Mál nr. 18/2016

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 27. febrúar 2017 í máli nr. 18/2016.
Fasteign: Esjumelur [ ], Reykjavík, fnr. [ ].
Kæruefni: Fasteignamat.

Árið 2017, 27. febrúar, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 18/2016 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með erindi, dags. 5. júlí 2016, kærði X, kt. [ ], ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati Esjumels [ ], Reykjavík, fnr. [ ], fyrir árið 2016. 

Með bréfi, dags. 29. júlí 2016, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir rökstuðningi kæranda og nauðsynlegum gögnum. Með bréfi, dags. 26. október 2016, barst umbeðinn rökstuðningur kæranda.

Með bréfum, dags. 1. nóvember 2016, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögnum frá Reykjavíkurborg og Þjóðskrá Íslands. Með bréfi, dags. 28. nóvember 2016, barst umsögn Þjóðskrár Íslands, og með tölvubréfi, dags. 11. nóvember 2016, tilkynnti sveitarfélagið að það gerði engar athugasemdir.

Hinn 28. nóvember 2016 voru fyrrgreindar umsagnir sendar kæranda og honum gefinn kostur á að gera við þær athugasemdir. Með bréfi, dags. 19. desember 2016, gerði kærandi athugasemdir við umsögn Þjóðskrár Íslands. Þær athugasemdir voru kynntar Þjóðskrár Íslands og sveitarfélaginu. Með bréfi, dags. 10. janúar 2017, bárust athugasemdir Þjóðskrár Íslands sem kynntar voru kæranda. Engar frekari athugasemdir bárust. 

Yfirfasteignamatsnefnd gekk á vettvang þann 12. janúar 2017 og skoðaði eignina í fylgd fulltrúa kæranda. Málið var tekið til úrskurðar 16. febrúar 2017.

Málavextir
Þann 6. apríl 2016 kvað Þjóðskrá Íslands upp úrskurð um endurmat á  fasteignamati ársins 2016 fyrir fasteignirnar að Esjumel [ ], Reykjavík, fnr. [ ]. Með tölvubréfum kæranda, dags. 19. maí og 20. júní 2016, óskaði kærandi eftir rökstuðningi Þjóðskrár Íslands sem veittur var með bréfi 19. júlí 2016. Með bréfi kæranda, dags. 5. júlí 2016, var ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati kærð til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.

Sjónarmið kæranda
Með bréfi, dags. 5. júlí 2016, kærði kærandi ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 6. apríl 2016 um endurmat fasteigna að Esjumel [ ]. Með bréfi, dags. 26. október 2016, barst frekari rökstuðningur kæranda. Kærandi krefst þess að fasteignamat fasteignanna verði lækkað enn frekar frá því sem ákveðið var af Þjóðskrá Íslands með hliðsjón af lágum byggingarkostnaði og litlum tekjum, sbr. ársreikning X 2015. Í ársreikningi X komi fram að leigutekjur fyrir árið 2015 hafi verið 6.854.225 krónur eða um það bil 480 krónur á fermetra.

Í kæru sinni til yfirfasteignamatsnefndar fer kærandi yfir starfsemi X; hlutverk, markmið og tilgang. Að mati kæranda séu fasteignir að Esjumel [ ] í raun safnahús og ekki rekin í ágóðaskyni. Á þeim grundvelli telur kærandi að fasteignirnar eigi að vera undanþegnar fasteignaskatti samkvæmt b-lið 1. mgr. 5. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga.

Í samræmi við hlutverk klúbbsins um útvegun geymsluhúsnæðis fyrir bíla félagsmanna hafi kærandi fengið lóðina að Esjumel [ ]. Með sjálfboðavinnu og aðstoð margra fyrirtækja hafi verið ráðist í byggingu þriggja stálgrindarhúsa. Byggingarkostnaður fasteignanna hafi því verið mjög lágur fyrir þessar þrjár geymslur. Þær séu fullnýttar yfir vetrarmánuðina til geymslu fornbíla félagsmanna gegn greiðslu leigugjalda. Verulegur hluti fasteignanna fari undir geymslu varahluta í samræmi við hlutverk klúbbsins um varðveislu slíkra menningarverðmæta.

Umræddar fasteignir séu einfaldar að flestri gerð. Burðargrind útveggjanna sé úr stálvirki. Á milli burðarbitanna séu leiðarar úr timbri og veggjaklæðningin sé ólitað trapisustál. Milli timburleiðaranna að innanverðu sé einangrun eða steinull og á hana sé klætt með 16 mm spónaplötum. Þá sé þakið ekki einangrað. Samkvæmt mati löggilts fasteignasala, dags. 31. ágúst 2016, sé heildarmarkaðsverð þessara eigna 75.000.000 krónur, en það jafngildi um það bil 62.983 krónur á fermetra.

Kærandi telur að hin nýja matsaðferð, tekjuaðferð, geti ekki átt við fasteignirnar að Esjumel [ ] og sé andstæð þeim viðmiðunum sem leggja skuli til grundvallar fasteignamati, sbr. 2. gr. 27. gr. og 28. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Þá mótmælir kærandi öllum forsendum Þjóðskrár Íslands sem óréttmætum og ófullnægjandi til grundvallar endurmatinu. Ákvörðun fasteignamats verði að byggjast á þeim sjónarmiðum sem séu talin upp í 2. mgr. 27. gr. laganna eftir því hvert eða hver þeirra gefi gleggsta mynd af raunvirði eignarinnar, sbr. dóm Hæstaréttar frá 25. febrúar 2016 í máli nr. 477/2015. 

Með hliðsjón af framlagðri matsgerð sé ljóst að gangverð umræddra eigna hafi verið þekkt miðað við 31. ágúst 2016 eða 75.000.000 krónur. Með hliðsjón af almennri hækkun fasteignamats verði því að ætla að markaðsverð eignanna á matssvæði 15 frá 1. janúar 2014 til 31. desember 2015 hafi verið mun lægra á því tímabili. Því sé ljóst að forsenda Þjóðskrár Íslands sem byggi á kaupsamningum um atvinnuhúsnæði á því svæði á umræddu tímabili sem gefi „meðalfermetraverð upp á 122.184 kr. og miðgildi upp á 110.845 kr.“ geti enga þýðingu haft til grundvallar hinu umdeilda fasteignamati sem samkvæmt 1. mgr. 28. gr. laga um skráningu og mat fasteigna skuli ákvarðað miðað við „sennilegt gangverð“. Þá miði Þjóðskrá Íslands við kaupsamninga um „atvinnuhúsnæði“ en Esjumelur [ ] sé ekki atvinnuhúsnæði í almennum og venjulegum skilningi heldur eingöngu geymsluhúsnæði sem ekki sé rekið í ágóðaskyni og engin ávöxtunarkrafa. Einfalt geymsluhúsnæði sé langt frá því að geta í gangverði verið nálægt verði almenns atvinnuhúsnæðis.

Að mati kæranda eigi einnig það sama við varðandi  forsendu Þjóðskrár Íslands um að leggja leigutekjur til grundvallar fasteignamatinu. Kærandi mótmælir því að leiguverð fyrir vörugeymslur á höfuðborgarsvæðinu sé haft til viðmiðunar og lagt til grundvallar. Þá séu fjárhæðir einnig með ólíkindum háar fyrir „vörugeymslur“. Vísar kærandi til ársreiknings kæranda frá 2015 er varðar leigutekjur sem hafi verið mun lægra.

Með vísan til framangreinds og sérstaklega til framlagðrar matsgerðar, byggingarlýsingar og ársreiknings kæranda fyrir árið 2015 er á því byggt að leggja beri þær staðreyndir sem þar komi fram um ætlað gangverð fasteigna hans að Esjumels [ ] og leigutekjur af því til grundvallar fasteignamati eignanna árið 2016. Að mati kæranda sé það í bestu samræmi við fyrirmæli 1. mgr. 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna um að matsverð fasteignar skuli vera það gangverð sem þar sé lýst, enda megi ætla að eignin hefði það gangverð í kaupum og sölum sem fram komi í matsgerðinni sem hafi fullt sönnunargildi hér um. Í skilningi ákvæðisins megi því telja gangverð eignanna þekkt. Verði ekki á það fallist telur kærandi að gangverð skuli ákveðið samkvæmt 2. mgr. 27. gr. laganna, sbr. dóm Hæstaréttar frá 25. febrúar 2016 í máli nr. 477/2015. Þau atriði sem séu talin upp í 2. mgr. 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna gefi gleggsta mynd um raunvirði eignanna auk mats á leigutekjum af þeim samkvæmt ársreikningi kæranda. Þó að þær séu nokkuð lágar miðað við viðmiðun Þjóðskrár Íslands um leigutekjur af vörugeymslum á höfuðborgarsvæðinu verði að hafa í huga hvort eignirnar séu reknar í ágóðaskyni, hver eru afnotin og hver er tilgangur eignarhaldsins. Raunleigutekjur kæranda af eignunum séu reyndar það lágar að þær geti ekki leitt til hækkunar á gangverði umfram þá viðmiðun sem áætla megi af matsgerð um gangverð á því tímamarki sem leggja beri til grundvallar fasteignamatinu að lögum.

Kærandi mótmælir þeirri niðurstöðu Þjóðskrár Íslands að áætla leiguverð fyrir Esjumel [ ] „talsvert undir meðaltalinu“ á grundvelli þess að eignirnar séu „í útjaðri höfuðborgarsvæðisins og því líklegra að leiguverðið sé þar lægra en meðaltalið.“ Kærandi telur þá niðurstöðu hvorki samrýmast fyrirmælum 1. eða 2. mgr. 27. gr. né 1. mgr. 28. gr. laga um skráningu og mat fasteigna. Hér sé í raun verið að beita huglægu órökstuddu mati sem ekki skuli beitt nema engra annarra kosta sé völ um ákvörðun matsverðs, sbr. 2. mgr. 28. gr. laganna. Að mati kæranda eigi slíkt ekki við varðandi fasteignir kæranda og því beri að leggja til grundvallar fasteignamatinu þær staðreyndir sem fyrir liggja í framlögðum gögnum um raunverulegt markaðsverð eignanna og leigutekjur af þeim. Annað gangi þvert gegn hinum greindu lögmæltu markmiðum laganna um grundvöll og ákvörðun fasteignamats. Kærandi telur að með framlögðum gögnum hafi verið leiddar nægar líkur fyrir því að gangverð eignanna sé svo verulega lægra en matsverð hennar samkvæmt ákvörðun Þjóðskrá Íslands að ekki hafi verið fylgt því markmiði sem mælt hafi verið fyrir um í 27. gr. laganna.

Að lokum byggir kærandi á því að ógilda eigi úrskurð Þjóðskrár Íslands þar sem brotið hafi verið gegn meginreglunni um skyldubundið mat stjórnvalda, jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 sem og rannsóknareglu 10. gr. og meðalhófsreglu 12. gr. sömu laga.

Sjónarmið Reykjavíkurborgar
Með tölvubréfi, dags. 11. nóvember 2016, taldi Reykjavíkurborg ekki tilefni til að gera athugasemdir við kæruna, en áskildi sér rétt til að koma að gögnum og sjónarmiðum á síðari stigum málsins.

Sjónarmið Þjóðskrár Íslands
Í umsögn Þjóðskrár Íslands, dags. 28. nóvember 2016, er rakin forsaga málsins sem og helstu ákvæði V. kafla laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna er fjalla um fasteignamat og framkvæmd þess.

Þjóðskrá Íslands telur umrædd geymsluhúsnæði að Esjumel [ ] vera atvinnuhúsnæði með vísan til þess að allar fasteignir sem byggðar séu til slíkra nota séu einfaldar að gerð. Esjumelur [ ] sé ekki einstakt hvað það varði. Að mati Þjóðskrár Íslands sé Esjumelur [ ] á engan hátt annars eðlis að gerð en önnur geymsluhúsnæði sem flokkast til atvinnuhúsnæðis. Þá geti lágur byggingarkostnaður ekki leitt til lækkunar fasteignamats enda hafi slíkt fyrirkomulag á byggingu hússins ekki áhrif á gangverð fasteignarinnar. Þá telur Þjóðskrá Íslands að ekki sé heimilt að byggja á ákvörðun um fasteignamat á stakri matsgerð löggilds fasteignasala um umrædda eign, sbr. úrskurð yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 11/2011. 

Hækkun fasteignamats Esjumels [ ] frá 2014 til 2015 sé vegna nýrrar matsaðferðar, tekjuaðferðar, og ætlað að endurspegla gangverð betur en eldri aðferð. Hin nýja aðferð við útreikning fasteignamats gildi um allar sambærilegar fasteignir. Að mati Þjóðskrár Íslands hafi hækkun fasteignamatsins gefið til kynna að hið eldra mat hafi í raun ekki endurspeglað gangverð fasteignarinnar líkt og hið nýja mat geri nú.

Þjóðskrá Íslands bendir á að ákvörðun um hvort tiltekin fasteign skuli undanþegin fasteignaskatti samkvæmt lögum nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga heyri ekki undir valdsvið stofnunarinnar. Hins vegar sé það lögbundin skylda Þjóðskrár Íslands að meta tiltekna fasteign til verðs í samræmi við lög nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna.

Athugasemdir kæranda
Í bréfi kæranda, dags. 19. desember 2016, er það lagt til grundvallar að miða eigi við matsgerð sem kærandi hefur lagt fram í þessu máli, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna sem og dóm Hæstaréttar í máli nr. 477/2015. Að mati kæranda er gangverð eignanna þekkt nema Þjóðskrá Íslands sýni fram á annað. Með hliðsjón af framangreindu komi því ekki til álita að gangverð skuli ákveðið á grundvelli 2. mgr. 27. gr. áðurnefndra laga.

Þá telur kærandi að Þjóðskrá Íslands verði að sjá til þess að allar upplýsingar liggi fyrir áður en ákvörðun sé tekin, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, svo og að gæta samræmis og jafnræðis í lagalegu tilliti við þá úrlausn, sbr. 11. gr. sömu laga, enda sé fasteignamat stofn til álagningar fasteignaskatts samkvæmt 2. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga.

Kærandi hafnar því að í forsendum úrskurðar yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 11/2011 komi fram að orðið gangverð í 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna vísi til þess verðs sem ætla megi að eignir hafi „almennt á markaði“. Þau rök sé einungis að finna í kafla úrskurðarins sem fjalli um sjónarmið Þjóðskrár Íslands í því máli. Jafnframt er því hafnað að gangverð merki það verð sem algengast sé að greiða fyrir í viðskiptum með sambærilegar eignir. Kærandi ítrekar að verði gangverð eignarinnar ákvarðað á grundvelli 2. mgr. 27. gr. laganna beri að gera það eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra eigna á „sama markaðssvæði“, en fyrirliggjandi matsgerð í þessu máli sé reist á því ákvæði. Samkvæmt dómi Hæstaréttar Íslands í máli nr. 477/2015 séu atriði ekki tæmandi talin í 2. mgr. 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna sem beri að hafa hliðsjón af við ákvörðun matsverðs fasteignar. Kærandi heldur því fram að ekki fái staðist að meta umrædda eign til fasteignamats á grundvelli svokallaðs fjöldamats og algjörlega óháð staðreyndum um verðmæti eignarinnar sjálfrar, svo sem markaðsverði hennar samkvæmt matsgerð fasteignasalans. Með sama hætti og fram komi í forsendum fyrrgreinds dóms verði mat fasteignasala þó ekki jafnað til ákvörðunar um fasteignamat en matið hafi engu að síður sönnunargildi um það hvert sé sennilegt gangverð eignarinnar.

Þá er ljóst samkvæmt úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 11/2011 að svokallað fjöldamat haldi ekki þegar atvik og aðstæður gefi til kynna að það endurspegli ekki raunverulegt markaðsverð eignar samkvæmt einstaklegu mati.

Athugasemdir Þjóðskrár Íslands
Í bréfi Þjóðskrár Íslands, dags. 10. janúar 2017, eru gerðar athugasemdir við fyrirliggjandi matsgerð fasteignasala á þeim grunni að ekki sé vitað á hverju matið hafi byggt á eða til hvaða sjónarmiða hafi verið litið til. Þá bendir Þjóðskrá Íslands á að yfirfasteignamatsnefnd hafi fallist á það sjónarmið að ekki sé heimilt að nota stakt mat fasteignasala um gangverð fasteignar til grundvallar fasteignamati. 

Þjóðskrá Íslands áréttar að tekjuaðferð hafi verið beitt við mat á gangverði Esjumels [ ]. Í tilviki Esjumels [ ] hafi ekki verið nægilega margir samningar um sambærilegar fasteignir á matssvæðinu og því litið til samninga um sambærilegar fasteignir utan svæðisins og notast við stuðla til mótvægis við að fasteignaverð sé mishátt eftir matssvæðum. Þannig sé notast við lægri stuðul fyrir matssvæði þar sem fasteignaverð sé almennt lægra en á öðrum svæðum. Að mati Þjóðskrár Íslands sé Esjumelur [ ] á engan hátt annars eðlis að gerð en önnur geymsluhúsnæði og að á höfuðborgarsvæðinu sé að finna margar sambærilegar fasteignir. Þjóðskrá Íslands verði að gæta jafnræðis og því ekki heimilt að láta Esjumel [ ] njóta sérstaks fasteignamats umfram önnur sambærileg geymsluhúsnæði.

Niðurstaða
Kærandi gerir þá kröfu að fasteignamat Esjumels [ ], Reykjavík, fnr. [ ], verði lækkað. Þá telur kærandi að fasteignir að Esjumel [ ] eigi að vera undanþegnar fasteignaskatti samkvæmt b-lið 1. mgr. 5. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga. Unnt er að bera ágreining um greiðsluskyldu undir yfirfasteignamatsnefnd samkvæmt 3. málslið 3. mgr. 4. gr. laganna. Í máli þessu hefur kærandi einvörðungu kært ákvörðun um fasteignamat en ekki greiðsluskyldu. Verður því einvörðungu fjallað um fasteignamat Esjumels [ ].

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

Þjóðskrá Íslands hefur fyrst og fremst stuðst við þrjár matsaðferðir við mat á fasteignum; það er markaðsaðferð, tekjuaðferð og kostnaðaraðferð. Allar þessar aðferðir hafa það markmið að ákvarða gangverð fasteignar umreiknað til staðgreiðslu miðað við nýtingu viðkomandi eignar á hverjum tíma, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Val á aðferð veltur á þeim gögnum sem tiltæk eru hverju sinni.

Markaðsaðferð er sú aðferð sem er nákvæmust enda miðar hún að því að meta gangverð beint út frá kaupsamningum. Þeirri aðferð er beitt af Þjóðskrá Íslands til þess að meta gangverð íbúðarhúsnæðis, enda er markaður með slíkar eignir ekki aðeins mjög virkur á hinum þéttbýlli svæðum heldur eru íbúðarhús einnig tiltölulega einsleitar eignir sem auðveldar mjög tölfræðilegt mat á markaðsvirði þeirra. Þessari aðferð er hins vegar erfitt að beita við mat á gangverði atvinnuhúsnæðis. Ástæðan er sú að kaup og sölur atvinnuhúsnæðis eru ekki aðeins mun fátíðari heldur er gríðarlegur breytileiki til staðar hvað varðar ástand, eiginleika og notkun slíkra eigna. Þá er það einnig svo að eigendaskipti á atvinnuhúsnæði eiga sér í auknum mæli stað með yfirtöku á félögum eða eignasöfnun sem telja margar ólíkar eignir fremur en með beinni sölu á einstaka eignum. Loks, er staðreyndin sú að ekki er nema hluta af gerðum kaupsamningum fyrir atvinnuhúsnæði þinglýst sem takmarkar það gagnasafn sem hægt er að nota til þess að meta gangverð atvinnuhúsnæðis með hliðsjón af kaup og sölu eigna.

Tekjuaðferðin miðar hins vegar að því að finna markaðsverðmæti eigna út frá þeim tekjustraumi sem þær skila. Þessi aðferð byggir á þeirri grundvallarforsendu hagfræði og fjármála að virði hverrar eignar sé jafnt því núvirta tekjuflæði sem þær skila. Þessi aðferð er háð því að virkur markaður sé til staðar með leiguhúsnæði þannig að hægt sé að áætla markaðsleiguverð með sæmilegu öryggi. Að auki nýtir Þjóðskrá Íslands upplýsingar úr kaupsamningum eftir föngum til þess að auka nákvæmni tekjuaðferðarinnar. Í ársskýrslu stofnunarinnar fyrir 2015 kemur meðal annars fram að tekjumat þess árs byggi á 5000 leigusamningum sem gerðir voru frá 1. janúar 2004 til 1. mars 2014 og 2300 kaupsamningum sem gerðir voru frá 1. júlí 2006 til 1. mars 2014. Yfirfasteignamatsnefnd hefur komist að þeirri niðurstöðu að tölfræðilegar forsendur séu uppfylltar til notkunar á tekjuaðferð við mat á gangverði atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu eftir núgildandi lögum, sbr. úrskurð yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 1/2015.

Kostnaðaraðferðin byggir á þeirri forsendu að fylgni sé á milli markaðsvirðis húsnæðis og byggingarkostnaðar. Þessi leið byggir á fremur veikum aðferðafræðilegum grunni enda getur markaðsvirði hæglega verið mun hærra eða lægra en byggingarkostnaður eftir staðsetningu auk þess sem vandasamt er að uppfæra byggingarkostnað og afskriftir í línu við markaðsverð þegar litið er til lengri tíma. Einungis kemur til greina að beita þessari aðferð þegar virkur markaður er ekki til staðar hvorki hvað varðar kaup og sölu né leigu. Það getur stafað af því að viðkomandi eign sé einstök og miðuð við mjög sérhæfð not eða eftir atvikum að hún sé staðsett í svo miklu dreifbýli að markaðsupplýsingar skorti.

Álitaefni máls þessa snýr fyrst og fremst að því hvort tekjuaðferðin gefi rétta mynd af gangverði fasteigna kæranda umreiknað til staðgreiðslu með hliðsjón af nýtingu hennar og raunverulegum tekjum. Kærandi hefur vísað til matsgerðar, byggingarlýsingar og ársreiknings kæranda fyrir árið 2015 til stuðnings því að gangverð eignanna sé mun lægra en matsformúla Þjóðskrár Íslands gefi til kynna. Af hálfu Þjóðskrár Íslands hefur hins vegar verið bent á að ekki sé hægt að leggja einstaka leigusamninga til grundvallar við mat fasteigna og þá leiði byggingarkostnaður ekki til lækkunar fasteignamats.

Að mati yfirfasteignamatsnefndar er Esjumelur [ ] atvinnuhúsnæði. Umræddar fasteignir eru starfræktar í þágu félagsmanna kæranda og eru nýttar af félagsmönnum gegn greiðslu leigugjalda. Þá liggur einnig fyrir að tilgreind eign er sambærileg að gerð og margar aðrar eignir sem ætlaðar eru til svipaðra nota og hún liggur þannig vel við tölfræðilegu mati. Yfirfasteignamatsnefnd tekur því undir með Þjóðskrá Íslands að tekjuaðferðin gefi rétta mynd af gangverði Esjumels [ ] í samræmi við 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna.

Eins og áður hefur komið fram, byggir tekjuaðferðin á því að finna markaðsverð húsnæðis með því að safna upplýsingum úr leigusamningum af öllu höfuðborgarsvæðinu saman í einn talnasarp sem síðan er metin með tölfræðilegum leiðum með hliðsjón af kaupsamningum. Að mati yfirfasteignamatsnefndar hefur þessi aðferð margt umfram það að meta markaðsvirði hverrar eignar út frá þeim einstöku leigusamningum sem gerðir eru um viðkomandi fasteign sérstaklega. Í fyrsta lagi eru leigusamningar til mislangs tíma og með misjöfnum skilmálum sem endurspeglast í leiguverðinu. Í öðru lagi skiptir máli hvenær samningar eru gerðir og hvernig þeir eru uppreiknaðir yfir tíma. Leigusamningur sem er gerður á einum tíma miðað við markaðskjör kann síðar að vera of hár eða lágur miðað við markaðinn þegar frá líður, eftir því hvernig verðþróun leigu verður yfir tíma. Í þriðja lagi geta leigusalar eða leigutakar haft ýmsa hvata eða ástæður til þess að gera samninga sem eru ekki í samræmi við markaðskjör. Til að mynda er ljóst að ef það vinnulag væri tekið upp að fasteignamat hverrar einstakrar eignar réðist af þeim leigusamningum sem um hana væru gerðir skapaði það hvata til að tilgreina upphæð leigunnar sem lægsta í leigusamningum. Af þessu má vera ljóst að það hefur aðeins takmarkaða þýðingu fyrir eigendur fasteigna að leggja fram leigusamninga til þess að fá fram endurmat á fasteignamati.

Eins og vikið er að hér að framan er margt sem mælir gegn því að miða mat fasteignar við þann leigusamning eða þá leigusamninga sem í gildi eru á hverjum tíma um viðkomandi fasteign. Að mati yfirfasteignamatsnefndar verður mat fasteigna því almennt ekki byggt á einstökum leigusamningum. Því er hins vegar ekki að neita að þegar stuðst er við ákveðin matslíkön kann sú staða að koma upp að einstakar eignir verði of hátt eða of lágt metnar miðað við sambærilegar eignir. Slíkt misræmi getur meðal annars orsakast af ástandi, raunverulegri notkun og nýtingarmöguleikum viðkomandi eignar. Í ljósi þess er eðlilegt að það sé skoðað sérstaklega hvort samræmi sé milli sambærilegra eigna á sama markaðssvæði með það að markmiði að ganga úr skugga um hvort skráning eignar, ástand hennar eða aðrar aðstæður, gefi til kynna að hún sé ekki réttilega metin samkvæmt almennu matslíkani.

Yfirfasteignamatsnefnd skoðaði eignina í fylgd fyrirsvarsmanns kæranda. Tilgangur með vettvangsskoðun er einkum að leiða í ljós hvort fasteign sé á einhvern hátt ranglega skráð eða ástand fasteignar eða aðrar aðstæður sem hana varða, gefi til kynna að hún sé ekki réttilega metin samkvæmt matslíkani fyrir atvinnuhúsnæði. Vettvangsskoðun yfirfasteignamatsnefndar að Esjumel [ ] staðfestir að um er að ræða einfaldar geymslur staðsettar á útjaðri höfuðborgarsvæðisins. Aðgengi að eignunum er gott. Hins vegar verður ekki horft framhjá því að eignirnar hafa lítið sem ekkert verið innréttaðar, engin salernisaðstaða er í tveimur þessara húsa og þær eru fyrst og fremst nýttar sem geymsluhúsnæði. Yfirfasteignamatsnefnd telur framangreint setja ákveðnar skorður við því hvaða starfsemi er hægt að starfrækja í fasteignunum að óbreyttu.

Á eftirfarandi mynd má sjá fasteignamat Esjumels [ ] á fermetra borið saman við aðrar eignir á sama svæði, þ.e. matshverfi 15. Nánar tiltekið nær samanburðurinn til 63 eigna við Esjumel, Kistumel, Lækjarmel og Norðurgrafarveg. Fasteignamat Esjumels [ ] er merkt með rauðum depli.

Mynd 1.          Fasteignamat 63 eigna á fermetra við Esjumel, Kistumel, Lækjarmel og Norðurgrafarveg

Eins og sjá má á ofangreindri mynd er fasteignamat Esjumels [ ] miðað við fermetra lægst eða 93.131 krónur og er jafnframt 24% lægra en meðaltal þessara 63 eigna sem er 122.476 krónur á fermetra.

Líkt og áður greinir skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Ljóst er að sú staðreynd að eignin hefur aðeins verið innréttuð að takmörkuðu leyti hlýtur að hafa almennt neikvæð áhrif á sölu- eða leigumöguleika hennar og þar með markaðsverð hennar. Hins vegar verður af samanburði við aðrar eignir í næsta nágrenni ekki annað ályktað en tekið hafi verið tillit til þessara þátta þar sem fasteignamat Esjumels [ ] er umtalsvert lægra en annarra nálægra eigna. Í ljósi málatilbúnaðar kæranda er rétt að árétta að takmarkanir á nýtingu eigna sem settar eru af eigendum hafa ekki áhrif á matsverð fasteignar. Niðurstöður vettvangsgöngu gefa ekki til kynna að ástand eignarinnar sé svo frábrugðið eða lakara öðrum sambærilegum fasteignum að draga megi þá ályktun fasteignamat hennar sé úr línu við tölfræðilíkan Þjóðskrár Íslands. Matsgerð, sem aflað hefur verið einhliða af hálfu kæranda, breytir engu þar um.

Með hliðsjón af framangreindu verður ekki fallist á að Þjóðskrá Íslands hafi við ákvörðun um fasteignamat eignanna brotið gegn ákvæðum 10. – 12. gr. stjórnsýslulaga.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið er það mat yfirfasteignamatsnefndar að fasteignamat Esjumels [ ], fnr. [ ], sé í samræmi við aðrar sambærilegar eignir á sama eða sambærilegu markaðssvæði og sé því hæfilega ákvarðað í hinni kærðu ákvörðun.

Úrskurðarorð

Ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 6. apríl 2016 um endurmat fasteignamats Esjumels [ ], Reykjavík, fnr. [ ], er staðfest.

__________________________________

Hulda Árnadóttir

 ______________________________           ________________________________

   Ásgeir Jónsson                                  Björn Jóhannesson