Mál nr. 25/2022- Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 25/2022
Gluggalamir og þéttilistar: Sameign/séreign.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 20. mars 2022, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili. Með bréfi kærunefndar, dags. 7. apríl 2022, gaf kærunefndin álitsbeiðanda kost á því að lagfæra álitsbeiðnina þar sem lagðar voru fram spurningar
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 23. maí 2022, lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 13. júlí 2022.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls um 70 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsinu en gagnaðili er stjórn húsfélagsins. Ágreiningur er um hvort kostnaður vegna viðgerðar á gluggalömum og þéttilistum sé sérkostnaður viðkomandi eigenda eða sameiginlegur kostnaður.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að þéttilistar og hliðarlamir á gluggum séu sameign.
Í álitsbeiðni segir að opnanlegir gluggar sem snúi í austur séu hriplekir þegar það sé stíf suðaustanátt með rigningu þannig að þéttilistar sem eigi að halda vatni geri það ekki. Þetta hafi verið svona frá því að íbúar hafi flutt í húsið árið 2012. Viðgerðum hafi oft verið lofað en ekkert gerst.
Hliðarlamir glugganna séu hættulegar þar sem þær hafi gefið sig og gluggar annaðhvort fallið niður eða önnur lömin gefið sig og legið við að hin gerði það líka, eins og í íbúð álitsbeiðanda. Um sé að ræða 4-5 hæða hús og á neðstu hæð sé sólpallur beint fyrir neðan gluggana en þeir séu um það bil 140x140 cm. Gagnaðila beri að skipta út öllum þessum gölluðu lömum, enda um sameign að ræða.
Í greinargerð gagnaðila segir að hann hafi á undanförnum árum skapað sér þá reglu varðandi viðhald á opnanlegum fögum að læsingar og þéttilisti í falsi séu séreign en viðgerð á lömum og leiga á vinnupalli séu sameign. Enn fremur að glerlisti sem þétti með gleri að utan sé sameign en glerlisti með gleri að innan sé séreign, en komi til þess að skipta þurfi alfarið um opnanlegt fag þá skiptist kostnaðurinn 50/50 á milli eiganda og húsfélags samkvæmt túlkun Húseigendafélagsins. Þá sé íslensk veðrátta þannig að jafnvel viðurkenndur, góður frágangur í opnanlegum fögum geti verið vanmáttugur í roki og rigningu.
III. Forsendur
Samkvæmt 3. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur undir sameign allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign. Nefndin telur að ytri gluggaumbúnaður í þessum skilningi sé sá hluti glugga sem liggur utan glers. Aftur á móti telst sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, séreign, sbr. 5. tölul. 5. gr. laganna. Þá segir í 1. mgr. 6. gr. sömu laga að sameign samkvæmt lögunum séu allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign samkvæmt 4. gr.
Kærunefnd telur að gluggalamir tilheyri ytri gluggaumbúnaði og falli því undir sameign. Ekki kemur fram með skýrum hætti í gögnum málsins um hvaða þéttilista er verið að ræða, en nefndin telur þó að þéttlisti á milli karms og fags sé séreign en að þéttilisti með gleri að utan sé sameign en þéttilisti með gleri að innan sé séreign.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gluggalamir og þéttilistar með gleri að utan séu sameign en þéttilistar á milli karma og faga sem og þéttilistar milli glers og karms að innan séu séreign.
Reykjavík, 13. júlí 2022
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson