Matsmál nr. 6/2021, úrskurður 7. júní 2022
Þriðjudaginn 7. júní 2022 var í matsnefnd eignarnámsbóta tekið fyrir matsmálið nr. 6/2021
Vegagerðin ohf.
gegn
Fannarfelli ehf.
og Betri kaupum ehf.
og kveðinn upp svohljóðandi
ú r s k u r ð u r :
I
Skipan matsnefndar eignarnámsbóta:
Matsnefnd eignarnámsbóta er í máli þessu skipuð Valgerði Sólnes, dósent, formanni, ásamt þeim Gústaf Vífilssyni, verkfræðingi, og Magnúsi Leópoldssyni, löggiltum fasteignasala, sem formaður kvaddi til starfans samkvæmt 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.
II
Matsbeiðni, eignarnámsheimild, aðilar og matsandlag:
Með matsbeiðni 2. júlí 2021 fór Vegagerðin ohf., kt. 680269-2899, Suðurhrauni 3, 210 Garðabæ (hér eftir eignarnemi), þess á leit við matsnefnd eignarnámsbóta að hún legði mat á bætur vegna eignarnáms á spildu í landi Ártúns spildu, landnúmer 210047 og fasteignanúmer 2329006, í þágu lagningar Hringvegar og hliðarvegar á Kjalarnesi.
Eignarnámsheimild er í 37. gr. vegalaga nr. 80/2007.
Eignarnámsþolar eru Fannarfell ehf., kt. 580209-1730, Hafnarbraut 13a, 200 Kópavogi, en fyrirsvarsmaður hans er Ágústa Björk Hestnes, kt. […], [heimilisfang], og Betri kaup ehf., en fyrirsvarsmaður hans er Eggert A. Arason, kt. […], [heimilisfang]. Eignarnámsþolar eru þinglýstir eigendur Ártúns spildu.
Matsandlagið samkvæmt matsbeiðni 5. júlí 2021 er nánar tiltekið:
Tvær landspildur í landi Ártúns spildu, landnúmer 210047, annars vegar 1.840 fermetrar undir Hringveg á Kjalarnesi milli vegstöðva 26720 og 26880 og hins vegar 7.136 fermetrar undir hliðarveg milli vegstöðva 26720 og 27000, samtals 8.976 fermetrar, miðað við 60 metra breitt vegsvæði vegna Hringvegar, það er 30 metra frá miðlínu til hvorrar handar, og 30 metra breitt vegsvæði vegna hliðarvegar, það er 15 metra frá miðlínu til hvorrar handar.
III
Málsmeðferð:
Mál þetta var fyrst tekið fyrir þriðjudaginn 28. september 2021. Eignarnemi lagði fram matsbeiðni ásamt 13 tölusettum fylgiskjölum. Matsnefndin lagði fram afrit boðunarbréfs. Fært var til bókar að formaður matsnefndar hefði í símtali 27. september 2021 leiðbeint eignarnámsþolum um hvað fyrirhugað væri að taka fyrir í þessari fyrstu fyrirtöku málsins, að eignarnámsþolar ættu rétt á endurgjaldi úr hendi eignarnema vegna þess kostnaðar sem eignarnámsþolar hefðu haft af rekstri matsmáls og hæfilegur yrði talinn, svo og að fyrirhugað væri að fara á vettvang um hádegisbil föstudaginn 1. október 2021. Við sama tilefni hefðu eignarnámsþolar upplýst að þeir gerðu ekki athugasemd við hæfi matsmanna. Því var og fært til bókar að ekki væri ágreiningur um skipan matsnefndar í máli þessu. Þá var fært til bókar að matsnefnd féllist á að lagaheimild væri til eignarnámsins í 37. gr. vegalaga, sbr. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 11/1973, svo og að árangurslaust hefði verið leitað sátta með aðilum um eignarnámsbætur, sbr. 1. málslið 7. gr. sömu laga. Málinu var að því búnu frestað til vettvangsgöngu.
Miðvikudaginn 27. október 2021 var málið tekið fyrir. Gengið var á vettvang og aðstæður skoðaðar. Fært var til bókar að matsnefnd færi þess á leit við eignarnema að upplýst yrði um stærðir þess lands Ártúns sem eignarnámsþoli héldi að framkvæmd eignarnema frágenginni. Annars vegar spildu norðan nýs hliðarvegar til sjávar og hins vegar spildu á milli hliðarvegarins og nýs hringvegar. Þá væri þess óskað að landamerki Ártúns yrðu færð inn á kort eignarnema. Loks var málsaðilum gefinn frestur til að leggja fram greinargerð.
Þriðjudaginn 8. febrúar 2022 var málið tekið fyrir af matsnefndinni. Nefndin lagði fram afrit fundargerðar vegna fyrirtöku 28. september 2021 og vettvangsgöngu 27. október sama ár. Þá höfðu matsnefndinni borist til framlagningar greinargerð eignarnámsþola 7. desember 2021, greinargerð eignarnema 16. sama mánaðar ásamt tveimur fylgiskjölum og athugasemdir eignarnámsþola 11. janúar 2022 ásamt þremur fylgiskjölum. Voru skjöl þessi lögð fram. Af hálfu eignarnema voru lögð fram tvö ný skjöl og af hálfu eignarnámsþola var lagður fram málskostnaðarreikningur vegna vinnu lögmanns þeirra. Var málið að því búnu flutt munnlega fyrir matsnefndinni og eftir lögmönnum bókað að þeir teldu ekki ekki þurfa að tjá sig frekar um málið en í munnlegum málflutningi. Var málið tekið til úrskurðar að því búnu.
Með tölvubréfi matsnefndar 25. maí 2022 var þess óskað að aðilar skýrðu út hvers vegna í málatilbúnaði eignarnámsþola væri byggt á því að eignarnámsþolar væru tveir, Fannarfell ehf. og Betri kaup ehf., en í málatilbúnaði eignarnámsþola væri byggt á því að aðeins Fannarfell ehf. væri eignarnámsþoli. Þá var þess óskað að eignarnemi skýrði út hvort í málatilbúnaði hans fælist krafa á grundvelli 2. mgr. 12. gr. laga nr. 11/1973. Svör bárust með tölvubréfi frá eignarnámsþola 25. maí það ár og eignarnema 1. júní sama ár. Þar kom fram að bæði félög væru aðilar að málinu sem eignarnámsþolar og að af hálfu eignarnema væri ekki gerð krafa á grundvelli 2. mgr. 12. gr. laga nr. 11/1973.
IV
Sjónarmið eignarnema:
Eignarnemi telur að hæfilegar eignarnámsbætur til eignarnámsþola séu 254 krónur á fermetra, eða 2.540.000 krónur á hektara. Sé það boð í samræmi við niðurstöðu Þjóðskrár Íslands um mat á landi á Kjalarnesi, sem lagt hafi verið fram í málinu. Eignarnemi kveður nýtt vegsvæði í landi Ártúns spildu vera samtals 8.976 fermetrar að stærð (7.136 + 1.840 fermetrar) Miðað við þetta myndu bætur fyrir land undir veg í landi Ártúns spildu vera samtals 2.279.904 krónur (8.976 fermetrar x 254 krónur).
Eignarnemi byggir á því að eignarnámsþoli eigi aðeins að fá tjón sitt bætt, sbr. 37. gr. vegalaga, og ekkert meira en það. Tilboð eignarnema sé reist á verðmati Þjóðskrár Íslands á landi á Kjalarnesi sem reist sé á raunverulegum kaupsamningum og gefi því raunhæfa mynd af verðmæti landsins. Eignarnemi telur tilboð sitt sanngjarnt og ekki síst vegna þeirra hafta sem hvíli á landinu vegna áhrifasvæðis núverandi vegar, sbr. grein 5.3.2.5 í skipulagsreglugerð nr. 90/2003 og 32. gr. vegalaga sem þjóðskrá hafi ekki tekið tillit til í verðmati sínu. Telur eignarnemi að við mat á hvað teljist hæfilegar bætur megi og hafa hliðsjón af 63.681 fermetra lóð úr landi Söðlagerðis sem hafi verið til sölu frá því í desember 2020 (endurskráð 2. desember 2021). Lóðin sé skráð íbúðarhúsalóð hjá þjóðskrá og á svæðinu sé manngert skjól og skúr með snyrtingu, rennandi vatni og rafmagni. Ásett verð sé 19.900.000 krónur eða 312 krónur á fermetra með mannvirkjunum og ekki hafi tekist að selja hana á því verði. Telur eignarnemi að mat þjóðskrár sé því síður en svo út í hött enda byggi það á raunverulegum kaupsamningum. Eignarnemi telur að við skoðun virðist land Ártúns spildu verðminna en land að Móum, þar sem matsnefnd hafi verðmetið land á 310 krónur á fermetra í úrskurði nefndarinnar 21. desember 2021 í máli nr. 4/2021. Það eigi a.m.k. við um land Ártúns spildu upp við veginn. Telur eignarnemi að land í Ártúns spildu verði vart metið verðmætara en land að Móum.
Eignarnemi hafnar þeirri kröfu eignarnámsþola að hann skuli fá bætur eins og um framtíðarbyggingarland sé að ræða og vísar til þess að landið sé í aðalskipulagi sem gildi til 2040 skilgreint sem landbúnaðarland. Í aðalskipulaginu, sem sé nýsamþykkt og gildi til 2040, sé ekki gert ráð fyrir þróun á þéttbýli annars staðar á Kjalarnesi en í Grundarhverfi heldur ráðgert að vernda áfram Kjalarnesið sem landbúnaðarsvæði. Eignarnemi telur dómvenju standa til þess að miða bætur við gildandi skipulag. Í kröfu eignarnámsþola sé fólgið að hann vilji fá meira en tjón sitt bætt. Telur eignarnemi að tilvísun eignarnámsþola til dóms Hæstaréttar 6. júlí 1984 sem birtur var í dómasafni réttarins það ár á bls. 906 sé óheppileg því þar hafi rétturinn tiltekið að lönd á þeim slóðum sem málið varðaði væru eftirsótt fyrir sumarbústaði auk þess sem jörðinni sem málið varðaði fylgdi verðmætur veiðiréttur. Telur eignarnemi aðstæður því að engu leyti sambærilegar í málunum. Landslag á Ártúni spildu sé heldur fábrotið og land þar ekki eftirsóknarvert sem sumarbústaðaland, auk þess sem jörðin og nágrenni hennar sé þekkt veðravíti. Þá hafnar eignarnemi því að við eigi þrjú dæmi sem eignarnámsþolar hafi nefnt um eignir sem skuli hafa hliðsjón af við mat á landi þeirra. Þessi þrjú dæmi varði lóðir þar sem til staðar sé heimild til uppbyggingar samkvæmt deiliskipulagi og séu því ekki samanburðarhæfar við land eignarnámsþola. Í gögnum málsins liggi fyrir að eignarnámsþolar hafi í langan tíma reynt að fá heimild Reykjavíkurborgar til uppbyggingar á lóðinni en án árangurs.
Eignarnemi bendir á að að Hringvegur hafi legið á þessum slóðum í áratugi. Af vegagerðinni nú hljótist því ekki frekari rýrnun á landi Ártúns spildu en þegar hafi orðið á spildunni. Um þetta sjónarmið bendir eignarnemi á dóma Hæstaréttar 8. október 2009 í máli nr. 345/2008 og 21. febrúar 2008 í máli nr. 644/2006. Þá hafi verðmat þjóðskrár ekki tekið tillit til þessa.
Eignarnemi hafnar því að eignarnámsþoli eigi rétt til bóta vegna ætlaðrar verðrýrnunar á landi sem ekki sé tekið eignarnámi. Eignarnemi hafnar því að dómur Hæstaréttar í máli nr. 345/2008 standi til bótaréttar, svo og túlkun eignarnámsþola á ætluðum bótarétti fyrir 250 metra áhrifasvæði þjóðvega frá miðlínu þeirra samkvæmt dómi réttarins 17. mars 2005 í máli nr. 349/2004. Fari það eftir aðstæðum á hverjum stað og draga verði frá áhrifasvæði eldri vegar. Eignarnemi telur að við mat á áhrifasvæði verði að hafa hliðsjón af grein 5.3.2.5 í skipulagsreglugerð nr. 90/2013 en samkvæmt því skuli utan þéttbýlis ekki staðsetja íbúðir eða frístundahús innan 100 metra frá stofn- og tengivegum og ekki innan 50 metra frá öðrum þjóðvegum eða almennum vegum eins og þeir séu skilgreindir í aðalskipulagi. Telur eignarnemi höft á landi eignarnámsþola umfram þetta, að því er varðar nálægð þess við veginn, engin eða í besta falli óveruleg.
Fyrir framkvæmdir hafi áhrifasvæðið verið 100 metrar frá kantlínu Hringvegar, sbr, 1. málslið d. liðar greinar 5.3.2.5 í skipulagsreglugerð. Kveður eignranemi það ekki breytast eftir framkvæmdir sínar. Þá liggi héraðsvegurinn Dalsmynnisvegur í landi Ártúns spildu. Hann hafi haft 50 metra áhrifasvæði fyrir framkvæmdir, sbr. 2. málslið d. lið greinar 5.3.2.5 í skipulagsreglugerð. Eignarnemi kveður nýjan héraðsveg, Bakkaveg, sem liggi að mestu eins í landi Ártúns spildu og núverandi héraðsvegur, Dalsmynnisvegur, munu hafa það í för með sér að áhrifasvæði héraðsvegar stækki um 3.442 fermetra í landi Ártúns spildu. Sem fyrr greinir telur eignarnemi að eignarnámsþoli eigi að fá tjón sitt bætt og ekkert umfram það, Hringvegur hafi legið á þessum stað í áratugi og ekki hljótist frekari rýrnun af vegagerðinni nú en þegar hafi orðið á jörð eignarnámsþola og þetta styðji dómar Hæstaréttar í málum nr. 644/2006 og 345/2008. Eignarnemi hafnar því að óveruleg stækkun á áhrifasvæði Bakkavegar hafi áhrif á möguleika eignarnámsþola til að nýta spildu sína sem sé á skipulögðu landbúnaðarsvæði og því beri ekki að greiða hærri bætur en eignarnemi hafi boðið.
Eignarnemi hafnar einnig kröfu eignarnámsþola um bætur vegna ætlaðrar verðrýrnunar á því landi sem þeir haldi eftir. Í kröfunni felist að eignarnámsþolar vilji miða við að öll lóðin þeirra sé eignarnumin án þess að svo sé í raun. Í því felist að þeir krefjist fullra bóta fyrir Ártúns spildu í heild en afhendi aðeins matsandlagið.
Eignarnemi hafnar bótaskyldu fyrir tímabundið ónæði, rask, óþægindi og óhagræði. Hann heldur því fram að ekkert bendi til þess að framkvæmdir sínar muni verða þess valdandi að eignarnámsþolar muni eiga erfiðara með að nýta landið sem sé landbúnaðarland samkvæmt aðalskipulagi. Þá tiltekur eignarnemi að eignarnámsþolar hafi í dæmaskyni bent á óhagræði sem þeir þurfi að þola, sem felist í því að þeir verði að fjarlægja gáma sem þeir hafi haft auglýsingatekjur af. Hér bendir eignarnemi á að gámarnir séu á lóð eignarnámsþola í óþökk skipulagsyfirvalda sem gert hafi athugasemdir við staðsetningu þeirra. Kveður eignarnemi staðsetningu gámanna og auglýsingar sem þeir hafi nýttir í fari í bága við 1. og 3. mgr. 32. gr. vegalaga og reglugerð nr. 941/2011 um auglýsingar meðfram vegum og annars staðar utan þéttbýlis. Auglýsingar eignarnámsþola séu því óheimilar og geti þeir aldrei átt rétt á sérstökum bótum vegna þeirra. Eignarnemi kveður enga lagaheimild fyrir bótum vegna rasks, óhagræðis, óþæginda og ónæðis í lögum nr. 11/1973 og ef ákveða eigi bætur fyrir slík atriði þurfi að gera grein fyrir þeim atvikum og réttarreglum sem liggi til grundvallar niðurstöðu mats, bótafjárhæð og útreikningum, sbr. 1. mgr. 10. gr. sömu laga og 22. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Telur eignarnemi að hafa verði í huga að hann greiði fullt verð til eignarnámsþola fyrir vegsvæðið sem sé innan áhrifasvæða núverandi Hringvegar og hliðarvegar.
V
Sjónarmið eignarnámsþola:
Eignarnámsþoli krefst þess að matsnefnd eignarnámsbóta meti hæfilegar bætur honum til handa vegna matsandlagsins í landi Ártúns spildu. Krafist sé bóta fyrir eignarnumið land, bóta vegna verðfalls lands sem ekki sé tekið eignarnámi, bóta fyrir land sem ekki nýtist vegna eignarnámsins og bóta fyrir tímabundið og til framtíðar litið ónæði, rask, óþægindi og óhagræði, auk málskostnaðar vegna reksturs matsmálsins.
Varðandi bætur fyrir hið eignarnumda land benda eignarnámsþolar á að samkvæmt 72. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands nr. 33/1944 skuli fullt verð koma fyrir þegar eignarnám sé framkvæmd. Þá skuli eignarnemi að meginreglu bæta eignarnámsþola allt fjárhagslegt tjón sem hann verður fyrir. Eigi eignarnámsþolar því rétt til endurgjalds fyrir verðmæti eignar sem tekin sé eignarnámi og til bóta fyrir óhagræði sem eignarnám hafi að öðru leyti í för með sér og leiði til fjárhagslegs tjóns fyrir þá. Eignarnámsbótum sé ætla að gera eignarnámsþola eins settan og eignarnámið hefði aldrei átt sér stað. Við mat á bótum telja eignarnámsþolar rétt að líta til almennra sjónarmiða um ákvörðun eignarnámsbóta, sem miðist aðallega við söluverð, notagildi og enduröflunarverð. Þeir telja sanngjarnt að miða við gangverð lands á svæðinu, svo og að horft verði til úrskurða matsnefndar eignarnámsbóta og dómvenju varðandi bætur fyrir óbeint fjárhagslegt tjón. Þeir leggja sérstaka áherslu á staðsetningu matsandlagsins, að þarna sé verðmætt framtíðarbyggingarsvæði. Hafi eignarnámsþolar reifað hugmyndir sínar við eignarnema um notkunarmöguleika spildunnar, þ. á m. að reisa hótel. Eðlilegt sé að meta landið sem byggingarland en ekki landbúnaðarland eða beitiland og að skipulag bindi ekki hendur dómstóla eða matsnefndar við ákvörðun bóta. Líta beri til raunhæfra möguleika á framtíðarnýtingu hins eignarnumda lands, sbr. dóm Hæstaréttar 6. júlí 1984 sem birtur var í dómasafni réttarins það ár á bls. 906. Um þetta vísar eignarnámsþoli meðal annars til fréttar sem birtist á vefsíðu eignarnema 21. september 2021 undir fyrirsögninni „Mikil arðsemi af byggingu Sundabrautar“, sem bendi til þess að bæði eignarnemi og Reykjavíkurborg líti á Kjalarnes sem íbúðabyggð framtíðarinnar og að búast megi við skipulagsbreytingum á Kjalarnesi innan örfárra ára, svo og til auglýsingar í tilefni af sameiningu Reykjavíkur og Kjalarness 1997.
Eignarnámsþolar telja tilboð eignarnema ekki gefa raunhæfa mynd af verðmæti landsins. Þeir telja að þótt ekkert deiliskipulag liggi fyrir eða byggingarleyfi fyrir hóteli á spildunni sé matsandlagið samt mjög líklegt sem íbúðabyggð eða atvinnusvæði framtíðarinnar. Matsandlagið sé nálægt Hvalfjarðargöngum, í hæfilegri akstursfjarlægð frá þéttbýliskjörnum á Akranesi og í Mosfellsbæ og í um 25 mínútna aksturfjarlægð frá höfuðborgarsvæðinu. Eignarnámsþolar kveða landspildur á svæðinu koma sjaldan í sölu og nánast ómögulegt sé að afla annarrar spildu svipaðrar að gæðum. Þeir hafi þó fundið þrjár eignir og hafa megi hliðsjón af verðmati fasteignasala á þessum eignum við úrlausn málsins. Ásett verð fyrir 81.000 fermetra spildu 1/Esjuberg á Kjalarnesi sé 60.000.000 krónur, lágmarksverð fyrir 2.319 fermetra Sætún 1 á Kjalarnesi (sem sé atvinnulóð með byggingarrétti) sé 93.000.000 krónur og lágmarksverð fyrir 2.540 fermetra Mógilsárveg 1 ásamt byggingarrétti að 55 herbergja hóteli sé 130.000.000 krónur. Annar ásættanlegur kostur að mati eignarnámsþola væri ef eignarnemi afhenti þeim aðra landspildu í stað Ártúns spildu og þá að sömu stærð, gæðum og með svipaðri staðsetningu. Þá benda eignarnámsþolar á að þótt matsandlagið sé að svo stöddu skilgreint sem landbúnaðarland megi reisa þar hænsna- og svínabú, svo og gróðurhús til ræktunar á grænmeti. Hafi nálægð við stærsta neyslusvæði landsins mikið að segja í því samhengi og geri landið áhugaverðara en ella til byggingar mannvirkja í þágu slíkrar starfsemi. Eignarnámsþolar kveða ekkert liggja fyrir í málinu um það að þeir hafi um langan tíma reynt að fá heimild frá Reykjavíkurborg til uppbyggingar á lóð sinni án árangurs. Hið rétta sé að þeir hafi óskað eftir því við eignarnema að hann yrði þátttakandi í að koma á þríhliða viðræðum við Reykjavíkurborg um nýtingu lóðarinnar, sem eignarnemi hafi hafnað að verða við. Eignarnámsþolar taka sérstaklega fram að það sé einn af kostum landsins að það liggi nálægt þjóðvegi en nú standi til að fara með veg í gegnum landið sem sé allt annað mál. Svo virðist sem misskilnings gæti í málatilbúnaði eiganrnema hvað þetta atriði varði. Eignarnámsþolar hafna því að verðmat eignarnema sé byggt á raunverulegum kaupsamningum sem hvorki hafi verið lagðir fram né vísað til. Eignarnámsþolar hafna því að fasteignin Söðlagerði, sem eignarnemi hafi vísað til, séu sambærileg að gæðum við Ártúns spildu. Þá sé tilboð eignarnema ekki sanngjarnt.
Eignarnámsþoli bendir á að þegar andlagi eignarnáms sleppir eigi hann jafnframt rétt á bótum vegna alls fjárhagslegs tjóns sem eignarnámið hafi í för með sér fyrir hann, sbr. dóm Hæstaréttar í máli nr. 345/2008.
Eignarnámsþolar telja að þeim beri bætur fyrir þau fjárhagslegu áhrif sem nýtt vegsvæði hafi á landið sem þeir haldi eftir. Þeir benda á að eignarnemi hafa boðað að vegsvæði Hringvegar verði 60 metra breitt eftir breytingarnar og vegsvæði hliðarvega 30 metra breitt. Eignarnámsþolar kveða nýtt vegsvæði í landi Ártúns spildu verða 8.976 fermetrar að stærð, vegna breikkunar Hringvegarins og fyrir land undir hliðarveg. Eignarnámsþolar krefjast fullra bóta vegna áhrifasvæðis í hvora átt frá mörkum veghelgunarsvæðis fyrirhugaðs Hringvegar sem nemi 250 metra áhrifasvæði þjóðvegar, sbr. dóm Hæstaréttar 17. mars 2005 í máli nr. 349/2005, að frádregnum 60 metrum vegna Hringvegar og 30 metrum vegna hliðarvegar. Einnig benda eignarnámsþolar á að af nýjum þjóðvegi muni stafa aukin mengun (sjón-, ljós-, hljóð- og eiturefnamengun) og umferðarþungi. Þá benda eignarnámsþolar á að ný vegsvæði skipti landi Ártúns spildu upp og þveri hann í rauninni, þannig að óhagræði hljótist af. Nýtingarmöguleikar á því svæði verði engir. Beri því að miða matsfjárhæð við það að öll lóð Ártúns spildu sé eignarnumin án þess að svo sé í raun. Eignarnámsþolar benda á að í málatilbúnaði eignarnema séu vangaveltur um að núverandi vegur feli í sér rýrnun lands sem þegar hafi orðið og að nýja framkvæmdin muni engu breyta. Þessu mótmæla eignarnámsþolar og telja að nýja framkvæmdin sé stórfelld, allt annað mannvirki og hreinlega til þess fallin að eyðileggja land þeirra með öllu.
Eignarnámsþolar kveða rask, óhagræði, óþægindi og ónæði munu fylgja framkvæmdum eignarnema fyrir og á meðan þeim stendur. Þá muni umsvifum eignarnema á framkvæmdatíma fylgja óhagræði, t.d. með því að eignarnámsþolar þurfi að fjarlægja gáma sem þeir hafi haft auglýsingatekjur af. Eignarnámsþolar kveða framkvæmdir munu standa yfir í einhver ár og geti þeir ekki nýtt landspilduna á meðan. Eignarnámsþolar benda á að matsnefnd eignarnámsbóta og Hæstiréttur hafi metið bætur fyrir ofangreinda bótaliði eftir atvikum og að álitum, sbr. t.d. dómafordæmi Hæstaréttar og úrskurði matsnefndarinnar í málum nr. 3/2021, 11/2019, 10/2014 og 5/2006.
Loks krefjast eignarnámsþolar málskostnaðar vegna reksturs matsmálsins, sbr. 11. gr. laga nr. 11/1973 og 3. málslið 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrárinnar. Þá styðja þeir kröfuna við dóm Héraðsdóms Suðurlands 5. mars 2021 í máli nr. E-750/2019. Eignarnámsþolar benda á að eignarnemi hafi ekki að nokkru leyti, hvorki að hluta né í heild, greitt eða boðist til að greiða eignarnámsþola málskostnað.
VI
Niðurstaða matsnefndar:
Eignarnám á landspildum eignarnámsþola er til komið á grundvelli 37. gr. vegalaga í þágu framkvæmdar við lagningu Hringvegar og hliðarvegar á Kjalarnesi. Tekur framkvæmdin nánar tiltekið til breikkunar Hringvegar um Kjalarnes á um 9 km kafla milli vegamóta Hvalfjarðarvegar í vestri og Varmhóla í austri með lagningu nýs vegar í aðra akstursstefnu sem aðskilinn er núverandi vegi. Af gögnum málsins verður ráðið að framkvæmdinni sé ætlað að bæta samgöngur og umferðaröryggi á þjóðvegum. Ráðgert er að vegsvæði Hringvegar verði 60 metrar á breidd eftir breytingarnar, eða 30 metrar frá miðlínu til hvorrar handar, en vegsvæði hliðarvega 30 metrar, eða 15 metrar frá miðlínu til hvorrar handar. Í framkvæmdaleyfi fyrir verkið og útboðsgögnum vegna 1. áfanga þess kemur fram að um sé að ræða breikkun á 4,1 km löngum kafla Hringvegar á Vesturlandsvegi og undir verkið heyri hringtorg, tvenn undirgöng úr stálplötum, áningastaður, hliðarvegir og stígar, svo og ræsi, regnvatnslagnir, veglýsing, lagnir fyrir upplýsingakerfi Vegagerðarinnar og breytingar á lögnum veitufyrirtækja. Einnig að fergja eigi vegstæði og framtíðarstæði stíga meðfram hliðarvegum. Þar kemur einnig meðal annars fram í lýsingu á verkinu að um sé að ræða meðal annars breikkun núverandi Hringvegar, ásamt gerð hringtorgs við Móa og malbikaðra tengivega frá hringtorgi að hliðarvegum. Framkvæmdin fer um land jarða sem telja á annan tug frá Varmhólum í suðaustri allt til Vallár í norðvestri, þ. á m. um landspildur eignarnámsþola í landi Ártúns spildu. Eignarnámið beinist að áðurgreindum tveimur landspildum fyrir landi eignarnámsþola. Spildurnar eru aðskildar en báðar liggja þær vestan þjóðvegar (neðan vegar). Spildan sem ætluð er undir breikkun Hringvegar liggur fast að núverandi þjóðvegi en hin sem fer undir hliðarveg liggur nokkuð vestar og halda eignarnámsþolar eftir 6.309 fermetra landi þar á milli.
Kemur þá til úrlausnar matsnefndar ákvörðun um bætur úr hendi eignarnema vegna eignarnáms á matsandlaginu, tveimur spildum eignarnámsþola í landi Ártúns spildu.
Í réttarframkvæmd hefur sú meginregla verið talin gilda við ákvörðun fjárhæðar eignarnámsbóta að miða beri bætur við sölu- og markaðsvirði eignar, nema útreikningur á grundvelli notagildis eignar leiði á hinn bóginn til hærri niðurstöðu en ætlað sölu- eða markaðsverð, svo og að í undantekningartilvikum geti eignarnámsþoli átt rétt á bótum sem ákvarðaðar eru á grundvelli enduröflunarverðs, sbr. t.d. dóma Hæstaréttar í máli nr. 233/2011 og 10. apríl 2014 í máli nr. 802/2013. Með sölu- eða markaðsvirði eignar er átt við það verð sem ætla má að fengist fyrir eignina við sölu hennar. Þegar bætur eru ákveðnar á grundvelli notagildis er leitast við að staðreyna þann líklega arð sem eignin getur gefið af sér á ársgrundvelli að teknu tilliti til endingartíma og vaxta. Þá koma bætur á grundvelli enduröflunarverðs aðeins til greina í undantekningartilvikum.
Matsnefnd eignarnámsbóta fór á vettvang 27. október 2021 ásamt lögmönnum aðila og kynnti sér aðstæður. Samkvæmt matsbeiðni tekur eignarnámið til tveggja landspildna í landi Ártúns spildu sem samtals eru 8.976 fermetrar að stærð. Samkvæmt málsgögnum er Ártúns spilda óbyggt land og er heildarstærð spildunnar 28.900 fermetrar. Af uppdráttum sem liggja fyrir í málinu verður ráðið að nýr Hringvegur um Kjalarnes muni að mestu liggja samsíða eldri Hringvegi og verði eftirleiðis vegur með aðskildum akstursstefnum, þar sem vestari akrein hans verði staðsett rétt vestan eldri vegar en austari akreinin austan hans. Þegar að jörðinni Dalsmynni sé komið, sem liggur norður af Ártúns spildu, muni nýr Hringvegur á hinn bóginn sveigja nokkuð í vestur frá legu eldri þjóðvegar og nýtt hringtorg gegnt jörðinni Dalsmynni muni tengja þjóðveginn við hliðarvegi beggja vegna. Þá muni nýi hliðarvegurinn vestan þjóðvegar (Bakkavegur) þvera land Ártúns spildu þar sem enginn vegur var áður. Vegsvæði nýs Hringvegar og nýs hliðarvegar vestan hans, tekur sem fyrr greinir til samtals 8.976 fermetra spildna í landi Ártúns spildu sem sæta eignarnámi úr landi spildunnar. Að eignarnáminu frágengnu halda eignarnámsþolar eftir af landi Ártúns spildu annars vegar 6.309 fermetra spildu sem myndast á milli nýs þjóðvegar og hliðarvegar og hins vegar 13.630 fermetra spildu vestan hliðarvegarins. Við eignarnámið fer landrými Ártúns spildu sem eignarnámsþolar fara með beinan eignarrétt yfir úr 28.900 fermetrum í 19.939 fermetra (6.309 + 13.630 fermetrar). Vettvangsathugun á landi Ártúns spildu leiddi í ljós að matsandlagið er melótt en vel gróið, óræktað land.
Við úrlausn máls þessa er til þess að líta að miða ber eignarnámsbætur við sölu- og markaðsvirði eignar, nema sérstakar ástæður standi til þess að reikna bætur á grundvelli notagildis eða enduröflunarverðs. Engar slíkar röksemdir liggja fyrir í málinu, að undanskildum kröfum eignarnámsþola um bætur vegna ætlaðs tjóns af völdum aukinnar mengunar og umferðar á tilgreindu svæði í framtíðinni, svo og því að þeir þurfi að fjarlægja gáma af Ártúns spildu sem þeir hafi nýtt þar í auglýsingaskyni og haft tekjur af. Með sölu- eða markaðsvirði er eins og áður greinir átt við það verð sem ætla má að fengist fyrir eignina við sölu hennar. Það er álit nefndarinnar að til staðar sé virkur markaður um kaup og sölu lands á svæðinu. Verður niðurstaða um eignarnámsbætur á grundvelli markaðsverðs matsandlagsins reist á heildstæðu mati, þar sem meðal annars er höfð hliðsjón af fyrirliggjandi gögnum, þeim sjónarmiðum sem greinir í 27. gr. laga nr. 6/2001 með síðari breytingum, úrskurðum matsnefndarinnar sjálfrar í hliðstæðum málum og sérþekkingu sem nefndin býr yfir.
Í fyrsta lagi þarf að ákveða fjárhæð eignarnámsbóta til handa eignarnámsþolum fyrir landspildurnar sem fara undir ný vegsvæði þjóðvegar, Hringvegar (1), og hliðarvegar. Tilboð eignarnema, að fjárhæð 254 krónur á fermetra, er reist á mati Þjóðskrár Íslands 29. október 2019 á landi vegna lagningar nýs Hringvegar um Kjalarnes, sem eignarnemi aflaði. Í niðurstöðu matsins segir:
„Verðmat á Kjalarnesi fyrir 1 ha er að grunnverði 2.536.365 kr. Einvörðungu er miðað við gróið land á láglendi sem er skipulagt sem landbúnaðarland en í nágrenni við þéttbýliskjarna. Á því er enginn byggingarréttur eða skipulögð byggð. Allt land sem undir veginn fer er að stærstum hluta gróið og lendir í hæsta gæðaflokki miðað við gróður, hæð lands yfir sjávarmáli og síðast en ekki síst staðsetningu. Matið er fundið út með markaðsaðferð sem tekur mið af kaupsamningum frá árunum 2013 til 2019. Verð fyrir ræktað land er 385.430 k. á ha og er matið byggt á kostnaðarmati og miðað við endurræktun túna en ekki nýrækt [...]. Verð fyrir ræktað land bætist ofan á grunnverðið.“
Í matinu kemur meðal annars fram að eignarnemi hafi óskað eftir upplýsingum um markaðsverð fasteigna á svæði í nágrenni Vesturlandsvegar (Hringvegar) um Kjalarnes, nánar tiltekið upplýsingum um markaðsverð túna og beitilands á svæðinu en ekki bygginga eða annarra fastra mannvirkja. Lögð hafi verið áhersla á að upplýsingar væru nýlegar og endurspegluðu markaðsverð túna og beitilands á svæðinu í dag. Þar sem svæðið væri nærri íbúabyggð og ætla mætti að einhver markaður væri fyrir fasteignir hefði eignarnemi leitað til þjóðskrár til að afla upplýsinga um markaðsverð túna og beitilands þar. Yrðu upplýsingar notaðar til að aðstoða eignarnema við mat á hæfilegum bótum fyrir land undir veg í samræmi við ákvæði vegalaga. Í matinu kemur einnig meðal annars fram að vinna við Landmat þjóðskrár hafi hafist haustið 2017 og lúti að því að meta land sem óbyggt sé á Íslandi með nýjum aðferðum, en þjóðskrá sé skylt að meta allt land samkvæmt gangvirði, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Sé aðferðafræðin að baki Landmati tvískipt. Annars vegar markaðsaðferð, þar sem safnað sé saman kaupsamningum og landinu skipt upp í matssvæði, þar sem staðsetning sé lykilbreyta, og ákveðnar breytur séu síðan settar inn í módel sem hafi mismikið vægi. Matsgerðar breytur séu skipulag svæðis, vegir, ræktun og friðun. Náttúrulegar breytur séu gróðurfar, lega lands, þ. á m. hæð yfir sjávarmáli, og náttúruvá. Hins vegar kostnaðaraðferð sem byggi á útreikningi á byggingarkostnaði þeirrar fasteignar sem eigi að meta, þ. á m. ræktaðs lands eða annarra sambærilegra fasteigna sem gætu uppfyllt sömu þarfir að teknu tilliti til afskrifa vegna aldurs og úreldingar. Í matinu er aðferðafræði við kortagerð og líkanagerð vegna lands á Kjalarnesi síðan nánar lýst. Þar kemur fram að stuðst hafi verið við loftmyndir Loftmynda ehf. frá 2018, kortagrunn Reykjavíkurborgar, þinglýst gögn varðandi afmörkun landeigna á Kjalarnesi, kortagögn frá eignarnema varðandi legu vegarins og vistgerðarkortlagningu Náttúrufræðistofnunar Íslands. Kostnaður við tún hafi verið reiknaður á grundvelli gagna af vef Landbúnaðarháskóla Íslands, Búnaðarsambanda og Matvælastofnunar. Við líkanagerð hafi verið notað miðgildi samninga frekar en meðaltal, allir samningar hafi verið núvirtir og aðeins stuðst við samninga þar sem land var selt en ekki fasteignir og undanskildir samningar milli tengdra aðila og samningar um land með byggingarrétt eða annað skipulag. Loks greinir í matinu að líkanið, sem notað hafi verið við landmat á Kjalarnesi, hafi tekið til þess að meta markaðsverð á landi þar sem búið hafi verið til líkan sem taki til alls landsins samkvæmt 516 kaupsamningum og síðan hafi 30 samningar um landsölur á Kjalarnesi verið sérstaklega skoðaðir fyrir matið. Einnig hafi líkanið tekið til staðsetningar eignar/lands, stærðar landeigna, gróðurfars lands og hæðar lands yfir sjávarmáli.
Matsnefndin telur að tilboð eignarnema gefi ekki fyllilega raunhæfa mynd af verðmæti landsins, sbr. úrskurð nefndarinnar 21. desember 2021 í máli nr. 4/2021. Matsnefndin telur rétt að miða við að verðmæti matsandlagsins nemi 325 krónum á fermetra eða 3.250.000 krónum á hektara, sbr. til hliðsjónar áðurgreindan úrskurð nefndarinnar 21. desember 2021 í máli nr. 4/2021 varðandi eignarnám á spildum í landi Esjubergs og Móa á Kjalarnesi og verðlagsáhrif. Eins og í því máli er til þess að líta að hvorki liggur fyrir deiliskipulag vegna landsvæðisins sem um er að ræða né heldur er í aðalskipulagi gert ráð fyrir uppbyggingu þess í þágu þéttbýlis, eða aðrar aðstæður sem heimila þegar önnur en núverandi not þar, en jafnframt að landsvæðið er á suðvesturhorni landsins og gróðursælt, í grennd við þéttbýliskjarna á höfuðborgarsvæðinu og Akranesi. Fyrir 8.976 fermetra spildur í landi Ártúns spildu þykja hæfilegar eignarnámsbætur þannig vera 2.917.200 krónur (8.976x325).
Í öðru lagi er það álit matsnefndar að eignarnámsþola beri bætur fyrir þau fjárhagslegu áhrif sem nýtt vegsvæði hefur á það land Ártúns spildu sem hann heldur eftir.
Þannig er það álit matsnefndar að eignarnámsþolum beri bætur fyrir verðrýrnun þar sem vegurinn skiptir landi Ártúns spildu þannig að óhagræði hlýst af. Nánar tiltekið er um að ræða spildu í landi Ártúns spildu sem eignarnámsþoli heldur eftir, að framkvæmd eignarnema frágenginni, og staðsett er á milli nýs Hringvegar og nýs hliðarvegar. Undir meðferð málsins fyrir matsnefnd aflaði nefndin upplýsinga frá eignarnema um stærð þessarar spildu og er hún 6.309 fermetrar. Telur matsnefnd rétt að miða verðrýrnun þessa við helming fermetraverðs vegna hins eignarnumda lands, það er 162,5 krónur á fermetra eða 162.500 krónur á hektara, sbr. t.d. úrskurð matsnefndar 29. júní 2021 í máli nr. 5/2020. Þykja hæfilegar eignarnámsbætur vegna þessa vera 1.025.213 krónur (6.309x162,5).
Þá aflaði matsnefnd upplýsinga frá eignarnema um stærð þeirrar spildu innan Ártúns spildu sem lendir innan áhrifasvæðis hliðarvegar og/eða þjóðvegar, samkvæmt d. lið greinar 5.3.2.5 í skipulagsreglugerð nr. 90/2003, fyrir framkvæmdir eignarnema annars vegar og eftir þær hins vegar. Af hálfu eignarnema var upplýst að áhrifasvæðið tæki til svæðis 100 metra frá kantlínu eldri þjóðvegar og 50 metra frá kantlínu Dalsmynnisvegar, að flatarmáli 19.099 fermetrar, og að þessu yrði eins háttað eftir framkvæmdir eignarnema, en eftir framkvæmdir myndi áhrifasvæðið taka til svæðis 50 metra frá kantlínu nýs Bakkavegar og stækka um 3.442 fermetra af þeim sökum. Matsnefnd telur að eignarnámsþolum beri bætur fyrir þau fjárhagslegu áhrif sem nýtt vegsvæði hliðarvegar, Bakkavegar, hefur á 3.442 fermetra spildu lands sem hann heldur eftir vegna verðrýrnunar sökum þess að sá hluti landsins sætir eftirleiðis takmörkunum á grundvelli fyrrgreinds ákvæðis í skipulagsreglugerð sem ekki hvíldu á landinu áður. Telur nefndin að rétt sé að miða verðrýrnun þessa við fjórðung fermetraverðs vegna hins eignarnumda lands, það er 81,25 krónur á fermetra, sbr. úrskurð matsnefndar 21. desember 2021 í máli nr. 4/2021. Þykja hæfilegar eignarnámsbætur vegna þessa vera 279.663 krónur (3.442x81,25).
Eignarnámsþolar hafa og haft uppi bótakröfu vegna ætlaðs tjóns af völdum aukinnar mengunar og umferðarþunga í framtíðinni sem stafa muni frá nýjum þjóðvegi. Hér er að áliti matsnefndar slík óvissa um áhrif af völdum ætlaðrar mengunar og umferðarþunga sem krafan snýr að, að ekki er að svo stöddu unnt að ákveða eignarnámsbætur fyrir ætlað framtíðartjón af þessum völdum, líkt og eignarnámsþolar hafa krafist. Hefur matsnefndin þá meðal annars í huga heimildir 16. gr. laga nr. 11/1973 til endurupptöku bótaákvörðunar. Er þessari kröfu eignarnámsþola því hafnað.
Eignarnámsþolar hafa einnig haft uppi bótakröfu vegna ætlaðs tjóns af völdum þess að að þeir þurfi að fjarlægja gáma af Ártúns spildu sem þeir hafi nýtt þar í auglýsingaskyni og haft tekjur af. Þar sem þessi starfsemi eignarnámsþola á Ártúns spildu er í andstöðu við fyrirmæli laga og stjórnvaldsfyrirmæla er þessari kröfu eignarnámsþola hafnað.
Í málinu kemur ekki til álita hvort ákvæði 1. mgr. og 2. mgr. 12. gr. laga nr. 11/1973 kunni að eiga við um eignarnám tveggja spildna úr landi Ártúns spildu, þannig að eignarnámið verði látið ná til spildunnar allrar, því eignarnámsþolar gera ekki kröfu á grundvelli 1. mgr. 12. gr. og það gerir eignarnámsþoli heldur ekki á grundvelli 2. mgr. sömu greinar.
Það er í þriðja lagi álit matsnefndar að eignarnámsþoli verði fyrir tjóni sem til komi af völdum slíks rasks og ónæðis. Í úrlausnum matsnefndar hefur um langa hríð verið lagt til grundvallar að við aðstæður á borð við þær sem hér eru uppi eigi eignarnámsþoli rétt til bóta fyrir tjón af völdum rasks og ónæðis vegna umsvifa eignarnema á framkvæmdatíma, sbr. t.d. úrskurð matsnefndar frá því í dag í máli nr. 5/2021. Bætur vegna þessa þykja hæfilega ákveðnar 1.000.000 krónur.
Með hliðsjón af áðurgreindu þykja hæfilegar eignarnámsbætur til handa eignarnámsþola vera samtals 5.222.076 krónur (2.917.200 + 1.025.213 + 279.663 + 1.000.000).
Eignarnemi skal greiða eignarnámsþola 1.163.120 krónur, þar með talinn virðisaukaskatt, í kostnað vegna reksturs máls þessa fyrir nefndinni eins og greinir í úrskurðarorði.
Þá skal eignarnemi greiða 1.000.000 krónur í ríkissjóð vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
ÚRSKURÐARORÐ:
Eignarnemi, Vegagerðin ohf., skal greiða eignarnámsþolum, Fannarfelli ehf. og Betri kaupum ehf., óskipt 5.222.076 krónur í eignarnámsbætur í máli þessu og eignarnámsþolunum óskipt 1.163.120 krónur í málskostnað.
Þá skal eignarnemi greiða 1.000.000 krónur í ríkissjóð vegna kostnaðar við matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu.
Valgerður Sólnes
Gústaf Vífilsson Magnús Leópoldsson