Mál nr. 8/2020 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 8/2020
Notkun á sameiginlegum bílastæðum: Vörubifreið.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með rafrænni álitsbeiðni, dags. 26. janúar 2020, beindi A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 12. febrúar 2020, og athugasemdir álitsbeiðanda, móttekin 19. febrúar 2020, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. apríl 2020.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 18 eignarhluta. Gagnaðili er eigandi íbúðar í húshluta nr. 88. Ágreiningur er um hvort gagnaðila sé heimilt að leggja vörubifreið í sameiginleg bílastæði hússins. Einnig snýst ágreiningur um hvort gagnaðila hafi verið heimilt að fylla upp með jarðvegi til þess að stækka eitt bílastæðið.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að leggja vörubifreið í sameiginleg bílastæði hússins.
Í álitsbeiðni kemur fram að um 16 tonna vörubíl sé almennt lagt í eitt af sameiginlegum bílastæðum hússins. Bílinn sé það stór að hann skagi út fyrir skilgreind bílastæði og upp á sameiginlega lóð sem sé ekki skilgreind sem bílastæði. Til þess að unnt sé að leggja bílnum hafi umráðamaður hans dreift möl á lóðina án leyfis eigenda. Tilgangurinn hafi verið að gera meira pláss fyrir bílinn og þar með pláss til að þrífa hann að sögn gagnaðila. Þvottur bifreiða á slíkum bílastæðum sé óæskilegur samkvæmt Umhverfisstofnun og þá sé hægt að draga þá ályktun að slíkt atvinnutæki skuli hvorki vera þrifið á almennu bílastæði né á mölinni.
Þar sem ekki sé um einkastæði að ræða hafi gagnaðili brugðið á það ráð að leggja annarri bifreið í stæðið á meðan vörubifreiðin væri í notkun til að tryggja stæðið fyrir stærri bifreiðina.
Vörubíllinn sé gerður til þess að flytja jarðveg og skapi þrengsli og óþrifnað á bílastæði hússins. Fljótlega eftir að bifreiðinni hafi verið lagt þar fyrst, hafi formaður álitsbeiðanda óskað eftir því að bifreiðinni yrði lagt annars staðar. Eigandi bifreiðarinnar hafi komið með þau rök að bifreiðin mætti vera þarna eftir spjall við Húseigendafélagið. Stjórn álitsbeiðanda hafi síðar leitað til félagsins og lögfræðingur félagsins ritað bréf til gagnaðila með áskorun um að fjarlægja bifreiðina. Bifreiðinni sé þrátt fyrir þetta enn lagt í stæðið.
Samkvæmt 8. gr. húsreglna sé óheimilt að geyma á sameiginlegu bílastæði hvað það sem valdi þrengslum. Reglurnar hafi verið samþykktar á aðalfundi árið 2018 með öllum greiddum atkvæðum, þar með talið atkvæði gagnaðila. Samkvæmt 9. gr. sömu reglna sé öll atvinnustarfsemi sem valdið geti álagi, ónæði og truflunum óheimil í íbúðum hússins. Öll atvinnustarfsemi í sameiginlegu rými hússins sé bönnuð. Þá sé vísað til 33. laga um fjöleignarhús og bent á að ekkert samþykki hafi verið veitt af öðrum eigendum hússins fyrir notkun gagnaðila. Einnig vísar álitsbeiðandi til ákvæða í lögreglusamþykktum svo og 19 og 35. gr. laga um fjöleignarhús.
Í greinargerð gagnaðila segir að í álitsbeiðni sé fullyrt að gildandi húsreglur hafi verið samþykktar á aðalfundi árið 2018 með öllum greiddum atkvæðum, þar með talið eiganda þeirrar íbúðar sem hafi umráð yfir bifreiðinni. Gagnaðili og maður hennar hafi verið búsett erlendis á þeim tíma og þau því ekki greitt atkvæði á aðalfundinum.
Aðallega sé gerð krafa um frávísun málsins. Í 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús sé með skýrum hætti kveðið á um hverjir geti leitað til kærunefndar. Af fyrirliggjandi álitum kærunefndar sé ljóst að húsfélög hafi verið talin geta átt aðild fyrir kærunefndinni, enda liggi fyrir að að baki húsfélagi standi allir eigendur viðkomandi fjöleignarhúss, sbr. 2. mgr. 56. laga um fjöleignarhús.
Í álitsbeiðni sé álitsbeiðandi sagður vera A. Í 2. mgr. 8. gr. reglugerðar um kærunefnd húsamála, nr. 1355/2019, segi að áður en kærunefnd taki mál til meðferðar skuli það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins. Mál þetta hafi aldrei verið til umræðu á vettvangi húsfélagsins og því aldrei hlotið afgreiðslu innan þess. Því sé ekki fyrir hendi raunverulegur ágreiningur innan gagnaðila líkt og áskilnaður sé um í framangreindu ákvæði 2. mgr. 8. gr. reglugerðar nr. 1355/2019.
Framangreindu til viðbótar liggi ekki fyrir nein gögn frá gagnaðila, svo sem fundargerðir eða umboð, sem gefi formanni gagnaðila umboð til að fara með mál þetta fyrir hönd gagnaðila en hann hafi sjálfur sent inn beiðnina og tilgreini sjálfan sig sem umboðsmann. Lög um fjöleignarhús hafi að geyma skýr ákvæði um húsfélög sem og verk- og valdsvið stjórnar húsfélaga. Hvergi í lögunum sé formanni veitt stöðuumboð til að skuldbinda félagið heldur sæki hann umboð sitt alfarið til stjórnar, sbr. 1. mgr. 70. gr. laganna, og samþykkis húsfundar. Ekkert liggi fyrir um að formaður gagnaðila hafi umboð til að fara með mál fyrir hönd hans. Þess sé krafist að öllum kröfum sem fram komi í álitsbeiðni verði vísað frá.
Verði ekki fallist á aðalkröfu gagnaðila sé gerð krafa um að öllum kröfum álitsbeiðanda verði hafnað og viðurkenndur réttur gagnaðila til hagnýtingar séreignar sinnar sem og sameignar.
Í gildandi eignaskiptayfirlýsingu komi fram að íbúð gagnaðila sé samtals 98,6 m² íbúð, ásamt 4,5 m² geymslu. Sérafnotaflötur sé 8,4 m² svalir. Þá tilheyri íbúðinni 26,3 m² bílgeymsla í matshluta 02. Auk þess fylgi henni bílskúrsréttur en gagnaðili hafi keypt bílskúrsrétt íbúðar 0103 í janúar 2007.
Með kaupsamningi og afsali, dags. 1. mars 2017, hafi gagnaðili og maður hennar fest kaup á bílskúr sem tilheyrði C ásamt öllu því sem honum fylgi, þar með talið tilheyrandi hlutdeild í sameignar- og lóðarréttindum. Samhliða kaupunum hafi verið gerður viðauki við eignaskiptayfirlýsinguna vegna breytinga á eignarhaldi. Með viðaukanum hafi bílgeymsla, sem áður hafi tilheyrt íbúð 01 0404, verið skráð á íbúð gagnaðila ásamt hlutfallslegri eign í sameign matshlutans, heildarhúss og lóðar. Þá hafi bílskúrsréttur sem hafi tilheyrt íbúð gagnaðila verið skráður á íbúð 01 0404.
Framangreindu afsali og viðauka hafi ekki verið þinglýst. Líkt og alkunna sé hafi það ekki áhrif á gildi umræddra skjala en unnið sé að því að fá þeim þinglýst.
Bílskúrarnir séu hluti af bílskúrslengju sem standi sérstætt framan við fjöleignarhús á sameiginlegri lóð. Gerð sé krafa um að kærunefnd viðurkenni að bílastæði fyrir framan bílskúra þeirra séu séreign gagnaðila. Þá sé krafist viðurkenningar á því að eiganda séreignarinnar sé einum heimilt að leggja bifreið í umrædd stæði.
Vísað sé til ákvæða 4. gr., 5. tölul. 8. gr. og 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga um fjöleignarhús. Með hliðsjón af þeim séu svæði fyrir framan bílskúra gagnaðila sérafnotafletir þeirra. Þar af leiðandi sé álitsbeiðanda, sem og öðrum, óheimilt að nýta bílastæðin. Vísist hér til álits kærunefndar í máli nr. 82/1998.
Í eignaskiptayfirlýsingunni sé kveðið á um að 23 bílastæði séu á lóðinni í óskiptri sameign, þar af eitt fyrir hreyfihamlaða. Samþykkt hafi verið á fundi byggingarnefndar 16. nóvember 1972 að byggja 18 bílskúra með flötu þaki. Einungis átta bílskúrar hafi verið byggðir. Þá verði ráðið af eignaskiptayfirlýsingunni að bílskúrsréttur fylgi tilteknum íbúðum, einn bílskúr sé í byggingu og 9 bílskúrar séu enn óbyggðir.
Þannig liggi fyrir að á lóðarhlutum nr. 02 0102 til og með 02 0105 og 02 0114 til og með 02 0118 sé bílskúrsréttur tiltekinna eigenda og sé óumdeilt að byggingarrétturinn sem slíkur sé séreign þeirra. Líkt og að framan greini hafi aftur á móti enginn bílskúr verið byggður á þessum lóðarhlutum. Þá hafi lóðarhlutum ekki verið úthlutað sérstaklega til bílskúrsrétthafa.
Lög um fjöleignarhús víki hvorki sérstaklega að bílskúrsrétti né hvað slíkur réttur feli nákvæmlega í sér. Af álitum kærunefndar sé þó ljóst að bílskúrsréttur sé réttur til að byggja bílskúr á tilteknum reit lóðar. Í bílskúrsrétti felist því kvöð á ákveðnum lóðarhluta, það sé takmörkun á hagnýtingu hans. Aftur á móti feli bílskúrsréttur ekki í sér séreignarréttindi á umræddum lóðarhlutum samkvæmt ákvæðum 4. gr. laga um fjöleignarhús og teljist hann, og þar með talið bílastæðið fyrir framan væntanlegan skúr, því sameign þar til bílskúr hafi verið byggður. Vísist hér til álita kærunefndar í málum nr. 41/2016 og 25/2019.
Með vísan til framangreinds sé gerð krafa um að viðurkennt verði að gagnaðila sé heimilt að nota umrædda lóðarhluta sem og bílastæðin fyrir framan væntanlega skúra á framangreindum lóðarhlutum til jafns á við aðra eigendur hússins.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að ágreiningsefnið snúi að vörubifreið sem sé lögð í almenn stæði hússins. Ekki sé verið að deila um séreignir gagnaðila eða rétt hans til að leggja í bílastæði á sameiginlegri lóð. Eins og fram komi í greinargerð gagnaðila séu þau til jafnra afnota fyrir alla eigendur. Með því að gagnaðili leggi bifreiðum sínum til skiptis við vörubílinn í umrætt stæði, sérútbúið án leyfis, leyfi gagnaðili ekki öðrum eigendum hússins að leggja jafnt í stæðið.
Húsreglur hafi verið samþykktar á aðalfundi og hafi verið hengdar upp á vegg í anddyri hússins frá þeim tíma ásamt því að hafa verið dreift í alla póstkassa eigenda hússins. Gagnaðili hafi ekki gert athugasemdir við reglur hússins.
Eftir ábendingar formanns og annarra um að bifreiðinni skuli ekki vera lagt í stæði á lóð hússins og að ekki hafi verið farið eftir ábendingum, með vísunum í lög og reglur, hafi gagnaðili með aðgerðarleysi sínu og háttsemi brotið lög og reglur. Þrátt fyrir ábendingar um að ólöglegt sé að sturta hlassi á sameiginlega lóð og dreifa úr, án nokkurs leyfis, sé merki um að brjóta almenn lög og reglur.
Stjórn álitsbeiðanda fari með daglegan rekstur húsfélagsins. Mál þetta falli undir verksvið stjórnar. Samkvæmt húsreglum skuli bera kvartanir til stjórnar. Stjórnin vinni í þeim málum sem komi á borð hennar ásamt daglegum rekstri. Mál þetta hafi verið rætt af stjórninni, samanber bréf sem hafi verið sent gagnaðila af Húseigendafélaginu. Ekki eigi að þurfa að kalla til húsfundar til þess eins að fá íbúa hússins til að framfylgja lögum og reglum.
Formaður sæki umboð sitt til húsfundar og stjórnar. Formaður sé ekki á nokkurn hátt að skuldbinda húsfélagið með því að senda inn fyrir hönd stjórnar erindi til kærunefndar. Enginn kostnaður falli á húsfélagið vegna þessa. Húsfélagið hafi ekki sjálfstæðan vilja til að skrifa álitsbeiðnina og senda inn. Því þurfi formaður að koma fram fyrir hönd þess.
Ágreiningur málsins snúist ekki um hvort gagnaðili eigi bílskúr eða ekki. Aftur á móti séu lagðar fram teikningar sem sýni að ekki sé um bílastæði að ræða fyrir framan bílskúrana. Því sé ekki hægt að tala um bílastæði þar fyrir framan heldur aðkeyrsluleið að séreign þeirra. Ágreiningur snúi ekki að þessu heldur því að gagnaðili hafi breytt lóðinni og leggi þar vörubíl sem eigi ekki heima á almennum bílastæðum við fjöleignarhús.
Gagnaðili hafi dreift jarðvegi á byggingarrétti annarra en sínum eigin. Svæðið fyrir framan hlassið sé sameign allra í húsinu. Gagnaðila hafi alltaf verið heimilt að nota almenn bílastæði til jafns við aðra íbúa.
III. Forsendur
Í 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögunum geti þeir, einn eða fleiri, leitað til kærunefndar húsamála og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefið. Gagnaðili fer fram á frávísun málsins á þeirri forsendu að formaður álitsbeiðanda hafi ekki haft umboð húsfélagsins til að leita til nefndarinnar. Í 1. mgr. 69. gr. sömu laga segir að stjórn húsfélags fari með sameiginleg málefni húsfélagsins á milli funda og sjái um framkvæmd viðhalds og rekstur sameignarinnar og öll önnur sameiginleg málefni í samræmi við ákvæði laga þessara, önnur lög og samþykktir og ákvarðanir húsfunda. Í máli þessu er deilt um hvort tiltekinn eigandi sé að fylgja eftir þeim reglum sem gilda um sameiginleg bílastæði hússins og telur kærunefnd að það geti fallið undir hlutverk stjórnar húsfélagsins, sbr. framangreind 1. mgr. 69. gr. laganna, að leita til nefndarinnar vegna ágreinings þar um, enda er þar að auki ekki um að ræða neinar fjárhagslegar skuldbindingar. Þá vísar gagnaðili einnig til 2. mgr. 8. gr. reglugerðar um kærunefnd húsamála, nr. 1355/2019, þar sem segir að áður en nefndin taki mál til meðferðar skuli það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélags. Kærunefnd telur ljóst af gögnum málsins og þar sem báðir aðilar hafi leitað lögfræðiaðstoðar vegna ágreiningsins að hann sé nægilega skýr til þess að unnt sé að taka hann til efnislegrar meðferðar. Að framangreindu virtu fellst kærunefnd ekki á frávísunarkröfu gagnaðila.
Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, teljast bílastæði á lóð fjöleignarhúss sameiginleg og óskipt, nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Verður óskiptum bílastæðum ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skulu þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst, sbr. 2. mgr. sömu greinar, sbr. einnig 8. tl. A-liðar 41. gr.
Um hagnýtingu sameignar og takmarkanir á hagnýtingarrétti er fjallað í 34. og 35. gr. fjöleignarhúsalaga. Í 2. mgr. 35. gr. laganna segir að eigendum og öðrum afnotahöfum sé óheimilt að nota sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en því er ætlað. Í 4. mgr. sömu greinar segir að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Í 2. málslið 2. mgr. 36. gr. laganna er tekið fram að eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt.
Í eignaskiptayfirlýsingu, innfærðri til þinglýsingar 20. september 2011, segir um bílastæði hússins: Bílastæði á lóð alls 23. stk. eru í óskiptri sameign, þar af eitt stæði fyrir hreyfihamlaða.
Ágreiningur aðila snýst um hvort gagnaðila sé heimilt að leggja 16 tonna vörubifreið í bílastæði, sem stendur fyrir framan bílskúrsreit, þannig að bifreiðin stærðar sinnar vegna stendur bæði á bílastæðinu og bílskúrsreitnum. Bílskúrsreitnum hefur ekki verið úthlutað sérstakri íbúð en óumdeilt er að gagnaðili á bílskúrsrétt á lóðinni sem hann hefur enn ekki nýtt sér.
Lög um fjöleignarhús, nr. 26/1994, víkja ekki sérstaklega að bílskúrsrétti, eða hvað slíkur réttur felur nákvæmlega í sér. Að mati kærunefndar, sbr. álit kærunefndar fjöleignarhúsamála í málum nr. 21/2005, 41/2016 og 25/2019, er bílskúrsréttur réttur til að byggja bílskúr á tilteknum reit lóðar. Felst því í bílskúrsrétti kvöð á ákveðnum lóðarhluta, þ.e. takmörkun á hagnýtingu hans. Aftur á móti felur bílskúrsréttur ekki í sér séreignarréttindi á umræddum reitum samkvæmt ákvæðum 4. gr. laga nr. 26/1994 og telst hann, og þar með talið bílastæði fyrir framan væntanlegan skúr, því sameign þar til bílskúr hefur verið byggður nema þinglýstar heimildir kveði á um annað.
Af fyrirliggjandi gögnum er ljóst að bifreiðin er of stór til þess að unnt sé að leggja henni í venjulegt bílastæði, enda sýna myndir að hún skagar töluvert út fyrir skilgreint bílastæði. Telur kærunefnd að með því að leggja vörubifreið í stæði fjöleignarhúss, sem aðeins hefur að geyma íbúðir, sé gagnaðili að nýta bílastæðið til annars en því sé ætlað. Kærunefnd telur því að þessi hagnýting gagnaðila á sameiginlegu bílastæði sé óheimil með vísan til 2. mgr. 35. gr. fjöleignarhúsalaga. Með hliðsjón af framangreindu er fallist á kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila sé óheimilt að leggja vörubifreiðinni í sameiginleg bílastæði hússins.
Einnig er deilt um hvort gagnaðila hafi verið heimilt að stækka bílastæðið með því að leggja möl fyrir framan það til þess að skapa betri skilyrði til að leggja bifreiðinni. Gagnaðila er ekki heimilt að ráðast í slíkar framkvæmdir upp á sitt einsdæmi, sbr. 4. mgr. 35. gr. fjöleignarhúsalaga.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé óheimilt að leggja vörubifreið í sameiginleg bílastæði fjöleignarhússins að C.
Reykjavík, 20. apríl 2020
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson