Mál nr. 3/2014
Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 12. desember 2014 í máli nr. 3/2014.
Fasteign: Lambhagavegur [ ], Reykjavík, fnr. [ ], lnr. [ ].
Kæruefni: Fasteignamat (lóðarmat)
Árið 2014, 12. desember, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 3/2014 kveðinn upp svohljóðandi
ÚRSKURÐUR
Með erindi, dags. 7. maí 2014, kærði X fyrir hönd A, kt. [ ], ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati Lambhagavegar [ ], Reykjavík, lnr. [ ], fyrir árið 2014. Með bréfi kæranda var lagt fram 21 fylgiskjal. Með bréfi, dags. 23. maí 2014, var kæranda tilkynnt um móttöku kærunnar af starfsmanni yfirfasteignamatsnefndar.
Með bréfi, dags. 10. júní 2014, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögnum frá Reykjavíkurborg og Þjóðskrá Íslands. Umbeðnar umsagnir bárust frá Reykjavíkurborg með bréfi, dags. 26. júní 2014, og Þjóðskrá Íslands með bréfi, dags. 12. september 2014.
Hinn 16. september 2014 voru umræddar umsagnir sendar málsaðiljum og þeim gefinn kostur á að gera við þær athugasemdir. Með ódagsettu bréfi gerði kærandi athugasemdir og sendi enn frekari gögn. Þær athugasemdir ásamt fylgigögnum voru kynntar sveitarfélagi og Þjóðskrá Íslands með bréfi, dags. 3. nóvember 2014. Engar athugasemdir bárust frá þeim.
Hinn 29. ágúst 2014 var kæranda sem og bæði Þjóðskrá Íslands og Reykjavíkurborg tilkynnt um vettvangsgöngu um Lambhagaveg [ ]. Þann 6. október 2014 gekk yfirfasteignmatsnefnd á vettvang og skoðaði eignina í fylgd kæranda og lögmanni hans. Þjóðskrá Íslands og Reykjavíkurborg boðuðu forföll. Málið var tekið til úrskurðar þann 7. nóvember 2014.
Málavextir
Með bréfi, dags. 31. júlí 2013, óskaði kærandi eftir því við Þjóðskrá Íslands að lóðarmat Lambhagavegar [ ], Reykjavík, yrði lækkað. Þann 10. febrúar 2014 fékk kærandi síðan tilkynningu frá Þjóðskrá Íslands um fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2014. Samkvæmt tilkynningunni var þar á meðal lóðarmati breytt úr 100.150.000 kr. í 61.650.600 kr. Þann 20. febrúar 2014 óskaði kærandi eftir rökstuðningi sem stjórnvaldið veitti með bréfi, dags. 13. mars 2014.
Kærandi vill ekki una framangreindri ákvörðun stjórnvaldsins og hefur því kært hana til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.
Sjónarmið kæranda
Aðalkrafa kæranda er að ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags 13. mars 2014, verði felld úr gildi og breytt á þann veg að lóðarmat Lambhagavegar [ ], Reykjavík, verði lækkað verulega frá því að því var breytt í 61.650.000 kr. með bréfi Þjóðskrár Íslands.
Kærandi rekur forsögu málsins og vísar til gagna sem hann lagði fram til stuðnings kröfu sinni.
Kærandi áskildi sér rétt til að leggja fram greinargerð þar sem málsatvikum, meginmálsástæðum og lagarökum yrði gerð ítarleg skil, ásamt viðbótargögnum. Kærandi kom frekari rökstuðningi fyrir kæru sinni á framfæri í kjölfar umsagnar Þjóðskrár Íslands, dags. 12. september 2014. Bréf kæranda var móttekið þann 31. október 2014.
Í rökstuðningi sínum rekur kærandi samþykktir og lóðarleigusamninga sem varða Lambhagaveg [ ]. Með ályktun Borgarráðs Reykjavíkur, dags. 16. ágúst 1977, hafi kæranda verið leigð 14.950 m2 lóð að stærð við Úlfarsá í landi Lambhaga til þriggja ára með ákvæði um framlengingu. Samkvæmt 2. gr. þess samnings hafi lóðin verið leigð undir gróðurhús og útiræktun. Með bréfi Landnáms ríkisins, dags. 21. desember 1977, hafi erindi kæranda um stofnun garðyrkjubýlis á greindri leigulóð verið samþykkt.
Með yfirlýsingu vegna lóðarleigusamnings, dags. 25. október 1982, hafi leigusamningurinn frá 1977 verið felldur úr gildi að hluta vegna breytinga á ákvæðum um lóðarmörk og leigutíma. Þannig hafi lóðin verið stækkuð í 29.900 m2 og leigutíminn lengdur til 25 ára frá 13. apríl 1982 að telja. Jafnframt hafi með yfirlýsingu/lóðarleigusamningi, dags. 16. mars 2001, verið gerðar frekari breytingar á lóðarmörkum og leigulóðin verið stækkuð í 41.100 m2.
Hinn 22. febrúar 2007 hafi Borgarráð Reykjavíkur samþykkt breytingar á kvöðum, leiguskilmálum og leigutíma lóða til ræktunar í landi Lambhaga við Úlfarsá. Í kjölfarið hafi verið gerður nýr lóðarleigusamningur með breytingum á leigutíma og hafi samningurinn verið gerður til 25 ára frá 1. mars 2007 að telja.
Kærandi rekur að hann hafi með erindi til Þjóðskrár Íslands, dags. 31. júlí 2013, óskað meðal annars eftir því að fasteignamat Lambhagavegar [ ] yrði lækkað. Með bréfi Þjóðskrár Íslands, dags. 10. febrúar 2014, hafi lóðarmatið verið lækkað án rökstuðnings úr 100.150.000 kr. í 61.650.000 kr.
Kærandi hafi óskað með tölvubréfi, dags. 20. febrúar 2014, eftir rökstuðningi fyrir greindri ákvörðun. Með bréfi Þjóðskrár Íslands, dags. 13. mars 2014, hafi meðal annars komið fram í rökstuðningi stofnunarinnar að við skoðun hafi komið í ljós að mun fleiri mannvirki hafi verið á lóðinni en skráning hafi sagt til um. Ítrekað hafi verið að mannvirki þessi eigi að vera í fasteignamati.
Í ljósi þess áréttar kærandi að kæra þessa máls lúti einvörðungu að ákvörðun Þjóðskrár Íslands á breytingu á lóðarmati eða mati á landi, en ekki að skráðum eða óskráðum mannvirkjum á landinu.
Kærandi vísar í rökstuðning Þjóðskrár Íslands að stofnunin hafi farið í endurmat til þess að samræma lóðarmat á Lambhagareit. Í kjölfar þess hafi borist kæra frá eiganda að Lambhagavegi [ ] og endurmat þeirrar lóðar hafi síðar verið fellt úr gildi með úrskurði yfirfasteignamatsnefndar nr. 16/2012, dags. 28. nóvember 2012. Þar hafi komið fram að Lambhagavegur mun vera innan skilgreinds þéttbýlis í Reykjavík og verði lóðin því ekki borin saman við jarðir utan þéttbýlis í Mosfellsbæ. Að sama skapi verði svæðið ekki borið saman við gróðurstöðvar eða ræktunarland annars staðar á landinu. Þjóðskrá Íslands hafi síðan endurmetið allar þessar lóðir við Lambhagaveg sem ætlaðar hafi verið samkvæmt skipulagi til ræktunar.
Enn fremur hafi Þjóðskrá Íslands sett fram skýringarmyndir sem eiga meðal annars að sýna fylgni milli stærðar og fermetraverðs lóða þannig að með aukinni stærð lækki verð á fermetra samkvæmt reikniformúlu. Jafnframt sé því haldið fram að í endurmati lóðanna hafi meðal annars verið tekið tillit til þeirra kvaða sem á lóðunum hvíla. Þar vísi Þjóðskrá Íslands í heimild eiganda til að nota lóðirnar einungis til ræktunar eins og segir í deiliskipulagi frá 2010 og að jafnræðis hafi verið gætt. Þá er látið að því liggja að ásett söluverð lóðanna sé mun hærra en endurmatsverð þeirra.
Af hálfu kæranda er ekki hægt að fallast á að það beri að samræma lóðarmat á Lambhagareit. Lóðir Lambhagareits eru misstórar auk þess sem nýting þeirra og starfsemi á þeim er misjöfn.
Kærandi tekur fram að samkvæmt lögbýlaskrá eru Lambhagavegur [ ] og Lambhagavegur [ ] einu lögbýlin á svokölluðum Lambhagareit.
Að mati kæranda er lóð hans ranglega skráð sem iðnaðar- og athafnalóð í fasteignaskrá. Enn fremur er ekki fallist á það með Þjóðskrá Íslands að lóð hans verði ekki borin saman við jarðir utan þéttbýlis í Mosfellsbæ og að svæðið verði ekki borið saman við gróðurstöðvar eða ræktunarland annars staðar á landinu.
Kærandi tekur fram að garðyrkjubýlið sem hann hafi rekið á lóð nr. [ ] að Lambhagaveg í Reykjavík hafi frá árinu 1977 verið lögbýli og á lögbýlaskrá, sem haldin er samkvæmt jarðalögum frá sama tíma og vísar meðal annars í skilgreiningu lögbýlis í 2. gr. jarðalaga nr. 81/2004. Kærandi vekur athygli á því að samkvæmt 7. gr. sömu laga þurfi leyfi ráðuneytis til þess að breyta landnotkun svæða sem nýtt hafi verið til landbúnaðar vegna fyrirhugaðra breytinga á skipulagi. Það hafi ekki verið gert frá þeim tíma að kærandi hóf rekstur garðyrkjubýlisins í Lambhaga árið 1977.
Auk þess bendir kærandi á að samkvæmt samþykktu aðalskipulagi Reykjavíkur 2010-2030 frá júní 2014 segi meðal annars um Lambhagareitinn að þar séu 8 lóðir og 1/3 hluti hverrar lóðar er skilgreindur sem grænt svæði eða ræktunarsvæði. Jafnframt hafi verið gerð breyting á gildandi deiliskipulagi fyrir lóðina í mars 2014, þar sem lóðin hafi meðal annars verið stækkuð úr 41.100 m2 í 44.340 m2 með nýtingarhlutfallinu 0.30 og stærð byggingarreits fyrir gróðurhús hafi verið stækkaður.
Þá vísar kærandi í 3. mgr. 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001 þar sem komi fram að bújarðir skuli metnar miðað við notkun þeirra til búskapar á meðan þær eru nýttar þannig. Í 2. mgr. 28. gr. sömu laga segi jafnframt að huglægu órökstuddu mati skuli ekki beitt nema engra annarra kosta sé völ um ákvörðun matsverðs. Í framhaldi rekur kærandi þróun lóðarmats Lambhagavegar [ ] frá árinu 2003 til 2014.
Kærandi byggir á því að lóð hans sé ekki sambærileg og samanburðarhæf við aðrar lóðir á Lambhagareitnum. Lóð kæranda hafi þá sérstöðu að vera lögbýli í þéttbýli (bújörð), nýtt fyrir landbúnaðarstarfsemi og beri í lóðarmati að taka fullt tillit til þess þar sem nýting og notkun þess sé bundin ströngum kvöðum og takmörkunum. Að auki er byggt á því að við mat lóðar verði að líta til þeirrar sérstöðu sem landið hafi því í raun finnist ekkert land í Reykjavík sambærilegt við lóð kæranda. Þannig sé í grundvallaratriðum rangt að skrá lóð kærða sem iðnaðar- og athafnalóð og leggja hana að jöfnu við slíkar lóðir.
Kærandi telur að við mat á lóð hans beri að líta til lögbýla, það er lóða alls staðar á landinu þar á meðal höfuðborgarsvæðinu sem nýttar hafi verið á sambærilegan hátt, það er til ræktunar og fyrir gróðurstöðvar án þess að land undir gróðurstöðvar skuli metin að jöfnu hvar á landinu sem finna megi gróðurstöðvar. Til samanburðar nefnir kærandi annars vegar ræktunarlandið [ ] í Mosfellsbæ, lnr. [ ], og hins vegar iðnaðar- og athafnalóðina [ ],í Mosfellsbæ, lnr. [ ], þar sem matsstærð, landnotkun, lóðarmat og verð á hvern fermetra eru talin upp.
Að mati kæranda ber að hafa í huga við úrlausn málsins að fasteignamat lóða hefur margvísleg áhrif sem viðmið eða stofn til álagningar og útreiknings margvíslegra gjalda, s.s. fasteignaskatts, lóðarleigugjalda, auðlegðarskatts, vatns- og fráveitugjalda svo dæmi séu tekin.
Til enn frekari rökstuðnings fyrir sjónarmiðum kæranda er til samanburðar vakin athygli á leiðréttingu lóðarmats lögbýlisins [ ], Kópavogi, lnr. [ ]. Um er að ræða 22.600 m2 bújörð eða lögbýli á spildu úr landi Vatnsenda í Kópavogi sem er staðsett í þéttbýli við Elliðavatn. Þar hafi verið stundaður landbúnaður og rekið meðal annars eggja- og kjúklingabúið [ ]. Í tilefni óheyrilegrar hækkunar á endurmati jarðarinnar hafi ábúandinn á [ ] leitað eftir leiðréttingu á lóðarmati jarðarinnar á árinu 2001. Hafi lóðarmat jarðarinnar verið leiðrétt með vísan til þess að lóðarmat jarðarinnar hafði reiknast eins og um lóð í þéttbýli væri að ræða. Kærandi nefnir síðan fleiri lönd, lögbýli og bújarðir til samanburðar. Sérstaklega nefnir hann fermetraverð [ ], lnr. [ ], Kópavogi, sem er 8,40 kr. og [ ] sem er „óútvísað land“ ætlað fyrir skipulagðar íbúða- og atvinnulóðir 1.315 kr., en fermetraverð Lambhagavegar [ ] er 1.500 kr. Auk þess sé athygli vakin á því að lóð kæranda er kvaðabundin til reksturs garðyrkjubýlis og til ræktunar.
Sjónarmið Reykjavíkurborgar
Með bréfi, dags. 26. júní 2014, telur Reykjavíkurborg ekki tilefni til að gera athugasemdir við kæruna að svo stöddu, en áskilur sér þó rétt til að koma að gögnum og sjónarmiðum á síðari stigum málsins. Engin frekari gögn bárust frá sveitarfélaginu.
Sjónarmið Þjóðskrár Íslands
Í umsögn sinni rekur Þjóðskrá Íslands forsögu málsins. Samkvæmt 2. gr. laga um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001 skal Þjóðskrá Íslands meta hverja fasteign til verðs eftir því sem næst verður komið á hverjum tíma.
Samkvæmt 27. gr. laga nr. 6/2001 skal matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma. Í 2. mgr. sömu greinar segir að sé gangverð fasteignar ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af eignum, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri, legu með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum og öðrum atriðum sem kunni að hafa áhrif á verð eignarinnar. Í 28. gr. laganna sé tilgreint að við mat samkvæmt 27. gr. skuli eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir og að huglægu, órökstuddu mati skuli ekki beita nema engra annarra kosta sé völ um ákvörðun matsverðs.
Þjóðskrá Íslands rekur að hin kærða eign tilheyri deiliskipulagssvæði svokallaðs Lambhagareits sem nái til um 14,8 ha. Á svæðinu hafa verið afmarkaðar 8 lóðir, sem samkvæmt aðalskipulagi Reykjavíkurborgar eru skilgreindar sem ræktunarlóðir og hluti af grænu svæði. Lóðirnar eru frá 5.344 m2 til 41.100 m2 að stærð og fylgja þeim nokkrar kvaðir. Þannig geri skipulagið ráð fyrir að lóðirnar byggist að mestu upp sem ræktunarlóðir en ekki sem hefðbundnar athafnalóðir og er 1/3 hluti hverrar lóðar skilgreindur sem grænt svæði eða ræktunarsvæði. Óheimilt er að skipta upp lóðum og kvöð um sama eignarhald að öllum eignarhlutum innan hverrar lóðar.
Hins vegar eigi búseta að vera möguleg og því heimilt að byggja þar íbúðarhús. Hámarksnýtingarhlutfall hverrar lóðar megi vera allt að 0,3, það er samanlögð stærð íbúðar- og atvinnuhúsnæðis og byggingarmagn (íbúðarhúsa) frá 500 m2 – 700 m2 eftir stærð lóða. Leyfilegt heildarbyggingarmagn fyrir íbúðarhúsnæði á Lambhagavegi [ ] er 700 m2, enda langstærsta lóðin. Það sem út af stendur af leyfilegu byggingarmagni (þegar búið sé að draga frá flatarmál íbúðarhúsnæðis) megi nýta fyrir ræktunarhús og þjónustubyggingar (skemmur, áhaldahús, pökkunarhús og svo framvegis). Þjónustubyggingar megi þó ekki vera meira en 30% af þessari eftirstandandi byggingarheimild.
Þjóðskrá Íslands rekur að fasteignamat lóða við Lambhagareit eigi sér nokkra forsögu. Þjóðskrá Íslands hafi fengið ábendingu um að umtalsvert misræmi væri á lóðarmati fasteigna við Lambhagaveg. Fasteignamat allra eigna á svæðinu hafi því verið endurskoðað heildrænt í þeim tilgangi að samræma mat þeirra.
Tekið er fram að endurskoðunin hafi verið gerð á grundvelli 2. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001. Samkvæmt ákvæði geti Þjóðskrá Íslands að eigin frumkvæði endurmetið einstakar eignir í því skyni að tryggja samræmt mat hliðstæðra eigna. Sambærilegar eignir skulu metnar með sambærilegum aðferðum, sbr. 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um jafnræðisregluna. Í 1. mgr. 11. gr. kveði að við úrlausn mála skuli stjórnvöld gæta samræmis og jafnræði í lagalegu tilliti.
Þá er vísað til þess að við endurmat fasteignamats eigna við Lambhagareit, þ.e. Lambhagavegar [ ], [ ], [ ], [ ], [ ], [ ], [ ] og [ ] hafi ekki verið hægt að vísa til gangverðs sambærilegra eigna þar sem slíkar upplýsingar hefðu ekki legið fyrir. Því hafi verið stuðst við reiknilíkan atvinnueigna við útreikning fasteignamats lóðanna, að teknu tilliti til heimillar nýtingar og stærðar lóðanna. Eigandi Lambhagavegar [ ] hafi ekki viljað una ákvörðuðu fasteignamati og kært ákvörðun Þjóðskrár Íslands til yfirfasteignamatsnefndar. Með úrskurði nefndarinnar hafi hið ákvarðaða mat verið fellt úr gildi á þeim forsendum að varhugavert hefði verið að beita stöðluðum aðferðum til þess að ákvarða fasteignamatið, aðferðum sem ekki tækju tillit til þeirra skorða sem settar hefðu verið um nýtingu og eignarhald auk þess sem Lambhagareiturinn væri innan skilgreinds þéttbýlis í Reykjavík og því ekki hægt að bera hann saman við gróðurstöðvar eða ræktunarland annars staðar á landinu.
Þjóðskrá Íslands setur fram að fasteignamat atvinnuhúsnæðis 2014 sé metið með aðferðum sem teknar hefðu verið upp við endurmat fasteignamats árið 2001 og byggi á markaðsleiðréttu kostnaðarmati. Undirstaða þess sé afskrifað endurstofnverð, en það sé áætlaður heildarbyggingarkostnaður húseignar án opinberra lóða- og tengigjalda og án kostnaðar vegna lóðafrágangs að teknu tilliti til afskrifta. Verðmat byggi þannig á byggingarkostnaði að teknu tilliti til afskrifta og markaðsaðstæðna.
Í kjölfar úrskurðar yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 16/2012, dags. 28. nóvember 2012, hafi Þjóðskrá Íslands þróað reikniformúlu fyrir lóðarmat eigna við Lambhagareit. Reikniformúlan byggi á fylgni milli stærðar og verðs þannig að með aukinni stærð lækki verð á fermetra. Þrátt fyrir að ekki hafi verið beinlínis hægt að bera Lambhagareit saman við önnur ræktunarlönd á landinu hafi verið horft til fermetraverðs óbyggðs lands utan deiliskipulags í Mosfellsbæ til þess að fá sem heildstæðasta mynd. Þótti rétt að áætla ekki fermetraverð vegna lóða við Lambhagareit lægra en fram kemur í þeirri flokkun, það er verðflokkamati sem beitt var í Mosfellsbæ.
Við ákvörðun fasteignamats hafi verið tekið tillit til ýmissa þátta er lóðirnar varða, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, þar á meðal þær kvaðir er varða nýtingu og nýtingarhlutfalli eignanna.
Þjóðskrá Íslands bendir á að við skoðun á Lambhagavegi [ ] hafi komið í ljós að á lóðinni séu mun fleiri mannvirki en skráningin segi til um, þau séu aðeins þrjú skráð á lóðinni. Önnur mannvirki á lóðinni séu þó einnig skráningarskyld og eigi þar af leiðandi að vera í fasteignamati.
Að lokum tekur Þjóðskrá Íslands fram að miðað við nýlega sölu á Lambhagavegi [ ] þann 5. febrúar 2014, sé ekkert sem gefur til kynna að fasteignamat á svæðinu hafi verið of hátt. Að mati Þjóðskrár Íslands hafi fasteignamat Lambhagavegar [ ] verið rétt ákvarðað, 110.100.000 kr. og þar af lóðarmat 61.650.000 kr.
Niðurstaða
Kærandi gerir þá kröfu að ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags 13. mars 2014, verði felld úr gildi og breytt á þann veg að lóðarmat Lambhagavegar [ ], Reykjavík, verði lækkað verulega. Þegar í upphafi vill yfirfasteignamatsnefnd árétta að kæran snýr eingöngu að lóðarmati Lambhagavegar [ ] en ekki að húsmati þeirra mannvirkja sem þar standa. Umfjöllun nefndarinnar lýtur því eingöngu að lóðarmatinu.
Svokallaður Lambhagareitur í Reykjavík er tæpir 15 ha og skiptist í 8 lóðir, það er Lambhagaveg [ ], [ ], [ ], [ ], [ ], [ ], [ ] og [ ]. Áhersla er lögð á garðyrkju og grænt yfirbragð, 1/3 hluti hverrar lóðar er skilgreindur sem grænt svæði eða ræktunarsvæði í aðalskipulagi Reykjavíkur 2010-2030. Heimilt er að byggja íbúðarhús á hverri lóð og eru afmarkaðir byggingarreitir fyrir íbúðarhús og ræktunar- og þjónustuhús innan hverrar lóðar. Leyfilegt heildarbyggingarmagn fyrir íbúðarhúsnæði á Lambhagavegi [ ] er 700 m2. Það sem út af stendur af leyfilegu byggingarmagni (þegar búið er að draga frá flatarmál íbúðarhúsnæðis) má nýta fyrir ræktunarhús og þjónustubyggingar (skemmur, áhaldahús, pökkunarhús og svo framvegis). Þjónustubyggingar mega þó ekki vera meira en 30% af þessari eftirstandandi byggingarheimild. Græn svæði og ræktuð skulu nema að lágmarki 33% hverrar lóðar en mega vera meiri. Kvöð er um sama eignarhald að öllum eignarhlutum innan hverrar lóðar. Lambhagareiturinn er jafnframt innan skilgreinds þéttbýlis í Reykjavík.
Lóð Lambhagavegar [ ] er afmörkuð af trjágróðri, vegi og drenskurði. Þar eru íbúðarhús, þjónustuhús og ræktunarhús auk annarra bygginga og er fyrirhuguð mikil stækkun á ræktunarhúsinu. Í því augnamiði var gerð breyting á gildandi deiliskipulagi fyrir Lambhagaveg [ ] og tók það gildi þann 5. júní 2014. Með breytingunni var lóð Lambhagavegar [ ] stækkuð úr 41.1000 m2 í 44.340 m2 með hámarksnýtingarhlutfallinu 0,30 (samanlögð stærð íbúðar- og atvinnuhúsnæðis) og með því var stærð byggingarreits aukin svo fyrirhugaðar gróðurhúsabyggingar geti falli innan hans. Umrætt lóðarmat miðast þó við 41.000 m2 eins og fyrr segir.
Af málatilbúnaði kæranda má ráða að hann telji að um lóðarmat Lambhagavegar [ ] skuli gilda 3. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Samkvæmt ákvæðinu skulu bújarðir metnar miðað við notkun þeirra til búskapar á meðan þær eru nýttar þannig. Orðið bújörð er hvorki skilgreint í lögum um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001 né í greinargerð með þeim lögum. Ekki er að finna skilgreiningu á orðinu í öðrum lögum. Hins vegar má ráða af gögnum málsins að þó svo að eignin sé skráð sem lögbýli þá hefur landnotkun Lambhagavegar [ ] ekki verið skráð sem bújörð, heldur iðnaðar- og athafnalóð. Þá er hún talin til ræktunarlands og hluti af grænu svæði í aðalskipulagi Reykjavíkur fyrir árin 2010-2030. Í deiliskipulagi eru lóðir innan reitsins skilgreindar ræktunarlóðir. Lambhagareiturinn er sem að framan greinir hluti af grænu svæði til sérstakra nota í aðalskipulaginu og þar er gert ráð fyrir göngustíg, með undirgöngum um Vesturlandsveg til vesturs og undir Lambhagaveg til austurs. Enn fremur er í lóðarleigusamningum sem gerðir hafa verið um Lambhagaveg [ ] kveðið á að um lóð sé að ræða. Auk þess er lóðin samkvæmt skráningu Þjóðskrá Íslands skilgreind og metin fasteignamati sem iðnaðar- og athafnalóð. Með hliðsjón af framansögðu verður ekki tekið undir sjónarmið kæranda um að beita eigi 3. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001.
Rétt er að taka fram að í málatilbúnaði kæranda er því mótmælt að landnotkun Lambhagavegar [ ] sé skráð sem iðnaðar- og athafnalóð. Hann telur að lóðin skuli skráð sem lögbýli, enda hafi landnotkun Lambhagavegar [ ] verið til landbúnaðar og þeirri landnotkun ekki verið breytt. Í skráningu Þjóðskrár Íslands er eignin skráð sem lögbýli. Framangreindar skráningarupplýsingar í fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands byggja á upplýsingum frá sveitarfélaginu, sbr. 19. gr. laga nr. 6/2001, en slíkar upplýsingar eru unnar á grundvelli skipulagslaga nr. 123/2010. Samkvæmt síðarnefndu lögunum er það á ábyrgð sveitarfélags að skilgreina landnotkun innan sinna vébanda og er það gert með aðal- og deiliskipulagi, sbr. 28. og 37. gr. laga nr. 123/2010. Tekið skal tekið fram að lögbýli getur ekki verið skráð sem landnotkun jarða eða fasteigna. Lögbýlisskráning veitir ákveðin réttindi og skyldur, en leiðir ekki til þess að hafa áhrif á fasteigna- eða lóðarmat. Fasteigna- og lóðarmat byggir á þeirri landnotkun sem sveitarfélagið hefur skilgreint, s.s. iðnaðar- og athafnalóð, íbúðarhúsalóð, ræktunarland, óútvísað land og svo framvegis, en ekki á því að hvort viðkomandi eign er skráð lögbýli. Af málatilbúnaði kæranda má enn fremur ráða að hann telur að landnotkun Lambhagavegar [ ] hafi verið breytt án leyfis viðeigandi ráðuneytis, sbr. 7. gr. jarðarlaga nr. 81/2004. Yfirfasteignamatsnefnd vekur athygli á því að leyfi ráðuneytis þarf að liggja fyrir ef leysa á land úr landbúnaðarnotum vegna fyrirhugaðra skipulagsbreytinga, en svo er ekki í þessu tilfelli.
Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. laganna eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað og svo framvegis, og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.
Í kjölfar úrskurðar yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 16/2012, dags. 28. nóvember 2012, var fasteignamat lóða Lambhagareits endurmetið. Í umsögn Þjóðskrár Íslands er greint frá því að þróuð hafi verið sérstök reikniformúla fyrir mat lóða við Lambhagareit í febrúar 2014. Reikniformúlan byggi á fylgni milli stærðar og verðs þannig að með aukinni stærð lækki verð á fermetra. Samkvæmt umsögn Þjóðskrá Íslands er jafnframt tekið mið af þeim kvöðum sem á lóðunum hvíla, þar á meðal þær kvaðir sem eru á nýtingu og nýtingarhlutfalli eignanna. Lóðarmat Lambhagavegar [ ] var áður 100.150.000 kr. Það var byggt á þeirri matsaðferð sem yfirfasteignamatsnefnd felldi úr gildi með úrskurði nefndarinnar í máli nr. 16/2012. Á grundvelli framangreindrar formúlu var síðan tilkynnt með bréfi Þjóðskrár Íslands, dags. 10. febrúar 2014, að lóðarmat Lambhagavegar [ ] hefði verið lækkað niður í 61.150.000 kr.
Með framangreindum úrskurði yfirfasteignamatsnefndar var ákvörðun Þjóðskrár Íslands um fasteignamat Lambhagavegar [ ] fellt úr gildi á þeim forsendum að varhugavert væri að beita stöðluðum aðferðum sem ekki taka tillit til þeirra skorða sem settar hafa verið um nýtingu og eignarhald. Jafnframt væri Lambhagareiturinn innan skilgreinds þéttbýlis í Reykjavík og lóðir verði því ekki bornar saman við jarðir utan þéttbýlis í Mosfellsbæ auk þess sem ekki er hægt að bera hann saman við gróðrarstöðvar eða ræktunarland annars staðar á landinu.
Þjóðskrá Íslands telur sig hafa litið til þessara forsendna og kvaða þegar hin sérstaka reikniformúla fyrir Lambhagareitinn var þróuð. Þá hafi verið horft til fermetraverðs óbyggðs lands utan deiliskipulags í Mosfellsbæ til að fá heildstæða mynd þó svo að ekki væri beint hægt að bera Lambhagareit saman við önnur ræktunarlönd þar eða annars staðar á landinu. Þótti rétt að áætla ekki fermetraverð lóða við Lambhagareit lægra en fram kemur í þeirri flokkun.
Kærandi fellst ekki á umræddar forsendur yfirfasteignamatsnefndar um að Lambhagavegur [ ] verði ekki borinn saman við jarðir utan þéttbýlis í Mosfellsbæ eða við gróðurstöðvar eða ræktunarland annars staðar á landinu. Kærandi nefnir aðrar jarðir og lönd sem megi nota til samanburðar í lóðarmati og hann telur að líta eigi til lögbýla, það er til lóða allsstaðar á landinu þar á meðal á höfuðborgarsvæðinu sem nýttar séu á sambærilegan hátt. Kærandi tekur fram að samt sem áður verði að líta til sérstöðu landsins að Lambhagavegi [ ] þar sem ekkert land í Reykjavík sé sambærilegt því.
Við meðferð máls nr. 16/2012 fyrir nefndinni var sérstaklega óskað eftir upplýsingum frá Reykjavíkurborg um sambærilegt land innan borgarmarkanna, en slíkar upplýsingar bárust ekki. Að mati yfirfasteignamatsnefndar er óhjákvæmilegt að líta til niðurstöðu hennar í fyrrgreindu máli nr. 16/2012 um að Lambhagareiturinn sé einstakur innan borgarmarkanna. Yfirfasteignamatsnefnd telur þau lönd og jarðir sem kærandi hefur nefnt til viðmiðunar ekki samanburðarhæf. Staðsetning lóða og jarða er ekki innan skilgreinds þéttbýlis eins og Lambhagareiturinn, sbr. [ ] lnr. [ ], Mosfellsbæ, [ ] lnr. [ ], Mosfellsbæ, [ ] lnr. [ ], Reykjavík og [ ] lnr. [ ], Reykjavík. Landnotkun [ ] lnr. [ ], Kópavogi, [ ] lnr. [ ], Kópavogi, og [ ] lnr. [ ], Mosfellsbæ, er heldur ekki skilgreind með sambærilegum hætti auk þess sem ekki virðast hvíla sambærilegar kvaðir um nýtingu á þeim og á Lambhagareitnum. Enn fremur er að finna á þeim eignum aðrar tegundir af mannvirkjum en á Lambhagavegi [ ]. Framangreindur samanburður við aðrar lóðir eða jarðir, hvort sem um er að ræða samanburð á staðsetningu, landnotkun eða nýtingu, styður enn frekar þá niðurstöðu yfirfasteignamatsnefndar að Lambhagareiturinn hefur ótvíræða sérstöðu.
Eins og áður greinir setti Þjóðskrá Íslands fram þróaða reikniformúlu til að ákvarða tengsl stærðar og lóðarmats á Lambhagareitnum. Að mati yfirfasteignamatsnefndar er torskilið á hvaða grundvelli stuðlar jöfnunnar eru metnir. Af myndrænni framsetningu virðist sem hér sé um einhvers konar ólínulega aðhvarfsgreiningu að ræða. Í bréfum Þjóðskrár Íslands var aðeins vísað til þess með óbeinum hætti að verðið yrði ekki hærra en „fermetraverð óbyggðs lands utan deiliskipulags í Mosfellsbæ“ samkvæmt birtu verðflokkamati í árskýrslu um fasteignamat 2014. Það hefur reynst yfirfasteignamatsnefnd erfitt að fylgja þeirri vísun eftir til þess að átta sig á því hvernig vörpunin er fengin frá umræddu verðflokkamati.
Hins vegar fær yfirfasteignamatsnefnd ekki séð að lóðarmat Lambhagavegar [ ] sé í ósamræmi við markaðsverðmæti téðrar lóðar með bæði réttindum og skyldum. Lambhagavegur [ ] er við þéttbýlismörk höfuðborgarsvæðisins. Sú staðsetning hlýtur að hafa áhrif á verðmæti landsins óháð nýtingu þess með hliðsjón af því að fjarlægð frá „miðju“ sé einn höfuðþátturinn í lóðarverðmæti. Þá skiptir það einnig verulegu máli að fyrir liggur kaupsamningur að fjárhæð 130.000.000 kr., frá 5. febrúar 2014 fyrir Lambhagaveg [ ] sem í raun staðfestir meðal annars lóðarmat þeirrar eignar. Að mati yfirfasteignamatsnefndar er um sambærilega eign að ræða, bæði hvað varðar staðsetningu og kvaðir um eignarhald og nýtingu. Húsmat 2014 fyrir Lambhagaveg [ ] er 47.430.000kr. og fyrir Lambhagaveg [ ] 221.650.000 kr. Lóðarmat 2014 fyrir Lambhagaveg [ ] er nú 57.400.000 kr. en eignin er 29.087 m2 að stærð. Lóðarmatið er aðeins tæpum 4 milljónum lægra en núverandi lóðarmat Lambhagavegar [ ] sem er 61.650.000 kr. þrátt fyrir að eignin sé 41.100 m2 að stærð eða þriðjungi stærri. Þar fyrir utan hefur lóðin nú á þessu ári stækkað samkvæmt samþykktu deiliskipulagi í 44.340 m2.
Að öllu þessu sögðu er það niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að lóðarmat Þjóðskrár Íslands fyrir Lambhagaveg [ ] árið 2014 sé í samræmi við forsendur fyrri úrskurðar nefndarinnar, lóðarmat annarra eigna á Lambhagareit og í nálægð höfuðborgarsvæðisins og sé síst ofmetið í ljósi gangvirðis á markaði.
Að öllum framangreindum sjónarmiðum virtum telur yfirfasteignmatsnefnd því að lóðarmat Lambhagavegar [ ] fyrir árið 2014 hæfilega ákvarðað 61.650.000 kr.
Úrskurðarorð
Ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 10. febrúar 2014 um lóðarmat Lambhagavegar [ ], Reykjavík, lnr. [ ], er staðfest.
__________________________________
Inga Hersteinsdóttir
______________________________ ________________________________
Ásgeir Jónsson Hulda Árnadóttir