Mál nr. 74/2020 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 74/2020
Réttur til byggingar bílskúrs.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 6. júlí 2020, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 30. júlí 2020, og athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 3. ágúst 2020, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 8. október 2020.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið D, alls tvo eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar á efri hæð og gagnaðili er eigandi íbúðar á neðri hæð. Ágreiningur er um bílskúrsrétt.
Kröfur álitsbeiðenda eru:
- Að viðurkennt verði að eignaskiptayfirlýsing fyrir húsið verði lagfærð og réttur til byggingar bílskúrs verði skráður séreign íbúðar álitsbeiðanda.
2. Að viðurkennt verði að bílastæði framan við bílskúr verði sérafnotaflötur íbúðar álitsbeiðenda verði af byggingu bílskúrs.
Í álitsbeiðni kemur fram að ekki séu gerðar athugasemdir við að gagnaðili fái hitt bílastæðið til sérafnota, þ.e. að íbúðir skipti á þeim stæðum sem hefð hafi skapast fyrir.
Samkvæmt eldri þinglýstum heimildum fylgi bílskúrsréttur fyrstu hæð. Upphaflegur lóðarleigusamningur frá 1954 geri ráð fyrir bílskýli á lóð. Þá sé gert ráð fyrir bílskúr á samþykktri teikningu byggingarfulltrúa frá 1955. Upprunalega hafi einn eigandi verið að húsinu og þegar íbúð neðri hæðar hafi verið seld frá, hafi bílskúrsrétti hvorki verið afsalað né hafi hann verið nefndur í skiptayfirlýsingum síðar.
Það hafi ekki verið fyrr en í eignaskiptayfirlýsingu, sem hafi verið gerð 2015, sem segi að: „Byggingarréttur er á bílgeymslu á lóðinni. Bílgeymsla sem sýnd er á teikningu hefur aldrei verið byggð“. Ekki sé farið fleiri orðum um það og því megi lesa úr yfirlýsingunni að þar sem bílskúrsréttur sé ekki tiltekinn skýrt sem séreign sé hann sameign. Um það snúist ágreiningurinn. Í 9. gr. reglugerðar um eignaskiptayfirlýsingar segi að glöggt skuli koma fram hvernig séreign og sameign sé skipt. Svo sé ekki.
Í eignaskiptayfirlýsingunni segi ekkert um breytingu á séreign/sameign eða yfirfærslu á eignarrétti. Í henni segi á afstöðumynd/yfirlitsmynd af húsi: „Einungis er verið að leggja inn leiðrétta skráningartöflu, þar sem áður óskráð kjallararými eru skráð og sett í töflu“. Ekkert sé tiltekið um aðrar breytingar á skráningu eignarhluta. Eins komi þar fram í athugasemd: „Eignaskiptayfirlýsing þessi geymir einungis samantekt, skráningu og lýsingu á þeim matshluta sem hún tekur til og skiptingu hans í eignir í samræmi við þinglýstar heimildir og útreikning á hlutfallstölum í samræmi við gildandi reglur“.
Sé túlkunin með þeim hætti að bílskúrsréttur sé í sameign sé eignaskiptayfirlýsingin ekki í samræmi við eldri þinglýstar heimildir. Þá geti séreign varla orðið af sameign nema frá því sé skýrt. Til að svo geti verið hljóti að þurfa að tilgreina umræddar breytingar á eignarrétti þannig að ekki sé unnt að öðlast aukinn eignarrétt á kostnað annarra eða í ógáti. Hvers vegna ætti réttur til byggingar á einu bílskýli á lóð allt í einu að verða sameign með íbúð neðri hæðar þar sem frá upphafi, og í öðrum svipuðum húsum í kring, fylgi bílskúrsréttur fyrstu hæð. Það eigi ekki að vera hægt að öðlast aukinn eignarrétt nema á það sé sérstaklega minnst.
Eldri eignarheimild sé nægjanleg hér um þar sem orðalag í gildandi eignaskiptayfirlýsingu sé óskýrt. Þá sé ekkert minnst á það að um hafi verið að ræða breytingu á eignarhlutum, einungis sé verið að hnykkja á réttum hlutfallstölum. Því hljóti að vera rétt að álíta að orðalag eignaskiptayfirlýsingarinnar sé villandi eða óskýrt og að það megi laga svo réttilega verði skráð að bílskúrsréttur tilheyri íbúð álitsbeiðenda. Gagnaðili telji að hann hafi fengið í hendurnar hluta bílskúrsréttar án sérstakrar greiðslu en telji sig svo geta selt álitsbeiðanda hann til baka. Bílskúrsrétti hafi aldrei verið afsalað en skyndilega verið ritaður sem sameign árið 2015.
Í greinargerð gagnaðila segir að ekki séu gerðar athugasemdir við að nefndin taki til úrlausnar hvort bílskúrsréttur sé séreign álitsbeiðenda, séreign neðri hæðar eða sé sameign beggja. Ekki verði séð að nefndin geti tekið til afgreiðslu kröfu um breytingu á eignaskiptayfirlýsingu og að bílastæði á framlóð verði skráð séreign álitsbeiðenda, þ.e. skipting á fyrirkomulagi bílastæða.
Í eignaskiptayfirlýsingu komi fram að bílskúr sé teiknaður á lóð hússins á norðvesturhorni lóðarinnar og ekki sé gert ráð fyrir aðkeyrslu að honum. Eftir því sem næst verði komist hafi álitsbeiðendur sent inn erindi til D um það hvort heimilt yrði að færa fyrirhugaðan bílskúr og fengið jákvæð viðbrögð við því. Í þessu sambandi sé tekið fram að þeir hafi ekki samþykkt formlega þessa tilfræslu á fyrirhuguðum bílskúr og því síður að hann verði byggður. Ekkert liggi fyrir um hvernig eigi að haga umferðarrétti að fyrirhugðum eða teiknuðum bílskúr.
Hvað sem þessu líði líti gagnaðili svo á að bílskúrsréttur og lóðin sé í sameign beggja eignarhluta og vísi í því sambandi meðal annars til álits kærunefndar í máli nr. 5/2015.
Því sé alfarið mótmælt að samkvæmt eldri þinglýstum heimildum fylgi bílskúrsréttur íbúð álitsbeiðenda. Ekki sé stafkrókur fyrir þeirri fullyrðingu. Þegar álitsbeiðendur hafi keypt eignarhluta sinn, sem dæmi, hafi hvergi verið minnst á að bílskúrsréttur fylgi íbúðinni, sbr. afsal og kaupsamning. Þau hafi því ekki verið að kaupa neinn bílskúrsrétt. Húsið hafi upphaflega verið einbýlishús. Sá sem hafi byggt húsið hafi selt syni sínum neðri hæðina árið 1980 og í framhaldi af því hafi verið gerður skiptasamningur.
Ítrekað sé að hvergi sé vikið að bílskúrsréttinum í eignarheimildum eða söluskjölum og því verði að líta svo á að þessi réttur sé í sameign, sbr. 28. og 29. gr. laga um fjöleignarhús. Sérstök athygli sé vakin á fyrri eignaskiptasamningi um húsið en þar sé ekkert vikið að bílskúrsréttinum. Þar sem það sé ekki gert verði að líta svo á að þessi réttur sé í sameign.
Þegar eigninni hafi upphaflega verið skipt hafi þáverandi eigendum borið að mæla fyrir um hvað væri séreign hvors. Þar sem það hafi ekki verið gert liggi í augum uppi að um sé að ræða sameign.
Það hafi ekki verið fyrr en við gerð núverandi eignaskiptayfirlýsingar sem upp hafi komið umræða um bílskúrsréttinn. Þeim umræðum hafi lokið með þeim orðaskiptum að minnast ekkert á bílskúrsréttinn.
Í athugasemdum álitsbeiðenda er tekið fram varðandi teikningu á bílskúr á lóð að á afstöðumynd frá júlí 1955 séu útlínur af einföldum bílskúr og einu bílastæði þar fyrir framan. Á samþykktri byggingarnefndarteikningu frá því í apríl sama ár sé bílskúr teiknaður innar á lóðinni. Þessi gögn tilheyri upphaflegum lóðarleigusamningi og séu því upprunaleg löggild gögn þess efnis að bílskúrsréttur sé eign fyrsta eiganda hússins og hafi honum aldrei verið afsalað. Bílskúrs- og bílastæðaréttur séu því í upprunalegum skjölum. Eðli málsins samkvæmt haldist þetta í hendur og lögin séu skýr um það. Samkvæmt fjöleignarhúsalögum sé einkabílastæði fyrir framan bílskúr séreign. Hægt sé að vísa í mörg mál kærunefndar þar sem niðurstaðan hafi verið sú, til dæmis í málum nr. 23/2002, 21/2002 og 3/2009. Mál nr. 21/2002 og 3/2009 séu í grunninn um margt líkt þessu máli. Þrátt fyrir að afsöl og kaupsamningar séu misvísandi og að ýmissa lausna hafi verið leitað gildi upprunaleg gögn framar öðru þar sem eignarrétturinn sé sterkur og bílskúrsrétti hafi aldrei verið afsalað.
Í máli kærunefndar nr. 5/2015 hafi komið fram í eignaskiptayfirlýsingu að lóð væri skipt að jöfnu á milli aðila og vísað í jafna eignarhluta og réttindi. Í eignaskiptayfirlýsinu í máli þessu segi að afnot af lóðinni séu í óskiptri sameign. Álitsbeiðendur þekki ekki til hefðbundins orðalags slíkra yfirlýsinga og fái ekki séð hvort slíkt orðalag geti staðist, þrátt fyrir að það stæði að bílskúrsréttur væri fyrir tiltekna hæð í húsi. Sé bílskúrsrétturinn skráður á hluta lóðar þá sé það svo, en þess utan geti afnot lóðar verið í óskiptri sameign.
Gagnaðili nefni í þessu samhengi að ekki liggi fyrir hvernig ætti að haga umferðarrétti að teiknuðum bílskúr á lóðinni. Lögin segi að bílastæði framan við skúr og aðkeyrslu að honum séu séreign svo ekki sé tilefni til að deila um þetta. Að því sögðu þá sé bílastæði á lóðinni breiðara en upprunaleg teikning geri ráð fyrir og samkvæmt hefð hafi eigendur neðri hæðar haft eystri hluta þess til afnota og efri hæð vestari hlutann. Eystri hluti stæðisins verði að aðkeyrslu að bílskúr, verði hann byggður, en vestari hluti stæðisins sé sameign sem álitsbeiðendur geri ekki athugasemd við að skráð verði til sérafnota til handa neðri hæð, verði af byggingu bílskúrs.
Verði byggður bílskúr, hvort sem í norðvestur eða norðausturenda lóðarinnar, eigi umferð að honum ekki að tálma aðgengi að íbúð neðri hæðar á nokkurn hátt.
Nokkur skyldleiki sé við mál kærunefndar nr. 3/2009 en þar hafi ýmsu verið haldið fram eða látið ónefnt í kaupsamningi og ýmissa lausna leitað. Þrátt fyrir það hafi elsta samþykkta teikningin gilt umfram slíkt gögn þar sem eignarhluta hafði aldrei verið afsalað. Sama ætti að eiga við í þessu máli.
Þegar álitsbeiðendur hafi skoðað íbúðina hafi í fyrstu auglýsingu staðið að bílskúrsréttur tilheyrði íbúðinni. Sú fullyrðing hafi síðar verið dregin til baka vegna athugasemdir eiganda neðri hæðar um að það væri óljóst. Þáverandi eigendur efri hæðar hafi tjáð álitsbeiðendum að þeir hefðu ætlað nýjum eigendum að útkljá ágreiningsmál varðandi bílskúrsrétt og skiptingu bílastæða og hefðu því ákveðið að taka allt um þau mál úr eignaskiptayfirlýsingunni sem hafði nýlega verið gerð. Fjarlægt hafi verið að bílskúrsréttur tilheyrði efri hæð og eftir staðið setning um bílskúrsrétt, án þess að tiltekið væri hver ætti þann rétt.
Við kaup álitsbeiðenda á íbúðinni hafi þau vitað að gagnaðili hafði samþykkt að bílskúrsréttur væri efri hæðar en ekki vitað að eignaskiptafyirlýsinguna mætti túlka svo að bílskúrsréttur væri sameign. Ekki hafi verið vitneskja um það að fyrrnefnd setning í eignaskiptayfirlýsingunni segði nokkuð til um það hverjum sá réttur tilheyrði og fært eigendum neðri hæðar að þeirra mati rétt til sameignar í bílskúrsrétti.
Hafi ætlunin verið sú að breyta bílskúrsrétti úr séreign efri hæðar í sameign með eignaskiptayfirlýsingunni hefði átt að taka það skýrt og greinilega fram því að þá væri um eignatilfærslu og afsal séreignar að ræða. Slíkt væri í hæsta máta óvanalegt þegar um rétt til byggingar eins bílskúrs sé að ræða. Enda segi í lögum að bílskúrar skuli jafnan fylgja ákveðnum séreignarhlutum. Eins skuli í slíkri yfirlýsingu tilgreina rétt séreignarhluta til bílskúrsréttar eða ákveðins bílastæðis svo að ekki sé um villst, sem og eigi að vera greinargóð lýsing á því sem sé í sameign. Svo sé ekki. Varðandi bílskúrsréttinn fáist ekki séð að orðalag sé hafið yfir vafa. Hér skuli bent á líkindi við mál kærunefndar nr. 6/2015 þar sem ónákvæmt orðalag eignaskiptayfirlýsingar hafi ekki verið látið gilda.
Verði óvarkárni í orðalagi eignaskiptayfirlýsingar til þess að séreign verði sameign eða í ljós komi að forsendur hafi verið rangar þá sé heimild til þess að fá slíkt leiðrétt samkvæmt lögum, en 18. gr. fjöleignarhúsalaga ætti að gilda sem varnagli í máli þessu. Eignaskiptayfirlýsingin, sem gerð hafi verið af vandvirkni af löggildum aðila, ætti undantekningarlítið að vera hárréttur en það hljóti að koma upp tilvik þar sem mannleg samskipti, röng niðurstaða eða óljóst orðalag verði til þess að réttur eins vænkist á kostnað annars. Skiptasamningur skuli vera fullnægjandi og glöggur og öllum breytingum gerð skil.
III. Forsendur
Deilt er um hvort réttur til byggingar bílskúrs á sameiginlegri lóð hússins tilheyri álitsbeiðanda eða sé í sameign aðila. Lög um fjöleignarhús, nr. 26/1994, víkja hvorki sérstaklega að bílskúrsrétti né hvað felist í slíkum rétti. Að mati kærunefndar telst bílskúrsréttur vera réttur til að byggja bílskúr á tilteknum reit lóðar sem felur jafnframt í sér kvöð á ákveðnum lóðarhluta, þ.e. takmörkun á hagnýtingu hans.
Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús telst séreign í skilningi laganna vera afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls. Í 5. gr. sömu laga er nánar tilgreint hvað fellur undir séreign en samkvæmt 10. tölul. ákvæðisins falla þar undir aðrir hlutar húss eða lóðar en tilgreindir eru í fyrri töluliðum sem þinglýstar heimildir segja séreign eða teljast það samkvæmt eðli máls. Samkvæmt 6. gr. sömu laga telst sameign allir þeir hlutar húss og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign samkvæmt 4. gr. og samkvæmt 5. tölul. 8. gr. sömu laga telst til sameignar öll lóð húss.
Upphaflega var húsið einbýlishús og sýnir afstöðuteikning, dags. 11. júlí 1955, að gert sé ráð fyrir bílskúr á lóðinni. Á samþykktri byggingarnefndarteikningu frá apríl sama ár er einnig gert ráð fyrir bílskúr á lóðinni. Með skiptasamningi, sem gerður var árið 1980, var húsinu skipt í tvo eignarhluta. Tekið var fram í þeim samningi að hvorum eignarhluta fylgi tilheyrandi lóðarréttindi. Engin sérstök umfjöllun var um rétt til byggingar bílskúrs á lóðinni. Í eignaskiptayfirlýsingu hússins, innfærð til þinglýsingar 1. apríl 2015, segir síðan að réttur sé til byggingar bílgeymslu á lóð. Tekið er fram að bílgeymsla sem sýnd sé á teikningu hafi ekki verið byggð. Þá er tekið fram að afnot af lóðinni sé í óskiptri sameign.
Samkvæmt meginreglum eignarréttar ganga eldri eignarheimildir framar yngri, ef misræmi er til staðar á milli einstakra eignarheimilda og slíkt misræmi verður ekki skýrt með löggerningum sem hafi umræddar breytingar að markmiði. Þessar reglur byggjast á því grundvallarsjónarmiði að ekki er einhliða hægt að öðlast aukinn eignarrétt á kostnað annarra og eiga þær meðal annars stoð í 2. mgr. 18. gr. fjöleignarhúsalaga. Samkvæmt fyrrgreindum gögnum er ljóst að réttur til þess að byggja bílskúr á lóðinni hefur verið til staðar frá árinu 1955. Engin gögn styðja það að þegar upphaflegur eigandi hússins seldi neðri hæð þess til sonar síns, hafi hann afsalað bílskúrsrétti sínum. Þannig virðist yfirfærsla eignarréttar á rétti til byggingar bílskúrs ekki hafa átt sér stað, hvorki fyrr né síðar. Að mati kærunefndar telst rétturinn því eign efri hæðar, þ.e. álitsbeiðenda.
Vegna kröfu álitsbeiðenda um viðurkenningu á því að eignaskiptayfirlýsing fyrir húsið verði lagfærð og réttur til byggingar bílskúrs skráður séreign íbúðar álitsbeiðanda skal bent á að samkvæmt 3. mgr. 18. gr. laga um fjöleignarhús getur eigandi krafist breytinga og leiðréttinga, telji hann að hlutfallstölur séu rangar eða eignarhlutföllin í húsinu séu óeðlileg eða ósanngjörn. Samkvæmt 4. mgr. sömu greinar getur viðkomandi fengið dómkvadda matsmenn til að endurreikna eða endurákvarða hlutfallstölur í húsinu fáist aðrir eigendur ekki til að standa að nauðsynlegum breytingum. Kærunefnd hefur aftur á móti ekki heimild til þess að gera leiðréttingar á eignaskiptayfirlýsingum.
Álitsbeiðendur gera einnig kröfu um viðurkenningu á því að bílastæði framan við bílskúr verði sérafnotaflötur íbúðar þeirra verði af byggingu hans. Samkvæmt 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga um fjöleignarhús segir að til séreignar fjöleignarhúss teljist hluti lóðar, til dæmis bílastæði sem sé séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr. Er því fallist á kröfu álitsbeiðanda þar um.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að bílskúrsréttur á lóð sé í eigu álitsbeiðanda.
Það er álit kærunefndar að stæði framan við bílskúr sé í séreign álitsbeiðenda, verði af byggingu bílskúrs.
Reykjavík, 8. október 2020
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson