Mál nr. 123/2021 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 123/2021
Stækkun eignarhluta. Breytingar á sameign.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 15. desember 2021, beindi A, fyrir hönd [fimm eigenda] hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við [fjóra eigendur] hér eftir nefndir gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerðir gagnaðila, dags. 27. janúar 2022 og 6. febrúar 2022, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 1. mars 2022, og athugasemdir gagnaðila, dags. 14. mars 2022, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 7. apríl 2022.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða blandað fjöleignarhús að B í C, alls 32 eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur eignarhluta 01 0406, 01 0206, 01 0405 og 01 0403 en gagnaðilar eru eigendur eignarhluta 01 0104, 01 0105, 01 0106 og 01 0107. Ágreiningur er um lögmæti breytinga á sameign sem voru að hluta til gerðar í tíð fyrri eigenda sem og stækkun á eignarhlutum gagnaðila.
Kröfur álitsbeiðenda eru:
- Að viðurkennt verði að óheimilt hafi verið að breyta burðarvegg og brunahólfi, bæta við kjallarainngangi og steyptum útitöppum á norðurhlið hússins, stækka rými út á torg og breyta ytra byrði hússins og setja hávaðasaman kælibúnað utan á það.
- Að viðurkennt verði að setja beri eignirnar og rýmin í upphaflegt horf án ástæðulauss dráttar.
Í álitsbeiðni kemur fram að um sé að ræða fjöleignarhús með blandaða notkun atvinnu- og íbúðarhúsnæðis. Við húsið sé torg sem sé yfirbyggt af hálfu bæjarfélagsins og í eigu þess. Gagnaðilar leigi út rými 01 0104, 01 0105, 01 0106 ásamt rými í sameign sumra sem fylgi fyrrgreindum eignarhlutum og eignarhluta 01 0107 til D ehf. Eigandi eignarhluta 01 0104 sé einnig fyrirsvarsmaður D ehf.
Í fyrsta lagi sé þess krafist að viðurkennt sé að óheimilt hafi verið að breyta burðarvegg og brunahólfi. Komið hafi upp ágreiningur árið 2003 vegna dyraops sem útbúið hafi verið úr geymslurými eigenda eigna merktar 0104, 0105 og 0106 í rými 0014 sem tilheyri eignarhluta 0104. Að framkvæmdunum loknum hafi þær verið ræddar á húsfundi þar sem tekin hafi verið ákvörðun um að senda fyrirsvarsmönnum D ehf. áskorun um að koma eigninni í upphaflegt horf. Í kjölfarið hafi áskorun verið send á þá um að þeim bæri að fjarlægja hurðina og færa sameignina í upprunalegt horf. Gefinn hafi verið frestur til 3. desember 2003 en að öðrum kosti yrði eignin sett í upphaflegt horf á kostnað framkvæmdaraðila. Ekkert frekar hafi gerst í málinu.
Í öðru lagi sé krafist viðurkenningar á því að óheimilt hafi verið að bæta kjallarainngangi og steyptum útitröppum á norðurhlið hússins. Breytingarnar hafi átt að laga aðkomu að ruslageymslu fyrir leigjanda gagnaðila. Þessar breytingar hafi verið framkvæmdar árið 2019, án samþykkis allra og haft miklar breytingar í för með sér á útliti hússins, aðkomu neyðaraðila og lóð og þess vegna útheimt samþykki allra.
Athugasemdir séu gerðar við það hvernig staðið hafi verið að framkvæmdum og leyfisumsókn. Á húsfundi árið 2018 hafi undir dagskrárliðnum önnur mál meðal annars verið kynntar breytingar á fyrirkomulagi ruslageymslu fyrir atvinnustarfsemi á jarðhæð. Tillagan hafi þannig ekki komið fram sem dagskrárliður á fundarboði og hafi hún aðeins verið kynnt á húsfundinum. Áðurgreind fundargerð hafi síðan verið birt í rafrænum húsbókum E hf. Þann 25. september sama ár hafi verið send inn umsókn til byggingarfulltrúa vegna breytinga á sorpgeymslu og með henni hafi fylgt breytt afrit af fundargerðinni en bætt hafði verið við bókun um að „Eftir stuttar umræður var breytt fyrirkomulag lagt fyrir fundinn til samþykktar, samþykkt með öllum greiddum atkvæðum.“ Umsóknaraðili byggingarleyfis sé eigandi eignarhluta 01 0104 og fyrirsvarsmaður D ehf. sem leigi af gagnaðilum. Eftir nokkra húsfundi hafi framkvæmdin að lokum verið samþykkt eftirá á aðalfundi húsfélagsins 6. febrúar 2020 með öllum greiddum atkvæðum en benda megi á að á fundinn hafi aðeins verið mættir 23 af 32 eigendum og hún því ekki samþykkt af öllum eigendum.
