Mál nr. 63/2020 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 63/2020
Sameign allra/sameign sumra.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 2. júní 2020, beindi A húsfélag, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerðir gagnaðila D, dags. 22. júní 2020 og gagnaðila C, dags. 16. júní 2020, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 26. ágúst 2020, og athugasemdir gagnaðila D, dags. 21. september 2020, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 5. nóvember 2020.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða matshluta 02 í fjöleignarhúsinu E. Gagnaðilar eru eigendur eignarhluta sem eru á jarðhæð í matshluta 02 en álitsbeiðandi er húsfélag matshlutans. Ágreiningur er um kostnaðarþátttöku vegna viðgerða á þaki og ytra byrði hússins.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að þak fjöleignarhússins E teljist sameign allra og að kostnaður vegna viðgerðar þaks, svo og annar kostnaður vegna viðhalds á ytra byrði hússins, sé sameiginlegur samkvæmt reglum III. kafla laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Í álitsbeiðni kemur fram að ákveðið hafi verið á húsfundi 10. október 2017 að gera ástandsmat á viðhaldsþörf matshluta 02. Þá hafi legið fyrir nauðsynlegt viðhald vegna leka og fleiri atriða sem snúi að ytra byrði hússins. Jafnframt hafi verið talið nauðsynlegt að skoða sérstaklega hlutföll eignarhluta í matshluta 02. Hafi þessi tillaga verið samþykkt samhljóða.
Þá hafi tillaga um fjármögnun ástandsskýrslu, sem innheimt yrði sérstaklega af eigendum, verið samþykkt samhljóða. Fyrirtækið F hafi skilað ástandsskýrslu í mars 2018 þar sem gerð hafi verið grein fyrir ástandi ytra byrði hússins og lagðar fram tillögur að nauðsynlegum viðgerðum og endurbótum.
Boðað hafi verið til aðalfundar húsfélagsins 2018 með bréfi, dags. 20. mars 2018, sem hafi verið sent til allra þinglýstra eigenda í matshlutum 01, 02 og 03. Á fundinn, sem haldinn hafi verið apríl 2018, hafi verið mætt fyrir hönd beggja gagnaðila, en annað félag hafi þá verið eigandi matshluta 02-0003. Rætt hafi verið um þörfina á því að uppfæra eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið og lagt til að aflað yrði tilboða í uppfærslu fyrir húsið í heild eða matshluta 02. Samþykkt hafi verið tillaga um að gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir matshluta 02. Einnig hafi verið samþykkt tillaga um að gera yfirlýsingu um viðhaldseiningar matshlutanna í samræmi við tillögu í fundarboði. Þá hafi ástandsskýrsla verið kynnt og gerð grein fyrir áætluðum kostnaði við þær viðgerðir og endurbætur sem mælt hafi verið með.
Aðalfundur húsfélagsins 2019 hafi verið haldinn 14. janúar 2019. Þá hafi verið rætt um viðhald og endurbætur sameignar og lagt til að aflað yrði tilboða í nauðsynlegt viðhald á ytra byrði hússins samkvæmt nefndri ástandsskýrslu. Fram hafi komið ábendingar um það að skýrslan næði ekki til neðstu hæðar/kjallara hússins og hafi að loknum umræðum verið samþykkt að vísa til stjórnar að semja við F um viðbætur við ástandsskýrsluna. Í umræðum um skiptingu kostnaðar vegna viðhalds hafi komið fram af hálfu fulltrúa matshluta 01 og 03 að þeir teldu sér ekki skylt að taka þátt í fyrirhuguðum viðhaldsframkvæmdum. Með áliti kærunefndar húsamála, dags. 6. maí 2019, hafi nefndin komist að þeirri niðurstöðu að E væri tvö hús í skilningi laganna, þ.e. annars vegar matshluti 01 og 03 og hins vegar matshluti 02.
Álitsbeiðanda hafi borist bréf gagnaðila D, dags. 21. júní 2019, þar sem því hafi verið lýst að það væri undanskilið framkvæmdakostnaði með vísan til þinglýstrar eignaskiptayfirlýsingar frá árinu 1992. Jafnframt hafi verið vísað til þess að ytra byrði hússins teldist sameign sumra samkvæmt 1. tölul. 1. mgr. 7. gr. laga um fjöleignarhús.
Aðalfundur árið 2020 hafi verið haldinn 14. janúar 2020 þar sem rætt hafi verið frekar um nauðsyn þess að ráðast í viðhald og endurbætur á ytra byrði matshluta 02. F hafi aflað tilboða í viðhald á ytra byrði og átta verktakar skilað tilboði í verkið. Innifalið í verkinu hafi verið endurnýjun glugga á austurgafli, þakklæðningar og fleira. Fulltrúi á vegum F hafi farið yfir það á fundinum hvað fælist í tilboðum verktaka og tekið fram að útboðið hefði fyrst og fremst miðast við að komast fyrir leka í húsinu. Stjórn álitsbeiðanda hafi lagt til að eigendur samþykktu tilboð lægstbjóðanda að fjárhæð 17.863.050 kr. með virðisaukaskatti. Gagnaðilar hafi gert fyrirvara um greiðsluskyldu þeirra vegna kostnaðar við viðhald á ytra byrði 1.-4. hæðar og vísað til þinglýstrar skiptayfirlýsingar í þeim efnum. Áður hafði fulltrúi gagnaðila D vegna matshlutanna 02-0002 gert fyrirvara um skiptingu kostnaðar undir 7. dagskrárlið þar sem fjallað hafi verið um kostnaðaráætlun fyrir árið 2020. Eftir umræður hafi verið gengið til atkvæða um tillögu stjórnar og hafi hún verið felld með þremur atkvæðum gagnaðila (50,5%) en sjö fulltrúar íbúða (30,1%) hafi verið henni samþykkir.
Samkvæmt 8. gr. laga um fjöleignarhús teljist til sameignar allt ytra byrði hússins, þar með talið þak. Sama gildi um allan ytri gluggaumbúnað, bæði á séreignarhlutum og sameign. Óheimilt sé að víkja frá ákvæðum greinarinnar, sbr. 2. mgr. 2. gr. laganna, þar sem um sé að ræða bæði íbúðar- og atvinnuhúsnæði. Eins og fyrr greini hafi kærunefndin komist að þeirri niðurstöðu að matshluti 02 teljist eitt hús í skilningi laganna og af því leiði, að mati álitsbeiðanda, að allur kostnaður vegna viðhalds utanhúss sé sameiginlegur samkvæmt reglum III. kafla laganna.
Af hálfu gagnaðila D sé því haldið fram að eigendur atvinnuhúsahluta á jarðhæð fjöleignarhússins séu undanskildir framkvæmdakostnaði á grundvelli þinglýstrar eignaskiptayfirlýsingar sem gerð hafi verið árið 1992. Í henni komi fram að eigendur að millihúsi og bakhúsi húseignarinnar óski eftir að eignin skiptist í tvo eignarhluta. Sé þessi eignaskiptayfirlýsing undirrituð af hálfu þáverandi eigenda þessara eignarhluta og þinglýst á eignina.
Meðfylgjandi yfirlýsingunni hafi verið óundirritaður og ódagsettur skiptasamningur sem eigi að taka til eldri byggingar, þ.e. matshluta 01 og 03, auk yngri byggingar með verslunarhúsnæði og íbúðarhúsnæði við suðurmörk lóðarinnar, þ.e. matshluta 02. Í samningnum sé kveðið á um að aðilar séu sammála um að byggingin skuli skiptast í þrjár sjálfstæðar einingar gagnvart skiptingu rekstrar- og viðhaldskostnaðar. Þannig skuli neðsta hæð matshluta 02, sem gagnaðilar séu eigendur að, vera sjálfstæð eining rekstrarlega séð og aðrir eignarhlutar í matshluta 02 sjálfstæðar einingar. Í skiptayfirlýsingunni, dags. 7. febrúar 1992, sé hvergi vikið að þessum skiptasamningi, heldur virðist hann bera öll merki þess að vera drög, enda ódagsettur og óundirritaður.
Á því sé byggt að skiptasamningur, sem sé óundirritaður og ódagsettur, geti ekki vikið til hliðar skýrum ákvæðum gildandi laga um það hvað teljist til sameignar. Af þeim sökum hafi hann ekkert gildi í þessu samhengi. Skýrt sé kveðið á um það í 77. gr. laga um fjöleignarhús að liggi fyrir þinglýstur samningur, samþykktir eða eignaskiptayfirlýsing gerðar fyrir gildistöku laganna, sem hafi að geyma ákvæði sem fari í bága við ófrávíkjanleg ákvæði þeirra, skuli slík samningsákvæði víkja fyrir ákvæðum laganna. Vísist um þetta jafnframt til álits kærunefndar í máli nr. 30/2016 þar sem leyst hafi verið úr ágreiningi um gildi yfirlýsingar um frávik frá kostnaðarskiptingu og dóms Hæstaréttar í máli nr. 239/1992. Fyrirliggjandi þinglýstar skiptayfirlýsingar fyrir gildistöku laganna eigi þannig að þoka fyrir ófrávíkjanlegum ákvæðum fjöleignarhúsalaga um skiptingu kostnaðar vegna fyrirhugaðra viðgerða á þaki, gluggum og fleiru.
Af hálfu gagnaðila D hafi jafnframt verið vísað til ákvæðis 1. tölul. 1. mgr. 7. gr. laga um fjöleignarhús þar sem fram komi að um sameign sumra sé að ræða þegar það komi fram eða megi ráða af þinglýstum heimildum að svo sé. Eins og fyrr sé rakið skuli slík samningsákvæði þoka fyrir ákvæðum laganna, sbr. 77. gr. Auk þess bendi álitsbeiðandi á að í öllum eignaskiptayfirlýsingum, sem þinglýst hafi verið á eignina og taki til matshluta 01, 02 og 03, hafi verið gert ráð fyrir að um eitt hús sé að ræða. Nú liggi fyrir að matshluti 02 sé eitt hús í skilningi laganna og gildi því sú meginregla að jafnan séu löglíkur fyrir því að umrætt húsrými og annað sé í sameign. Beri að túlka undantekningarreglu 7. gr. laga um fjöleignarhús þröngri lögskýringu.
Svo sem rakið sé í áliti kærunefndar í máli nr. 10/2019 hafi matshluti 02 verið byggður sér, þar með taldir eignarhlutar gagnaðila. Burðarþolskerfi sem og lagnakerfi sé sjálfstætt fyrir þennan matshluta. Sama eigi við um þak og þakburðarvirki hússins. Starfrækt sé sér húsfélag fyrir þennan matshluta og hafi gagnaðilar nánast undantekningarlaust mætt á húsfundi, tekið þátt í atkvæðagreiðslum um þau málefni sem þar hafi verið á dagskrá og greitt athugasemdalaust í framkvæmdasjóð. Gagnaðilar, eins og aðrir eigendur í matshluta 02, eigi því samkvæmt öllu framangreindu að bera ábyrgð á öllum viðhalds- og framkvæmdakostnaði á ytra byrði fasteignarinnar.
Í greinargerð gagnaðila D segir að hann telji sig undanskilinn tilteknum framkvæmdakostnaði, meðal annars vegna þess hvernig staðið hafi verið að byggingu verslunar- og íbúðarhúsnæðis í matshluta 02, en kostnaður og ávinningur hafi fallið til þess sem hafi átt byggingarréttinn, sbr. og þinglýst eignaskiptayfirlýsing frá 1992.
Umræddur framkvæmdakostnaður felist í viðhaldi á ytra byrði 1.-4. hæðar verslunar- og íbúðarhúsnæðisins í matshluta 02, þar með taldar viðgerðir á þaki. Að mati gagnaðila teljist sá hluti einungis sameign sumra eigenda fasteignarinnar, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 7. gr. laga um fjöleignarhús og þinglýst eignaskiptayfirlýsing sem gerð hafi verið árið 1992, ásamt meðfylgjandi skiptasamningi. Þar af leiðandi beri gagnaðili, eigandi neðstu hæðar sjálfstæðrar verkstæðiseiningar, ekki ábyrgð á viðhaldskostnaðinum.
Gagnaðili D hafi komið því á framfæri á aðalfundi álitsbeiðanda 14. janúar 2020 að gerður væri fyrirvari um greiðsluskyldu hans og hafi hann kosið gegn tillögu um viðhald á ytra byrði. Líkt og fram komi í fundargerð hafi tillaga um viðbætur verið felld með þremur atkvæðum atvinnubíla kjallarahæðar (50,5%).
Í 1. og 2. mgr. 6. gr. laga um fjöleignarhús sé sameign skilgreind sem meðal annars ytra byrði og þak. Aftur á móti hafi verið gerður sá skýri fyrirvari í 3. mgr. 6. gr. laganna að fyrrgreindar skilgreiningar um sameign allra eigenda gildi ekki þegar um sé að ræða sameign sumra samkvæmt 7. gr. sömu laga. Í ákvæðinu sé þannig gerð skýr undantekning frá meginreglu 6. gr. laganna þegar kveðið sé á um frávik í þinglýstum heimildum. Um sameign sumra sé þannig að ræða þegar slíkt komi fram eða ráða megi af þinglýstum eignarheimildum samkvæmt 1. tölul. 1. mgr. 7. gr. laga um fjöleignarhús.
Túlka beri 1. tölul. 1. mgr. 7. gr. laga um fjöleignarhús með þeim hætti að hin þinglýsta skiptayfirlýsing, ásamt meðfylgjandi skiptasamningi frá 7. febrúar 1992, feli það í sér að um sameign sumra sé að ræða, enda sé byggingarhlutinn sem hýsi atvinnustarfsemi hans sjálfstæð eining frá verslunar- og íbúðarhúsnæði að E. Í því sambandi sé meðal annars vísað til skýrs orðalags skiptasamningsins sem hafi fylgt með skiptayfirlýsingu til þinglýsingar.
Ofangreindu til viðbótar skuli það nefnt að í eldri eignaskiptayfirlýsingu frá 28. apríl 1986 sé jarðhæð byggingarinnar við suðurhluta E skilgreind sérstaklega, en þar sé E skipt í þrennt: 1) frambygging við E, 2) millibygging og 3) „Bygging við suður lóðarmörk er ein hæð, skiptiflatarmál er 967,90 m² alls 45,61% af eignarhluta G, en 31,56 af heildinni.“ Að auki skuli nefnt að sérstök eignaskipayfirlýsing hafi verið gerð um kjallarabyggingu við suðurmörk lóðarinnar sem hýsi atvinnustarfsemi (þ.e. jarðhæðina sem hér um ræði) 28. október 1994. Enginn vafi sé því á að samkvæmt þinglýstum heimildum sé einingin, sem hýsi atvinnustarfsemi gagnaðila, aðskilin og sjálfstæð frá þeim einingum sem hafi síðar verið byggðar og hýsi verslunar- og íbúðarhúsnæði.
Því stoði lítið fyrir álitsbeiðanda að hnykkja á meintum rétti samkvæmt kröfu álitsbeiðanda samkvæmt 8. gr. laga um fjöleignarhús þar sem skýr fyrirvari 3. mgr. 6. gr. og 1. mgr. 7. gr. sömu laga taki af allan vafa um að þak og ytra byrði húss geti í ákveðnum tilvikum, líkt og þessum, eingöngu talist sameign sumra. Þinglýstar heimildir séu afdráttarlausar um þetta atriði.
Jafnframt sé vísað til þess að af fyrirliggjandi gögnum megi ráða að bygging verslunar- og íbúðarhúsnæðis í matshluta 02 hafi verið í höndum annarra en eigenda verkstæðishluta þess, sbr. orðalag þinglýsts skiptasamnings 28. nóvember 1983 um „nýbyggingu“ H. Með vísan til 9. gr. laga um fjöleignarhús byggi gagnaðili einnig á því að það beri að túlka ofangreind ákvæði þannig að fyrirhugaðar framkvæmdir varði sameign sumra, meðal annars með vísan til þess hvernig staðið hafi verið að byggingu þeirra, með þeim hætti að gagnaðila beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna fyrirhugaðra framkvæmda á byggingu sem hafi komið til síðar og hafi verið byggð af öðrum aðila.
