Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 16. mars 2001

Föstudaginn 16. mars 2001 var tekið fyrir í Matsnefnd eignarnámsbóta matsmálið nr. 9/2000

og kveðinn upp svohljóðandi

Matsnefnd eignarnámsbóta skipa í máli þessu, Helgi Jóhannesson, hrl., formaður, Ragnar Ingimarsson, verkfræðingur og Kristinn Gylfi Jónsson, viðskiptafræðingur og bóndi, en formaður kvaddi þá tvo síðastnefndu til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.

Með matsbeiðni dags. 15. desember 2000, sem lögð var fram hjá Matsnefnd eignarnámsbóta þann 5. janúar 2001 fór bæjarlögmaður Hafnarfjarðar f.h. Hafnarfjarðarbæjar (eignarnema) þess á leit við matsnefndina að hún mæti hæfilegar eignarnámsbætur fyrir lóðarréttindi að Hvaleyrarbraut 34, í Hafnarfirði, og þau mannvirki sem á lóðinni eru. Eignarnámsþoli er Ósey ehf., Óseyrarbraut 40, Hafnarfirði, sem rak skipasmíðastöð á lóðinni.

Hin eignarnumda lóð er 6.000 m² að stærð. Ekki er ágreiningur um stærð og legu lóðarinnar, sem er leigulóð. Á lóðinni eru mannvirki sem standa þar eftir albruna sem þar varð 7. nóvember 1998. Þau mannvirki sem um ræðir eru m.a. undirstöður, botnplötur, stoðveggir, 2 brautir, bílastæðaplön o.fl. Matið nær til þessara réttinda einnig. Að auki nær matið til varnargarða sem gerðir höfðu verið í tengslum við rekstur eignarnámsþola á svæðinu.

Eignarnámið byggir á heimild í 2. og 3. mgr. 32. gr. skipulags- og byggingalaga nr. 73/1997.

Mál þetta var fyrst tekið fyrir mánudaginn 5. janúar 2001. Af hálfu eignarnema var lögð fram matsbeiðni ásamt fylgigögnum. Málinu var að því búnu frestað til 8. janúar 2001 til vettvangsgöngu.

Mánudaginn 8. janúar 2001 var málið tekið fyrir. Gengið var á vettvang og aðstæður skoðaðar. Málinu var að því búnu frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu eignarnema til 15. janúar 2001.

Af fyrirtöku málsins þann 15. janúar 2001 gat ekki orðið og var það tekið fyrir föstudaginn 26. janúar 2001. Þá höfðu borist greinargerðir frá aðilum og voru þær lagðar fram. Málinu var að því búnu frestað ótiltekið til munnlegs flutnings þess.

Fimmtudaginn 15. febrúar 2001 var málið tekið fyrir. Aðilar lögðu fram ýmis gögn og var málið að því búnu munnlega flutt og tekið til úrskurðar að því loknu.

Eignarnemi kveður allar fasteignir eignarnámsþola á hinni eignarnumdu lóð hafa brunnið þann 7. nóvember 1998. Í framhaldi af því hafi eignarnámsþoli sótt um nýja lóð undir starfsemi sína á nýju hafnarfyllingunni vestan Suðurgarðs, nú Óseyrarbraut 40. Eignarnemi telur með hliðsjón af þessum atvikum að rétt sé að miða bætur við þann kostnað sem hann varð að leggja út í lóðagjöld o.fl. vegna bygginganna sem eyðilögðust í eldinum.

Eignarnemi bendir á að á lóðinni hafi verið þrjár fasteignir samtals 1.900,8 m² að stærð og að fasteignagjöld í Hafnarfirði séu nú 5.696 pr. m² eða samtals kr. 10.826.957- fyrir þau mannvirki sem á lóðinni voru. Þá telur eignarnema ýmis konar heimæðagjöld vera u.þ.b. 1.600.000-. Auk þessara þátta telur eignarnemi rétt að greiða eignarnámsþola bætur fyrir tvo varnargarða frá lóðinni út í Hvaleyrarlónið, samtals 4.050 m³. Eignarnemi telur rétt að miða einingarverð varnargarðsins við kr. 500 pr. m³, eða kr. 2.025.000- fyrir garðana báða. Með vísan til þessa telur eignarnemi hæfilegar bætur til eignarnámsþola vera kr. 14.451.957-. Eignarnemi kveðst hafa boðið eignarnámsþola kr. 19.200.000- í bætur í þeirri viðleitni að ná sáttum í málinu, en telur sig ekki bundinn af þeirri tölu nú.

Eignarnemi telur mannvirki þau sem á lóðinni eru vera verðlaus og því eigi ekki að greiða eignarnámsþola neitt fyrir þau. Eignarnemi segir mikinn kostnað við að fjarlægja þau mannvirki sem augljóslega séu ónýt m.a. vegna hins mikla hita sem varð í brunanum. Eignarnemi kveður öruggt að þau mannvirki sem enn eru á lóðinni myndu á engan hátt nýtast, sama hvað byggt yrði á lóðinni.

Eignarnemi mótmælir sérstaklega bótakröfum eignarnámsþola og telur þær allt of háar.

Eignarnámsþoli kveðst eftir brunann hafa ætlað að reisa hús að nýju á hinni eignarnumdu lóð, en bæjaryfirvöld í Hafnarfirði ekki hafa heimilað endurbyggingu á því svæði. Þess í stað hafi eignarnámsþola verið bent á nýja lóð við Óseyrarbraut og því hafi orðið úr að hann byggði starfsemi sína upp þar.

Eignarnámsþoli gerir þær kröfur að eignarnema verði gert að greiða honum kr. 69.946.248- í eignarnámsbætur og kr. 3.257.849- í kostnað vegna rekstarar máls þessa fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta. Kröfugerð eignarnámsþola sundurliðast þannig:

a) Bætur fyrir lóðaréttindi: kr. 19.200.000-

b) Bætur fyrir mannvirki innan sökkla kr. 10.370.801-

c) Bætur fyrir mannvirki utan sökkla kr. 19.905.905-

d) Kostnaður við flutning dráttarbrautar kr. 20.465.542-

Samtals kr. 69.946.248-

Eignarnámsþoli rökstyður kröfur sínar með eftirgreindum hætti:

Eignarnámsþoli bendir á að honum hafi verið ómögulegt að nýta hina eignarnumdu lóð vegna þess að honum var meinað að reisa starfsemi sína að nýju þar. Eignarnámsþoli kveður eignarnema hafa boðið kr. 19.200.000- í bætur fyrir lóðina og fellst eignarnámsþoli á að miða við það verð, jafnvel þó hann telji sig hafa getað fengið hærra verð fyrir hana á frjálsum markaði ef ekki hefði komið til bann við byggingu á lóðinni og eignarnámið.

Eignarnámsþoli mótmælir sérstaklega þeirri reikningsaðferð eignarnema að miða bætur fyrir lóðina við gatnagerðargjöldin sem greiða þyrfti, þar sem hvorki er litið til byggingarleyfisgjalda né verðgildi sjálfrar lóðarinnar. Í þessu sambandi bendir eignarnámsþoli sérstaklega á sölu Stáltaks hf. í Reykjavík á lóðarréttindum og mannvirkjum við Mýrargötu til Reykjavíkurborgar, en eignarnámsþoli hefur lagt fram gögn í málinu vegna þeirrar sölu.

Í þessum lið bótakröfunnar er átt við þau mannvirki innan sökkla sem ekki voru bætt af brunatryggingu þeirra húsa sem á lóðinni voru. Eignarnámsþoli grundvallar þennan lið bótakröfunnar á úttekt dags. 22. september 1999 sem VSB verkfræðistofa ehf. gerði og lögð hefur verið fram í málinu, en skv. henni eru þau mannvirki sem nýtanleg eru virði kr. 10.370.801-.

Eignarnámsþoli grundvallar bótakröfu sína skv. þessum lið einnig á úttekt sem VBS verkfræðistofa gerði ehf. Skv. þeirri úttekt skiptist krafan þannig:

Dráttarbraut að húsi (steypt) kr. 3.316.900-

Bílastæðaplön kr. 1.527.500-

Lóð utan bílastæða og tveir varnargarðar kr. 11.114.000-

Sveir stoðveggir á lóð kr. 2.374.500-

Heimæðagjöld kr. 1.573.005-

Samtals kr. 19.905.905-

Við flutning fyrirtækis eignarnema var nauðsynlegt að flytja dráttarbrautina sem var á gamla staðnum á hinn nýja stað. Kostnaður eignarnámsþola við verk þetta nam kr. 20.465.542- og hefur eignarnámsþoli lagt fram reikninga og önnur gögn til stuðnings þessari kröfu. Af hálfu eignarnámsþola er því haldið fram að þrátt fyrir flutninginn á brautinni sé hann verr settur en áður þar sem hann hafi nú aðeins eina braut á nýja staðnum í stað tveggja brauta áður. Þetta skerði tekjumöguleika hans verulega og standi hann því frammi fyrir því að koma sér upp annarri braut, ef vel á að vera.

Eignarnámsþoli vísar til 33. gr. skipulags og byggingalaga nr. 73/1997 og 72. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands.

Til stuðnings málskostnaðarkröfu sinni hefur lögmaður eignarnámsþola lagt fram málskostnaðarreikning auk gjaldskrár skrifstofu hans.

Svo sem fram hefur komið er stærð og lega hinnar eignarnumdu lóðar ágreiningslaus með aðilum. Þá hefur matsnefndin farið á vettvang og kynnt sér aðstæður auk þess sem nefndin hefur aflað frekari upplýsinga um atriði sem máli skipta og framkvæmt mælingar á þeim mannvirkjum sem matsmál þetta snýst um.

Fallist er á það með eignarnema að bætur fyrir lóðaréttindin sjálf skuli taka mið af gatnagerðargjöldum og heimæðagjöldum sem eignarnámsþoli hefði þurft að greiða fyrir sambærileg hús og stóðu á hinni eignarnumdu lóð, enda liggur ekki fyrir að eignarnemi hefði getað fengið hærra verð fyrir lóðina með beinni sölu, né að slík sala hefði verið honum möguleg. Með vísan til þessa þykja hæfilegar bætur fyrir lóðaréttindin sjálf vera kr. 12.500.000-.

Fyrir liggur að varnargarðar sem reistir höfðu verið í tengslum við rekstur eignarnámsþola á svæðinu nýtast honum ekki lengur og ber því að ákvarða bætur fyrir þá. Af hálfu matsnefndarinnar hafa verið gerðar stærðarathuganir á þessum görðum og er það álit nefndarinnar að í þeim séu 4.000 m³ malarefnis að hámarki. Matsnefndin hefur ennfremur aflað upplýsinga um verð malarefnis á svæðinu og með hliðsjón af þeim upplýsingum þykja hæfilegar bætur fyrir varnargarðana vera kr. 2.600.000-.

Ekki er fallist á það með eignarnema að önnur mannvirki á lóðinni, sem ekki voru bætt með brunatryggingu eignarnámsþola, séu verðlaus svo sem haldið er fram af eignarnema. Mannvirki þau sem um ræðir eru bæði innan og utan sökkla, en ljóst er að kostnaður við gerð þeirra hefur verið verulegur. Þá þykir ekki útilokað að mannvirki þessi hefðu nýst að einhverju leyti ef ekki hefði komið til eignarnámsins. Þau mannvirki sem um ræðir eru gólf og veggir innan sökkla og dráttarbraut, bílastæðaplön og stoðveggur utan sökkla. Þá hefur verið tekið tillit til kostnaðar við gröft og efnisfyllingu. Með hliðsjón af kostnaði við gerð þessara þátta, aldri þeirra og ástandi nú þykja hæfilegar bætur vera kr. 4.400.000-.

Með eignarnáminu varð dráttarbraut að Hvaleyrarbraut 34 eignarnámsþola ónýt. Af þessum sökum reyndist eignarnámsþola nauðsynlegt að koma sér upp nýrri dráttarbraut. Hagstæðasta leiðin í því reyndist að vera sú að flytja þá gömlu yfir á hið nýja athafnasvæði eignarnámsþola við Óseyrarbraut. Af hálfu matsnefndarinnar þykir rétt að eignarnemi greiði kostnað þennan, enda stendur hann augljóslega í tengslum við eignarnámið þar sem dráttarbrautin hefði nýst á gamla staðnum ef komið hefði til uppbyggingar þar. Eignarnámsþoli hefur lagt fram yfirlit og fylgiskjöl yfir þann kostnað sem flutningur dráttarbrautarinnar hafði í för með sér. Ekki þykja efni til að draga í efa þær tölur sem þar koma fram og eru því hæfilegar bætur fyrir þennan þátt ákvarðaðar kr. 20.465.542-.

Með vísan til þess sem að framan er rakið þykja hæfilegar eignarnámsbætur í máli þessu vera kr. 39.965.542- sem sundurliðast þannig:

Bætur fyrir lóðaréttindi kr. 12.500.000-

Bætur fyrir varnargarða kr. 2.600.000-

Bætur fyrir mannvirki á lóð og utan lóðar kr. 4.400.000-

Bætur vegna kostnaðar við flutning dráttarbrautar kr. 20.465.542-

Samtals kr. 39.965.542-

Þá skal eignarnemi greiða eignarnámsþola kr. 1.200.000- auk virðisaukaskatts í kostnað vegna rekstrar máls þessa fyrir matsnefndinni og kr. 560.000- í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

Eignarnemi, Hafnarfjarðarbær, Strandgötu 6, Hafnarfirði, greiði eignarnámsþola, Ósey hf., kt. 480487-1259, Óseyrarbraut 40, Hafnarfirði, kr. 39.965.542- í eignarnámsbætur og kr. 1.200.000- auk virðisaukaskatts í kostnað vegna rekstrar máls þessa.

Þá greiði eignarnemi kr. 560.000- í ríkissjóð vegna kostnaðar við vinnu Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

Helgi Jóhannesson

Ragnar Ingimarsson Kristinn Gylfi Jónsson