Mál nr. 10/2018

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 21. desember. 2018 í máli nr. 10/2018.

Fasteign: Tunguháls [], fnr. [], Reykjavík.

Kæruefni: Fasteignamat.

Árið 2018, 21. desember, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 10/2018 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með erindi, dags. 5. júní 2018, kærði Árni Helgason, lögmaður, fyrir hönd X, kt. [], Fossaleyni [], Reykjavík, úrskurð Þjóðskrár Íslands, dags. 19. mars 2018, um að fasteignamat skuli vera óbreytt fyrir fasteign félagsins að Tunguhálsi [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2018.

Með bréfi, dags. 14. júní 2018, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögn frá Þjóðskrá Íslands og Reykjavíkurborg vegna kærunnar. Reykjavíkurborg tilkynnti með tölvubréfi til nefndarinnar, dags. 18. júní, að sveitarfélagið teldi ekki tilefni að svo stöddu til að gera athugasemdir vegna kærunnar en áskildi sér rétt til að koma á framfæri við nefndina athugasemdum á síðari stigum. Með bréfi, dags. 20. júlí 2018, barst umsögn Þjóðskrár Íslands.

Hinn 23. júlí 2018 var fyrrgreind umsögn send kæranda til kynningar. Athugasemdir bárust frá kæranda með bréfi, dags. 12. september 2018.

Yfirfasteignamatsnefnd gekk á vettvang þann 18. september 2018 og skoðaði eignina í fylgd fyrirsvarsmanns kæranda.

Málið var tekið til úrskurðar 13. desember 2018.

1. Málavextir

   Kæranda barst tilkynning frá Þjóðskrá Íslands um fasteignamat vegna ársins 2018 fyrir fasteignir félagsins, þar á meðal Tunguháls [], fnr. []. Af hálfu kæranda var komið á framfæri athugasemdum vegna matsins með bréfi, dags. 29. desember 2017. Í athugasemdunum kom m.a. fram að kærandi teldi fasteignamat fyrir Tunguháls [] alltof hátt og ekki lögmætt.

   Með bréfi frá Þjóðskrá Íslands, dags. 19. mars 2018, kom fram að kveðinn hefði verið upp úrskurður í þá veru að við endurskoðun á tilkynntu fasteignamati eignarinnar hefði komið í ljós að ekki væri tilefni til matsbreytinga.

   Kærandi vill ekki una framangreindum úrskurði Þjóðskrár Íslands frá 19. mars 2018 og hefur því kært hann til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.

2. Sjónarmið kæranda.

   Kærandi krefst þess aðallega að úrskurður Þjóðskrár Íslands, dags. 19. mars 2018, verði felldur úr gildi og stofnuninni gert að ákvarða lægra fasteignamat á eignina. Til vara er þess krafist af hálfu kæranda að úrskurður Þjóðskrár Íslands verði felldur úr gildi og stofnuninni gert að taka málið til efnislegrar meðferðar á ný.

   Að mati kæranda er fasteignamat fasteignar kæranda ekki raunhæft og allt of hátt. Vísar kærandi til þess að almenn hækkun á atvinnuhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu hafi numið 10,6% að því er fram komi í tilkynningu frá Þjóðskrá Íslands vegna fasteignamats fyrir árið 2018. Fasteignamat fasteignar kæranda hafi hins vegar numið tvöfaldri þeirri hækkun sem almennt gildi um svipaðar eignir. Fasteign kæranda sé 14 ára gömul og sé auk þess mjög sérhæfð, þ.e. henti fyrst og fremst sem lager- eða geymsluhúsnæði en ekki sem t.d. verslunar-eða þjónustuhúsnæði, og því standi engin rök fyrir slíkri hækkun. Ljóst sé því að fasteignamat eignarinnar endurspegli á engan hátt raunverulegt verðmæti hennar.

   Líkt og fram hafi komið í athugasemdum kæranda tók kærandi fram að eðlilegra væri að stofnunin legði fram sérstakan rökstuðning fyrir því að eignin hækki umfram það sem almennt gildi. Þjóðskrá Íslands, eins og öðrum stjórnvöldum, beri að vinna eftir jafnræðisreglu stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Þótt í því felist ekki að allar eignir hækki jafnt, þá megi leiða út frá þeirri reglu að sé um að ræða veruleg frávik frá því sem almennt gerist, beri viðkomandi stjórnvaldi að rökstyðja slík frávik sérstaklega.

   Kærandi telur að úrskurður Þjóðskrár Íslands sé ófullnægjandi. Málið hafi ekki verið rannsakað af hálfu stofnunarinnar, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga, um rannsóknarskyldu stjórnvalda og nánast enginn rökstuðningur fylgi niðurstöðunni. Á engan hátt sé brugðist við sjónarmiðum í athugasemdum kæranda. Hið eina sem fram komi í svari stofnunarinnar sé að verðið skuli miða við ,,verðlag fasteigna í febrúarmánuði 2017“ en ekkert sé nánar um það fjallað eða reynt að heimfæra þá staðreynd á eignina sem um ræði. Um þetta vísist eftir atvikum til 2. mgr. 27. gr. laga nr.6/2001, en þar komi fram að sé ,, gangverð fasteignar ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna“.

   Þá gerir kærandi verulegar athugasemdir við málsmeðferð vegna eldri kæra sem félagið hafi lagt fram við fasteignamat hvers árs. Þannig sendi félagið inn athugasemdir 31. ágúst 2016 vegna fasteignamats ársins 2017 og tiltók raunar sérstaklega í greinargerð sinni þar að gerðar væru athugasemdir við að ekki væri búið að afgreiða athugasemdir félagsins við kæru frá 28. ágúst 2015. Kærandi ítreki athugasemdir við málsmeðferð Þjóðskrár Íslands og geri kröfu um að fá skriflegar skýringar á þeim töfum sem orðið hafa. Vísar kærandi til athugasemda til Þjóðskrár Íslands hvað þetta varði.

3. Sjónarmið Þjóðskrár Íslands.

   Í umsögn Þjóðskrár Íslands, dags. 20. júlí 2018, er rakin forsaga málsins. Kemur þar fram hvert hlutverk stofnunarinnar er skv. 32. gr. a laga nr. 6/2001.

   Árlega sé allt fasteignamat endurmetið, samkvæmt 32. gr. laganna. Skráð matsverð fasteignar skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsger, sbr. 27. gr. laganna. Þannig miðist fasteignamat 2018 á öllu landinu við verðlag fasteigna í febrúarmánuði 2017. Þróun fasteignaverðs frá þeim tíma og þar til fasteignamat tekur gildi 31. desember ár hvert getur ýmist verið til hækkunar eða lækkunar.

   Þjóðskrá Íslands skal samkvæmt. 2. gr laganna meta hverja fasteign til verðs eftir því sem næst verður komi á hverjum tíma. Meginregluna um hvernig fasteignamat skuli unnið er að finna í 1. mgr. 27. gr. laganna. Samkvæmt ákvæðinu skal matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma. Í 2. mgr. sömu greinar segir að sé gangverð fasteignar ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri, legu með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar.

   Atriðin séu ekki tæmandi talin en byggja skuli á því sem gefi gleggsta mynd af raunvirði fasteignar. Við túlkun á 27. gr. beri að líta til 28. gr. laganna en þar sé að finna grundvöll fyrir kerfisbundinni matsákvörðun og hvernig fara skuli með 2. mgr. 27. gr. þegar gangverð eignar sé ekki þekkt. Til þess að nálgast gangverð skuli því eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um eignina. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001 skuli við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. sömu laga, eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

   Líta verði til þess að Þjóðskrá Íslands hafi víðtækar heimildir til að finna út gangvirði eigna með hliðsjón af 27. og 28. gr. laga nr. 6/2001.

   Þá segir að fasteignamat fyrir atvinnuhúsnæði sé metið fjöldamati með tekjumatsaðferðinni. Fasteignamat á grundvelli tekjumats miði, líkt og fasteignamat á grundvelli annarra aðferða, að því að finna gangverð í febrúarmánuði næst á undan matsgerðinni. Matsaðferðin byggi á því að finna markaðsverð leigu á atvinnuhúsnæði og umreikna það til gangverðs. Kynning á þessari matsaðferð hafi verið mikil að hálfu Þjóðskrár Íslands þegar hún hafi verið tekin upp árið 2014 fyrir 2015 matið. Benda megi á að í úrskurði yfirfasteignamatsnefndar nr. 1/2015 segi:

   ,, Eins og áður hefur verið gerð grein fyrir er kveðið á um fasteignamat og framkvæmd þess í 27. og 28. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Í 2. mgr. 27. gr. laganna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008, eru tilgreind nánar þau atriði sem hafa áhrif á matsverð fasteigna sé gangverð ekki þekkt. Meðal þessara atriða eru þær tekjur sem hægt er að hafa af fasteignum, nýtingamöguleikar, aldur og staðsetning eigna svo dæmi séu nefnd. Ljóst er af fyrrgreindu lagaákvæði að taka ber m.a. tillit til tekna af fasteign við mat á gangverði hennar sé það ekki þekkt. Í samræmi við áðurnefnt lagaákvæði hefur Þjóðskrá Íslands líkt og að framan greinir notast við ákveðnar matsaðferðir sem allar hafa það sama markmið að ákvarða gangverð fasteigna í samræmi við ákvæði 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Ein þessara matsaðferða er áðurnefnd tekjuaðferð. Að mati yfirfasteignamatsnefndar fer hin fyrrgreinda matsaðferð ekki gegn ákvæðum 77. gr. stjórnarskrár Lýðveldisins Íslands nr. 33/1944 enda er heimilt í 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 að taka tillit til tekna af eignum sé gangverð fasteignar ekki þekkt. Lagaheimild er því til staðar líkt og áskilið er samkvæmt ákvæði 77. gr. stjórnarskrárinnar. Samkvæmt framansögðu er um að ræða skýra og ótvíræða lagaheimild fyrir beitingu fyrrgreindrar matsaðferðar við ákvörðunar á matsverði fasteignar.“

   Þá bendir Þjóðskrá Íslands einnig á dóm Hæstaréttar frá 25. febrúar 2016, nr. 477/2015, þar sem stofnunin hafi verið dæmd til að beita tekjumatsaðferðinni við útreikning á fasteignamati Hörpu, tónlistar- og ráðstefnuhúss. Telur Þjóðskrá Íslands því óumdeilt að það að beita tekjumatsaðferðinni við fasteignamat sé í fullu samræmi við lög. Fyrir árið 2018 hafi verið notuð sömu líkön og árið 2017 en þó hafi grunnstuðull þeirra verið endurskoðaður ásamt því að matssvæðisstuðlum hafi verið ætlað tvennt, annars vegar að laga skekkju milli gangverðs og fasteignamats og hins vegar að tryggja jafnræði þannig að samskonar eigni á sama stað hefðu sama fasteignamat.

   Fram kemur að höfuðborgarsvæðinu sé skipt upp í mörg matssvæði, en matssvæði séu svæði þar sem verð fasteigna sé talið sambærilegt. Fasteignamat fasteignar ráðist því meðal annars af því matssvæði sem hún tilheyri. Meðaltalshækkun eða lækkun fasteignamats milli ára sé mismunandi eftir matssvæðum. Þá sé greint á milli hækkunar eða lækkunar á skrifstofu-, verslunar-, og iðnaðarhúsnæði. Ekki sé því mögulegt að miða við meðaltalshækkun eða lækkun á fasteignamati alls atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu þar sem verð fasteigna geti, eðli málsins samkvæmt, verið mjög misjafnt eftir matssvæðum og tegundum atvinnuhúsnæðis.

   Þá segir að meðaltalshækkunin á fasteignamati iðnaðarhúsnæðis milli áranna 2017 og 2018 á matssvæði því sem Tunguháls [] tilheyri [] hafi verið 19,6%. Fasteignamat Tunguháls [] hafi hækkað milli sömu ára um 19,5%. Kaupsamningar um iðnaðarhúsnæði á matssvæði [] frá 1. janúar 2016 gefi meðalfermetraverð uppá 209.180 kr. og miðgildi upp á 217.662 krónur á fermetra. Tunguháls [] sé með betri húsum á matssvæðinu. Það standi á áberandi stað sem hafi auglýsingagildi og þar séu næg bílastæði og aðkoman sé góð. Fasteignamat á fermetra á Tunguhálsi [] sé 176.475 kr. Meðalfasteignamat á iðnaðarhúsnæði á matssvæðinu sé 159.660 kr. og miðgildið 167.847 kr.

   Með vísan til þess sem að ofan greini sé ljóst að Þjóðskrá Íslands hafi farið að lögum við mat á þeirri fasteign sem hér um ræði. Þá bendir stofnunin á að það virðist gæta misskilnings hjá kæranda að höfuðborgarsvæðið sé eitt matssvæði. Þá megi vera ljóst að jafnræðisregla stjórnsýslulaga hafi ekki verið brotin enda sambærilegar fasteignir metnar með sömu matsaðferð.

   Fram kemur að Þjóðskrá Íslands hafni alfarið þeirri málsástæðu kæranda að málið hafi ekki verið rannsakað enda hafi viðurkenndum og lögmætum aðferðum verið beitt við fasteignamat fasteignarinnar að Tunguhálsi [] á sama hátt og annarra fasteigna.

   Þá kemur fram að úrskurði um mat fylgi ekki sérstakur rökstuðningur en í honum sé bent á að eigandi geti óskað eftir rökstuðningi fyrir niðurstöðunni. Hafi það verið gert í tilviki fasteignamats fasteignarinnar að Tunguhálsi [] og vísi stofnunin til bréfs, dags. 19. mars 2018 til lögmanns kæranda þar að lútandi. Þar sé tiltekið sérstaklega að unnt sé að óska rökstuðnings fyrir fasteignamati innan 14 daga frá móttöku erindis.

   Í tilefni af athugasemdum kæranda við málsmeðferð vegna eldri kæru vegna sömu fasteignar bendir Þjóðskrá Íslands á að sú athugasemd eigi ekki heima í þessari kæru. Þjóðskrá Íslands hafi ekki borist kæra vegna fyrri ára fyrir Tunguháls [], Reykjavík, fnr. [].

   Þjóðskrá Íslands telji, með vísan til ofangreinds, að fasteignamat fasteignarinnar að Tunguhálsi [], Reykjavík, fnr. [], sé hvorki óraunhæft né alltof hátt og að fasteignamat sé ákvarðað með sama hætti og fasteignamat sambærilegra fasteigna á sama matssvæði. Það sé því mat Þjóðskrár Íslands að fasteignamat á fasteigninni að Tunguhálsi [], Reykjavík, fnr. [], sé réttilega ákvarðað og í fullu samræmi við gangverð sambærilegra fasteigna á matssvæðinu og skuli standa óbreytt.

4. Athugasemdir kæranda

   Með bréfi, dags. 12. september 2018, kom kærandi á framfæri athugasemdum sínum við umsögn Þjóðskrár Íslands.

   Fram kemur að kærandi telji að í umsögn Þjóðskrár Íslands sé í sjálfu sér ekki brugðist við athugasemdum og framkominni kæru heldur sé látið við það sitja að lýsa tiltekinni aðferð sem stofnunin noti og fjallað um að hún brjóti ekki gegn stjórnarskrá.

   Stjórnvöldum ber að beita einstaklings- og atviksbundnu mati á sín viðfangsefni. Þótt stofnun eða stjórnvald taki upp tilteknar aðferðir til að taka ákvarðanir á stærri skala eða að flokka sín viðfangsefni þá geti slík aðferðarfræði aldrei gengið framar áðurnefndri skyldu stjórnvalda.

   Þær aðferðir sem stofnunin nefni í sínum rökstuðningi séu því marki brenndar að með þeim sé á engan hátt horft til viðkomandi eignar.

   Að horfa til meðalverðs á seldum fermetrum annarra eigna í nágrenninu geti aðeins veitt takmarkaðar upplýsingar, enda geti stærð eigna og ástand þeirra verið afar ólíkt, sérstaklega þegar um atvinnuhúsnæði sé að ræða enda geti einstaka eignir verið afar ólíkar og fermetraverð þar með líka. Að því sögðu ítrekar kærandi athugasemd sína um að Þjóðskrá Íslands hafi ekki uppfyllt rannsóknarskyldu sína.

   Hið sama megi segja um svokallaða ,,tekjumatsaðferð“. Hún sé mjög almenn og taki á engan hátt til viðkomandi eignar. Raunar séu forsendur hennar varðandi eignina að Tunguhálsi [] ekki útskýrðar nánar í umsögn stofnunarinnar. Verðmat eigna út frá leigu og leigumargfaldara geti ekki talist hentug leið enda skipti verulegu máli hver leigjandinn sé, þ.e. hver fjárhagsstaða hans sé og gjaldfærni. Ekki virðist vera að slíkt sé kannað sérstaklega þegar Þjóðskrá Íslands beiti svonefndri ,,tekjumatsaðferð“. Þá sé á það bent að tekjumatsaðferðin sé í öllu falli ekki varlega áætluð þegar komi að Tunguhálsi []. Um sé að ræða 3749 fermetra eign. Til þess að ná því mati sem Þjóðskrá Íslands styðjist við þyrfti leiguverð á hvern fermetra að vera 1.800 kr. og margfaldari að minnsta kosti 100 leigumánuðir. Hvort tveggja teljist hátt fyrir eign sem þessa, nærri því 15 ára gamalt atvinnuhúsnæði. Ekkert sé lagt fram um það af hálfu Þjóðskrár Íslands hvernig þetta leiguverð sé fundið eða með hvaða hætti það eigi við um viðkomandi eign.

   Að mati kæranda standi því áðurnefndar athugasemdir, sem fram komu í kæru og athugasemdum til Þjóðskrár Íslands, eftir ósvaraðar, þ.e. að matið sé alltof hátt áætlað og mun hærra en raunhæft sé að selja slíka eign á í dag.

   Ákvæði laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, feli líkt og fram komi í umsögn Þjóðskrár Íslands, í sér matskenndar heimildir sem stofnunin virðist kjósa að nýta til hins ýtrasta. Þar sem fasteignamat myndi gjaldstofn fyrir álagningu fasteignagjalda hafi það veruleg áhrif á kæranda, líkt og aðra fasteignaeigendur, hvernig þessi ákvörðun sé tekin og í samræmi við almenna lagaáskilnaðarreglu stjórnsýsluréttarins og þá meginreglu að skattheimta, þar með talið ákvörðun skattsstofns, byggi á traustri lagaheimild.

   Nú liggi fyrir fasteignamat fyrir árið 2019 fyrir Tunguháls []. Athygli sé vakin á því að ef borið sé saman fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2016 og 2019 hafi það hækkað um 44% á þessum tíma, þótt ekkert viðhald eða breytingar hafi orðið á eigninni. Slík hækkun standist enga skoðun. Stofnanir og stjórnvöld þurfi að gæta hófs í sínum ákvarðanatökum og sinni framkvæmd.

   Að lokum er tekið fram að í kæru hafi komið fram að ekki hefði verið brugðist við fyrri kæru vegna Tunguháls [], en það skuli áréttað að ekki var kært vegna þessarar eignar áður og það sé því leiðrétt.

5. Niðurstaða

Kærandi gerir þá kröfu að úrskurður Þjóðskrár Íslands, dags. 19. mars 2018, varðandi endurmat fasteignamats fasteignarinnar að Tunguhálsi [], Reykjavík, fnr. [], verði felldur úr gildi og stofnuninni gert að ákvarða lægra fasteignamat á eignina. Til vara er þess krafist að úrskurður Þjóðskrár Íslands verði felldur úr gildi og stofnuninni gert að taka málið til efnislegrar meðferðar á ný.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

Þjóðskrá Íslands hefur fyrst og fremst stuðst við þrjár matsaðferðir við mat á fasteignum; þ.e. markaðsaðferð, tekjuaðferð og kostnaðaraðferð. Allar þessar þrjár aðferðir hafa það markmið að ákvarða gangverð fasteignar umreiknað til staðgreiðslu miðað við nýtingu viðkomandi eignar á hverjum tíma, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Val á aðferð veltur á þeim gögnum sem tiltæk eru hverju sinni.

Markaðsaðferð er sú aðferð sem er nákvæmust enda miðar hún að því að meta gangverð beint út frá kaupsamningum. Þeirri aðferð er beitt af Þjóðskrá Íslands til þess að meta gangverð íbúðarhúsnæðis, enda er markaðurinn með slíkar eignir ekki aðeins mjög virkur á hinum þéttbýlli svæðum landsins heldur eru íbúðarhús einnig tiltölulega einsleitar eignir sem auðveldar mjög tölfræðilegt mat á markaðsvirði þeirra. Þessari aðferð er hins vegar erfitt að beita við mat á gangverði atvinnuhúsnæðis. Ástæðan er sú að kaup og sölur atvinnuhúsnæðis eru ekki aðeins mun fátíðari heldur er gríðarlegur breytileiki til staðar hvað varðar ástand, eiginleika og notkun slíkra eigna. Þá er það einnig svo að eigendaskipti á atvinnuhúsnæði eiga sér í auknum mæli stað með yfirtöku á félögum eða eignasöfnun sem telja margar ólíkar eignir fremur en með beinni sölu á einstaka eignum. Loks, er staðreyndin sú að ekki er nema hluta af gerðum kaupsamningum fyrir atvinnuhúsnæði þinglýst sem takmarkar það gagnasafn sem hægt er að nota til þess að meta gangvirði atvinnuhúsnæðis með hliðsjón af kaup og sölu eigna.

Tekjuaðferðin miðar hins vegar að því að finna markaðsverðmæti eigna út frá þeim tekjustraumi sem þær skila. Þessi aðferð byggir á þeirri grundvallarforsendu hagfræði og fjármála að virði hverrar eignar sé jafnt því núvirta tekjuflæði sem þær skila. Þessi aðferð er háð því að virkur markaður sé til staðar með leiguhúsnæði þannig að hægt sé að áætla markaðsleiguverð með sæmilegu öryggi. Að auki nýtir Þjóðskrá Íslands upplýsingar úr kaupsamningum eftir föngum til þess að auka nákvæmni tekjuaðferðarinnar. Í ársskýrslu stofnunarinnar fyrir 2015 kemur meðal annars fram að tekjumat þess árs byggi á 5000 leigusamningum sem gerðir voru frá 1. janúar 2004 til 1. mars 2014 og 2300 kaupsamningum sem gerðir voru frá 1. júlí 2006 til 1. mars 2014. Yfirfasteignamatsnefnd hefur komist að þeirri niðurstöðu að tölfræðilegar forsendur séu uppfylltar til notkunar á tekjuaðferð við mat á gangvirði atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu eftir núgildandi lögum, sbr. mál yfirfasteignamatsnefndar nr. 1/2015.

Kostnaðaraðferðin byggir á þeirri forsendu að fylgni sé á milli markaðsvirðis húsnæðis og byggingarkostnaðar. Þessi leið byggir á fremur veikum aðferðafræðilegum grunni enda getur markaðsvirði hæglega verið mun hærra eða lægra en byggingarkostnaður eftir staðsetningu auk þess sem vandasamt er að uppfæra byggingarkostnað og afskriftir í línu við markaðsverð þegar litið er til lengri tíma. Einungis kemur til greina að beita þessari aðferð þegar virkur markaður er ekki til staðar hvorki hvað varðar kaup og sölu eða leigu. Það getur stafað af því að viðkomandi eign sé einstök og miðuð við mjög sérhæfð not eða eftir atvikum að hún sé staðsett í svo miklu dreifbýli að markaðsupplýsingar skorti.

Á síðustu árum hefur Þjóðskrá Íslands tekið upp tekjuaðferð við mat á gangvirði atvinnuhúsnæðis. Tekjuaðferð byggir á þeirri grundvallarforsendu hagfræði og fjármála að virði hverrar eignar sé jafnt því núvirta tekjuflæði sem þær skila. Tekjuaðferðin byggir þannig á því að finna markaðsverð húsnæðis með því að safna upplýsingum úr leigusamningum saman í einn talnasarp sem síðan er metinn með tölfræðilegum leiðum með hliðsjón af kaupsamningum.

Höfuðborgarsvæðinu er skipt upp í mörg matssvæði, en matssvæði eru svæði þar sem verð fasteigna er talið sambærilegt. Fasteignamat fasteignar ræðst því meðal annars af því matssvæði sem hún tilheyrir. Meðaltals hækkun eða lækkun fasteignamats milli ára er mismunandi eftir matssvæðum. Þá er greint á milli hækkunar eða lækkunar á skrifstofu-, verslunar- og iðnaðarhúsnæði. Ekki er því mögulegt að miða við meðaltalshækkun eða lækkun á fasteignamati alls atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu þar sem verð fasteigna getur, eðli málsins samkvæmt, verið mjög misjafnt eftir matssvæðum og tegundum atvinnuhúsnæðis.

Álitaefni máls þessa snýr að því hvort tekjuaðferðin, sem beitt var við mat á eigninni, gefi rétta mynd af gangverði hennar umreiknuðu til staðgreiðslu með hliðsjón af ástandi hennar og nýtingu og þeim tekjumöguleikum sem hægt er að hafa af eigninni. Telur kærandi að hækkun fasteignamats fasteignarinnar sé um tvöföld sú hækkun sem almennt gildi um svipaðar eignir. Fyrir því standi engin rök enda sé um að ræða 14 ára gamla fasteign sem sé mjög sérhæfð og því endurspegli fasteignamat fasteignarinnar á engan hátt raunverulegt verðmæti hennar.

Fasteign kæranda, að Tunguhálsi [] ber fasteignamatið 176.475 krónur á fermetra að meðaltali og hækkaði um 19,5% á milli áranna 2017 og 2018. Eignin tilheyrir matssvæði [], [] hjá Þjóðskrá Íslands. Fasteignamat á matssvæði [] hækkaði almennt um 19,6% á milli ára og því ljóst að árshækkun fasteignamats á eign kæranda er í línu við hækkun á téðu matssvæði. Hins vegar, er meðalfasteignamat á iðnaðarhúsnæði á matssvæði [] 170.455 krónur á fermetra en miðgildið 181.137 krónur á fermetra. Fasteignamat eignar kæranda er því á efri mörkum fasteignamats atvinnuhúsnæðis á matssvæði [] líkt og sjá má á mynd 1 hér að neðan.

Mynd 1. Fasteignamat á fermetra fyrir 250 eignir í flokki atvinnuhúsnæðis (iðnaðar-, skrifstofu- og verslunarhúsnæði) á matssvæði [], [] raðað eftir fjárhæð. Fasteignamat á fermetra fyrir Tunguháls [] er auðkennt með rauðum punkti.

Tölfræðilíkön eru ekki óskeikul og það hefur úrslitaþýðingu að ástand eigna sé réttilega metið og samræmis sé gætt við fasteignamat annarra sambærilegra eigna á sama matssvæði. Það er fyrir það fyrsta mjög mismunandi hvernig upprunaleg hönnun, notkun byggingarefna og annar umbúnaður fellur að nútímaþörfum, s.s. hvað varðar aðgengi og aðstöðu, og í annan stað er allur gangur á því hvernig staðið hefur verið að viðhaldi og endurbótum í gegnum tíðina. Í þriðja lagi skiptir miklu að nákvæm skoðun hafi farið fram á eigninni af hálfu Þjóðskrár Íslands þannig að hún sé rétt skráð þegar hún er færð inn í viðeigandi matslíkan.

Yfirfasteignamatsnefnd skoðaði fasteign kæranda að Tunguhálsi [] í fylgd fyrirsvarsmanna kæranda. Tilgangur með vettvangsskoðun er einkum að leiða í ljós hvort fasteign sé á einhvern hátt ranglega skráð eða ástand fasteignar eða aðrar aðstæður sem hana varða, gefi til kynna að hún sé ekki réttilega metin samkvæmt matslíkani fyrir atvinnuhúsnæði. Vettvangsskoðun yfirfasteignamatsnefndar á fasteign kæranda gaf til kynna að um er að ræða mjög vel staðsett atvinnuhúsnæði sem hentar vel til þeirrar starfsemi sem þar er rekin sem og annarrar sambærilegrar starfsemi. Ekki er að sjá að fasteignin þarfnist verulegs viðhalds eða að ástand hennar að öðru leyti gefi til kynna að hún sé ekki réttilega metin. Ljóst er að téð eign er sérhæft og vel útbúið iðnaðarhúsnæði sem uppfyllir allar nútímakröfur fyrir þá starfsemi sem því er ætlað. Að mati yfirfasteignamatsnefndar er ástand eignarinnar í heild mjög gott.

Líkt og áður greinir skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð hennar umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næsta á undan matsgerð, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Eins og gerð er grein fyrir hér að framan er megintilgangurinn með skoðun eigna sá að ganga úr skugga um að skráning viðkomandi eignar sé rétt og að ástand hennar sé rétt metið. Ekki verður séð að ástand fasteignar kæranda að Tunguhálsi [] eða aðrar aðstæður sem hana varða bendi til þess að hún sé ekki réttilega metin samkvæmt viðeigandi matslíkani.

Með vísan til framangreinds er það niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 16. mars 2018, er lýtur að endurmati fasteignamats fasteignar kæranda skuli staðfest.

Úrskurðarorð

Úrskurður Þjóðskrár Íslands, dags. 19. mars 2018, um endurmat fasteignamats fasteignarinnar að Tunguhálsi [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2018 er staðfest.

__________________________________

Hulda Árnadóttir

______________________________           ________________________________

Ásgeir Jónsson                                        Björn Jóhannesson