Í þriðja lagi sé krafist viðurkenningar á því að óheimilt hafi verið að setja stóran og hávaðasaman kælibúnað utan á húsið. Snemma árs hafi búnaðinum verið komið fyrir utan á norðurhlið hússins með leiðslum í gegnum gluggaop, án þess að fengið hafi verið samþykki húsfundar fyrir honum. Samkvæmt 2. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús sé eiganda skylt að halda séreign sinni vel við og haga afnotum og hagnýtingu með þeim hætti að aðrir eigendur og afnotahafar í húsinu verði ekki fyrir ónauðsynlegu og óeðlilegu ónæði, þ.e. meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákvæmilegt sé og eðlilegt þyki í sambærilegum húsum. Þá séu breytingar sem hafi í för með sér verulega meira ónæði en áður hafi verið og meira en gengur og gerist í sambærilegum húsum, háðar samþykki allra eigenda hússins, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús. Ekki hafi verið fengið leyfi fyrir búnaðinum á húsfundi. Kælibúnaðurinn sé staðsettur á hlið hússins þar sem sumir íbúðareigendur hafi svefnherbergi sín. Þá sé með öllu ólíft að hafa gluggana opna á meðan hann sé í gangi. Þá hafi nágrannar í nærliggjandi húsum haft samband og kvartað vegna ónæðis og hávaða frá búnaðinum. Þann 10. ágúst 2021 hafi stjórn húsfélagsins og framkvæmdastjórn E hf. verið sendar athugasemdir vegna búnaðarins. Þann 11. ágúst 2021 hafi einnig verið send áskorun á fyrirsvarsmenn F og samrit á byggingafulltrúa bæjarfélagsins og heilbrigðiseftirlits um að slökkva á búnaðinum sem allra fyrst og fjarlægja hann. Eftir það hafi dregið eitthvað úr hávaðanum en það fari ekki á milli mála þegar hann sé í gangi. Það sé því ljóst að hann valdi miklum ama ásamt því að vera fyrirferðarmikill á ytra byrði hússins. Áhersla sé lögð á að búnaðurinn sé í eðli sínu hávaðasamur og þess vegna þurfi alltaf samþykki allra eigenda fyrir því að hafa hann í eða við húsið.
Miklir vankantar hafi verið á framkvæmdinni af hálfu gagnaðila. Þá hafi verulega skort á samráð við eigendur og fjöleignarhúsalög verið virt að vettugi við mörg tilefni. Þannig hafi ekki verið haldnir húsfundar þegar þörf hafi verið á og ekki verið fengið nægilegt samþykki fyrir breytingunum. Áhersla sé lögð á að allar ofangreindar framkvæmdir og breytingar útheimti samþykki allra eigenda, sbr. a-lið 41. gr. og 2. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús.
Í greinargerð gagnaðila, sem eru eigendur eignarhluta 01 0104, 01 0105 og 01 0106, segir að D ehf. sé félag í eigu þeirra þriggja og komi sameiginlega fram fyrir hönd þeirra gagnvart samskiptaaðilum á G. D ehf. leigi fasteignabil af gagnaðilum og endurleigi það til F. Árið 2003 hafi tekist samningar á milli D ehf. og F þar sem sá síðarnefndi hafi tekið á leigu eignarhluta téðra gagnaðila og hluta af sameign hússins, þ.e. sameign sumra Y9. Það hafi verið skoðun allra eigenda að sameign sumra Y9 að það yrði mikill fengur fyrir G að fá F á svæðið. H hafi einnig verið á því að þessi þjónusta flytti í bæinn og hafi þá þegar gefið vilyrði um að aðstoða og leggja málinu lið. F hafi síðan rekið vínbúð á svæðinu og sé það skoðun flestra að vel hafi til tekist og fengur að hafa þessa þjónustu á svæðinu og G í heild til framdráttar. Samningur hafi í upphafi verið til fimmtán ára og hann runnið út árið 2018. Við endurnýjun samningsins hafi komið fram beiðni F um að fá stærra húsnæði og möguleika á uppsetningu kælis vegna sölu á köldum drykkjum. D ehf. hafi tekist að fá stærra húsnæði með því að leigja samliggjandi bil 01-0107 af gagnaðila I ehf. og fá aukið rými hjá húsfélaginu, þ.e. hluta af sameign sem tengdist því svæði sem áður hafði verið leigt. Til að þetta gæti gengið hafi þurft að gera ákveðnar breytingar á húsnæðinu.
Vegna fyrstu kröfu álitsbeiðenda sé um að ræða mál frá árinu 2003 sem ekki hafi verið ágreiningur um síðastliðin sautján ár. Við fyrstu framkvæmdir við breytingar á húsnæðinu hafi orðið ljóst að ágreiningur væri um málið en það hafi að einhverjum hluta snúist um slæma umgengni verktaka og það verið lagfært um leið og aðstæður hafi leyft. Í framhaldinu hafi einn gagnaðila og þáverandi eigandi eignarhluta 01 0105 skýrt málið fyrir öllum eigendum og fengið samþykki fyrir framkvæmdum. Fyrir liggi tvær samþykktir frá íbúum vegna þessa máls frá árinu 2003. Annars vegar samkomulag vegna leigu F, dags. 5. febrúar 2003, en um sé að ræða samkomulag við eigendur sameign sumra K og hins vegar samþykkt, dags. 8 apríl 2003, þar sem eigendur hafi samþykkt tillögu um breytingar á sameign vegna tilkomu Í í húsið. Öll samskipti þar eftir varðandi þetta mál hafi verið ágreiningslaus þar til nú. Gerður hafi verið húsaleigusamningur á milli D ehf. og húsfélagsins þess efnis að D ehf. leigði hluta sameignar. Leigusamningurinn hafi gert ráð fyrir að F ehf. áframleigði það bil til F. Samkvæmt upplýsingum E hf. hafi álitsbeiðendur flutt í húsið tíu og fjórtán árum eftir lok framkvæmda. Þeir hafi væntanlega keypt fasteignirnar í því ástandi sem þær hafi verið við skoðun á kaupdegi. Álitsbeiðendur geti því ekki verið aðilar að þessu máli. Gagnaðilar geri kröfu um að umræddar framkvæmdir fái að standa óbreyttur, enda full sátt um breytingarnar þegar þær hafi átt sér stað fyrir átján árum.
Við framlengingu fyrrnefnds leigusamnings hafi F óskað eftir stærra húsnæði til leigu. Til að verða við þeirri beiðni hafi D ehf. samið við I ehf. um leigu á rými 010 107 sem sé samliggjandi fyrra verslunarrými og einnig hafi verið samið við húsfélagið um leigu á frekara rými í sameign, þ.e. rými nr. 01-13 og 01-14 sem hafi legið að þeim rýmum sem áður höfðu verið leigð. Vegna þessa hafi þurft að bæta við útgangi úr húsinu vegna breytinga á aðgengi að sorpgeymslu fyrir íbúa og atvinnurekendur í húsinu. Vegna þessa hafi D ehf. sótt um leyfi til skipulagsnefndar um breytingu vegna aðgengis að sorpgeymslum. Beiðnin hafi verið samþykkt 21. desember 2018 og fundargerð samþykkt á fundi bæjarstjórnar 23. janúar 2019. Nefndin hafi óskað eftir afriti af fundargerð húsfélagsins, enda hafi það verið skoðun aðila að um óverulegar breytingar væri að ræða sem þyrftu ekki samþykki allra. Í fundargerð húsfundar, dags. 29. ágúst 2018, komi fram að umræddar breytingar hefðu verið samþykktar. Jafnframt megi geta þess að í fundargerð húsfélagsins, dags. 6. febrúar 2020, hafi umrædd samþykkt verið ítrekuð. Málið hafi verið unnið í fullu samráði við stjórn húsfélagsins og byggingafulltrúa. Í tölvupósti byggingafulltrúa, dags. 31. október 2019, hafi verið upplýst að slökkviliðið gerði ekki athugasemdir við umræddar tröppur eða aðgengi eftir breytingar. Með aðgerð þessari hafi neyðarútgangur úr kjallara hússins batnað til muna. Um óverulegar breytingar hafi verið að ræða sem gerðar hafi verið með samþykki byggingarfulltrúa, bæjarstjórnar og samþykki húsfélagsins þar sem meirihlutinn hafi samþykkt, þ.e. enginn hafi verið á móti.
Það hafi verið hluti af samkomulagi D ehf. og F við endurnýjun leigusamningsins að D ehf. myndi leita eftir því við H, sem sé eigandi torgsins framan við F, að leyfi fengist til stækkunar á verslunarrými F samkvæmt framlögðum teikningum. Beiðni um breytingarnar hafi verið send H og hafi erindið verið tekið fyrir á fundi skipulags- og umhverfisnefndar 15. janúar 2020 og það verið samþykkt. Fundargerðin hafi síðan verið samþykkt á fundi bæjarstjórnar 22. janúar 2020. Skilyrði afgreiðslu hafi verið að fyrir lægi samþykki stjórnar húsfélagsins. Byggingarleyfi hafi verið gefið út 21. september 2020 og framkvæmdir farið fram síðari hluta ársins 2021. Stækkunin út á torgið sé á svæði sem H eigi og hafi umráð yfir, fullt leyfi hafi fengist hjá H vegna þessa. Ekki hafi verið um að ræða breytingu á ytra byrði hússins heldur minniháttar breytingar innanhúss sem fullt leyfi hafi verið fyrir og ekki þurft samþykki allra. Þessi framkvæmd hafi ekki þrengt aðgengi að gönguleið framan við verslunina eða um torgið. Framkvæmdin hafi farið fram í fullu samráði við stjórn húsfélagsins og bæjaryfirvöld sem séu eigendur umrædds svæðis og ekki á kostnað aðgengis eða annara hagsmuna.
Til að gera langa sögu stutta skuli upplýst að ekki liggi fyrir samþykki eigenda eða bæjaryfirvalda til að setja upp umræddan kælibúnað. Aðilum hafi verið kunnugt um að við framlengingu leigusamningsins hafi F gert kröfu um að leyfi fengist til að koma kælibúnaði fyrir. D ehf. hafi rætt við byggingafulltrúa um það hvernig best væri að koma honum fyrir og í maí 2019 hafi verið rætt um að skoða aðstæður með tilliti til staðsetningar. Kælibúnaðinum hafi verið komið fyrir við norðurhlið hússins snemma vors 2021 og þegar komið í ljós að hávaðamengun umfram leyfileg mörk fylgdi notkun hans. Eftir tilmæli íbúa hafi verið slökkt á búnaðinum 13. ágúst 2021 og hann ekki verið gangsettur síðan nema til að taka hljóðprufur og vegna vinnu við endurbætur og prufur. F hafi lagt sig fram um endurbætur á hljóðvist og hafi síðast verið teknar hljóðprufur 13. september 2021 sem hafi skilað þeim niðurstöðum að enn væri hljóðstig á útisvæði yfir viðmiðunarmörkum reglugerðar um hávaða. Verkfræðistofa hafi framkvæmt þessar mælingar og hún jafnframt gert tillögur til úrbóta. Þessar tillögur séu umfangsmiklar og kostnaðarsamar og verði ekki í þær ráðist án sáttar í málinu. D ehf. hafi sent þeim hluta eigenda, sem málinu standi næst, bréf 15. september 2021 og skýrt mál sitt og jafnframt óskað eftir fundi með eigendum, byggingafulltrúa, fulltrúa húsfélagsins og F til að ræða málin og leita lausna. Einn álitsbeiðenda hafi svarað og lýst sig ekki reiðubúna til að ræða við gagnaðila fyrr en álit kærunefndar lægi fyrir. D ehf. muni leggja til við F að kælibúnaðurinn verði fluttur í kjallara hússins, í rými sem gagnaðilar ráði yfir og leggi jafnframt áherslu á að vel verði gengið frá honum svo að ekki skapist truflun fyrir eigendur.
Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að í fyrsta lagi sé lögð áhersla á að breytingarnar frá árinu 2003 hafi ekki verið samþykktar af hálfu annarra eigenda en þeirra sem hafi átt sérstakra, fjárhagslegra hagsmuna að gæta af samkomulaginu. Auk þess hafi áskorun verið send D ehf. og eiganda að Y9 um að setja eignirnar í upphaflegt horf eftir gerð samkomulagsins. Eftir það hafi ekki verið samið á ný um þetta atriði. Teikningar hússins hafi ekki verið uppfærðar í samræmi við breytingarnar. Álitsbeiðendur hafi aðeins fengið að sjá óuppfærða eignaskiptayfirlýsingu við kaup á íbúðunum og því aðeins tekið eftir þessu óafgreidda máli þegar ágreiningur hafi orðið um ósamþykktar framkvæmdir og þau farið að skoða gömul gögn. Álitsbeiðendur hafi fyrst og fremst hagsmuni af þessu máli þar sem brunahólf séu ekki í samræmi við samþykktar teikningar og hafi áhyggjur af eldvarnaöryggi, kæmi upp eldur. Þá hafi álitsbeiðendur ítrekað farið þess á leit við slökkviliðið að framkvæma úttekt á brunavörnum en slökkviliðið geri ekki úttektir nema að beiðni stjórnar húsfélagsins. Stjórnin hafi þó ekki orðið við ósk álitsbeiðenda þar um.
Í öðru lagi sé ítrekað að þörf sé á samþykki allra eigenda fyrir þessum breytingum. Álitsbeiðendur hafi ekki fengið tækifæri til að taka afstöðu til þeirra áður en þær hafi verið framkvæmdar þar sem ákvörðunin hafi ekki verið á dagskrá húsfundar, heldur aðeins verið kynnt undir dagskrárliðnum önnur mál. Þá virðist ekki vera samræmi á milli þeirra skjala sem menn hafi undir höndum, fylgiskjal 8 hafi verið birt í húsbókum húsfélagsins hjá E hf. en fylgiskjal 10 sé það sem sent hafi verið byggingafulltrúa með viðbótinni „Eftir stuttar umræður var breytt fyrirkomulag lagt fyrir fundinn til samþykktar, samþykkt með öllum greiddum atkvæðum“. Almennt skuli fundargerð ekki breytt efnislega eftir að hún sé lesin og staðfest.
Í þriðja lagi bresti stjórn húsfélagsins heimild til að taka ákvarðanir um breytingu á útliti hússins, þar með breytingum á gangbrautum Torgsins. Það sé því ekki nægjanlegt að samþykki stjórnar liggi fyrir til að fara í slíka framkvæmd þótt umsóknarskjöl byggingafulltrúa fari ekki fram á meira en svo. Þá sé það ekki rétt að stækkunin hafi verið gerð á umráðasvæði H, enda nái lóðamörk G 13-15 tvo metra út frá húsinu, sjá til dæmis 8. gr. lóðarleigusamnings þar sem segi: „Bæjarsjóður mun byggja yfir torgið á sinn kostnað og er allt torgið í eign bæjarsjóðs utan 2ja metra breiðrar göngubrautar næst húsunum. Óheimilt er að hefta för viðskiptavina með útstillingum eða starfsemi á göngubrautum.“ Þessir tveir metrar séu því í eigu hússins.
Í fjórða lagi sé kælibúnaðurinn í eðli sínu þannig að ekki sé hægt að koma í veg fyrir aukið ónæði. Ítrekað sé að samþykki allra þurfi fyrir honum, óháð staðsetningu.
Í athugasemdum gagnaðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð. Einnig segir að með þessum framkvæmdum sé ekki verið að þrengja aðgengi að gönguleiðum framan við verslunina og um Torgið. Þá verði lagt til við F að kælibúnaðurinn verði fluttur. Við uppsetningu hans verði haft fullt samráð við þá eigendur sem hagsmuni hafi að gæta í húsinu.
III. Forsendur
Í 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, sé um er að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins, sbr. einnig 6. tölul. A-liðar 41. gr. Í 2. mgr. sömu greinar segir að sé um að ræða framkvæmdir sem hafi breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geti ekki talist verulegar þá nægi að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. einnig 3. tölul. B-liðar 41. gr. laganna. Þá segir í 3. mgr. sömu greinar að til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægi þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3 einnig D-lið 41. gr.
Í 39. gr. laga um fjöleignarhús segir að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varði sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerti hana beint og óbeint.
Álitsbeiðendur segja að ágreiningur hafi komið upp árið 2003 vegna dyraops sem var útbúið úr geymslurými þriggja gagnaðila í rými 00-14 sem er í eigu eins gagnaðila, á grundvelli samkomulags á milli gagnaðila og eigenda að sameign sumra Y9, dags. 5. febrúar 2003, um að F hafi aðgang að sameigninni. Einnig voru samþykktar allar framkvæmdir og breytingar sem F muni stofna til vegna afmörkunar og innréttinga, enda muni það verða framkvæmt í fullu samráði við H. Í viðaukayfirlýsingu við eignaskiptayfirlýsingu hússins, dags. 28. júní 2003, segir að gerður hafi verið leigusamningur við D ehf. um leigu á hluta í sameign samkvæmt meðfylgjandi teikningu. Fram kemur að við þessa breytingu sé hluti sameignar sumra, þ.e. rými 0113, 0114 og 0118, tekið til sérnota. Þá sé kveðið á um í samningnum að í lok leigutíma skuli húsnæðið fært til upprunalegs horfs.
Álitsbeiðendur kveða samkomulagið aðeins hafa verið samþykkt af 21 eignarhluta af 31 og aðeins af þeim sem hafi átt fjárhagslegra hagsmuna að gæta. Með bréfi gagnaðila til eigenda, dags. 7. nóvember 2003, var beðist velvirðingar á að hurðin hefði verið sett upp áður en rætt hefði verið við aðra eigendur. Einnig var óskað eftir að eigendur íhuguðu að samþykkja breytinguna. Samkvæmt bréfi formanns húsfélagsins, dags. 25. nóvember 2003, til Ds ehf. var samþykkt áskorun á aukafundi húsfélagsins um að gagnaðilum bæri að koma eigninni í upphaflegt horf. Ekki liggja fyrir frekari gögn er varða téðan ágreining.
Álitsbeiðendur gera kröfu um viðurkenningu á því að óheimilt hafi verið að breyta burðarvegg og brunahólfi með þessum hætti í kjallara hússins þar sem fullnægjandi samþykki hafi ekki legið því til grundvallar. Álitsbeiðendur áttu ekki eignarhluta í húsinu er umþrætt breyting var gerð. Byggja álitsbeiðendur kröfu sína á því sem fram kemur í gögnum húsfélagsins frá árinu 2003 er framkvæmdirnar áttu sér stað. Gagnaðilar fullyrða að samkomulag hafi náðst um breytingarnar en óumdeilt sé að upp hafi komið ágreiningur í upphafi er leigjandi gagnaðila hafi ráðist í breytingarnar, án þess að afla samþykkis aðila fyrir fram. Þar sem langt er um liðið frá því að breytingin átti sér stað og ekki voru höfð uppi andmæli af hálfu eigenda frá árinu 2003 telur kærunefnd að leggja verði sönnunarbyrði fyrir því að eigendur hafi ekki samþykkt breytingarnar á álitsbeiðendur. Liggja ekki fyrir nein gögn sem eru yngri en frá árinu 2003 er varða ágreining þennan og því er ekki unnt að slá því föstu að gagnaðilar hafi ekki fengið samþykki eigenda fyrir breytingum, þótt rétt hefði verið að setja samþykki eigenda í formlegt ákvörðunarferli á húsfundi. Verður því ekki fallist á kröfu álitsbeiðenda hér um.
Í fundargerð aðalfundar, sem haldinn var 6. febrúar 2020, kemur fram að mætt hafi verið fyrir 23 af 32 eignarhlutum. Bornar voru upp til atkvæðagreiðslu tillögur um eftir á samþykki fyrir breyttu aðgengi að sameign sumra Y9/vörumóttöku og flutningslyftu á jarðhæð sem og breyttu aðgengi að sorpgeymslu og nýjum inngangi að kjallara. Tillögurnar voru samþykktar einróma. Álitsbeiðendur telja aftur á móti að þörf sé á samþykki allra eigenda fyrir því að bæta við inngangi í kjallara og steyptum tröppum, enda hafi þær breytingar í för með sér miklar breytingar á útliti hússins, aðkomu neyðaraðila og á lóð.
Fyrir liggja myndir sem sýna téðar breytingar en tilgangur þeirra er að auðvelda aðgengi að sorpgeymslu. Kærunefnd getur ekki séð að aðgengi neyðarbifreiða sé verulega heft vegna breytinganna eða að þær hafi teljandi eða nokkur áhrif á notkun lóðarinnar fyrir aðra eigendur. Þá verður að telja breytingar á útliti hússins óverulegar, þrátt fyrir að sett hafi verið grindverk við tröppurnar í öryggisskyni, en tröppurnar að innnganginum eru niðurgrafnar. Þannig getur nefndin ekki fallist á að um sé að ræða verulegar breytingar á sameign sem þarfnist samþykkis allra eigenda, heldur nægi samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 2. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús. Er kröfu álitsbeiðenda hér um því hafnað.
Í samningi um lóðaúthlutun í miðbæ H, dags. 7. nóvember 1983, segir í 2. gr. að á lóðunum skuli reisa tvö verslunar- og viðskiptahús, sem meðal annars hýsi margskonar sérverslanir og þjónustu samkvæmt samkomulagi við skipulagsyfirvöld H. Í 8. gr. segir að bæjarsjóður muni byggja yfir torgið á sinn kostnað og sé allt torgið í eign bæjarsjóðs utan tveggja metra breiðrar göngubrautar næst húsunum. Óheimilt sé að hefta för viðskiptavina með útstillingum eða starfsemi á göngubrautum.
Álitsbeiðendur telja að gagnaðilum hafi verið óheimilt að stækka rými sín út á torg og breyta þannig ytra byrði hússins. Stækkunin hafi í för með sér breytingu á útvegg hússins, þrengi gönguleið og dragi úr heildarútliti þess. Gagnaðilar segja að stækkunin sé út á svæði á torginu sem sé í eigu H, en bæjarfélagið hafi veitt samþykki fyrir henni. Einnig segja gagnaðilar að stjórn húsfélagsins hafi samþykkt breytinguna líkt og skipulags- og umferðarnefnd H hafði gert kröfu um.
Í 1. mgr. 28. gr. laga um fjöleignarhús segir að sérstakur réttur eiganda til byggingar ofan á eða við hús eða á lóð þess verði að byggjast á þinglýstum heimildum. Að öðrum kosti sé slíkur byggingarréttur í sameign allra eigenda hússins. Í framangreindri 30. gr. laganna er fjallað um aðrar byggingar.
Til álita kemur hvort stækkun á eignarhluta gagnaðila sé háð samþykki annarra eigenda. Ljóst er af fyrrnefndum lóðarsamningi að þjónusta í húsinu er háð samkomulagi við skipulagsyfirvöld bæjarfélagsins. Einnig liggur fyrir samþykki bæjarfélagsins fyrir stækkun á eignarhlutum gagnaðila. Ekki var þó gert ráð fyrir stækkun eignarhlutanna í upphafi á samþykktum teikningum. Telur kærunefnd því að samþykki eigenda þurfi fyrir stækkun á eignarhlutum gagnaðila. Til álita kemur hvort stækkunin falli undir 28. gr. um viðbyggingar eða 30. gr. um aðrar byggingar. Jafnvel þó að um stækkun sé að ræða á eignarhlutum gagnaðila telur kærunefnd að fara beri með hana eftir reglum 30. gr., enda ekki um nýja byggingu að ræða heldur tilfærslu á útvegg. Við mat á því hvort um verulega breytingu er að ræða í skilningi 30. gr. telur kærunefnd að líta beri til þess að hún hefur ekki veruleg áhrif á útlit eignarinnar og hún hefur ekki áhrif til minnkunar á sameign hússins þar sem eignin er stækkuð út á torg í eigu bæjarins. Telur kærunefnd því að gagnaðilar þurfi samþykki 2/3 hluta eigenda fyrir stækkuninni á löglega boðuðum húsfundi, sbr. 2. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús.
Í 2. mgr. 8. gr. reglugerðar um kærunefnd húsamála, nr. 1355/2019, segir að áður en nefndin taki mál til meðferðar skuli það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins.
Álitsbeiðendur telja að gagnaðilum hafi verið óheimilt að setja kælibúnað, sem umtalsverður hávaði stafi frá, utan á húsið. Gagnaðilar fallast á þetta með álitsbeiðendum að því leyti að þeir segja að slökkt hafi verið á búnaðinum 13. ágúst 2021 og að lagt verði til að búnaðurinn verði færður í kjallara þar sem lögð verði áhersla á að gengið verði þannig frá honum að ekki skapist truflun fyrir eigendur. Kærunefnd telur því að ekki sé ágreiningur um að gagnaðila beri að fjarlægja kælibúnaðinn sem um ræðir. Er þessari kröfu álitsbeiðenda því vísað frá.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að þörf sé á samþykki 2/3 hluta eigenda fyrir tilfærslu á útvegg í eigu gagnaðila, sbr. 2. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús.
Að öðru leyti er kröfum álitsbeiðenda hafnað og vísað frá.
Reykjavík, 7. apríl 2022
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson