Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 21. desember 2005.

Ár 2005, miðvikudaginn 21. desember, er í matsnefnd eignarnámsbóta samkvæmt lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið nr. 13/2005.

                                   Kópavogsbær

                                    gegn

                                    Þresti Hlöðverssyni

og í því kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Úrskurð þennan kveða upp Allan Vagn Magnússon, héraðsdómari og varaformaður matsnefndar eignarnámsbóta, ásamt meðnefndarmönnunum Sverri Kristinssyni, löggiltum fasteignasala og Vífli Oddssyni verkfræðingi, en formaður hefur kvatt þá til starfa í málinu skv. heimild í 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973.

Með beiðni dagsettri 8. september 2005 beiddist Kópavogskaupstaður þess að Matsnefnd eignarnámsbóta mæti hæfilegar bætur vegna skerðingar á lóð eignarnámsþola  Þrastar Hlöðverssonar að Vatnsendabletti 173, Kópavogi. Kemur fram í beiðninni að vegna framkvæmda á deiliskipulagi í Þingum í Vatnsendalandi hafi tekist samkomulag við lögmann eignarnámsþola um að nefndin mæti bætur til hans vegna skerðingar á lóðarréttindum hans sem af framkvæmd skipulags leiði.

Formaður hefur falið varaformanni mál þetta til meðferðar þar sem hann fer með málið fyrir eignarnámsþola.  

Samkvæmt leigusamningi um Vatnsendablett  173, sem var gefinn út 9. september 1985 til 30 ára, er lóðarstærð  2.500 fm en eftir skerðingu verður lóðin um það bil 1.400 fm. Hins vegar eru um það bil 5.690  fm lands innan girðingar um land það sem eignarnámsþoli hefur haft afnot af og hefur eignarnámsþoli því haft endurgjaldslaus afnot af u.þ.b. 3.190 fm lands auk þess sem í samningnum greinir.

            Samkomulag er um að núverandi sumarbústaður á lóðinni megi standa áfram og öðlast stöðurétt sem íbúðarhús.  Samkvæmt deiliskipulaginu má byggja einbýlishús með kjallara á lóðinni.  Eignarnámsþoli þarf að greiða gatnagerðargjöld af viðbyggingum en ekki yfirtökugjöld.

Sjónarmið eignarnema

Við mat beri að líta til þess að Kópavogsbær muni taka að sér og kosta aðlögun lóðar að nýjum lóðarmörkum og girðingar umhverfis hina nýju lóð. Þá beri einnig að líta til þess að Kópavogsbær annist á sinn kostnað tengingu fráveitu frá núverandi húsi við lagnakerfi bæjarins.

Við mat á bótum vegna skerðingarinnar beri að líta til þess að hér sé um sumarbústaðalóð að  ræða og gildistaka deiliskipulags  hafi það í för með sér að veruleg verðhækkun verði bæði á því leigulandi sem lóðarhafi haldi eftir og sumarhúsi sem á því standi.  Þrátt fyrir skerðingu verði lóðin rúm og leitast hafi verið við að skerða ekki það svæði þar sem trjágróður var mestur.  

Fyrir gildistöku deiliskipulags hafi sumarhúsið haft ótryggan stöðurétt og nýting verið bundin við hefðbundna nýtingu sumarhúsa.  Óumdeilt sé að gildistaka deiliskipulagsins hafi þannig ótvírætt í för með sér verulega hækkun á verðmæti þeirrar leigulóðar sem lóðarhafi haldi eftir, en um hana verði gerður nýr lóðarleigusamningur. 

Á það er lögð áhersla af hálfu eignarnema að samkvæmt ákvæðum 4. gr. leigusamningsins frá 30. júlí 1991 sé landeiganda heimilt að segja upp leigusamningi með 1 árs fyrirvara, en þá sé hann skyldur að kaupa hús og önnur mannvirki eftir mati óvilhallra manna, er bæjarfógeti tilnefni.  Ákvæði þetta um heimild til uppsagnar með 1 árs fyrirvara dragi verulega úr vægi tímalengdar samningsins og undirstriki þann mikla ávinning sem sé af því fyrir lóðarhafa að fá tryggan stöðurétt skv. deiliskipulaginu og nýjan lóðarleigusamning skv. almennum reglum í Kópavogi.  Þá hafi deiliskipulagið í för með sér að núverandi hús fái betri tengingu við samgöngukerfi bæjarins, en hingað til hafi aðkoma að húsinu verið frá gömlum vegslóða.  Þá sé til þess að líta að notagildi þess lands sem skerðingin taki til hafi verið eingöngu til ræktunar og útivistar en enginn byggingaréttur umfram sumarhúsið sem standi á lóðinni.  Lóðarhafi hafi haft endurgjaldslaus afnot af öðru landi innan girðinga og nokkur ræktun sé á því landi.  Fjárhaglegt tjón sé því lítið og leigugjald lítilræði, sbr. 2. gr. leigusamningsins og önnur afnot í greiðaskyni fyrri landeiganda.

Öll þessi atriði leiði beint til verulegrar verðmætaaukingar á lóð þeirri sem eftir verði og mannvirkjum á henni og hafi sú verðhækkun orðið um leið og deiliskipulagið hafi tekið gildi og muni verða enn meiri þegar gatnagerð og öðrum framkvæmdum sé lokið á svæðinu í samræmi við deiliskipulag.

Í þessu sambandi sé af hálfu Kópavogsbæjar vísað til þess að samkvæmt ákvæðum 2. mgr. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skuli við ákvörðun bóta vegna skipulagsaðgerða taka tillit til þeirrar verðhækkunar sem þær muni hafa á eignina sem eftir standi.  Í því sambandi beri að líta annars vegar til markaðsverðs áður en svæðið hafi verið deiliskipulagt og hins vegar markaðsverðs nú eftir að deiliskipulag hafi tekið gildi.

Þá er jafnframt á það bent að eignarnemi hafi leyst til sín fjölda leigulanda og greitt bætur vegna skerðingar á lóðum á svæðinu sem deiliskipulagið taki til og rétt að litið sé til þeirra samninga varðandi jafnræði milli þeirra aðila er orðið hafi fyrir skerðingu á lóðum vegna deiliskipulagsins.

Sjónarmið eignarnámsþola.

Af hálfu eignarnámsþola er þess krafist að honum verði ákvarðaðar að lágmarki  22.950.000 krónur í eignarnámsbætur fyrir hin eignarnumdu lóðarréttindi.

Þá er krafist kostnaðar vegna reksturs matsmáls þessa fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta.

Fyrir liggi að eignarnámsþoli sé handhafi leigulóðarréttinda að Vatnsendabletti 173 skv. leigusamningi dags. 9. september 1985.  Samningurinn sé til 30 ára og ljúki því 2015.  Vísað er til samningsins um efni hans, en hann sé sambærilegur öðrum samningum sem eigandi Vatnsenda hafi gert við aðra á svæðinu.   Svo sem fram komi í gögnum málsins sé heildarstærð lóðarinnar 2500 m².  Lóðin innan girðingar sé hins vegar 5.690 m² og hafi eignarnámsþoli haft afnot af þeirri lóð allri.  Af hálfu eignarnámsþola er því haldið fram að með óslitinni notkun hans í yfir 20 ár hafi hann öðlast afnotarétt að 3.190 m² (5.690-2.500).  Við eignarnámið verði leigulóð eignarnámsþola 1.100 m².   Lóðarskerðingin sé því samtals 4.590 m².  Engin rök séu til að lægra verð sé greitt fyrir það land sem eignarnámsþoli hafi haft endurgjaldslaus afnot af en því sem sé innan samnings, enda hefði afnotaheimild hans varað áfram óbreytt ef eignarnámið hefði ekki komið til.

Hin eignarnumda lóð liggi á mjög fögrum stað við Elliðavatn. Öruggt megi telja að veruleg eftirspurn verði eftir lóðum á þessu svæði til bygginga íbúðarhúsa, vegna nálægðar við vatnið og friðlandið í Heiðmörk.  Eignarnemi hafi nýlega úthlutað lóðum á þessu svæði og hafi verið mikil eftirspurn eftir þeim.  Venjulegt lóðarverð þar nú fyrir einbýlishúsalóð sé um 7,5 milljónir króna og ekki ósennilegt að verð á frjálsum markaði verði enn hærra. Af verðinu sem greitt sé til eignarnema fyrir lóðir á svæðinu séu 3.900.000 krónur í svokallað yfirtökugjald sem sé í raun gjaldið fyrir lóðina. Sé miðað við 780 m² lóð sé því lóðarverðið sjálft 5.000 krónur pr. m².  Auk þessa greiði lóðarhafar gatnagerðargjöld og önnur gjöld til að mæta útlögðum kostnaði eignarnema vegna lóðanna.  Þess beri að geta að lóðarhafar fái einungis leigulóðarréttindi en eignist ekki lóðirnar.  Aðstaða þeirra sé því sambærileg þeirri sem eignarnemi sé í núna.

Augljóst sé því skv. þessu að eignarnámsþoli hljóti að lágmarki að verða að fá það verð sem eignarnemi selji lóðaina á í bætur eða a.m.k. kr. 5.000 x 4.590 m² = 22.950.000 krónur. Þess beri að geta að verðskrá sú sem frammi liggi sé lágmarks gatnagerðar- og yfirtökugjaldsskrá og miðist við verðlag í júní 2005.  Ekki sé ósennilegt að enn hærra verð fáist fyrir lóð á þessum stað vegna nálægðar við vatnið auk þess sem taka verði tillit til verðlagshækkana til úrskurðardags. 

Sé eignarnámsþola greitt minna verð fyrir hið eignarnumda er fyrirsjáanlegt að eignarnemi muni í krafti eignarnámsheimilda auðgast á kostnað eignarnámsþola og með þeirri niðurstöðu fengi eignarnámsþoli ekki fullt verð fyrir hið eignarnumda svo sem skylt sé skv. 72. gr. stjórnarskrárinnar.

Mótmælt er þeim skilningi eignarnema að taka eigi tillit til verðhækkunar á svæðinu.  Um er að ræða almenna verðhækkun og því á eignarnámsþoli ekki að þurfa að þola lækkun á bótum vegna þess.

NIÐURSTAÐA

            Matsnefndin hefur farið á vettvang og kynnt sér aðstæður. Lóðin er í halla og allgott útsýni yfir Elliðavatn og fjallasýn góð að Esju og Bláfjöllum.

            Fram kemur í gögnum málsins að skerðing lóðar eignarnámsþola samkvæmt leigulóðarsamningi nemur 1.400 fm Auk þess kemur fram í málinu að eignarnámsþola hefur haft endurgjaldslaus afnot 3.190 fm lands innan girðingar en án samnings.

Við mat á verðmæti þeirrar skerðingar verður litið til úrlausnar Matsnefndar Eignarnámsbóta í málinu nr. 1/2004 frá 6. apríl 2004 þar sem metnar voru bætur til lóðarhafa vegna skerðingar á lóð á sömu slóðum. Voru aðstæður og sambærilegar að því leyti að sams konar uppsagnarákvæði var í lóðarleigusamningi og í því máli sem hér er leyst úr, þ.e. samningi mátti segja upp með eins árs fyrirvara og í því tilviki skyldi leigusali kaupa hús og önnur mannvirki eftir mati óvilhallra manna. Þá verður litið til þróunar verðs á fasteignum almennt og á þessu svæði sérstaklega og einnig litið til þess að stór svæði fara til sameiginlegra nota svo sem undir vegi og græn svæði. Þá verður ekki fram hjá því litið við mat þetta að annars vegar er tekið land úr umráðum eignarnámsþola sem hann hafði samkvæmt lóðaleigusamningi og nemur 1.400 fm og hins vegar 3.190 fm lands sem hann hafði endurgjaldslaust. Matsnefndin lítur svo á að með hliðsjón af dómi Hæstaréttar frá 6. október 2005 í málinu nr. 101/2005 skapi hin endurgjaldslausu afnot framangreinds lands eignarnámsþola ekki rétt til bóta fyrir að það land sé tekið úr umráðum hans. Að þessum atriðum virtum þykja bætur hæfilega ákveðnar 4.000 krónur á hvern fermetra skertrar lóðar samkvæmt lóðarleigusamningi eða 5.600.000 krónur samtals. Engar kröfur eru gerðar vegna skerðingar gróðurs í þessu tilviki. Samkvæmt þessu nema bætur til eignarnámsþola 5.600.000 krónum.

            Við úrlausn þessa verður ekki fram hjá því litið að eignarnámsþoli heldur verulegum hluta lóðarréttinda þeirra sem hann hafði samkvæmt lóðarleigusamningi og hefur heimild til nýta lóðina undir sumarbústað auk þess að samkvæmt deiliskipulaginu má byggja einbýlishús með kjallara á lóðinni.  Hins vegar þarf eignarnámsþoli að greiða gatnagerðargjöld af viðbyggingum eða því byggingarmagni sem er umfram stærð núverandi bústaðar sé hann rifinn. Þá þarf hann ekki að greiða yfirtökugjald.

             Samkvæmt framansögðu þykja matsnefndinni hæfilegar bætur fyrir skerðingu á leigulóðarréttindum eignanámsþola vera 5.600.000 krónur. Eignarnemi skal að auki greiða eignanámsþola 144.544 krónur þar með talinn virðisaukaskatt í kostnað vegna reksturs málsins fyrir matsnefndinni og 420.000 krónur í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

ÚRSKURÐARORÐ

            Eignarnemi, Kópavogsbær, greiði eignarnámsþola, Þresti Hlöðverssyni, 5.600.000 krónur og 144.544 krónur í málskostnað.

            Eignarnemi greiði 420.000 krónur til ríkissjóðs vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

                                                                        Allan V. Magnússon

                                                                        Sverrir Kristinsson

                                                                        Vífill Oddsson