Mál nr. 7/2017

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 31. október 2017 í máli nr. 7/2017.  
Fasteign: Skeifan [ ], Reykjavík, fnr. [ ].
Kæruefni: Fasteignamat.

Árið 2017, 31. október, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 7/2017 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með bréfi, dags. 22. júní 2017, kærði A., kt. [ ], ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati fasteignar kæranda að Skeifunni [ ], Reykjavík, fnr [ ], fyrir árið 2017.

Með bréfum, dags. 26. júní 2017, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögnum frá Reykjavíkurborg og Þjóðskrá Íslands. Reykjavíkurborg tilkynnti með tölvubréfi til nefndarinnar, dags. 3. júlí 2017, að sveitarfélagið teldi ekki tilefni að svo stöddu til að gera athugasemdir vegna kærunnar en áskildi sér rétt til að koma á framfæri við nefndina athugasemdum á síðari stigum. Með bréfi, dags. 22. ágúst 2017, barst umsögn Þjóðskrár Íslands.

Hinn 11. júlí 2017 var afstaða Reykjavíkurborgar send málsaðilum til kynningar. Hinn 25. ágúst 2017 var umsögn Þjóðskrár Íslands send málsaðilum og þeim gefinn kostur á að gera við hana athugasemdir. Engar frekari athugasemdir bárust.

Yfirfasteignamatsnefnd gekk á vettvang þann 7. september 2017 og skoðaði eignina í fylgd fyrirsvarsmanna kæranda og Reykjavíkurborgar. Málið var tekið til úrskurðar 31. október 2017.

Málavextir

Þann 16. nóvember 2016 barst Þjóðskrá Íslands beiðni kæranda um endurmat á fasteignamati 2017 fyrir fasteignina Skeifuna [ ], Reykjavík, fnr. [ ]. Þjóðskrá Íslands kvað upp úrskurð um óbreytt fasteignamat þann 3. maí 2017. Með bréfi, dags. 9. maí 2017, óskaði kærandi eftir rökstuðningi Þjóðskrár Íslands sem veittur var með bréfi, dags. 16. maí 2017. Með bréfi kæranda, dags. 22. júní 2017, var ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati kærð til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.

Sjónarmið kæranda

Kærandi gerir þá kröfu að fasteignamat fasteignar hans að Skeifunni [ ], Reykjavík, fnr. [ ], verði endurreiknað og ákvarðað til samræmis við ástand og tekjumöguleika af eigninni.

Kærandi telur úrskurð Þjóðskrár Íslands óréttmætan þar sem áætluð viðhaldsþörf fasteignarinnar sé vanmetin sem leiði til þess að gæði og leigutekjur eignarinnar séu ofmetnar en áætlaðar leigutekjur eru mikilvæg forsenda við grunnmat fasteignamats Þjóðskrár Íslands.

Kærandi bendir á að í rökstuðningi Þjóðskrár Íslands fyrir ákvörðun sinni, dags. 16. maí 2017, komi fram að þörf sé á viðhaldi fasteignarinnar að utan en lítilsháttar þörf á viðhaldi innanhúss, sem kærandi telur að sé ekki rétt. Um vörugeymslu, sem sé um 2090,8 m² að stærð segir í fyrrgreindum rökstuðningi að hún sé í meðalgæðum og lítilsháttar þörf á viðhaldi. Kærandi er þessu ósammála þar sem hann telur að þar sé mikil þörf á viðhaldi og vísar til ástandsskýrslu frá Mannvit, dags. 23. janúar 2014, því til stuðnings. Raki og mygla sé í vesturhluta rýmisins, gluggabúnaður sé ónýtur og það leki inn með hurðum. Þá sé rýmið illnýtanlegt þar sem innkeyrsludyr séu staðsettar þannig að erfitt, og í raun ómögulegt, sé að keyra stóra flutningsbíla inn í rýmið, þar sem aðkoman sé niður ramp og í vinkil inn í húsnæðið. Þá segi í rökstuðningi Þjóðskrár Íslands að lítilsháttar viðhalds sé þörf í skrifstofurými fasteignarinnar en rétt sé að gólf á 2. og 3. hæð séu sigin, það hafi lekið inn með þaki og óbragð sé af neysluvatni og það verði brúnt ef það er ekki látið renna.

Kærandi telur að ekki hafi verið tekið sanngjarnt tillit til ástands fasteignarinnar við ákvörðun matsins og gæði fasteignarinnar verið ofmetið við þá ákvörðun. Kærandi sé sérfræðingur á sviði atvinnuhúsnæðis og hafi sérfræðingar félagsins áralanga reynslu við verðmat eigna og megi í því sambandi benda á að bókfært virði eignarinnar sé töluvert lægra en fasteignamat hennar. Kærandi bendir á að samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, um skráningu og mat fasteigna, skuli skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla megi að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Þá segi í 2. mgr. sama ákvæðis að sé gangverð fasteignar ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleika, hlunninda, jarðvegsgerð, gróðurfars, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunni að hafa áhrif á gangverð eignarinnar.

Kærandi telur að leiguverð sé nákvæmur mælikvarði á gangverð eignarinnar þar sem leigusali og leigutaki hafi, hvor fyrir sig, það að markmiði að ná fram sem hagstæðasta verði. Verðmyndun byggist á atriðum sem endurspegli gangverð eigna, s.s. tekjumöguleikum, kostnaði, aldri, legu með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum o.s.frv. Miðað við leigu á fasteign kæranda í febrúar 2016 og samkvæmt matsformúlu Þjóðskrár Íslands, með uppgefinni ávöxtunarkröfu frá Þjóðskrá Íslands (10,79%), gefi það þá niðurstöðu að mat fasteignarinnar sé 425 milljónir króna.

Sjónarmið Reykjavíkurborgar

Í tölvubréfi Reykjavíkurborgar, dags. 7. júlí 2017, kom fram að sveitarfélagið teldi ekki ástæðu til að gera athugasemdir við kæruna að svo stöddu, en áskildi sér þó rétt til að koma að gögnum og sjónarmiðum vegna málsins á síðari stigum þess. Engar frekari athugasemdir eða gögn bárust frá Reykjavíkurborg vegna málsins.

Sjónarmið Þjóðskrár Íslands

Í umsögn Þjóðskrár Íslands, dags. 22. ágúst 2017, er gerð grein fyrir ákvæðum 1. og 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna.

Vísar Þjóðskrá Íslands til þess að fasteignamat 2017 fyrir atvinnuhúsnæði sé metið fjöldamati með matsaðferð er nefnist tekjumat, en fasteignamat á grundvelli þeirrar matsaðferðar miði, líkt og fasteignamat á grundvelli annarra aðferða, að því að finna gangverð fasteigna í febrúarmánuði næst á undan matsgerðinni. Matsaðferðin byggi á því að finna markaðsverð leigu á atvinnuhúsnæði og umreikna það til gangverðs. Matsformúlan sé í sinni einföldustu mynd samband tekna og ákveðinnar ávöxtunarkröfu.

Þjóðskrá Íslands bendir á að fasteignamat grundvallist ekki á einstökum leigusamningum heldur séu upplýsingar úr fjölda leigu- og kaupsamninga ásamt upplýsingum úr fasteignaskrá um eiginleika fasteigna notaðar, ásamt tölfræðilegum aðferðum, til að útbúa líkön sem lýsi fermetraleiguverði ásamt ávöxtunarkröfu. Í endurmati fasteignamats fyrir árið 2016 hafi verið útbúin þrjú leigulíkön, fyrir skrifstofueignir, verslunareignir og eignir fyrir léttan iðnað ásamt líkani sem lýsi ávöxtunarkröfu.

Við útreikning fasteignamats séu áætlaðar leigutekjur reiknaðar niður á rými miðað við gæði þeirra og ástand. Rými séu misverðmæt og sum þeirra beri ekki mat. Þau rými sem séu án mats séu rými sem séu þrátt fyrir það nauðsynleg fyrir fasteignina en eigandi geti ekki haft af þeim beinar tekjur.

Allar fasteignir, þar á meðal fasteign kæranda, séu flokkaðar út frá fyrirliggjandi skráningarupplýsingum og skoðunarupplýsingum í þeim tilvikum sem skoðun eignar hefur farið fram. Gæði eigna taki mið af íburði efna og hönnunar en séu óháð ástandi. Ástand fasteigna taki mið af viðhaldsþörf. Gæði skiptist í fimm flokka, einn meðalflokk, tvo efri flokka og tvo neðri. Ástand skiptist einnig í fimm flokka, gott ástand og fjóra neðri flokka. Flestar fasteignir séu í meðalgæðum og þarfnist lítilsháttar viðhalds.

Þjóðskrá Íslands bendir á að þegar fjallað sé um gangverð samkvæmt 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna sé ekki átt við einstaka kaup- og leigusamninga. Því byggist mat Þjóðskrár Íslands ekki á þeim leigusamningum sem kærandi vísi til. Þá sé með gangverði fasteigna samkvæmt 27. gr. laga nr. 6/2001 ekki átt við verðmöt frá einstökum fasteignasölum né mat eiganda viðkomandi fasteigna.

Vegna tilvísunar kæranda til ástandsskýrslu Mannvits frá 23. janúar 2014 bendi Þjóðskrá Íslands á að ástandsskýrslan hafi ekki verið fyrirliggjandi við matið og þó að svo hefði verið sé langt um liðið frá því að fyrrgreind skýrsla hafi verið gerð og segi ástandsskýrslan ekki til um hvert ástand eignarinnar sé á árinu 2017, s.s. hvort að lagfæringar hafi farið fram eða ekki.

Þjóðskrá Íslands bendir á að þegar búið sé að flokka rými viðkomandi fasteignar sé fyrst hægt að beita viðeigandi matslíkani. Hvaða líkani sé beitt við matið ráðist af því í hvaða flokk flestir fermetrar fasteignarinnar falli. Telji fasteignareigandi matið ekki rétt hafi fasteignareigandi heimild skv. 31. gr. laga nr. 6/2001 til þess að krefjast nýs mats. Endurflokkun rýma á grundvelli skoðunar geti þannig orðið til þess að öðru líkani en upphaflegu sé beitt.

Þjóðskrá Íslands bendir á að fasteignamat eigi að endurspegla gangverð á markaði. Kaupsamningar frá 1. janúar 2015 um atvinnuhúsnæði á matssvæði 6 (Skeifan) gefi meðalfermetraverð upp á 179.334 kr. og miðgildi upp á 194.734 kr. Þetta séu fáir kaupsamningar eða 8 talsins og því gott að bera þá saman við kaupsamninga um atvinnuhúsnæði á næsta matssvæði við hliðina, þ.e. matssvæði 7 (Múlar, Holt, Suðurlandsbraut, Mörkin) en munur í mati á milli svæðanna sé 2% í skrifstofum og 3% í verslun, til lækkunar fyrir matssvæði 6 en 3% til hækkunar fyrir léttan iðnað á matssvæði 6. Á sama tímabili voru gerðir alls 36 kaupsamningar um atvinnuhúsnæði á matssvæði 7 sem gefi meðalverð á fermetra upp á 239.106 kr. og miðgildi upp á 197.659 kr. Meðalfasteignamat á fermetra á matssvæði 6 sé 165.867 kr. og miðgildið 181.607 kr. Það megi því sjá af þessum samanburði við kaupsamninga og fasteignamat á fyrrgreindum matssvæðum að núverandi fasteignamat á fasteign kæranda að Skeifunni [ ] sé síst of hátt og að fullt tillit hafi verið tekið til gæða og ástands fasteignarinnar.

Samkvæmt framansögðu telur Þjóðskrá Íslands að fasteignamat ársins 2017 á fasteign kæranda að Skeifunni [ ], fnr. [ ], sé réttilega ákvarðað kr. 528.100.000.

Niðurstaða

Kærandi hefur með vísan til 1. mgr. 34. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna kært niðurstöðu endurmats Þjóðskrár Íslands á fasteignamati fyrir árið 2017 vegna fasteignarinnar að Skeifunni [ ], Reykjavík, fnr. [ ]. Kærandi gerir þá kröfu að fasteignamat eignarinnar verði endurreiknað og ákvarðað til samræmis við ástand eignarinnar og tekjumöguleika hennar.

I.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

Þjóðskrá Íslands hefur fyrst og fremst stuðst við þrjár matsaðferðir við mat á fasteignum; þ.e. markaðsaðferð, tekjuaðferð og kostnaðaraðferð. Allar þessar þrjár aðferðir hafa það markmið að ákvarða gangverð fasteignar umreiknað til staðgreiðslu miðað við nýtingu viðkomandi eignar á hverjum tíma, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Val á aðferð veltur á þeim gögnum sem tiltæk eru hverju sinni.

Markaðsaðferð er sú aðferð sem er nákvæmust enda miðar hún að því að meta gangverð beint út frá kaupsamningum. Þeirri aðferð er beitt af Þjóðskrá Íslands til þess að meta gangverð íbúðarhúsnæðis, enda er markaðurinn með slíkar eignir ekki aðeins mjög virkur á hinum þéttbýlli svæðum landsins heldur eru íbúðarhús einnig tiltölulega einsleitar eignir sem auðveldar mjög tölfræðilegt mat á markaðsvirði þeirra. Þessari aðferð er hins vegar erfitt að beita við mat á gangverði atvinnuhúsnæðis. Ástæðan er sú að kaup og sölur atvinnuhúsnæðis eru ekki aðeins mun fátíðari heldur er gríðarlegur breytileiki til staðar hvað varðar ástand, eiginleika og notkun slíkra eigna. Þá er það einnig svo að eigendaskipti á atvinnuhúsnæði eiga sér í auknum mæli stað með yfirtöku á félögum eða eignasöfnun sem telja margar ólíkar eignir fremur en með beinni sölu á einstaka eignum. Loks, er staðreyndin sú að ekki er nema hluta af gerðum kaupsamningum fyrir atvinnuhúsnæði þinglýst sem takmarkar það gagnasafn sem hægt er að nota til þess að meta gangvirði atvinnuhúsnæðis með hliðsjón af kaup og sölu eigna.

Tekjuaðferðin miðar hins vegar að því að finna markaðsverðmæti eigna út frá þeim tekjustraumi sem þær skila. Þessi aðferð byggir á þeirri grundvallarforsendu hagfræði og fjármála að virði hverrar eignar sé jafnt því núvirta tekjuflæði sem þær skila. Þessi aðferð er háð því að virkur markaður sé til staðar með leiguhúsnæði þannig að hægt sé að áætla markaðsleiguverð með sæmilegu öryggi. Að auki nýtir Þjóðskrá Íslands upplýsingar úr kaupsamningum eftir föngum til þess að auka nákvæmni tekjuaðferðarinnar. Í ársskýrslu stofnunarinnar fyrir 2015 kemur meðal annars fram að tekjumat þess árs byggi á 5000 leigusamningum sem gerðir voru frá 1. janúar 2004 til 1. mars 2014 og 2300 kaupsamningum sem gerðir voru frá 1. júlí 2006 til 1. mars 2014. Yfirfasteignamatsnefnd hefur komist að þeirri niðurstöðu að tölfræðilegar forsendur séu uppfylltar til notkunar á tekjuaðferð við mat á gangvirði atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu eftir núgildandi lögum, sbr. mál yfirfasteignamatsnefndar nr. 1/2015.

Kostnaðaraðferðin byggir á þeirri forsendu að fylgni sé á milli markaðsvirðis húsnæðis og byggingarkostnaðar. Þessi leið byggir á fremur veikum aðferðafræðilegum grunni enda getur markaðsvirði hæglega verið mun hærra eða lægra en byggingarkostnaður eftir staðsetningu auk þess sem vandasamt er að uppfæra byggingarkostnað og afskriftir í línu við markaðsverð þegar litið er til lengri tíma. Einungis kemur til greina að beita þessari aðferð þegar virkur markaður er ekki til staðar hvorki hvað varðar kaup og sölu eða leigu. Það getur stafað af því að viðkomandi eign sé einstök og miðuð við mjög sérhæfð not eða eftir atvikum að hún sé staðsett í svo miklu dreifbýli að markaðsupplýsingar skorti.

II.

Álitaefni máls þessa snýr annars vegar að því hvort áætluð viðhaldsþörf og ástand fasteignar kæranda sé rétt metið og þá jafnframt hvort tekjuaðferðin, sem beitt var við mat á eigninni, gefi rétta mynd af gangverði hennar umreiknuðu til staðgreiðslu með hliðsjón af ástandi hennar og nýtingu og þeim tekjumöguleikum sem hægt sé að hafa af eigninni. Telur kærandi að leiguverð eignarinnar sé nákvæmur mælikvarði á gangverð hennar. Af hálfu Þjóðskrár Íslands hefur hins vegar verið bent á að ekki sé hægt að leggja einstaka leigusamninga til grundvallar við mat fasteigna.

Eins og áður hefur komið fram, byggir tekjuaðferðin á því að finna markaðsverð húsnæðis með því að safna upplýsingum úr leigusamningum af öllu höfuðborgarsvæðinu saman í einn talnasarp sem síðan er metin með tölfræðilegum leiðum með hliðsjón af kaupsamningum. Að mati yfirfasteignamatsnefndar hefur þessi aðferð margt umfram það að meta markaðsvirði hverrar eignar út frá þeim einstöku leigusamningum sem gerðir eru um viðkomandi fasteign sérstaklega. Í fyrsta lagi eru leigusamningar til mislangs tíma og með misjöfnum skilmálum sem endurspeglast í leiguverðinu. Í öðru lagi skiptir máli hvenær samningar eru gerðir og hvernig þeir eru uppreiknaðir yfir tíma. Leigusamningur sem er gerður á einum tíma miðað við markaðskjör kann síðar að vera of hár eða lágur miðað við markaðinn þegar frá líður, eftir því hvernig verðþróun leigu verður yfir tíma. Í þriðja lagi geta leigusalar eða leigutakar haft ýmsa hvata eða ástæður til þess að gera samninga sem eru ekki í samræmi við markaðskjör. Til að mynda er ljóst að ef það vinnulag væri tekið upp að fasteignamat hverrar einstakrar eignar réðist af þeim leigusamningum sem um hana væru gerðir skapaði það hvata til að tilgreina upphæð leigunnar sem lægsta í leigusamningum. Af þessu má vera ljóst að það hefur aðeins takmarkaða þýðingu fyrir eigendur fasteigna að leggja fram leigusamninga til þess að fá fram endurmat á fasteignamati.

Eins og vikið er að hér að framan er margt sem mælir gegn því að miða mat fasteignar við þann leigusamning eða þá leigusamninga sem í gildi eru á hverjum tíma um viðkomandi fasteign. Að mati yfirfasteignamatsnefndar verður mat fasteigna því almennt ekki byggt á einstökum leigusamningum. Því er hins vegar ekki að neita að þegar stuðst er við ákveðin matslíkön kann sú staða að koma upp að einstakar eignir verði of hátt eða of lágt metnar miðað við sambærilegar eignir. Slíkt misræmi getur m.a. orsakast af ástandi, raunverulegri notkun og nýtingarmöguleikum viðkomandi eignar. Í ljósi þess er eðlilegt að það sé skoðað sérstaklega hvort samræmi sé milli sambærilegra eigna á sama markaðssvæði með það að markmiði að ganga úr skugga um hvort skráning eignar, ástand hennar eða aðrar aðstæður, gefi til kynna að hún sé ekki réttilega metin samkvæmt almennu matslíkani.

 III.

Tölfræðilíkön eru ekki óskeikul og það hefur úrslitaþýðingu að ástand eigna sé réttilega metið og samræmis sé gætt við fasteignamat annarra sambærilegra eigna á sama matssvæði. Það er fyrir það fyrsta mjög mismunandi hvernig upprunaleg hönnun, notkun byggingarefna og annar umbúnaður fellur að nútímaþörfum, s.s. hvað varðar aðgengi og aðstöðu, og í annan stað er allur gangur á því hvernig staðið hefur verið að viðhaldi og endurbótum í gegnum tíðina. Í þriðja lagi skiptir miklu að nákvæm skoðun hafi farið fram á eigninni af hálfu Þjóðskrár Íslands þannig að hún sé rétt skráð þegar hún er færð inn í viðeigandi matslíkan.

Yfirfasteignamatsnefnd skoðaði fasteign kæranda að Skeifunni [ ] í fylgd fyrirsvarsmanna kæranda og Reykjavíkurborgar. Tilgangur með vettvangsskoðun er einkum að leiða í ljós hvort fasteign sé á einhvern hátt ranglega skráð eða ástand fasteignar eða aðrar aðstæður sem hana varða, gefi til kynna að hún sé ekki réttilega metin samkvæmt matslíkani fyrir atvinnuhúsnæði. Vettvangsskoðun yfirfasteignamatsnefndar á fasteign kæranda gaf til kynna að um sé að ræða ágætlega staðsett atvinnuhúsnæði og að aðgengi að eigninni sé almennt gott að öðru leyti en því að aðkoma stærri farartækja að vörugeymslu í kjallara er frekar þröng. Talsvert er farið að sjá á eigninni að utan og má þar m.a. nefna að gluggar og annað tréverk er illa farið og þarfnast verulegs viðhalds. Þá eru víða merki um leka frá þaki auk þess sem merki er um leka inn í kjallara hússins, m.a. frá gluggum og hurðum. Þá er það einnig ljóst að komið er að umtalsverðu viðhaldi innanhúss, m.a. eru gólf í skrifstofubyggingu hússins sigin og víða merki um leka innanhúss. Þá er óvissa um ástand neysluvatnslagna. Að mati yfirfasteignamatsnefndar er ástand eignarinnar í heildina frekar slakt.

Yfirfasteignanefnd aflaði einnig upplýsinga um fasteignamat 227 eigna sem eru metnar samkvæmt tekjumati og eru á samanburðarsvæði Skeifunnar [ ] fnr. [ ] sem er matssvæði 6, hjá Þjóðskrá Íslands. Á mynd 1 hér að neðan er fasteignamati þessara eigna raðað upp miðað við fermeter.

       Mynd 1.  Fasteignamat á fermetra fyrir 227 eignir sem metnar eru með tekjumati á matssvæði 6.                                       Fasteignamat Skeifunnar [ ] er sýnt sem rauður depill.

Fasteignamat Skeifunnar [ ], fnr. [ ], er 146.033 krónur á fermetra. Eins og sjá má af ofangreindri mynd eru 49 eignir, eða 22% eigna sem metnar eru tekjumati á samanburðarsvæðinu, með lægra mat en téð eign en 177 eignir, eða 77,5% eigna sem metnar eru tekjumati á samanburðarsvæðinu með hærra fasteignamat en fasteign kæranda. Meðaltal fasteignamats allra þessara 227 eigna er aftur á móti rúmar 164 þúsund krónur á fermetra. Ef miðað er við þær 72 eignir á áðurgreindu matssvæði sem skráðar eru sem verslunarhúsnæði eru hins vegar aðeins 6 eignir, eða 8% allra eigna, með fasteignamat sem er lægra en Skeifan [ ] sem að hluta til er nýtt sem verslunarhúsnæði. Meðaltal þessara 72 eigna er aftur á móti 177 þúsund krónur á fermetra. Ljóst er því að fasteignamat Skeifunnar [ ] er tiltölulega lágt í samanburði við aðrar eignir á sama matssvæði.

IV.

Líkt og áður greinir skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð hennar umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næsta á undan matsgerð, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Eins og gerð er grein fyrir hér að framan er megintilgangurinn með skoðun eigna m.a. sá að ganga úr skugga um að skráning viðkomandi eignar sé rétt og að ástand hennar sé rétt metið. Fyrir liggur að skráning fasteignar kæranda er ekki að öllu leyti í samræmi við núverandi notkun eignarinnar, þar sem stór hluti hennar er skráður sem líkamsræktarstöð/vörugeymsla þrátt fyrir að hluti þessa rýmis hafi um nokkurn tíma verið nýttur sem verslunarhúsnæði. Þá liggur það einnig fyrir í málinu að skoðun af hálfu Þjóðskrár Íslands við endurmat á eigninni var mjög takmörkuð, þar sem fasteignin var fyrst og fremst skoðuð að utan en að mjög litlum hluta að innan. Er það mat yfirfasteignamatsnefndar að nauðsynlegt hefði verið að skoða fasteignina, jafnt að utan sem innan, með mun nákvæmari hætti en gert var af hálfu Þjóðskrár Íslands, m.a. með hliðsjón af framkomnum athugasemdum kæranda varðandi ástand eignarinnar, þannig að hægt væri að leggja fullnægjandi mat á það hvort ástand hennar væri rétt metið við endurmatið.

Þrátt fyrir að einungis 22% þeirra eigna sem metnar eru tekjumati á matssvæði 6, þ.e. á sama matsssvæði og fasteign kæranda, séu með lægra fasteignamat en fasteign kæranda, telur yfirfasteignamatsnefnd ekki útilokað að skráning og ástand eignarinnar réttlæti ekki það fasteignamat sem eigninni er ákvarðað í samanburði við aðrar sambærilegar eignir samkvæmt tölfræðilegu mati með tekjuaðferð. Í ljósi þess telur nefndin rétt að Þjóðskrá Íslands endurskoði matsforsendur viðkomandi eignar.

Með vísan til framangreinds er það niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 3. maí 2017, er lýtur að endurmati fasteignamats fasteignar kæranda skuli felld úr gildi og er lagt fyrir Þjóðskrá Íslands að taka málið til meðferðar að nýju með hliðsjón af framangreindum sjónarmiðum um skráningu og ástand eignarinnar.

Úrskurðarorð

Ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 7. maí 2017, um endurmat fasteignamats Skeifunnar [ ], Reykjavík, fnr. [ ], fyrir árið 2017 er felld úr gildi og lagt fyrir Þjóðskrá Íslands að taka málið til meðferðar að nýju.

 __________________________________

Ásgeir Jónsson

 ______________________________           ________________________________

    Hulda Árnadóttir                                 Björn Jóhannesson