Til hliðsjónar sé bent á að kærunefnd húsamála hafi fallist á að hlutir, svo sem fráveitukerfi fjölbýlishúss geti verið sameign sumra þar sem við byggingu nýrri hæða húss hafi slíkt verið hannað sjálfstætt frá eldri kerfum samkvæmt áliti nefndarinnar í máli nr. 5/2008. Það sama sé uppi í máli þessu, að breyttu breytanda, þar sem lengi hafi legið fyrir að verkstæðishluti E sé sjálfstæð eining frá íbúðarhluta og verslunarhluta fasteignarinnar, auk þess sem bygging hinna mismunandi hluta hafi verið í höndum ólíkra aðila. Renni það stoðum undir að fallast verði á að hið hefðbundna sameiningarhugtak laga um fjöleignarhús eigi ekki við í máli þessu.
Sömuleiðis verði að hafna rökstuðningi álitsbeiðanda, byggðum á 77. gr. laga um fjöleignarhús. Ekki sé hægt að fallast á að ákvæðið útiloki þýðingu hinna þinglýstu gagna í máli þessu gagnvart 1. tölul. 1. mgr. 7. gr. laganna, enda sé ljóst að meginregla laganna um að þak og ytra byrði sé jafnan í sameign sé augljóslega frávíkjanleg regla samkvæmt 3. mgr. 6. gr. og 7. gr. laganna. Þá ráði skortur á undirritun skiptasamningsins ekki úrslitum, enda hafi hann verið fylgiskjal með undirritaðri skiptayfirlýsingu.
Með vísan til framangreinds telji gagnaðili að fasteign hans, 231,8 fermetra atvinnuhúsnæði eða verkstæði fyrir miðju jarðhæðar sem hafi merkinguna nr. 020002 samkvæmt eignaskiptayfirlýsingum og þá jarðhæðin í heild sinni, sé sjálfstæð eining frá íbúðar- og verslunarhluta E með vísan til skýrs orðalags í skiptayfirlýsingu og skiptasamningi frá 1992, sbr. einnig eignaskiptayfirlýsingar frá 1994 og 1986, auk skiptasamnings frá 1983.
Þá sé bent á að bygging verslunar- og íbúðarhúsnæðishluta E hafi verið í höndum annarra en eigenda verkstæðishlutans, þ.e. H.
Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila D er áréttað að óundirrituð og ódagsett drög að skiptasamningi hafi ekkert gildi hér. Umræddur skiptasamningur virðist hafa fylgt skiptayfirlýsingu, dags. 7. febrúar 1992, í þinglýsingu en í þeirri skiptayfirlýsingu, sem undirrituð sé af þinglýstum eigendum umræddra eignarhluta og staðfest sé af byggingarfulltrúa, sé í engu minnst á skiptasamning þann sem D byggi sinn málatilbúnað einkum á. Þá liggi ekki fyrir samþykki eigenda fjöleignarhússins um efni hans, til dæmis í fundargerð eða öðrum skjölum, og heldur ekki nein staðfesting á því að byggingarfulltrúi hafi gefið samþykki sitt fyrir innihaldi hans. Skjalið hafi því ekki uppfyllt formskilyrði fjöleignarhúsalaga, hvorki þágildandi né núgildandi laga, hvað þá þau grundvallarlágmarksskilyrði sem löggerningur þurfi að uppfylla svo að um samning sé að ræða. Beri því að virða skjalið að vettugi við úrlausn þessa máls.
Tilvísun gagnaðila til álits kærunefndar húsamála í máli nr. 5/2008 hafi ekkert vægi hér, enda þar um að ræða ágreining um kostnað vegna endurnýjunar á skolpdælum.
Samkvæmt áliti kærunefndar í máli nr. 10/2019 teljist matshluti 02 eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga. Þótt tilfellið væri svo að eldri þinglýstar heimildir kvæðu á um sjálfstæðar einingar innan þess matshluta breyti það engu, sbr. 1. mgr. 2. gr. og 77. gr. laga um fjöleignarhús. Þannig sé meginreglan sú að ávallt séu löglíkur fyrir því að umrætt húsrými, lóð, búnaður eða annað, sé í sameign allra. Sá sem haldi öðru fram um sameign sumra, beri þannig sönnunarbyrði fyrir því. Gagnaðilar hafi ekki fullnægt þeirri sönnunarbyrði.
Um framangreint vísist meðal annars til dóms Hæstaréttar í máli nr. 239/1992. Einnig sé vísað til álita kærunefndar í málum nr. 24/2004, 49/2004 og 26/2002.
Í greinargerð gagnaðila C segir að samkvæmt Þjóðskrá liggi frammi sex eignaskiptasamningar vegna E, þar af séu fjórir þar sem matshluti 2 sé tilgreindur. Af þeim megi vera ljóst að upphaflega húsið, sem telji 967,9 fermetra og sé að hluta til undir íbúðarhúsnæði að E, hafi verið og sé séreining.
Samkvæmt fyrri eiganda þeirrar húseignar, sem sé í dag í eigu gagnaðila, hafi alla tíð verið litið þannig á að það sem kallað hafi verið bakhús (967,9 fermetrar) og sé að hluta til undir íbúðarhúsnæðinu sé séreining. Á þeim tíma sem fyrri eigandi hafi átt húsnæðið, sem merkt sé 02-0001, hafi aldrei verið um sameiginlegan kostnað vegna viðhalds eða framkvæmda að ræða. Fyrri eigandi hafi séð um viðhald á sínum eignarhluta og íbúðareigendur á sínum hluta. Gagnaðili hafi haldið áfram á þeim nótum þegar að viðhaldi húsnæðis hafi komið og meðal annars lagt út í kostnaðarsamar endurbætur á þaki húsnæðisins, frárennsli af þaki, aðkeyrslu, útidyrahurð og málningu.
Eignarhluti gagnaðila hafi áður verið í eigu I. Þessi hluti sé algjörlega sjálfstæður burðarþolslega, komi hvergi nærri lagnakerfi íbúðarhússins, sé með sjálfstætt þak og sé með eina hurð sem snúi í norður á meðan inngangur í íbúðarhúsnæðið sé í suður. Í raun eigi þessi hluti hússins ekkert sameiginlegt með íbúðar- og verslunarhúsnæðinu nema húsnúmerið. Yrði þessi eignarhluti rifinn hefði það engin áhrif á aðra eignarhluta á lóðinni.
Sé skiptayfirlýsing frá 28. nóvember 1983 skoðuð sé augljóst hvað eigendur húseignarinnar hafi haft í huga. I, sem hafi átt húsnæðið fyrir og sem að hluta til sé undir íbúðarhúsnæðinu, hafi að sjálfsögðu undanskilið sig frá viðhaldi og framkvæmdum við þá nýbyggingu sem hafi átt að reisa ofan á hluta húsnæðisins. Um tvo hönnunar- og byggingarhluta sé að ræða, annar hafi verið byggður og hannaður sem iðnaðarhúsnæði en hinn sem íbúðar- og verslunarhúsnæði.
Í framkomnum gögnum komi fram að álitsbeiðandi hafi óskað eftir að gerð yrði ástandsskýrsla og hafi fyrirtækið F verið fengið til starfans. Fyrirtækið hafi skilað skýrslu um ástand íbúðarhúsnæðisins en í skýrslunni hafi ekki verið að finna mat á ástandi kjallara/bakhúss. Gagnaðili hafi ekki gert athugasemdir við það, enda hafi hann ekki talið bakhúsið hluta hússins. Þegar komið hafi að því að reikna út hlutdeild hvers og eins í viðhaldskostnaði hafi hluti gagnaðila aftur á móti verið tilgreindur. Á aðalfundi álitsbeiðanda í janúar 2020 hafi forsvarsmaður F verið inntur eftir því hvers vegna skýrslan hefði ekki náð til bakhússins og hafi hann þá svarað því til að hann hefði aldrei verið beðinn um að hafa þann hluta með í skoðun sinni.
Vísað sé til álits kærunefndar húsamála nr. 10/2019 þar sem segi orðrétt:
Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þar með talið burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þar með taldir eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga um fjöleignarhús þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi meðal annars líta til þess hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt. Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða hvert tilvik fyrir sig heildstætt.
Þetta verði að teljast nokkuð skýrt og vissulega sé mikill samhljómur í þessum texta og því sem tíundað hafi verið hér að framan. Séu tekin örfá atriði til skoðunar:
- Hönnun – hvor sín hönnun
- Burðarþol og lagnakerfi – hvort um sig
- Byggingaraðilar – hvorir um sig
- Byggingar- og viðhaldssaga – hvor um sig
- Þinglýstar heimildir – skýr eignaskipting
- Útlit húss – hvort um sig
- Eðli máls – mismunandi
Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila C segir að hér eigi við sú meginstefna og sömu athugasemdir sem gerðar hafi verið við greinargerð gagnaðila D og þá einkum varðandi gildi þinglýstra heimilda gagnvart ófrávíkjanlegum ákvæðum fjöleignarhúsalaga.
Engu skipti um úrlausn þessa ágreinings sem hér sé uppi þótt í ástandsskýrslunni hafi ekki verið lagt mat á ástand kjallara/bakhúss. Þannig hafi skoðun F eingöngu beinst að ytra byrði hússins, þ.e. útveggjum, svölum, gluggum, tréverki og þaki.
Í athugasemdum gagnaðila D segir að álitsbeiðandi hafi vísað til dóms Hæstaréttar í máli nr. 239/1992 en tekið skuli fram að sá dómur hafi lotið að þágildandi lögum um fjölbýlishús, nr. 59/1976.
Álitsbeiðandi byggi ekki á því að víkja beri frá ákvæðum núgildandi laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, heldur á því að 3. mgr. 6. gr. laganna kveði á um að sameign sé sameign allra nema svo hátti til að um sameign sumra sé að ræða samkvæmt 7. gr. laganna. Með vísan til alls ofangreinds, og þar með texta laganna sjálfra en ekki fráviki frá þeim, telji álitsbeiðandi að hin þinglýsta skiptayfirlýsing kveði einmitt á um að byggingarhlutinn sem hýsi atvinnustarfsemi hans sé sjálfstæð eining frá verslunar- og íbúðarhúsnæði álitsbeiðanda að E. Að minnsta kosti megi megi ráða af þinglýstum heimildum að svo sé.
III. Forsendur
Deilt er um hvort þak og ytra byrði matshluta 02 sé í sameign allra eða sameign sumra. Gagnaðilar telja að þeim beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna viðhalds á þaki og ytra byrði matshlutans á þeirri forsendu að húsinu hafi verið skipt í þrjár einingar.
Sameign í fjöleignarhúsi getur verið sameign allra eða sameign sumra. Sameign allra er meginreglan, sbr. 3. mgr. 6. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, og eru því jafnan líkur á að um sameign allra sé að ræða, sé um það álitamál. Um sameign sumra getur þó verið að ræða þegar fram kemur eða ráða má af þinglýstum heimildum að svo sé eða þegar lega sameignar, afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt þyki að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika, sbr. 7. gr. laganna. Þar sem sameign sumra er undantekning frá meginreglunni um sameign allra ber að túlka slíka reglu þröngri lögskýringu. Í 2. mgr. 6. gr. laga um fjöleignarhús segir síðan að þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem séu sjálfstæðar einingar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þær standi á einni lóð eða fleirum, sé allt ytra byrði hússins svo sem þak, útveggir og gaflar í sameign allra eigenda þess. Þá segir í 1. tölul. 8. gr. laganna að undir sameign fjöleignarhúss falli allt ytra byrði hússins, útveggir, þak, gaflar og fleira.
Gagnaðilar vísa til þess að í skiptasamningi vegna E komi fram að húsið skuli skiptast í þrjár sjálfstæðar einingar gagnvart skiptingu rekstrar- og viðhaldskostnaðar. Kærunefnd telur aftur á móti að gagnaðilar geti ekki byggt rétt sinn á þessu skjali, enda sé um að ræða óundirritað og ódagsett skjal. Auk þess eru frávik frá kostnaðarskiptingu laganna ekki heimil nema þegar um húsnæði er að ræða sem hýsi eingöngu atvinnustarfsemi, sbr. 2. mgr. 2. gr. laganna.
Með hliðsjón af framangreindu er það niðurstaða kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að þak hússins teljist sameign allra og að kostnaður vegna viðgerðar þaks, svo og annar kostnaður vegna viðhalds á ytra byrði hússins, sé sameiginlegur samkvæmt reglum III. kafla laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda.
Reykjavík, 5. nóvember 2020
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson