nálægt 50% í heildareigninni þar sem hann eigi einnig enn einhver bil á neðri hæðinni.
Í greinargerð gagnaðila segir að eignaskiptayfirlýsingin hafi verið gerð eins og lög geri ráð fyrir árið 2012. Byggingatæknifræðingur hafi gert hana eftir sinni bestu vitund og þekkingu án nokkurra afskipta. Hann hafi skilað henni af sér 1. júní 2012 og byggingarfulltrúi yfirfarið hana og samþykkt. Henni hafi verið þinglýst á alla eignarhluta 5. júní 2012 en á þeim tíma hafi gagnaðili verið eini eigandi hússins.
Húsið sé hreint atvinnuhúsnæði sem sé í flestu frábrugðið því sem er í venjulegu íbúðarhúsnæði. Um sé að ræða 29 eignarhluta sem hver og einn sé sjálfstæð eining með sérinngangi. Nánast engin sameign sé í húsinu. Sameign sé aðeins flóttagangur eftir endilangri neðri hæð hússins og telji um það bil 80 fermetra af tæplega 3.000 fermetra heildarstærð hússins. Að auki sé sameign flóttagangur og því ónotuð sameign sem hvorki megi nota né nýta nema í neyðartilvikum.
Mánaðarlegur rekstrarkostnaður skiptist aðeins í tvennt. Annars vegar sameiginlega lýsingu á flóttagangi og útiljósum og hins vegar áskrift af vöktun brunakerfis hjá Öryggismiðstöð Íslands. Heildarrekstrarkostnaður sé um 15-16.000 kr. á mánuði og sé jafnskiptur. Sé um aðra tilfallandi kostnaðarliði að ræða sé það til dæmis snjómokstur sem einnig sé jafnskiptur.
Mikilvægt sé að gera sér grein fyrir því að vegna hins sérstaka eðlis sem atvinnuhúsnæðis séu engir sameiginlegir snertifletir til staðar fyrir utan rekstrarkostnað vegna flóttagangs. Það séu engir sameiginlegir fletir sem slitni eða eyðist eða gangi úr lagi. Það sé allt sér í húsinu.
Húsfélagssamningi hafi verið þinglýst á alla eignarhluta hússins 10. október 2012. Þar sem húsið hýsi eingöngu atvinnustarfsemi hafi verið farið eftir 2. gr. laga um fjöleignarhús og samið sérstaklega um atriði sem eigi við um eðli og gerð slíks húsnæðis. Þau atriði sem sérstaklega hafi verið samið um komi ótvírætt fram í bæði eignaskiptayfirlýsingu og húsfélagssamningi. Allir þinglýstir eigendur og öll stjórn húsfélagsins hafi samþykkt báða samninga og undirritað þá. Þar sem þeim hafi verið þinglýst á alla eignarhluta hafi þeir verið orðnir opinber gögn sem hafi tilheyrt öllum eignarhlutum hússins og séu aðgengilegir öllum framtíðarkaupendum. Í raun hafi þeir verið kvöð sem hafi hvílt á hverjum eignarhluta.
Hinn 9. október 2012 hafi fyrsti húsfundurinn verið haldinn þar sem stjórn hafi verið kosin og ákveðið að húsfélagið færi í það að setja upp útiljós og öryggismyndavélar. Á árunum 2014-2015 hafi nokkrir eignarhlutar verið seldir í húsinu. Þess hafi sérstaklega verið gætt að allir væntanlegir kaupendur fengju allar fyrirliggjandi upplýsingar um samninga hússins sem og afrit af samþykktum húsfundum. Enda virðist það viðurkennt, bæði almennt og í kærunni, að engum upplýsingum hafi verið haldið frá kaupendum. Því sé ekki hægt að bera við vanþekkingu á fyrirliggjandi samningum hússins löngu síðar.
Sanngirni þeirra samninga sem eigi við um húsið byggi fyrst og fremst á því að allir kaupendur séu upplýstir um þá áður en þeir kaupi sig í húsið. Það þýði að allir kaupendur hafi um það frjálst val að annaðhvort hafna þeim samningum sem fylgi eigninni með því að kaupa ekki eða samþykkja þá samninga sem fylgi eigninni með því að kaupa. Það sé með það eins og annars staðar að ákveði kaupandi að kaupa undirgangist hann þær skyldur og skuldbindingar sem fylgi hinni keyptu eign og jafnframt réttindi eignarinnar. Að auki hafi verið lögð sérstök áhersla á að þessir samningar væru kynntir fyrir hverjum og einum kaupanda ásamt fundargerðum húsfunda.
Þar sem téð eignaskiptayfirlýsing hafi verið gerð 1. júní 2012 og þinglýst 5. júní sama ár sé liðið langt fram yfir frest til athugasemda sem gefinn sé samkvæmt 6. mgr. 46. gr. laga um fjöleignarhús.
Vegna samnings um nýtingu á norðurgafli hússins sé um að ræða frjálsan samning á milli lögaðila sem sé byggður á samningafrelsi. Samningur um auglýsinguna hafi ekki verið gerður við einn aðila heldur fimm aðra lögaðila sem hafi verið eigendur á samningstíma. Allir hafi þeir samþykkt samninginn sem og stjórn hússins. Fullt endurgjald hafi verið lagt fram í samningnum. Þar sem stór hluti endurgjalds hafi verið lagður fram þegar í byrjun, eins og til dæmis ráðstafað húsnæði undir aðstöðu sem sé óafturkræft og fleira, sé það fullkomlega óeðlilegt og ósanngjarnt að gagnaðili geti sagt upp samningi einhliða og eftir sitji óafturkræfur kostnaður mótaðila. Einnig sé verulega kostnaðarsamt að útbúa og setja upp auglýsingu. Þess vegna hafi verið sett inn ákvæði um óuppsegjanleika af hálfu húsfélagsins.
Samningurinn sé hluti af þinglýstum húsfélagssamningi þar sem vísað sé í hann sem undirliggjandi samning. Þar með sé þessi grein húsfélagssamningsins orðin opinbert gagn. Sem slíkt liggi þetta fyrir öllum kaupendum áður en þeir kaupi eignarhlut. Allir núverandi eigendur hafi samþykkt téðan samning nú þegar með kaupum sínum.
Það sé mikið tómlæti að álitsbeiðandi, sem bæði hafi vitað af hinum téða samningi frá kaupum sínum 2014/2015 og haft téð auglýsingaskilti fyrir augum jafn lengi, skuli nú fyrst kvarta undan þessu. Sýni þetta tómlæti berlega að auglýsingaskiltið valdi hvorki húsfélagi né eigendum hússins nokkrum kostnaði, óþægindum eða tjóni.
Auglýsingaskiltið sé leyfisskylt og þurfi að uppfylla nokkur almenn skilyrði. Leyfi fyrir því hafi fengist frá bæjarfélaginu. Það hafi verið byggt á þeirri forsendu að gagnaðili sé með rekstur í sama húsi og næsta húsi við. Gagnaðili þurfi að taka á móti mörgum viðskiptavinum daglega sem allir þurfi að finna staðsetningu hans, sem sé utan helstu alfaraleiðar. Þar sem hann sé einungis með rekstur sinn í bæjarfélaginu hafi verið sérstaklega litið til þess að styðja við slíkan rekstur innan bæjarins með veitingu leyfisins.
III. Forsendur
Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, eru ákvæði laganna ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Í 2. mgr. sömu greinar segir að hýsi fjöleignarhús eingöngu atvinnustarfsemi sé eigendum þó heimilt að víkja frá fyrirmælum laganna með samningum sín á milli. Gildi ákvæði laganna þá um öll þau atriði sem ekki sé ótvírætt samið um á annan veg. Jafnframt gildi ákvæði laganna til fyllingar slíkum samningsákvæðum. Liggi engir samningar fyrir um aðra skipan eða náist ekki full samstaða með eigendum um frávik, gildi ákvæði laganna óskorað um slíkt húsnæði.
Í 45. gr. laga um fjöleignarhús er að finna reglur um skiptingu sameiginlegs kostnaðar og í 46. gr. er að finna frávik frá reglum um kostnaðarskiptingu. Í 2. mgr. 46. gr. segir að heimilt sé að víkja frá ákvæðum 45. gr. þegar um sé að ræða hús sem hafi að einhverju leyti eða öllu að geyma húsnæði til annars en íbúðar, svo sem blandað íbúðar- og atvinnuhúsnæði eða atvinnuhúsnæði eingöngu. Í 3. mgr. sömu greinar segir að heimild til frávika sé háð því að reglur 45. gr. um skiptingu kostnaðar eigi illa við og séu ósanngjarnar í garð eins eða fleiri eigenda. Sé þá heimilt að byggja á öðrum reglum og sjónarmiðum við skiptingu sameiginlegs kostnaðar sem taki til dæmis í ríkara mæli mið af mismunandi notum, gagni og hagnýtingu einstakra eigenda. Þá segir í 4. mgr. sömu greinar að ákvarðanir samkvæmt 1. og 2. mgr. skuli taka á húsfundi og þurfi til þeirra samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Sé hinni nýju kostnaðarskiptingu ætlað almennt gildi og til frambúðar skuli yfirlýsingu um hana þinglýst. Telur kærunefnd að heimild eigenda atvinnuhúsnæðis til að semja um frávik frá kostnaðarskiptingu 45. gr. laga um fjöleignarhús sé því takmörkuð að þessu leyti.
Í gildandi eignaskiptayfirlýsingu hússins kemur fram að eignarhlutfall eignarhluta gagnaðila í húsinu sé 45,77%. Í húsfélagssamningi fyrir húsið, sem var þinglýst 10. október 2012, kemur fram að eignarhluti gagnaðila á efri hæð sé 45,77% en að hlutdeild hans í kostnaði sé þó aðeins 3,45%. Aðrir eignarhlutar í húsinu, samtals 28, eru á bilinu 1,62-1,96% og kostnaðarhluti þeirra sé á bilinu 3,42%-3,45%. Þá er tekið fram í samningnum að undir rekstrarkostnað falli kostnaður vegna rafmagns á flóttagangi, rafmagns á útilýsingu, reksturs og uppsetningar á sameiginlegri lýsingu, hita á flóttagangi, reksturs og uppsetningar á öryggiskerfi, viðhalds utanhúss, viðhalds á lóð og plani, auk annars ófyrirséðs sem til falli.
Í húsfélagssamningnum er ekki sérstaklega tekið fram að verið sé að víkja frá kostnaðarskiptingu samkvæmt lögum um fjöleignarhús eða frá gilandi eignaskiptayfirlýsingu þó að í samningnum felist að eigendur eignarhluta á neðri hæð hússins taki á sig aukinn kostnað þegar um er að ræða kostnað sem ber að skipta eftir hlutfallstölu eignarhluta í sameign. Með engu er rökstutt af hverju vikið sé frá lögbundinni kostnaðarskiptingu og ekki heldur færð fyrir því sérstök rök af hálfu gagnaðila í máli þessu. Telur kærunefnd því að ekki séu uppfyllt skilyrði 3. mgr. 46. gr. um að reglur 45. gr. um skiptingu kostnaðar eigi illa við og séu ósanngjarnar í garð eins eða fleiri eigenda. Telur kærunefnd að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila beri að greiða hlut í sameiginlegum kostnaði í samræmi við hlutfall eignarhlutar hans í húsinu samkvæmt ákvæði eignaskiptayfirlýsingar.
Þá er í nefndum húsfélagssamningi að finna eftirfarandi ákvæði:
D hefur gert sérsamning við húsfélagið um að hafa til fullra afnota allan norðurgafl hússins. Geymsla Eitt getur nýtt allan gaflinn sem auglýsingu að hvaða leiti sem er. Framtíðarnotendur endabila á téðum norðurgafli geta því gengið að því vísu að þessar auglýsingar munu fara fyrir alla gluggana á þeim gafli. Þessum samningi við ofangreinda aðila getur ekki verið sagt upp af hálfu húsfélagsins. D sér sjálf um rekstur á þessum auglýsingum, s.s. uppsetningu og viðhald og ber húsfélagið ekki kostnað né vinnu af því.
Ekki er að finna ákvæði í lögum um fjöleignarhús sem kveður á um að óheimilt sé að gera ótímabundinn samning um auglýsingar á gafli húss. Þar sem nefndur samningur var samþykktur af öllum þáverandi eigendum og hefur verið þinglýst á fasteignina telur kærunefnd að ekki sé hægt að fallast á kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila hafi verið óheimilt að gera samninginn.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að greiða sameiginlegan kostnað í hlutfalli við eignarhlut sinn í húsinu.
Kröfu álitsbeiðanda vegna ákvæðis í húsfélagssamningi um auglýsingaskilti á norðurgafli hússins er hafnað.
Reykjavík, 18. maí 2021
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson