Mál nr. 2/2014

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 12. desember 2014 í máli nr. 2/2014.

Fasteign: Strandgata [ ], Sandgerði, fnr. [ ].

Kæruefni:  Fasteignamat og brunabótamat.

Árið 2014, 12. desember, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 2/2014 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með erindi, dags. 18. apríl 2014, kærðu X, fyrir hönd A., kt. [ ], og Y, fyrir hönd B, kt. [ ], ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati Strandgötu [ ], Sandgerði, fnr. [ ], fyrir árið 2014. Kærunni fylgdu bréf Þjóðskrár Íslands til kærenda, bæði dags. 23. janúar 2014, og afrit af rökstuðningi Þjóðskrár Íslands fyrir fasteignamati eignarinnar, dags. 17. febrúar 2014, ásamt umsögn sveitarfélags, dags. 22. janúar 2014. Enn fremur fylgdu tvö bréf fyrrverandi byggingarfulltrúa Sandgerðisbæjar til C, dags. 1. júlí 2003 og 10. júní 2004, bréf Sandgerðisbæjar til C, dags. 7. júní 2004, tvær beiðnir um endurmat á fasteigninni, annars vegar beiðni eiganda B til Þjóðskrár Íslands, dags. 18. janúar 2012, og hins vegar sameiginleg beiðni kærenda, dags. 18. desember 2013, fyrri ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 22. mars 2012, kaupsamningur kærenda, dags. 2. febrúar 2013 og gögn frá skjaladeild Þjóðskrá Íslands; myndir af fasteigninni, samþykktar byggingarnefndarteikningar og útprentun úr skrám Þjóðskrá Íslands, dags. 20. desember 2013.

Með bréfi, dags. 22. maí 2014, var kæranda tilkynnt um móttöku kærunnar af starfsmanni yfirfasteignamatsnefndar.

Með bréfi, dags. 11. júní 2014, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögnum frá Sandgerðisbæ og Þjóðskrá Íslands. Umbeðnar umsagnir bárust frá Þjóðskrá Íslands með bréfi, dags. 5. ágúst 2014, og Sandgerðisbæ með tölvubréfi, dags. 3. september 2014.

Hinn 4. september 2014 voru umræddar umsagnir sendar málsaðiljum og þeim gefinn kostur á að gera við þær athugasemdir. Með bréfi, dags. 20. september 2014, bárust athugasemdir kærenda ásamt ljósmyndum af þaki og fasteigninni eftir brunann. Þær athugasemdir voru sendar Þjóðskrá Íslands og Sandgerðisbæ þann 30. september 2014 og þeim gefinn kostur á að gera við þær athugasemdir. Með bréfi, dags. 8. október 2014, bárust frekari athugasemdir frá Þjóðskrá Íslands. Þær athugasemdir voru kynntar kærendum og Sandgerðisbæ með bréfum yfirfasteignamatsnefndar, dags. 22. október 2014. Með bréfi, dags. 2. nóvember 2014, bárust viðbótarathugasemdir kærenda sem voru kynntar Þjóðskrá Íslands og sveitarfélagi með bréfum, dags. 3. nóvember sama ár.  Engar frekari athugasemdir bárust.

Hinn 29. ágúst 2014 var kæranda, Þjóðskrá Íslands og Sandgerðisbæ tilkynnt um vettvangsgöngu um Strandgötu [ ] þann 16. september 2014. Þjóðskrá Íslands boðaði forföll. Yfirfasteignmatsnefnd gekk á vettvang umræddan dag og skoðaði eignina í fylgd kærenda og byggingarfulltrúa sveitarfélagsins. Málið var svo tekið til úrskurðar 7. nóvember 2014.

Málavextir

Fasteignin Strandgata [ ], þá í eigu C, brann 11. apríl 2003. Í kjölfar brunans var fasteignamat eignarinnar fært niður úr 69.072.000 kr. í 21.136.000 kr., en brunabótamatið fært niður úr 175.084.000 kr. í 40.686.000 kr.

Þann 1. júlí 2003 var þáverandi eiganda Strandgötu [ ], C tilkynnt af þáverandi byggingarfulltrúa Sandgerðisbæjar að vegna væntanlegra endurbyggingaráforma myndu byggingaryfirvöld ekki samþykkja núverandi burðarvirki hússins nema fyrir lægi staðfesting Rannsóknarstofnunar byggingariðnaðarins á því að burðarvirkið væri óskemmt eftir brunann og uppfyllti kröfur byggingarreglugerðar og staðla um burðarþol. Með bréfi, dags. 7. júní 2004, óskaði stjórn C við þáverandi byggingarfulltrúa Sandgerðisbæjar að vera leyst undan kvöð um endurbyggingu eignarinnar. Tryggingarfélag hafi gert afléttingu kvaðarinnar að skilyrði við gerð samkomulags um tryggingarbætur. C var síðan tilkynnt með bréfi, dags. 10. júní 2004, að erindið hefði verið samþykkt á [ ] fundi húsnæðis-, skipulags- og byggingarráðs. Ofangreindar upplýsingar virðast ekki hafa verið kunnar síðari eigendum.

D var eigandi umræddrar fasteignar frá árinu 2006-2008. Fyrirsvarsmaður þess fyrirtækis er einnig í fyrirsvari fyrir annan kærandann, B, sem varð síðan eigandi hennar 27. febrúar 2008. Með kaupsamningi þann 2. febrúar 2013, keypti  hinn kærandinn, A, 30% eignarhlut í fasteigninni.

Þann 28. janúar 2014 óskuðu kærendur eftir rökstuðningi Þjóðskrár Íslands fyrir fasteignamati 2014 á Strandgötu [ ], sem veittur var með bréfi, dags. 17. febrúar 2014. Með bréfi kærenda, dags. 18. apríl 2014, var ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati kærð til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.

Sjónarmið kærenda

Kærendur gera þá kröfu að fasteignamat Strandgötu [ ], verði leiðrétt í gjald fyrir lóðarleigu til ársins 2003.

Kærendur taka fram að óumdeilt er að fasteigna- og brunabótamat umræddrar eignar hafi verið fært niður í kjölfar brunans á fasteigninni árið 2003. Ágreiningur sé ekki hvort fasteigna- og brunabótamat hafi verið fært niður, heldur snúist hann um hvort matið hafi verið fært nægilega mikið niður í ljósi ástands fasteignarinnar eftir brunann. Kærendur telja að misskilningur virðist ávallt vera til staðar varðandi þetta atriði af hálfu Þjóðskrá Íslands sem og Sandgerðisbæ og annarra aðila sem hafa komið að málinu.

Í kæru reka kærendur ástand Strandgötu [ ] eftir brunann. Öll fasteignin hafi brunnið, eftir standa aðeins veggir sem sumir hverjir séu mjög illa farnir, forsteyptir burðarbitar í þaki (að undanskildum þremur) séu eyðilagðir, gólfplata húsnæðisins sé mjög mikið skemmd ásamt því að hitalagnir og skólplagnir í gólfi séu ónýtar. Jafnframt séu um 500 m² af þaki ónýtt þótt það sé enn til staðar þar sem það hefur ekki enn verið rifið og endurnýjað. Enn fremur hafi allar raflagnir og annað sem viðkemur hita eyðilagst, þannig að aðeins séu eftir rústir.

Allt frá júnímánuði 2006 hafa eigendur fasteignarinnar, þá D, í samvinnu við Þjóðskrá Íslands farið fram á það við Sandgerðisbæ að færa niður fasteigna- og brunabótagjöld. Margir fundir hafi verið haldnir með fyrri byggingarfulltrúum sveitarfélagsins sem og aðilum í bæjarstjórn Sandgerðisbæjar á hverjum tíma. Kærendur vilja leiðrétta þá afstöðu nýs byggingarfulltrúa sveitarfélagsins að aldrei hafi verið óskað eftir breytingum á skráningu og gjöldum við bæjaryfirvöld í Sandgerði. Jafnframt benda kærendur á að beiðni um endurmat á fasteigninni árið 2012 hafi verið gerð í samráði við þáverandi byggingarfulltrúa.

Af hálfu kærenda hafi ávallt verið farið fram á að aðeins verði greidd lóðarleiga af fasteigninni á meðan á uppbyggingu standi. Kærendur telja það eiginlega óskiljanlegt að ekki hafi verið fallist á það af hálfu Þjóðskrár Íslands og Sandgerðisbæjar þegar litið er til forsögu málsins og til þeirra bréfa frá byggingarfulltrúa og sveitarfélagi þar sem margítrekað hafi verið að gera gott úr rústunum.

Kærendur benda á að frá bruna fasteignarinnar hafi hún verið ranglega skráð á byggingarstigi 7 sem er bygging í fullum rekstri en ekki rústir. Ef um nýbyggingu væri að ræða þá væru ekki greidd fasteigna- og brunabótaiðgjöld fyrr en við fokheldi og sé nokkuð í það að fasteignin flokkist undir það.

Í umsögn sinni gera kærendur einnig eftirfarandi athugasemdir á umræddu mati af hálfu Þjóðskrár Íslands.

Í fyrsta lagi hafi kærendur átt fund með Þjóðskrá Íslands áður en beiðni um endurmat á fasteigninni hafi verið send. Á þeim fundi hafi kærendur lagt fram gögn frá byggingaryfirvöldum í Sandgerðisbæ sem þeim hafi verið afhent í desember 2013. Kærendur vísa þar í efasemdir fyrrverandi byggingarfulltrúa á burðarvirki fasteignarinnar, en kærendur telja að byggingaryfirvöldum hafi borið strax að upplýsa þá um gerð gagnanna árið 2003 ásamt því að þinglýsa þeim eða gera þau opinber á annan sannanlegan hátt. Kærendur hafi verið búnir að endurbyggja töluvert af fasteigninni. Öll sú vinna og kostnaður glatast ef ákvörðun byggingarfulltrúa verði endanleg um ónothæfi burðarvirkisins. Kærendur gagnrýna þau vinnubrögð að þeim upplýsingum hafi verið haldið leyndum fyrir þeim öll þessi ár á sama tíma og endurbyggingin átti sér stað. Kærendur ítreka að ekki hafi fengist staðfesting frá byggingaryfirvöldum á því hvort burðarvirkið sé ónýtt eða í lagi, aðeins að endurbygging hafi verið heimil. Kærendur óska eftir svörum til að geta ákveðið hvort framkvæmdum verði haldið áfram eða hvort burðarvirkið verði rifið niður og þar með sé fasteignin endanlega ónýt.

Í öðru lagi telja kærendur það með öllu óskiljanlegt að við skoðun Strandgötu [ ] hafi ekki verið haft samband við kærendur og þeir hafi ekki verið boðaðir á staðinn. Á grundvelli þess hafi Þjóðskrá Íslands metið fasteignina á kolröngum forsendum. Til að mynda séu metnir 1.100 m² undir þaki þar sem séu milli 500-600 m² sem eigi eftir að rífa eða í besta falli endurbyggja að stórum hluta. Auk þess hafi fasteignin ekki verið ekki skoðuð að innan og svo framvegis.

Í þriðja lagi vísa kærendur í rökstuðning Þjóðskrár Íslands að það sé algjörlega óskiljanlegt að kærendur telji núverandi fasteignamat alltof hátt. Þar er vísað í kaup A á 30% eignarhluta af heildareigninni í febrúar 2013 fyrir 46.500.000 kr. eða 58.860 kr. á fermetra. Kærendur árétta að í kaupsamningi sé verið að ræða fullbúna fasteign sem eigi að vera tilbúin til reksturs samkvæmt skilalýsingu kaupsamningsins en ekki eins og hún er í dag.

Kærendur ítreka þá kröfu að fasteignamat verði leiðrétt í gjald fyrir lóðarleigu til ársins 2003 þegar fasteignin brann, sérstaklega í ljósi nýrra gagna um burðarvirki, ranglega skráðs byggingarstigs og margra annarra ósvaraðra spurninga.

Sjónarmið Sandgerðisbæjar

Í umsögn Sandgerðisbæjar, dags. 3. september 2014, er tekið fram að „núverandi nýr“ byggingarfulltrúi hafi engin gögn séð, hvorki í skjalasafni bæjarins varðandi fasteignina né frá hendi kærenda, þess efnis að óskað hafi verið eftir breytingum á skráningu og gjöldum við bæjaryfirvöld, nema á yfirstandandi ári. Enn fremur kannast sveitarfélagið ekki við að farið hafi verið fram á að aðeins yrði greidd lóðarleiga á meðan á uppbyggingu standi.

Sveitarfélagið bendir jafnframt á að þau „margítrekuðu“ tilmæli sem fyrrverandi byggingarfulltrúi og fagráð hafi um að „eitthvað gott verði gert úr rústunum“ megi aðeins  finna í einu bréfi frá fyrrverandi byggingarfulltrúa og einni bókun fagráðs á sínum tíma.

Sandgerðisbær tekur fram að fasteignagjöld séu lögð á strax við byggingarstig 1 en holræsa- og vatnsgjald leggist fyrst á við byggingarstig 4 (fokheldi).

Í umsögn sveitarfélagsins var vísað til bréfs byggingarfulltrúa, dags. 18. ágúst 2014, til kærenda. Þar kemur fram að engin gögn er að finna hjá sveitarfélaginu sem styðja þá fullyrðingu að byggingaryfirvöld hafi samþykkt endurbyggingu í verki, hvorki í gögnum embættisins eða frá hendi fyrri byggingarfulltrúa, né þeim eigendum sem hafa farið með eignarhald Strandgötu [ ].

Á fundi húsnæðis-, skipulags- og byggingarráðs Sandgerðisbæjar þann 9. júní 2004 hafi verið tekið fyrir erindi þáverandi eiganda fasteignarinnar, C, um að vera leystur undan kvöð um endurbyggingu Strandgötu [ ]. Jafnframt að ætlunin hafi verið að reyna að nýta þær rústir sem fyrir væru á sem hagkvæmastan hátt. Fagráð hafi samþykkt þær óskir og fundargerðin verið staðfest á fundi bæjarstjórnar þann 10. júní 2004. Það liggi því fyrir að fallið hafi verið frá framangreindri kvöð.

Sveitarfélagið tekur þó fram að ekki fáist séð að heimild hafi verið veitt til endurbyggingar á fasteigninni eftir að fallið hafi verið frá kvöð um slíkt, né að óskað hafi verið eftir slíkri heimild með byggingarleyfisumsókn eða byggingarleyfisáformum. Þó er tekið fram í bréfi núverandi byggingarfulltrúa til Þjóðskrár Íslands, dags. 22. janúar 2014, að alltaf hafi legið fyrir að þessi fasteign yrði endurbyggð og því hafi ekki verið grundvöllur til að færa niður byggingarstig eignarinnar.

Að lokum tekur sveitarfélagið þó fram að það sé ekki mótfallið því að fasteignin sé tekin til gagngerðs endurmats.

Sjónarmið Þjóðskrár Íslands

Í umsögn sinni, dags. 5. ágúst 2014, rekur Þjóðskrá Íslands forsögu málsins. Stjórnvaldið vísar til þess að samkvæmt 2. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna beri Þjóðskrá Íslands að meta hverja fasteign til verðs eftir því sem næst verður komið á hverjum tíma. Þá bendir stjórnvaldið á að meginreglan um hvernig fasteignamat skuli unnið sé að finna í 1. mgr. 27. gr. laganna. Þar segi að fasteignamat skuli vera gangverð eignarinnar. Ef lítið sé um viðskipti með sambærilegar eignir geti verið að gangverð þeirra sé ekki þekkt og beri þá að líta til annarra þátta, en þeir séu tilgreindir í 2. mgr. sömu greinar.

Þjóðskrá Íslands bendir jafnframt á að mest allt atvinnuhúsnæði á landinu sé metið með aðferðum sem teknar voru upp við endurmat fasteignamats árið 2001 og byggi á markaðsleiðréttu kostnaðarmati. Verðmatið sé þannig byggt á byggingarkostaði að teknu tilliti til afskrifta og markaðsaðstæðna. Markaðsáhrif séu ákvörðuð með almennum stuðli sem sýni markaðsverð ákveðinna húsgerða miðað við byggingarkostnað þeirra. Lóðarmat byggist einnig á markaðsleiðréttum kostnaðarforsendum.

Stjórnvaldið tekur fram að við ákvörðun fasteignamats sem gildi fyrir árið 2014 væri metin breyting verðlags og afskrifta. Þannig sé endurstofnverð eigna endurskoðað árlega með tilliti til verðlagsbreytinga og hækki milli ára ef byggingarkostnaður eykst en lækki ef byggingarkostnaður lækkar.

Þjóðskrá Íslands kveður það óumdeilt að umrætt fasteigna- og brunabótamat hafi verið fært niður í kjölfar brunans sem varð á fasteigninni árið 2003. Kærendur telji hins vegar að það hafi ekki verið lækkað nægilega mikið og fella eigi matið úr gildi. Af fasteigninni eigi einungis að reikna lóðarmat. Fasteignin hafi verið ranglega skráð á byggingarstigi 7, en hún sé ekki fokheld.

Með vísan til athugasemda eigenda um ranga skráningu eignarinnar telur Þjóðskrá Íslands rétt að taka fram að samkvæmt 19. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna þá sé það viðkomandi sveitarstjórn (skipulags- og byggingaryfirvöld) sem sé ábyrg fyrir því að Þjóðskrá Íslands berist upplýsingar um lönd og lóðir og breytingar á þeim, svo og um öll mannvirki, sem gerð séu í umdæmum þeirra hvers um sig og um breytingar á þeim og eyðingu þeirra. Það sé því á forræði sveitarfélags að tilkynna breytingar á byggingarstigi, senda inn til skráningar nýjar samþykktar teikningar vegna endurbóta, afskrá mannvirki, afmá fermetra og svo framvegis.

Tekið er fram að í september 2004 hafi fasteignin verið tekin út af matsmönnum Þjóðskrár Íslands og hafi bæði fasteigna- og brunabótamat verið lækkað í samræmi við ítarlega ástandsskoðun. Frá árinu 2004 og fram til ársins 2012 þegar eigendur óskuðu eftir endurmati á fasteignamati fylgdi hið lækkaða mat almennri verðþróun fasteigna, en fram til ársins 2009 hefði fasteignamat verið framreiknað á grundvelli ákvörðunar yfirfasteignamatsnefndar með svokölluðum framreiknistuðlum. Þjóðskrá Íslands hafi hins vegar frá árinu 2009 séð um endurmat fasteignamats allra eigna.

Þá rekur Þjóðskrá Íslands að þann 20. janúar 2012 hafi verið óskað eftir endurmati til lækkunar á fasteignamati. Þann 20. febrúar 2012 hafi fasteignin verið skoðuð að innan og utan af matsmönnum Þjóðskrár Íslands, ásamt eigendum. Þar sem bæði fasteigna- og brunabótamat eignarinnar hafi hingað til tekið mið af því sem eftir stóð af húsnæðinu í kjölfar brunans og engar nýjar upplýsingar komið fram sem áhrif gæti haft til hækkunar eða lækkunar á mati þótti ekki tilefni til breytinga.

Þjóðskrá Íslands hafi komist að sömu niðurstöðu í ákvörðun sinni sem þessi kæra snýr að eftir að eignin hafði verið skoðuð og mynduð að utan þann 22. janúar 2014, það er að ekki hefði verið tilefni til breytinga á mati. Ekki væri talin ástæða til þess að skoða eignina að innan þar sem engar upplýsingar um endurbætur höfðu borist frá því að eignin hefði verið skoðuð árið 2012.

Samkvæmt teikningum af mannvirkinu og skoðun (frá árinu 2004) teljist opið rými, það er rými sem ekki sé undir þaki, vera um það bil 782 m² og lokað rými undir þaki vera um það bil 1109 m². Mannvirkið er samtals skráð 1891 m².

Þá vísar Þjóðskrá Íslands í rökstuðning þess frá 17. febrúar 2014, en þar segi meðal annars:

„Það liggur fyrir að fasteignamat Strandgötu [ ] var fært verulega niður í kjölfar eldsvoðans á sínum tíma og er matið í dag 31.100.000 kr. og fullt tillit tekið til þeirra fermetra sem brunnu. Það sést best á því að matið á fermetra er 16.446 kr. ef þessum 1891,1 fermetra er deilt í matsfjárhæðina. Meðalmat á fermetra í atvinnuhúsnæði í Sandgerði er 46.637 kr. og miðgildið 49.723 kr. Meðalmat á fermetra í fasteignamati á atvinnuhúsnæði við Strandgötu er 36.686 kr. og miðgildið 46.313. Það sem lækkar svona mikið meðaltalið við Strandgötu er matið á Strandgötu [ ]. Ef eingöngu er horft á þá fermetra (1.100) við Strandgötu [ ] sem eru lokaðir þá  er matið 28.272 kr./m² sem er mjög lágt.

Ef horft er til kaupsamninga um atvinnuhúsnæði í Sandgerði frá 1. janúar 2012 þá eru einungis til 4 kaupsamningar sem gefa meðalfermetraverð upp á 79.940 kr. og miðgildi upp á 42.151 kr. Til er líka þinglýstur kaupsamningur um 790m² úr atvinnuhúsnæðinu á Strandgötu [ ] og er kaupsamningsupphæðin 46.500.000 kr. Það gera 58.860 kr./m².“

Þjóðskrá Íslands telur framangreindan kaupsamning gefa til kynna að fullbúinn fermetri í eigninni sé 58.860 kr./m². Núverandi mat á eigninni er 16.446 kr./m² sem sýni að fasteignamatið endurspegli ekki gangverð fullbúinnar eignar. Fasteignamatið sem á eigninni hvíli sé því ekki í samræmi við skráningu eignarinnar, enda hafi fasteignamatið verið unnið út frá skoðunum sem framkvæmdar hafi verið af matsmönnum Þjóðskrár Íslands á húsinu, en skráningin hafi verið á forræði sveitarfélagsins.

Þá er tekið fram að markmið með brunabótamati annars vegar og fasteignamati hins vegar séu ólík. Brunabótamat eigi að endurspegla kostnað við að endurbyggja viðkomandi eign og þannig tryggja eigenda réttmæta bótafjárhæð verði eignin eldi að bráð. Fasteignamat eigi hins vegar að endurspegla markaðsvirði sambærilegra eigna á sama svæði.

Að lokum er það mat Þjóðskrá Íslands að fasteignamat Strandgötu [ ] hafi verið rétt ákvarðað.

Athugasemdir kærenda vegna umsagna Þjóðskrár Íslands og Sandgerðisbæjar

Með bréfi, dags. 20. september 2014, gera kærendur annars vegar athugasemdir við umsögn Þjóðskrár Íslands og hins vegar umsögn Sandgerðisbæjar.

Kærendur telja að gætt hafi mikils misskilnings milli Þjóðskrár Íslands og byggingarfulltrúa Sandgerðisbæjar varðandi ábyrgð á réttri skráningu fasteignarinnar, það er byggingarstigi og hlutverkaskipti, en fasteignin hafi frá bruna verið skráð á byggingarstigi 7.

Kærendur benda á að í umsögn Þjóðskrár Íslands teljist opið rými um það bil 782 m² og lokað rými undir þaki um það bil 1109 m². Mannvirkið er samtals skráð 1891 m². Kærendur telja framangreint ekki vera réttar upplýsingar. Það líti út fyrir að tölum um húsnæði undir þaki og án þaks hafi verið víxlað. Kærendur telja ómögulegt að 782 m² hafi verið undir þaki og enn síður að 1109 m² hafi verið undir þaki. Þrátt fyrir endurbyggingu að hluta séu ekki enn komnir 1109 m² undir þak. Það hafi alltaf verið ljóst að þakið sem hafi staðið eftir brunann hafi verið jafnónýtt og það þak sem hafi brunnið.

Varðandi athugasemdir Þjóðskrár Íslands um meðaltal á verðmæti seldra fermetra á Strandgötu [ ] ítreka kærendur að kaupsamningur B og A fjalli um sölu á fullbúnum fermetrum og uppgerðu húsnæði tilbúnu til reksturs.

Hvað varðar umsögn Sandgerðisbæjar þá taka kærendur fram að rangri skráningu á fasteigninni og öðru tengt henni hafi ítrekað verið mótmælt sem og umræddum gjöldum.

Frekari athugasemdir Þjóðskrár Íslands

Með bréfi, dags. 17. október 2014, áréttar Þjóðskrá Íslands að viðkomandi sveitarstjórn er ábyrg fyrir upplýsingagjöf til stjórnvaldsins, þar með talið skráningu byggingarstigs, sbr. 19. gr. laga nr. 6/2001. Þjóðskrá Íslands telur því ekki rétt að einhvers misskilnings gæti milli byggingarfulltrúa og Þjóðskrá Íslands. Skráning eignarinnar í fasteignaskrá sé eins og tilkynnt hafi verið frá sveitarfélagi.

Einnig tekur Þjóðskrá Íslands fram að fasteignamat ársins 2014 byggi á skoðun matsmanna stjórnvaldsins og á samanburði við annað atvinnuhúsnæði í Sandgerði.

Þá bendir Þjóðskrá Íslands á að þegar fasteign sé illa farin, til að mynda vegna eldsvoða líkt og Strandgata [ ], sé fasteignamat hennar ekki endilega ákvarðað út frá skráningarupplýsingum heldur geta nýtileg verðmæti verið metin heildstætt á grundvelli skoðunar. Eignin er skráð 1891,1 m² sem þýði að meðalfermetraverð er 16.445 kr. Að mati Þjóðskrár Íslands megi telja það verð lágt og langt fyrir neðan fokheldismat (matsstig 4) á atvinnuhúsnæði á þessu svæði.

Þjóðskrá Íslands ítrekar að opið rými, það er rými sem ekki sé undir þaki, telst vera um það bil 782 m² og lokað rými undir þaki vera um það bil 1109 m². Kærendur séu ósáttir við þá niðurstöðu og telji tölur hafa víxlast. Tekið er fram að nýtanleg verðmæti fasteigna sem orðið hafa fyrir tjóni séu metin heildstætt. Geti því lokað rými (undir þaki) verið hvorki vatns- né vindhelt en botnplata og hluti veggja engu síður verið í fasteignamati. Framangreint muni ekki breytast nema tilkynning berist frá byggingarfulltrúa um niðurrif eignar að hluta eða í heild.

Að lokum er tekið fram að Strandgata [ ] hafi verið metin árið 2014 með markaðsleiðréttu kostnaðarmati sem byggi á afskrifuðu endurstofnverði. Endurstofnverð fyrir Strandgötu [ ] byggi á að eignin sé undirstöður og steyptir veggir og nánast ekkert annað. Ekkert þak, hönnunarkostnaður eða frágangur.

Viðbótarathugasemdir kærenda vegna frekari athugasemda Þjóðskrár Íslands

Með bréfi, dags. 2. nóvember 2014, komu kærendur viðbótarathugasemdum á framfæri. Kærendur telja að fasteignamatið sé langt undir fokheldismati. Fasteignin sé að stærstum hluta langt frá því að vera fokheld og haldi hvorki vatni eða vindum. Kærendur ítreka að tölur er varða þak hafa misfarist mikið hjá Þjóðskrá Íslands eftir brunann.

Kærendur gera athugasemdir við mat Þjóðskrár Íslands og skoðun á sambærilegum fasteignum. Kærendur velta því fyrir sér hvort þær fasteignir séu samanburðarhæfar þegar litið er til ástands og forsögu Strandgötu [ ]. Matsmenn Þjóðskrár Íslands ekki komið sér í samband við kærendur þegar fasteignin hafi verið endurmetin árið 2014. Þeir hafi því ekki séð fasteignina að innan og því hljóti allar tölur og lýsingar innanhúss að vera hrein ágiskun. Kærendur benda enn fremur á að veggir og gólfplötur séu mjög illa farin og til að mynda séu allar skólplagnir ónýtar og í mörg ár hafi þær ekki verið tengdar við lagnir bæjarfélagsins.

Að lokum gera kærendur aðfinnslur við vinnubrögð aðila sem komið hafa að málinu eftir brunann. Enn þann daginn í dag telji sveitarfélagið sem og Þjóðskrá Íslands að eðlilegt sé að greiða svo há fasteignagjöld af fasteign í umræddu ástandi.

Niðurstaða

Kærendur hafa kært niðurstöðu endurmats Þjóðskrár Íslands á fasteigna- og brunabótamati  Strandgötu [ ] fyrir árið 2014 á grundvelli 1. mgr. 34. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna og 5. gr. laga um brunatryggingar nr. 48/1994.

Kærendur telja að ástandi fasteignarinnar megi jafna við brunarústir og þeir eigi því aðeins að greiða sem svarar fasteignagjaldi af lóðarleigu. Þeir gera kröfu um að fasteignamatið verði leiðrétt aftur til ársins 2003. Kærendur gera jafnframt athugasemd við skráningu fasteignarinnar á byggingarstigi 7 sem felur í sér skilgreininguna „Fullgerð bygging“. Málsaðila greinir að vísu á um hvort kærendur hafi óskað eftir úttekt á fasteigninni eða breytingu á skráningu þeirra mannvirkja sem þar standa. Enn fremur virðast málsaðilar ekki vera á sama máli hvað telja skuli opið eða lokað rými. Að lokum er ágreiningur um brunabótamat.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. laganna eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

Fyrir liggur að við ákvörðun fasteignamats Strandgötu [ ] fyrir árið 2014 var stuðst við markaðsleiðrétt kostnaðarmat, en það byggist á byggingarkostnaði að teknu tilliti til afskrifta og markaðsaðstæðna.

Hvað varðar kröfu kæranda um leiðréttingu fasteignamats aftur til ársins 2003 skal árétta að kærendur hafa ekki lögvarða hagsmuni af því að fá slíkt leiðrétt fyrr en þeir verða eigendur að fasteigninni. Þá skal tekið fram að fasteignamöt fyrir árin 2003-2013 eru fallin úr gildi, auk þess sem kærufrestur er liðinn, sbr. 27. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Með hliðsjón af framangreindu er hér því aðeins til umfjöllunar fasteignamat sem og brunabótamat Strandgötu [ ] fyrir árið 2014. Óski kærendur eftir endurskoðun á fasteignamati fyrri ára skal beina slíku erindi til Þjóðskrár Íslands á grundvelli 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Strandgata [ ] er tvær langar aðskildar byggingar og kallast matshluti 1 og 2. Þær standa sitt hvorum megin á lóðinni. Matshluti 1, byggingarár 1965, er sá hluti sem brann og er ágreiningsefni þessa máls. Aðalburðarvirki er staðsteyptir veggir og súlur en víða er notaður hleðslusteinn til uppfyllingar í steypta ramma. Í þaki er burðarvirki aðallega steyptar og forsteyptar einingar en stálbitar í útbyggingu meðfram lóðarmörkum við Strandgötu [ ]. Milligólf úr timbri voru notuð til afstífingar hlaðinna veggja, en þau eru nú ónýt.

Ljóst er að stór hluti byggingarinnar nánast eyðilagðist í brunanum. Starfsemin hafði hýst fiskverkunarhús C sem jafnframt var eigandi fasteignarinnar. Á þessum tíma voru þar frystigeymslur, leigðar geymslur og ýmis önnur starfsemi. Í byggingunni var mikill eldsmatur eins og oft fylgir slíkri starfsemi, net og fiskikör og mikil frauðplasteinangrun með múrhúð í veggjum og þökum sem eldurinn náði að læsa sig í. Þá voru einnig ammoníakskútar í byggingunni og sprungu þeir í hitanum. Bruninn stóð í marga klukkutíma og er talið líklegt að hitinn í eldinum hafi verið á bilinu 800° til 1000°C. Bæði steypa og stál tapa styrk sínum í langvarandi bruna með háu hitastigi þó það gerist á mismunandi hátt og mishratt. Stór hluti þakburðarvirkisins ýmist hrundi strax eða var fjarlægður til að auðvelda slökkvistörf. Við það rifnuðu járnbindingar úr súlum sem laskaði þær eða eyðilagði. Eins og fasteignin lítur út í dag ber burðarvirki hennar þess mörg merki að hafa laskast í umræddum bruna og ástand þess hefur vissulega ekki batnað með því að standa óvarið öll þessi ár. Þekkt eru eyðileggjandi áhrif raka og frostveðrunar á sprungna steypu. Ekki er því gott að segja hversu nýtileg uppistandandi burðarvirki eru nema steypukjarnar séu rannsakaðir.  

Að sögn kærenda hefur töluverð endurbygging farið fram á fasteigninni, s.s. hefur norðausturgaflinn verið að mestu klæddur nýlegu bárujárni og sperrur miðsvæðis hafa verið endurnýjaðar. Að sögn kærenda hófust þær framkvæmdir í smáum stíl árið 2006 en þá hafi þökum verið lokað yfir frystigeymslu. Hins vegar hafi raunveruleg endurbótavinna fyrst hafist árið 2013 þegar ætlunin var að leigja fasteignina út í hlutum, en þá hafi þök og klæðningar verið endurnýjaðar með það að markmiði að endurbyggja fasteignina sem frystihús.

Þjóðskrá Íslands bendir réttilega á að samkvæmt 1. mgr. 19. gr. laga um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001 er viðkomandi sveitarstjórn ábyrg fyrir því að Þjóðskrá Íslands fái upplýsingar um lönd og lóðir og breytingar á þeim, sem og öll ný mannvirki, breytingar á þeim eða eyðingu þeirra. Undir það falla meðal annars skráning byggingarstigs og afskráning fermetra sem hafa brunnið. Yfirfasteignamatsnefnd áréttar þó að samkvæmt 21. gr. þeirra laga er heimild til að endurskoða þær upplýsingar sem fyrir liggja um einstakar fasteignir, einstakar tegundir fasteigna eða fasteignir á tilteknum svæðum þá annað hvort að frumkvæði Þjóðskrár Íslands eða með kröfu eiganda eða annarra hagsmunaaðila. Enn fremur skal slík endurskoðun jafnan fara fram ef sýnt er að upplýsingar í fasteignaskrá gefa ekki rétta lýsingu á fasteign eða fasteignum sem um ræðir, sbr. 2. mgr. 21. gr. sömu laga.

Kærendur vísa til funda með fyrrverandi byggingarfulltrúa og með aðilum í bæjarstjórn Sandgerðisbæjar en innan sveitarfélagsins er ekki að finna nein skráð gögn um slíka fundi. 

Samkvæmt framansögðu er það hlutverk sveitarfélaga að ákveða og tilkynna um breytingar á byggingarstigi bygginga til Þjóðskrár Íslands, hvort sem það er til hækkunar eða lækkunar. Í tilviki sem þessu er athugunarvert að byggingarstigi 7 sé haldið óbreyttu til lengri tíma, ekki síst í ljósi þess að bæjaryfirvöld höfðu þegar árið 2004 samþykkt að aflétta kvöð um endurbyggingu. Þar fyrir utan er möguleiki að skrá Strandgötu [ ] á byggingarstig 9 sem er fasteign í endurbyggingu.

Lækkun byggingarstigs, og þar með matsstigs byggingarinnar, leiðir til þess að fyrirhuguð uppbygging þarf að uppfylla þær kröfur sem gerðar eru samkvæmt núgildandi byggingarreglugerð nr. 112/2012 með síðari breytingum. Kröfur til öryggis bygginga og byggingarefna hafa tekið miklum breytingum frá 1965 og 1981, svo sem kröfur til burðarvirkja, klæðninga, raforkuvirkja, vatnlagna, frárennslis, loftræstikerfa og fleira. Einnig hafa kröfur til hönnunar og teikningaskila til byggingarfulltrúa aukist og ekki síst kröfur til vottunar byggingarefna og allra úttekta byggingarfulltrúa.

Samkvæmt munnlegum upplýsingum frá byggingarfulltrúa Sandgerðisbæjar telur hann að ákveðnir kostir felist í því fyrir eiganda „brunarústa“ að byggingarstig sé sama og áður þegar kemur að endurbyggingu þeirra. Á þeim grundvelli geti sveitarfélagið ekki gert meiri kröfur til uppbyggingarinnar en gert hafi verið í upprunalegri hönnun eða nýjustu samþykktum uppdráttum, gildandi byggingarreglugerð frá þeim tíma og gögnum henni tengd.

Yfirfasteignamatsnefnd vill hér árétta að jafnvel þó þetta kunni að eiga við ef byggt er strax upp aftur fyrir sömu eða sambærilega starfsemi þá sé erfitt að sjá að bæjaryfirvöld geti veitt slíka undanþágu frá byggingarkröfum í þessu tilviki á grundvelli þess að byggingarstigi 7 sé viðhaldið fyrir Strandgötu [ ]. Fyrir það fyrsta virðist sem mjög lítið sé til af teikningum af byggingunni og erfitt að sjá að endurbygging verði leyfð án þess að uppfærðir uppdrættir liggi til grundvallar. Þá er torvelt, ef ekki ómögulegt að sjá að yfirvöldum sé stætt á því að samþykkja uppfærða hönnun og endurbyggingu nema hún standist gildandi reglugerðir og staðla. Hér verður að hafa í huga að viðkvæm starfsemi, svo sem matvælastarfsemi, getur vart flutt inn í uppgerðar brunarústir nema öll byggingahönnun og allar úttektir séu í samræmi við gildandi lög og reglugerðir og fylgi kröfum alþjóðlegra staðla.

Það er hins vegar augljóslega íþyngjandi fyrir eigendur Strandgötu [ ] að byggingarstigi 7 sé viðhaldið í andstöðu við raunverulegt ástand eignarinnar þar sem fasteignamat og hlutfallslegt fasteignagjald er hærra fyrir vikið. Brunabótamat er líka hærra, sem vart getur talist eðlilegt með hliðsjón af tilgangi þess.

Í samræmi við leiðbeiningarskyldu stjórnsýslulaga nr. 37/1993 hefur sveitarfélaginu borið og ber skylda til að upplýsa fasteignaeigendur í stöðu sem þessari um réttindi sín sem og skyldur og afdrifaríkar samþykktir varðandi fasteignir þeirra. Enn fremur eiga sveitarfélög að upplýsa eigendur um hvernig ganga þarf frá gögnum varðandi endurbyggingar til þess að þeir geti tekið upplýsta ákvörðun um stöðu sína varðandi viðkomandi fasteign. Að mati yfirfasteignamatsnefndar hefur verulega skort á vandaða og upplýsta málsmeðferð af hálfu sveitarfélagsins í máli kærenda auk þess sem fundargerðum eða gögnum er varða Strandgötu [ ] virðist ekki hafa verið haldið til haga.

Að því sögðu verður ekki fjallað frekar um byggingarstig fasteignarinnar af hálfu yfirfasteignamatsnefndar, en því beint til kærenda og Þjóðskrár Íslands að nýta þá heimild sem kveðið er á um 21. gr. laga nr. 6/2001, ef upplýsingar frá sveitarfélagi gefa ekki rétta lýsingu á fasteigninni.

Yfirfasteignamatsnefnd fór á vettvang í fylgd kærenda og byggingarfulltrúa. Tilgangur með vettvangsskoðun er einkum að leiða í ljós hvort fasteign sé á einhvern hátt ranglega skráð eða ástand fasteignar eða aðrar aðstæður sem hana varða, feli í sér frávik sem réttlæti að vikið sé frá markaðsleiðréttu kostnaðarmati. Í vettvangsgöngu upplýstu kærendur yfirfasteigna-matsnefnd um endurbætur á fasteigninni sem áður hafa verið raktar. Af gögnum málsins virðast upplýsingar um þessar endurbætur ekki hafa legið fyrir þegar eignin var skoðuð af matsmönnum Þjóðskrár Íslands árið 2014.  

Mat yfirfasteignamatsnefndar eftir skoðun á fasteigninni er sú að hún sé illnýtanleg í núverandi ástandi og endurbygging afar skammt á veg komin. Ljóst er að veggir, súlur og bitar sem hafa laskast í bruna hafa ekki sama verðgildi og nýtingarmöguleika og burðarvirki sem ekki hefur orðið fyrir slíkri áraun. Fasteignin er enn að mestu brunarústir sem hlýtur að rýra markaðsverðmæti hennar. Þá er ekkert rafmagn í henni, engar raflagnir eða neysluvatns- eða heitavatnslagnir og frárennslislagnir óvirkar. Vatn og rafmagn er ekki tengt í húsið og hefur ekki verið eftir brunann. Fasteignagjald er almennt byggt upp sem skattur af fasteign og gjöldum fyrir veitta þjónustu s.s. vatn, hita og frárennsli.

Í kjölfar brunans er óumdeilt að fasteigna- og brunabótamat Strandgötu [ ] var lækkað eftir úttekt og ástandsskoðun matsmanna Þjóðskrár Íslands á fasteigninni. Fasteignamat var lækkað úr 69.072.000 kr. í 21.136.000 kr. og brunabótamat lækkað úr 175.084.000 kr. í 40.686.000 kr. Fasteignamat Strandgötu [ ] er í dag 31.100.000 kr. þar af lóðarmat 10.800.000 kr.

Þegar gögn málsins eru skoðuð virðist megin þungi röksemdafærslu Þjóðskrár Íslands fyrir téðu fasteignamati hvíla á samanburði við annað atvinnuhúsnæði og á kaupsamningum sem gerðir hafa verið um atvinnuhúsnæði í Sandgerði. Sérstaklega er vísað í kaupsamning kærenda að upphæð 46.500.000 kr. til stuðnings þeirrar staðhæfingar að fasteignamat eignarinnar sé síst of hátt. Þegar farið er yfir téðan kaupsamning er ljóst að þær forsendur sem þar eru tilgreindar hafa ekki komið fram, þar á meðal að sá eignarhluti skuli afhendast fullbúinn sumarið 2013 og tilbúinn til reksturs. Að mati yfirfasteignamatsnefndar getur sá kaupsamningur því ekki komið til greina sem grundvöllur fyrir útreikningi á gangverði fasteignarinnar.

Yfirfasteignamatsnefnd telur einnig óljóst á hvaða grundvelli fasteignin hefur verið metin þar sem hún var ekki skoðuð að innan árið 2014 í ljósi þess að endurbætur fóru að mestu fram árið 2013. Enn fremur liggur ekki fyrir hvort þættir eins og kostnaður við að rífa eða hreinsa brunarústirnar hafi verið teknir inn í matið.

Með hliðsjón af áðurgreindu er ekki að finna nægjanlega rökstuddar vísbendingar um að tekið hafi verið tilhlýðilegt tillit til framangreindra atriða við ákvörðun um endurmat fasteignamats  svo sem gera ber samkvæmt 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Eftir skoðun á fasteigninni og með vísan til fyrirliggjandi gagna málsins og sem hafa áhrif á heimila og mögulega notkun á eigninni, fær nefndin ekki annað séð en að forsendur fyrir niðurstöðu endurmats liggi ekki nógu skýrt fyrir. Er það því niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að endurmatið skuli fellt úr gildi og lagt fyrir Þjóðskrá Íslands að taka málið til meðferðar að nýju byggt á ítarlegri skoðun og raunverulegu ástandi fasteignarinnar.

Með bréfi, dags. 18. desember 2013, lögðu kærendur jafnframt fram beiðni til Þjóðskrár Íslands þess efnis að brunabótamat yrði lækkað. Þeir óskuðu síðan eftir rökstuðningi með bréfi, dags. 28. janúar 2014, sem veittur var með bréfi Þjóðskrár Íslands hinn 17. febrúar sama ár. Samkvæmt skráningu Þjóðskrár Íslands, dags. 22. maí 2014, var brunabótamat Strandgötu [ ], Sandgerði 71.100.000 kr., en er í dag skráð 68.450.000 kr. Þjóðskrá Íslands annast virðingu húseigna til brunabótamats, sbr. 2. gr. laga um brunatryggingar nr. 48/1994. Ágreiningi um brunabótamat má skjóta til úrskurðar yfirfasteignamatsnefndar, sbr. 5. gr. sömu laga.

Af gögnum málsins verður ekki séð að afstaða Þjóðskrár Íslands til brunabótamats fasteignarinnar liggi fyrir með skýrum hætti eða á hvaða forsendum mat þetta byggir. Svo virðist sem ekki hafi verið tekin afstaða til beiðni kærenda um endurskoðun brunabótamats fasteignarinnar, heldur aðeins til fasteignamats hennar. Þegar af þeirri ástæðu og í ljósi óvenjulegs ástands eignarinnar skal sá hluti málsins er varðar brunabótamat hennar tekinn til meðferðar að nýju hjá Þjóðskrá Íslands.

Úrskurðarorð

Ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 17. febrúar 2014, um endurmat á fasteigna- og brunabótamati fyrir Strandgötu [ ], Sandgerði, fnr. [ ], er felld úr gildi og lagt fyrir Þjóðskrá Íslands að taka málið til meðferðar að nýju.

  __________________________________

Inga Hersteinsdóttir

   ______________________________           ________________________________

   Ásgeir Jónsson                                  Hulda Árnadóttir